Author Archives: Andreas Selk

Ellen Blumenstein
Imagine the City / HafenCity Hamburg

Eva Nieuweboer
PANDION AG

Dr. Josef Girshovich
PB3C

Kunst trifft Immobilien. Sind Kunstprojekte in Immobilien automatisch Artwashing?

Die Immobilienwirtschaft ist bekanntlich nicht der Liebling der Kunstszene. Wo sich Künstler ansiedeln, steigen die Preise, kommen Investoren, vertreiben die Kunstszene. So jedenfalls der regelmäßige Vorwurf. Und doch rücken Kunst und Immobilien näher zusammen. Denn viele Immobilien eignen sich hervorragend als temporäre Räume für Installationen und Kunstprojekte. In Berlin, Hamburg, aber auch in anderen Metropolen haben in den vergangen Jahren beide Seiten profitiert: Junge Künstler hatten die Möglichkeit auszustellen, Unternehmen konnten der Stadt, dem Standort, der Kunstwelt und der Bevölkerung spannende Projekte bieten. Ist das Kunstförderung „at its best“? Ein Gespräch über die Bedeutung der Kunst im städtischen Raum und den schmalen Grat zwischen Kunst und Wirtschaft, zwischen Imagepflege und gesellschaftlicher Verantwortung.

Relevant, aktuell, hochkarätig besetzt. Willkommen beim PB3C Talk. In jeder Ausgabe analysieren Experten aus Politik, Wissenschaft und Investment, was die Immobilienwirtschaft gerade am meisten interessiert. Aus unterschiedlichen Perspektiven der Wertschöpfungskette. Und mit Einblicken in alle Assetklassen. Was bewegt die Branche? Wohin entwickelt sich der Markt? Wie werden Investitionsentscheidungen begründet, und welche Maßnahmen erwartet die Immobilienwirtschaft von der Politik? Im PB3C Talk erfahren Sie es direkt von den maßgeblichen Entscheidern der Branche.

Thorsten Leischke
Managing Director von VLR Germany

Jan Döhler
PB3C

„Asset Management betrifft nicht die Immobilie, sondern die Menschen darin“

Werden wir in Zukunft weniger Büroflächen benötigen? Ja, sagt Thorsten Leischke, Managing Director von VLR Germany, und sieht darin die Chance, wieder mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. VLR-Kunde EPH European Property Holdings ist kürzlich durch den Ankauf von zwei Hotels inmitten der Corona-Pandemie aufgefallen – eine besondere Herausforderung an das Asset Management.

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Professor Dr. Harald Simons
Mitglied im Vorstand der empirica AG

Jacopo Mingazzini
Vorsitzender des Vereins zur Förderung von Wohneigentum in Berlin (VWB e.V.)

Dr. Josef Girshovich
PB3C

Ist der Milieuschutz noch zu halten? Alle Fakten rund um die empirica-Studie zu den sozialen Erhaltungsverordnungen

Das Institut empirica hat im Auftrag des Vereins zur Förderung von Wohneigentum in Berlin (VWB e.V.) 51 soziale Erhaltungsverordnungen untersucht und kommt zu einem verheerenden Ergebnis: Die Studien und Untersuchungen rund um die Ausweisung von Milieuschutzgebieten sind handwerklich miserabel – so lassen sich die Satzungen und Verordnungen kaum begründen. Wir sprechen mit dem Autor und dem Auftraggeber der Studie über die Ziele und Nichtziele des Milieuschutzes, über bezahlbaren Wohnraum, Mieterschutz und die aktuelle Frage: Brauchen wir angesichts eines „Baulandmobilisierungsgesetzes“ überhaupt noch soziale Erhaltungsverordnungen?

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Gabriel Khodzitski
PREA

Juri Ostaschov
PREA

Dr. Josef Girshovich
PB3C

Daten treiben den Markt. So beeinflusst die Digitalisierung die Immobilienwirtschaft immer stärker.

Kooperationen im Tech- und Data-Bereich werden immer wichtiger. Man geht Kooperationen mit Anbietern von Straßenkarten ein, mit speziellen Datenanbietern, um immer mehr Informationen auswerten zu können und auf Marktpotenziale zu übertragen. Doch wie identifiziert man, welche Datensätze relevant sind und welche nicht? Nach welchen Kriterien analysiert man die Datenflut am sinnvollsten? Gibt es so etwas wie Standard-Daten? Und müssen all das „noch“ Menschen tun, oder können das bereits lernfähige Algorithmen übernehmen? Ein Gespräch über die immer schnellere Digitalisierung der Immobilienwirtschaft.

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Dr. Volker Wiegel
LEG

Uwe Bigalke

Uwe Bigalke
DENA

Dr. Josef Girshovich
PB3C

Alles nachhaltig, aber wer kann das noch bezahlen?! So ökologisch darf die Wohnungswirtschaft sein, damit die Mietpreise noch sozial sind.

Die Mieten steigen, die ökologischen Ansprüche auch. Im Gebäudesektor wird bis 2050 Klimaneutralität angestrebt. Doch geht das überhaupt, ohne die Mieter noch mehr zu belasten? Und muss das wirklich sein, da doch die Emissionen im Gebäudesektor zwischen 1990 und 2018 bereits um 44 Prozent gesunken sind? Wer rein technisch an Gebäudeeffizienz herangeht, lässt die sozialen Herausforderungen außer Acht. Dabei ist klar: Für Mieter und Vermieter bleiben die Kosten das Nadelöhr bei den energiepolitischen Zielen. Große Unternehmen können sich solche Investitionen leisten – stimmt das denn wirklich? Und was ist mit kleineren und privaten Vermietern? Ein Gespräch über den Spagat zwischen Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit am deutschen Wohnungsmarkt.

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EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

zur Miete wohnen oder in Eigentum leben? Diese Debatte wird nirgendwo so hitzig geführt wie in Deutschland. Dabei gibt es viele gute Argumente, die für die eigenen vier Wände sprechen, auch aus Vermietersicht. Doch die Politik verhindert immer wieder, dass aus Mietern Eigentümer werden. Es ist daher nur zu begrüßen, dass der Regulierungswut der vergangenen Jahre nun endlich durch Gerichte erste Grenzen gesetzt werden. In mehreren Beiträgen haben wir die wichtigsten Argumente für mehr Wohneigentum gesammelt und erklären, warum Mieterschutz Eigentum nicht verhindern darf.

