Realer Verbrauch statt Rechenspiele

Dass kein Weg an der Immobilienbranche vorbeiführt, wenn Deutschland seine Klimaziele erreichen möchte, ist mittlerweile Konsens. Unklar ist aber, welche Maßnahmen konkret geboten sind. Der übliche Weg der Politik wäre, die Vorschriften noch weiter zu verschärfen. Das hat der Gesetzgeber in den vergangenen Jahren auch getan. Die letzte wichtige Reform war das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 in Kraft getreten ist.

In diesen Gesetzen geht es jedoch vor allem darum, dass Bauherren vorrechnen müssen, wie gut die Energieeffizienz ihrer Immobilien theoretisch sein wird. Im Mittelpunkt stehen dann die neuesten Anlagen und die dickste Dämmung. In der Praxis liegt aber genau hier der Knackpunkt: Bei einem Großteil der Gebäude weicht der gemessene Energieverbrauch stark von dem theoretisch errechneten ab – und zwar nach oben. Die Energieeffizienz, die dem Klima hilft, existiert bei vielen nur auf dem Papier. Der Weg führt in eine Sackgasse.

Deshalb müssen Gesetze in Zukunft stärker den realen, gemessenen Verbrauch in den Mittelpunkt stellen und entsprechende Anreize schaffen. Einen Schritt in diese Richtung hat die Ampelkoalition schon gemacht: Im Koalitionsvertrag heißt es, dass man „einen schnellen Umstieg auf die Teilwarmmiete“ prüfe. Vermieter würden ökonomisch davon profitieren, den Energieverbrauch der Mieter durch Sanierungen zu senken. Darüber hinaus, heißt es im Koalitionsvertrag, strebe man eine „faire Teilung des zusätzlich zu den Heizkosten zu zahlenden CO2-Preises zwischen den Vermietern und Mietern“ an. Auch hierbei bekommt der Vermieter starken Anreiz, den realen Verbrauch zu senken. Plötzlich zählt nicht nur das, was man bei der Genehmigung und bei Förderanträgen vorrechnen kann. Entscheidend wäre dann, ob es auch eingehalten wird. Denn falls nicht, tut es dem Geldbeutel weh. So wird die Teilwarmmiete zum Schlüssel dafür, die Kräfte des Markts zu aktivieren.

Warum ein Gebäude unter seinen Möglichkeiten bleibt, kann viele Ursachen haben. In der Regel sind Anlagen falsch dimensioniert, fehlerhaft in Betrieb genommen oder nicht richtig auf die Nutzung eingestellt. Die Ursachen liegen sowohl in Planung und Ausführung als auch im Betrieb und im Nutzerverhalten. Besonders bei immer komplexeren Gebäuden, die hohe Effizienzstandards erfüllen sollen, steigt das Fehlerrisiko. Wenn aber die richtigen Anreize gesetzt werden, gibt es z. B. mit dem digitalen technischen Monitoring die richtigen Werkzeuge, damit Gebäude auch wirklich funktionieren.

Dieser Artikel erschien am 10.2. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

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