Wir wünschen eine informative Lektüre

JMS und JG

BEITRÄGE

Wohnflächen: vom Mehrwert der Reduktion

Dr. Michael Dinkel  |  Geschäftsführer der SAVVY Group GmbH

Seit mehr als 50 Jahren kennt die Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland nur eine Richtung: Wachstum. Während jedem Bundesbürger 1960 etwa 20 Quadratmeter zur Verfügung standen, liegt der Durchschnitt heute bei knapp dem Doppelten. Doch das 20. Jahrhundert ist längst Geschichte, und die heutigen Herausforderungen sind andere als das Wohlstandsversprechen der Nachkriegszeit. Megatrends wie die weltweite Urbanisierung und die zunehmende Tendenz zu mehr Ein-Personen-Haushalten lassen zwangsläufig die Frage aufkommen: Ist es möglich, dass im Jahr 2050 die Menschen einmal mehr Fläche zur Verfügung haben werden?

Die Antwort wird aller Voraussicht nach „nein“ lauten. Momentan geht zwar das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) noch davon aus, dass die deutsche Gesamtwohnfläche bis 2030 um etwa sieben Prozent wachsen wird – allerdings in erster Linie im Bereich des Wohneigentums. Im gleichen Zeitraum wird zudem auch die Zahl der Haushalte – bei leichter Abnahme der Gesamtbevölkerungszahl – deutlich um etwa 500.000 steigen. Gerade in den urbanen Zentren, die schon heute von einem Wohnungs- und Bauflächenmangel betroffen sind, kann dies nur zu einem Schluss führen: Im Mietwohnungsbau lässt sich die Nachfrage mittel- und langfristig nur decken, wenn das Angebot an Wohneinheiten mit aus heutiger Sicht unterdurchschnittlicher Wohnfläche deutlich zunimmt.

Weniger Wohnfläche heißt nicht weniger Wohnqualität
Heißt das, dass die Deutschen in Zukunft schlechter wohnen werden als heute? Nicht unbedingt. Denn abseits der bloßen Platzfrage sind ganz andere Faktoren für die Wohnungswahl entscheidend, etwa Lage, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Freizeit- und Versorgungsangebote im direkten Umfeld. Und entsprechend gefragt sind in den Metropolen Wohnungen in den lebendigen Kiezen, die in diesen Standortkategorien als einzige Bestwerte erzielen. Um Wohnraum zu schaffen, der den Anforderungen der Stadtbevölkerung im 21. Jahrhundert gerecht werden kann, führt daher nichts an Nachverdichtung und der Ausschöpfung bisher ungenutzter Flächenpotenziale für den Wohnungsbau vorbei.

Die wahre Herausforderung lautet also: Wie schaffen wir es, auf dem knapper werdenden innerstädtischen Baugrund guten Wohnraum für möglichst viele Menschen zu realisieren? Es sind Projektentwickler und Investoren gefragt, die mit durchdachter Architektur und cleveren Gestaltungsideen dafür sorgen, dass der Verzicht auf Wohnfläche nicht mit einem Verlust der Wohnqualität einhergeht. Es lohnt sich, dafür den Blick auch ins Ausland zu wenden. In den unfassbar engen Wohnungsmärkten globaler Metropolen wie Sydney, Hongkong oder New York haben Designer und Innenarchitekten seit Jahrzehnten Ideen und Erfahrungen gesammelt, wie sich dieses Ziel umsetzen lässt. Man muss nur ein wenig in den Social Media stöbern um festzustellen: Weltweit hat sich inzwischen eine junge und urbane Community gebildet, die aus voller Überzeugung auf 20 bis 30 Quadratmetern wohnt – und von den multifunktionalen Einrichtungskonzepten vollkommen überzeugt ist, weil sie dabei nicht auf vollwertige Küchen und Bäder verzichten müssen.

„Nachhaltig“ kann auch „lebenswert“ bedeuten
Dieses Beispiel vor Augen, kann die Reduktion auch hierzulande einen Mehrwert bedeuten. Um so mehr vor dem Hintergrund der so gerne zitierten Nachhaltigkeit: Denn einerseits erhöhen kleinere Wohnungen tendenziell die Energiebilanz eines Gebäudes, sei es im Bau oder beim Energie- und Wasserverbrauch. Zweitens sind Wohnungen in den urbanen Lagen auch sozial nachhaltig, weil sie in einem funktionierenden Umfeld entstehen, in dem bereits Vereine und Bildungsinstitutionen, medizinische Einrichtungen und ein abwechslungsreiches Gastronomie- und Einzelhandelsangebot existieren. Würden die Städte sich stattdessen nach altem Muster einfach in die Peripherie ausdehnen, müsste all dies erst geschaffen werden – was bei neuentwickelten Quartieren häufig nicht zufriedenstellend gelingt.

Weil diese Dinge für eine hohe Lebensqualität entscheidend sind, verknüpft sich das Bauen in Innenstadtlagen an dieser Stelle auch mit der ökonomischen Nachhaltigkeit eines Wohninvestments. Gerade in Zeiten der Urbanisierung, des Klimawandels und vor dem Hintergrund veränderter Haushaltsstrukturen ist es so wichtig wie nie, ein Produkt zu entwickeln, dass den Erfordernissen des 21. Jahrhunderts gerecht wird. Visionslose Einheitsprodukte, die mit Konzepten von gestern auch morgen noch funktionieren sollen, werden jedenfalls als erstes zum Ladenhüter werden.

Wie Milieuschutzgebiete Familien benachteiligen

Stefanie Szisch  |  Geschäftsführerin der VIVEST GmbH

Wird der sogenannte Milieuschutz seinem Namen eigentlich gerecht? In vielen Fällen eher nicht – vor allem dann nicht, wenn junge Familien, die sich Wohneigentum zulegen wollen, aus ihrem Kiez gedrängt werden.

Abgesehen von den Corona-Auswirkungen und der kontinuierlichen Debatte über den Mietendeckel diskutiert die deutsche Wohnungspolitik derzeit noch ein anderes kontroverses Thema: das weitflächige Erschweren von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Bundesjustizministerium hat Anfang des Jahres einen Gesetzentwurf vorgelegt, dem zufolge in allen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Genehmigungen für Umwandlungen nötig wären. In Berlin sind Umwandlungsverbote in vielen Stadtgebieten bereits gang und gäbe, nämlich in Milieuschutzgebieten. Gerade die Berliner Milieuschutzgebiete sind aber ein gutes Beispiel, zu welchen unerwünschten Folgen etwa für ansässige Familien ein zu weitgehender Mieterschutz führen kann.

Vor allem in der Bundeshauptstadt erfahren wir seit einiger Zeit eine gesteigerte Nachfrage nach größeren Eigentumswohnungen mit vier bis fünf Zimmern. Die Nachfrager sind Berliner Familien, die gern in ihrem Kiez bleiben, aber aus der Mietwohnung in die eigenen vier Wände wechseln wollen. Früher bestand dieser Wunsch so gut wie gar nicht, inzwischen ist er aber sehr präsent – die Politik fördert dies ja grundsätzlich auch, zum Beispiel mit dem Baukindergeld.

Das Problem ist, dass das Angebot in Berlin an für Familien geeignete Eigentumswohnungen, also solche mit vier bis fünf Zimmern, verschwindend gering ist. Jahrelang waren Ein- bis Zweizimmerwohnungen die Objekte mit den höchsten erzielbaren Quadratmeterpreisen, deshalb hat sich der Markt lange darauf fokussiert – und Verkäufer haben größere Wohnungen häufig aufgeteilt und das Angebot an Vier- bis Fünfzimmerwohnungen dadurch weiter verknappt.

Milieuschutzgebiete führen nun dazu, dass sich diese Entwicklung nicht mehr zurückdrehen lässt. Denn in Milieuschutzgebieten dürfen Grundrisse nicht verändert werden, wodurch auch verhindert wird, dass man zum Beispiel zwei kleine Wohnungen zu einer großen Familienwohnung zusammenlegen kann. Hinzu kommt natürlich das Umwandlungsverbot, das den Markt an Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten ebenfalls künstlich kleinhält.

Bestandswohnungen sind aus den genannten Gründen für Familien auf dem Markt in Berlin schon jetzt kaum zu finden – denn wer eine Wohnung hat, gibt sie in der aktuellen Situation kaum mehr her. Und auch Neubauwohnungen kommen häufig nicht infrage, da sie durch den geringen Wohnungsbau in den innerstädtischen Kiezen ebenfalls selten und darüber hinaus in der Regel noch deutlich teurer sind.

Familien in Milieuschutzgebieten haben dann im Grunde zwei Optionen. Entweder sie kaufen eine Wohnung in einem anderen Stadtgebiet, vornehmlich am Stadtrand oder gar im Umland, wo Milieuschutzgebiete rar sind und das Angebot an geeigneten Wohnungen größer ist. Dann hätte das Milieuschutzgebiet, deren Funktion ja eigentlich ist, die ansässige Bevölkerung vor Verdrängung zu schützen, ironischerweise die Folge, dass Familien aus dem Kiez gedrängt werden.

Oder die Familien ignorieren ihren Kaufwunsch und bleiben in ihrer Mietwohnung – und somit auch in der Abhängigkeit der Vermieter. Die Bemühungen der Politik, Wohneigentum ja vor allem für junge Familien zu fördern, werden dadurch konterkariert, und die Familien zahlen weiter Miete, statt die historisch niedrigen Zinsen für die eigene Vermögensbildung und private Altersvorsorge zu nutzen. Wenn Mieter selbst zu Eigentümern werden, trägt das nicht nur langfristig zu ihrer finanziellen Unabhängigkeit bei, sondern sie können sich so außerdem vor steigenden Mieten oder auch Eigenbedarfskündigungen schützen.

Das ist aber nun das Dilemma, in dem Familien mit Eigentumswunsch in Milieuschutzgebieten stecken: verdrängt werden oder weiter Mieter bleiben. Es ist ein Dilemma, das durch das diskutierte Gesetz zur Erschwerung von Umwandlungen noch verschärft werden könnte. Denn derzeit gibt es in Milieuschutzgebieten immerhin noch eine Ausnahmeregelung, die vorsieht, dass Umwandlungen erlaubt sind, wenn umgewandelte Wohnungen mindestens sieben Jahre lang nur an Mieter verkauft werden, wodurch einige Mieter zumindest ihre eigene Wohnung kaufen können. Der aktuell diskutierte Gesetzentwurf sieht aber vor, dass diese Ausnahme wohl abgeschafft würde.

Berliner Wohneigentum ist infektionsresistent

Sebastian Fischer  |  Vorstand der PRIMUS Immobilien AG

Wie schön Normalität sein kann, merken wir oft, wenn sie nicht mehr da ist. Derzeit prägt Unsicherheit unseren Alltag und auch in der Wirtschaft sind die Folgen des Corona-Virus noch nicht absehbar. Da gilt auch für die Immobilienmärkte, mit der wahrscheinlichen Ausnahme Wohnimmobilien. Denn anders als bei Einzelhandel oder Hotel ist die Nachfrage nach Wohnraum eher konstant. Denn gewohnt wird schließlich immer. Dazu kommt ein weiterhin massiver Angebotsmangel in den Top-5-Städten. In Berlin zeigen die Erfahrungen der ersten Wochen, dass vieles so bleiben wird, wie es schon war.

Die befürchtete Immobilienkrise – zumindest in der Hauptstadt wird sie voraussichtlich ausbleiben. Grund hierfür sind fundamentale Daten, die sich auch im Falle einer Rezession der Gesamtwirtschaft nicht ändern werden. Einerseits ist hier der enorme Nachfrageüberhang zu nennen, der sich vor der Coronakrise zuspitzte und sich nun in der aktuellen Situation als Sicherheitspuffer erweist. Dass sich an dieser Lage auch in Zukunft nichts ändern wird, dafür sprechen die Investitionen namhafter Konzerne, die in den nächsten Jahren gut bezahlte Arbeitsplätze in Berlin schaffen werden. Die Liste ist prominent: Die Siemensstadt wird für 600 Millionen Euro revitalisiert, Tesla baut im Speckgürtel Berlins eine Gigafactory mit Entwicklungszentrum und Google hat einen Standort in Mitte eröffnet. Hinzu kommt eine Büroanmietung von Amazon von 55.000 Quadratmetern und von SAP in der Größenordnung von 35.000 Quadratmetern. Der Berliner Markt hat sich in den vergangenen Jahren zudem enorm internationalisiert. Wohnungen in der Hauptstadt sind als Konsequenz der guten Vermietbarkeit in internationalen Käuferschichten ein sehr begehrtes Investment, eine Kontraktion der Nachfrage daher kaum zu erwarten.

Andererseits gilt die Sachanlage Wohnimmobilie gerade in unruhigen Zeiten als besonders krisenfest. Vielen Anlegern bleibt auch gar nichts anderes übrig. Alternativen wie Aktien sind auf absehbare Zeit hochgradig volatil und die zukünftigen Dividenden unsicher, festverzinsliche Schuldtitel bringen keine Erträge mehr und Gold keine laufende Ausschüttung. Demgegenüber steht ein beeindruckender Track-Record der Wohnimmobilie: In den Rezessionen der vergangenen Jahrzehnte gab es nur zwei Fälle, in denen die Kaufpreise fielen, davon einmal nur um 0,9 Prozent. In allen anderen Wirtschaftskrisen ist der Wert der Wohnimmobilie gestiegen.

An der Stimmung der Käufer wird sich daher absehbar wenig ändern. Käufer, die sich vor dem Virusausbruch bereits auf der Immobiliensuche befanden oder gerade vor dem Abschluss stehen, bleiben bei ihrer Entscheidung und führen die Transaktion gelassen zu Ende. Dafür gibt es mehrere Gründe. Zum einen sind Wohnungen ein hochgradig emotionales Investment. Gerade bei Eigennutzern herrschen in vielen Fällen starke persönliche Motive für den Immobilienkauf vor, sei es durch Zuwachs in der Familie oder Umzug in eine andere Stadt aufgrund von Jobwechsel. Diese Motive ändern sich aber nicht, weil ein Virus ausgebrochen ist. Zum anderen ist das Investment in eine Wohnung zu diesem Zeitpunkt bereits sehr gut durchdacht, schließlich bedeutet eine Immobilie immer auch sehr viel Commitment und wird über lange Zeit vorbereitet.

Aber auch im Neugeschäft lassen sich derzeit keine spürbaren Rückgänge beobachten. Der persönliche Kontakt ist bei Immobilienkäufen zwar unerlässlich. Idealerweise finden Erstgespräche daher per Videokonferenz statt, das ist einem persönlichen Treffen deutlich näher als ein Telefonat. Grundrisse können zudem ausführlich auch am Computer erörtert werden. Für Wohnungsbesichtigungen wird mitunter auf Hilfsmittel wie eine virtuelle Tour durch die Räumlichkeiten oder eine live-Video-Besichtigung der Baustelle zurückgegriffen. Unsere Vertriebsmitarbeiter können über das Grundstück laufen und die Nachbarschaft oder den Ausblick mit digitalen Hilfsmitteln zeigen. Anhand dieser Touren durch den Rohbau kann man sehr gut Grundriss, Raumproportionen und Deckenhöhen erkennen. Bisher nimmt der Käufermarkt diese Angebote sehr gut an und zeigt trotz der Unwägbarkeiten weiterhin Appetit auf Wohnimmobilien. Insgesamt ist daher nicht mit einer „Infektion“ des Berliner Wohnimmobilienmarkts zu rechnen.

Bundesweiter Mietendeckel?

Jürgen Michael Schick  |  Präsident des IVD, Immobilien Verband Deutschland e.V.

Nach dem Urteil des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs zum Volksbegehren „# 6 Jahre Mietenstopp“ haben sich viele gefreut. Und auch ich war erleichtert über das Urteil. In vielen Diskussionen, zum Beispiel mit der bayerischen SPD-Vorsitzenden Natascha Kohnen im BR, habe auch ich argumentiert, dass die Mietenstopp-Initiative nicht mit der Verfassung vereinbar sei – Weil der Bundesgesetzgeber das soziale Mietrecht abschließend geregelt hat. Die gleiche Argumentationslinie verfolgen nun die meisten Vermieter und Verbände auch beim Berliner Mietendeckel (Mieten-WoG Bln). Deswegen haben wir das abstrakte Normenkontrollverfahren gegen den Berliner Mietendeckel gefordert und unterstützt. Jetzt kommt es auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts an. Ein Urteil noch in diesem Jahr erwartet allerdings kaum jemand.

Bliebe die Frage: Wäre der Spuk dann vorbei? Leider nein. Zwei Gründe sprechen dafür, dass uns der populistische Streit über ein Einfrieren der Mieten noch länger erhalten bleibt. Keineswegs geschlagen gibt sich das linksgrüne Lager in Sachen Mietendeckel. Wenn es in Bayern nicht geht, dann muss der Mietendeckel eben auf Bundesebene her. Das fordern SPD, Grüne und Linke. Unterstützt vom Deutschen Mieterbund. Wieder kommen die alten Argumente, dass diese Maßnahme dem Markt eine Verschnaufpause gäbe. Und ja nur für fünf Jahre befristet wäre. Das sind Argumente, die wir leidgeprüft seit der Diskussion um die Einführung der Mietpreisbremse 1.0 kennen. Seit 2015 ist diese „Verschnaufpause“ jedoch augenscheinlich nicht genutzt worden. Deswegen wurde die Mietpreisbremse auch kurzerhand mehrfach verschärft und verlängert.

Die Forderung nach einem bundesweiten Mietendeckel führt das dauernde Streitthema Mieten als Gerechtigkeits- und Neiddebatte geradewegs in den Bundestagswahlkampf 2021. Die Mieten sollen demnach eingefroren werden. Erhöhungen sollen maximal in Höhe der Inflationsrate möglich sein. Eine rein formale Argumentation, wie sie bei den umstrittenen Landesregelungen verwendet wird, nämlich dass es gar keine Gesetzgebungsbefugnis für den Mietendeckel gäbe, reicht dann nicht mehr aus. Das linke Lager wird wieder geschickt bewegende Einzelschicksale von in Not geratenen Mietern aufbauen, die dankbar in jeder Talkshow aufgegriffen werden. Rationale Argumente greifen in diesen Formaten meist nicht mehr.

Neben dem Mietendeckel schwelt dazu noch ein zweites Thema: Der sogenannte Mietwucherparagraf soll reformiert werden. Das Land Bayern hat einen entsprechenden Gesetzentwurf in den Bundesrat eingebracht. Leider gibt es sogar auf Seiten der Wohnungswirtschaft Stimmen, dass man die Vorschrift anpassen müsse, um schwarze Schafe auf der Vermieterseite zu bekämpfen. Kurz gesagt soll in § 5 WiStG das subjektive Tatbestandsmerkmal gestrichen werden. Auf die Erfordernis, dass für Mietwucher ein geringes Angebot am Wohnungsmarkt ausgenutzt werden muss, soll verzichtet werden. Jetzt soll es reichen, dass die Miete 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Bundesregierung bezweifelt noch, dass ohne die subjektive Komponente ein vorwerfbares Unrecht vorliegen kann, welches ein Bußgeld rechtfertigt (das übrigens auf 100.000 Euro erhöht werden soll). Eine Befassung im Deutschen Bundestag steht noch aus. Faktisch würde damit eine zweite Mietpreisbremse eingeführt. Diesmal jedoch bundesweit und unbefristet. Das Regulierungskarussell dreht sich also munter weiter. Und die Investoren und Immobilieneigentümer? Dienen weiter als Feindbild und Projektionsfläche für die große Umverteilungsdiskussion.

BERLINER ZINSHÄUSER

Nachrichten

Berlinern drohen Mietendeckel-Nachzahlungen

Eine Wohnung, zwei Preise – seitdem am 23. Februar in Berlin der Mietendeckel eingeführt wurde, stehen in vielen Verträgen zwei unterschiedliche Mieten: Eine gesetzeskonforme Miete und die eigentlich zulässige BGB-Miete, die dem tatsächlichen Markt entspricht. Letzte könnte dann rückwirkend eingefordert werden, wenn ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts den Mietendeckel kippt. Tritt dieser Fall ein, könnten vielen Berlinern empfindliche Rückforderungen drohen. Einer Untersuchung von F+B zufolge sind die eigentlich zulässigen BGB-Mieten pro Quadratmeter im Schnitt mittlerweile fast doppelt so hoch wie die gesetzlich regulierte Miete. Hierfür untersuchten die Forscher mehr als 3.100 Inserate für Wohnungen und ermittelten zuerst die gedeckelte Durchschnittsmiete (7,05 Euro pro Quadratmeter) und anschließend in denselben Angeboten die genannte durchschnittliche Marktmiete (13,63 Euro pro Quadratmeter). Die Differenz ergab einen Wert von 6,58 Euro. Rechnet man diese Differenz hoch mit der durchschnittlichen Wohnungsgröße von 60 Quadratmetern, dann müssten monatlich rund 1,2 Millionen Euro allein für die 3.100 untersuchten Wohnungsangebote seit dem 23. Februar nachgezahlt werden.

Foto: Martin Rulsch, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Gehen, wenn es am schlimmsten ist

Selbst in der eigenen Partei, mit der sie gegen die Koalitionspartner SPD und Grüne den Mietendeckel mit einer staatlich festgelegten Preistabelle durchgedrückte, fehlte ihr am Ende der Rückhalt: Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher (Die Linke) ist zurückgetreten, weil sie Einkünfte aus Nebentätigkeiten für landeseigene Unternehmen jahrelang nicht versteuerte. Das Fehlverhalten der Senatorin fiel nach einer schriftlichen Anfrage der Opposition im Abgeordnetenhaus auf. Lompscher hinterlässt einen politischen Scherbenhaufen. Das Bundesverfassungsgericht prüft derzeit, ob das Gesetz zum Mietendeckel rechtmäßig ist, die landeseigenen Wohnungsbaugenossenschaften rebellieren schon seit längerem gegen immer neue Mietenregulierungen und sinkende Erträge (siehe nächste Meldung). Nach Jahren des Rückgangs der Wohnungsbaugenehmigungen verlangt der IVD bereits eine „Umkehr von der bisherigen Bauverhinderungspolitik“. Ob dieses Ziel erreichbarer geworden ist, bleibt fraglich. Einfacher ist es für Lompschers Nachfolger nicht geworden, die Wohnungsnot in Berlin zu lösen.

Unmut der Wohnungsgesellschaften wächst

Unveröffentlichten Prognosen zufolge dürfte sich die Schuldenlast der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bis 2023 im Vergleich zu 2015 stark erhöhen. Einzelnen Gesellschaften wie der Howoge droht sogar eine Verdopplung ihrer Schuldenlast. Schon zu Beginn dieses Jahres gingen die sechs Wohnungsbaugesellschaften, die zusammen rund 325.400 Wohnungen in Berlin halten, von einem Finanzloch von 300 Millionen Euro in den kommenden fünf Jahren aus. Das liegt zum einem am Mietendeckel, der auch die Erträge der Gesellschaften schmälert. Und zum anderen an der geplanten neuen Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“, den die Landesregierung derzeit vorbereitet. Demnach dürfen nur noch 25 Prozent der Neubauwohnungen an Paare mit einem Jahresnettoeinkommen über 36.000 Euro gehen. Drei von vier Wohnungen müssen zudem an Menschen vermietet werden, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Bisher liegt die Mindestgrenze bei niedrigeren 60 Prozent. Einen Wohnberechtigungsschein bekommt man nur, wenn eine Einzelperson weniger als 16.800 Euro netto im Jahr verdient, für einen Zwei-Personen-Haushalt liegt die Grenze bei 25.200 Euro. Im Ergebnis dürften die Erträge der Gesellschaften daher künftig weiter zurückgehen. Das ist deswegen katastrophal, weil das Geld doppelt fehlt: als Einnahme der Wohnungsgesellschaften und als Aufbringung für Investitionen in den dringend benötigten Wohnungsbau.

Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Eigentümergepflegter Berliner Altbau in sehr ruhiger Schöneberger Lage

Bei dem um 1909 errichteten Wohn- und Geschäftshaus handelt es sich um ein nach drei Seiten frei stehendes reines Vorderhaus. Das Objekt ist voll unterkellert, hat zwei Treppenhäuser sowie einen innen liegenden Aufzug. Die elf Mieteinheiten erstecken sich über fünf Vollgeschosse bis zum Dachgeschoss. Das Haus steht sehr zentral in einer äußerst ruhigen Anwohnerstraße und ist hervorragend an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Kaufpreis: 4.400.000 EUR zzgl. 6,96 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.300 m²

JNKM: 77.485 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 168,9 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse F, Erdgas E, Baujahr 1909

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52236)

Zwei attraktive WEG-Teilportfolios in Toplage von Berlin-Prenzlauer Berg:
a) WEG-Paket Wohnen und b) Teileigentum Gewerbe

Das 1999 nach WEG aufgeteilte Gründerzeithaus besteht aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und einem Quergebäude, die über insgesamt vier Treppenhäuser erschlossen sind. Zum Verkauf stehen a) das Wohnportfolio mit 16 Wohneinheiten (mehrere Einheiten bezugsfrei und direkt verkaufbar, ein Teil davon bereits modernisiert) plus dem noch nicht ausgebauten großen Dachgeschoss sowie b) vier Gewerbeeinheiten mit insgesamt 480 Quadratmeter Mietfläche und sehr attraktiven Mieteinnahmen. Das Haus steht in bester und äußerst zentraler Lage von Berlin-Prenzlauer Berg. Die nächste U-Bahnstation ist in einer Minute zu Fuß erreichbar. Die beiden Teilportfolios a) Wohnen und b) Gewerbe können zusammen oder getrennt erworben werden.

Kaufpreis: 7.500.000 EUR zzgl. 6,96 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.331 m²

JNKM:  229.613 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 142 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse E, Erdgas H, Baujahr 1901

 (Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52194)

Das Paket besteht aus sieben Reihenhäusern mit jeweils einer Grundstücksfläche von circa 140 Quadratmetern. Die zweigeschossigen Häuser haben eine Wohnfläche von circa 135 Quadratmetern, welche sich auf insgesamt sechs Zimmer aufteilen. Ein Kfz-Stellplatz befindet sich jeweils direkt vor dem Haus. Eine S-Bahnstation befindet sich in unmittelbarer Nähe, die nächste Bushaltestelle ist nur 150 Meter entfernt. Eine nahe gelegene Autobahnanschlussstelle führt direkt auf die A 11 und A 10.

Kaufpreis: 1.890.000 EUR zzgl. 3,48 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 948 m²

JNKM:  70.771 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 113,4 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse D, Heizwerk, fossil, Baujahr 1998  

 (Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52183)

John Bothe
Silberlake Real Estate

Dr. Patrick Heinemann
Bender Harrer Krevet Rechtsanwälte

Dr. Josef Girshovich
PB3C

„Ist das Umwandlungsverbot überhaupt Bundeskompetenz?“ – Wohnungs- und Baupolitik mit immer mehr Fragezeichen

Kaum Bauland, überforderte Kommunen, stetig steigende Nachfrage nach Wohnraum, internationale Investoren – und eine Kaskade an Regulierungen. Immer deutlicher wird: Der deutsche Wohnungsmarkt braucht strukturelle Veränderungen und einen gemeinsamen Plan – für und nicht gegen mehr Wohnraum. Dabei wird auch klar, dass viele Gesetze verfassungsrechtlich fraglich sind. Der Berliner Mietendeckel – da sind sich die meisten einig, dass das Bundesrecht sein müsste. Nun aber soll das Umwandlungsverbot kommen, und da kann man sich fragen: Darf der Bund das überhaupt? Oder müsste ein solches Gesetz auf Landesebene verabschiedet werden? Ein Gespräch über „Wohnraum für alle“ und immer weiter steigende Preise.

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Eike Becker
Eike Becker Architekten

Stefan Klingsöhr
Klingsöhr Unternehmensgruppe

Dr. Josef Girshovich
PB3C

„Wir brauchen eine menschengerechte Stadt!“ – Warum die Immobilienwirtschaft jetzt umdenken muss

Wir haben in den vergangenen Jahren immer mehr Zeit zwischen Terminen verbracht. Im Auto. In der Warteschleife. Kurzum, in einem Hamsterrad. Und plötzlich: der Lockdown. Noch nie hatte unsere Gesellschaft so viel Zeit, um den eigenen Alltag zu hinterfragen – und neue Wege auszuprobieren. Wie aber sehen diese Wege aus? Wo kann und wo muss die Immobilienwirtschaft jetzt ansetzen, um erfolgreiche und zeitgemäße Konzepte und Flächen zu entwickeln? Und warum kann man sich die Stadt plötzlich auch als Park vorstellen? Ein aktuelles Gespräch über eine Stadt für und mit Menschen.

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Joachim Stumpf
BBE

Lars Jähnichen
IPH

Leif Krägenau
BBE

Dr. Josef Girshovich
PB3C

Von Highstreet bis Cocooning: Aktuelle Prognosen und Erwartungen für den Einzelhandel bis Ende 2021

Kaum eine Branche hat die Auswirkungen der Corona-Krise so direkt und deutlich gespürt wie der Einzelhandel. Dabei wird klar: Branchen, denen es bereits vor der Krise schlecht ging, geht es jetzt noch schlechter. Branchen, denen es gut ging, geht es noch besser. Doch gibt es dafür auch Zahlen oder sind das bloß Mutmaßungen? Wie lassen sich Rückschlüsse ziehen auf resilientere Branchen und warum ist dafür Cocooning so wichtig? Ein Gespräch über Highstreet, Centermanagement und wie sich Eigentümer und Betreiber auf die Verhandlungen mit ihren Mietern am besten vorbereiten.

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EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

die aktuelle Krise hat gezeigt: Der Wohnungsmarkt ist gesund und stabil. Während viele Branchen und auch andere Immobiliensegmente schwächeln, ist der Bedarf nach Wohnraum ungebrochen. Investoren und Käufer dürfen sich jetzt aber bloß nicht zurücklehnen. Viele Mieter geraten in finanzielle Schieflage – da kann eine kluge Nebenkostenpolitik helfen, wie Frank Wojtalewicz von d.i.i. erläutert. Ebenso muss man sich mit Recht fragen, ob die derzeitigen Preiskorrekturen nicht gute Möglichkeiten für einen frühzeitigen Einstieg bieten und vor allem an welchen Standorten die richtigen Wachstumspotenziale schlummern – dazu berichten André Schmöller von Domicil und Professor Steffen Metzner von Empira.

Wir wünschen eine anregende Lektüre

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich

BEITRÄGE

Wohnungsmieten: C-Standorte haben Aufholpotenzial

Prof. Dr. Steffen Metzner MRICS  |  Empira Gruppe

Vermietete Wohnimmobilien bilden eine stabile und nachhaltige Kapitalanlage mit relativ gut planbaren Mieterträgen. Über viele Jahre stiegen die Mieten in nahezu allen Segmenten. Angesichts des fortschreitenden Zyklus wächst jedoch das Risikobewusstsein. Die Fokussierung auf möglichst stabile Standorte wird deshalb wichtiger. Eine aktuelle Empira-Studie analysiert verschiedene primäre, sekundäre und tertiäre Wohnungsmärkte anhand sozioökonomischer und marktbezogener Kriterien. Ein entscheidender Faktor für die Mietenentwicklung ist das Bevölkerungswachstum.

Wohnungsmieten entstehen nicht zufällig und die entsprechenden Märkte entwickeln sich auch nicht autark. Die jeweiligen Preise und Mengen sind vielmehr abhängig von Angebot und Nachfrage. Beide Faktoren wiederum hängen von vorgelagerten Größen ab. Zu nennen sind hierbei vor allem sozio-ökonomische Parameter der Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung sowie die allgemeine wirtschaftliche Lage. Interessant ist, ob sich Einflussfaktoren im Zeitverlauf sowie in den Clustern konstant oder unterschiedlich entwickeln, sich die Einflussfaktoren parallel zu den Mieten verändern und ob Zusammenhänge deutlich oder nur abgeschwächt erkennbar sind.

Die Einwohnerentwicklung ist der wesentliche Treiber der Wohnungsmärkte. Selbst bei geringem Einkommen sorgt Bevölkerungszuwachs dafür, dass das für Mietzahlungen insgesamt verfügbare Budget am Standort steigt. Jeder Einwohnerzuwachs führt letztendlich zu einer Erhöhung der Wohnungsnachfrage – und dies sowohl bezogen auf Fläche beziehungsweise Anzahl als auch Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit. Bei den bundesweiten Daten resultiert ein Einwohnerzuwachs im Wesentlichen aus dem Wanderungssaldo. Eine anziehende Dynamik in der Zuwanderung spiegelt sich deutlich – jedoch meist etwas zeitverzögert – in den Neubau- und Bestandsmieten wider. Der laufende Wohnungsbau kann den Mehrbedarf nicht vollständig ausgleichen, was zu Preissteigerungen führt.

Das Bevölkerungswachstum beschränkt sich nicht auf die Großstädte
Interessant ist der Vergleich von Einwohneranstieg und der Teuerung der Mieten in den einzelnen Städten und Clustern zwischen 2013 und 2018. Bei differenzierter Betrachtung 60 deutscher Städte zeigt sich, dass ein Einwohneranstieg nicht nur in den Top-7 stattfindet. Zwar zeigt Frankfurt am Main eine recht starke Dynamik (+7,4 Prozent in fünf Jahren), doch noch stärker wuchsen einige sekundäre und tertiäre Städte wie Leipzig (+10,6 Prozent) und Potsdam (+10,3 Prozent). Am höchsten ist der Mittelwert – wohl erwartungsgemäß – zwar bei den primären Investitionsstandorten mit 5,3 Prozent. Der Mittelwert des tertiären Investitionsclusters liegt mit 4,8 Prozent Bevölkerungswachstum allerdings nur einen halben Prozentpunkt hinter dem der Top-7-Städte und übersteigt zugleich den Mittelwert der größeren sekundären Investitionsmärkte um 1,5 Prozentpunkte.

In der parallelen Betrachtung der Mieten zeigt sich, dass deren Steigerungsraten erheblich über denen der Bevölkerungszahlen liegen. Innerhalb der jeweiligen Größen-Cluster ergeben sich durchaus Unterschiede. Dies gilt sowohl für unterschiedliche Zeiträume als auch zwischen den einzelnen Städten. Die primären Investitionsstandorte (Top-7) liegen sowohl bei der Höhe als auch bei der Dynamik der Mieten vorn. Sie zeigen mit 25,1 Prozent über fünf Jahre den höchsten Zuwachs. Die kleineren, tertiären Standorte bilden das Schlusslicht, obwohl sie bei ihren Einwohnerzahlen fast die Wachstumsraten der Top-7 aufwiesen. Bezogen auf den Mietanstieg liegen sie mit 17,9 Prozent jedoch leicht hinter den sekundären Standorten mit einem Zuwachs um 19,4 Prozent. Grund hierfür könnten Basiseffekte oder größere Flächenreserven sein. Diese Zusatzeffekte sind weiter zu untersuchen.

Fazit: Das größte Bevölkerungswachstum wie auch die höchsten Mietsteigerungen waren in den vergangenen Jahren in den Top-7-Städten zu verzeichnen. Die Städte im kleinen Größen-Cluster liegen beim Bevölkerungswachstum allerdings nur einen halben Prozentpunkt dahinter, bei der Mietentwicklung hingegen weit zurück. Diese Beobachtung legt ein Aufholpotenzial nahe, das sich in den kommenden Jahren realisieren könnte.

Die Wohnnebenkosten sind die Stellschraube für sozialverträgliche Renditeoptimierungen

Frank Wojtalewicz  |  Geschäftsführer der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien

Die Entwicklung der Wohnungsmieten bereitet vielen Wohnimmobilieninvestoren zunehmend Kopfzerbrechen, und das hat nicht nur mit der Corona-Krise zu tun. Zwar dürften die Auswirkungen der Pandemie auf die Wirtschaft und den Arbeitsmarkt zu ganz neuen und eigenen Herausforderungen für Wohnimmobilieninvestoren führen – aber nicht zu vergessen ist, dass das Abflachen des Mietpreisanstiegs schon vor Corona ein größer werdendes Thema darstellte.

Das hat einerseits viel mit der Wohnungspolitik der vergangenen Jahre zu tun, die zu immer stärker regulierenden Eingriffen in das Mietrecht in immer schnellerer Abfolge führte. Andererseits ist das Abnehmen der Dynamik des Mietpreisanstiegs aber auch damit zu erklären, dass die Haushaltsbelastung in vielen Großstädten an Grenzen gestoßen ist: Die Wohnkosten vieler Haushalte haben dort bereits 30 bis 40 Prozent des Einkommens erreicht, wodurch höhere Mietausgaben schlicht nicht mehr leistbar sind.

Für Wohnimmobilieninvestoren resultieren daraus inzwischen vielfach Schwierigkeiten, sowohl die gewünschten Miet- als auch die angestrebten Exit-Renditen zu erzielen. Das gilt umso mehr, als der hohe Anlagedruck und die enormen Kapitalzuflüsse in den Immobilienbereich während der vergangenen Jahre zu einer Entwicklung der Kaufpreise führten, in der oftmals viel Hoffnung auf eine positive Mietenentwicklung eingepreist war. Dennoch ist es für Investoren mit der richtigen Strategie auch heute noch möglich, die Rendite zu erhöhen und dabei den Anstieg der Mieterhaushaltsbelastung auf ein Minimum zu reduzieren, wodurch letztlich auch das wohnungspolitische Risiko spürbar gesenkt werden kann.

Mieter wissen: Die Warmmiete ist entscheidend
Die Haushaltsbelastung hängt nicht von der Kaltmiete, sondern in erster Linie von der Warmmiete ab. Mit den Wohnnebenkosten haben Investoren deshalb eine effiziente – und immer noch von vielen unterschätzte – Stellschraube, um die Rendite zu erhöhen, ohne dass die Belastung für die Mieter nennenswert steigt. Dass Mieter dafür durchaus sensibilisiert sind, zeigt eine repräsentative YouGov-Umfrage, die Ende 2019 durchgeführt wurde: 82 Prozent der Mieter schauen, was die eigene finanzielle Belastung angeht, eher auf die Warm- statt auf die Kaltmiete. Mieter wissen also sehr genau um den Einfluss der Nebenkosten – zumal der Umfrage zufolge knapp die Hälfte der Mieter ihre Wohnnebenkosten als zu hoch bewertet.

Für Investoren tun sich dementsprechend effiziente Möglichkeiten auf, die eigene Renditeoptimierung sozialverträglich umzusetzen. Dazu gibt es insbesondere zwei Hebel: die energetische Entwicklung sowie die Optimierung von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen.

Größere Bestandshalter sind im Vorteil
Vor allem bei älteren Bestandsobjekten ist das Potenzial zur energetischen Entwicklung häufig beträchtlich. Dabei können alle Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs ausgeschöpft werden – die Erneuerung des Dachs, die Installation eines Wärmeverbundsystems, der Einbau einer neuen Heizanlage, der Austausch der Fenster. Besteht die Modernisierung in erster Linie aus solchen Maßnahmen, kann auch beispielsweise ein den Wert und die Mietfläche steigernder Balkon angebaut werden, ohne dass die Mieter durch die daraus folgende Umlage zu stark belastet werden.

Das gilt insbesondere dann, wenn man zusätzlich zur energetischen Entwicklung die Betriebskosten optimiert. Aktives Nebenkostenmanagement bedarf Expertise und einigen Aufwands – das Benchmarking der Betriebskosten, die regelmäßige Überprüfung der Lieferverträge für Gas, Öl, Fernwärme und Strom genau wie der Leistungen und Verträge für Hausmeister-, Wartungs- und Reinigungsservices kann mühselig sein. Zumal die Neuverhandlung der entsprechenden Verträge in der Regel nur erfolgreich verläuft, wenn man erstens über Verhandlungserfahrung und -kompetenz in dem Bereich verfügt und zweitens einen ausreichend großen Kundenpool hinter sich hat, der die Verhandlungsposition stärkt. Größere Bestandshalter sind hier klar im Vorteil.

Geringere politische und finanzielle Risiken
Aber der Aufwand schlägt sich am Ende entsprechend positiv nieder. Indem wir in unserem Unternehmen beide Hebel – die energetische Sanierung und die Neuverhandlung der Verträge – konsequent nutzen und kombinieren, gelingt es uns regelmäßig, dass sich die von uns vorgenommene Modernisierungsmieterhöhung und die Einsparung der Wohnnebenkosten für die Mieter etwa die Waage halten.

Durch diese Strategie erhöht der Investor die Mieteinnahmen und – im Falle des Exits – den Verkaufswert deutlich, während die Mieter die Wert- und Renditesteigerungen des Investors finanziell kaum spüren. Die Vorteile dieses sozialverträglichen Vorgehens liegen nicht nur im Bereich der politisch-gesellschaftlichen Reputation. Zugleich ist das Vorgehen weniger anfällig für die beiden eingangs angesprochenen Phänomene, die Wohnimmobilieninvestoren in jüngster Zeit immer größere Probleme bereitet haben: die zunehmenden politischen Einschnitte im Mietrecht einerseits und die hohe Haushaltsbelastung der Mieter andererseits.

Energetische Entwicklung ausdrücklich erwünscht
Wer energetisch entwickelt und das so gestaltet, dass Mieter nicht übermäßig belastet werden, hat vor der Politik nichts zu fürchten; die nämlich weiß, dass bestehender Wohnraum aus Gründen des Klimaschutzes verstärkt energetisch modernisiert werden muss. Genau wie der Neubau stellt die energetische Entwicklung bei fast allen mietrechtlichen Regulierungsmaßnahmen der vergangenen Jahre einen Ausnahmetatbestand dar und ist dementsprechend weiterhin möglich beziehungsweise sogar ausdrücklich erwünscht. Das politische Risiko ist bei einer Strategie der konsequenten Energie- und Nebenkostenoptimierung deshalb genauso gering wie die Gefahr, durch das Stoßen an natürliche Grenzen der Mieterhaushaltsbelastung die Mietrendite nicht mehr steigern zu können.

Wer sozialverträglich und ökologisch nachhaltig agiert, hat in anderen Geschäftsbereichen ebenfalls Vorteile – seien es Wohnungsprivatisierungen oder größere Neubauprojekte, die immer mehr Investoren in ihre Strategie aufnehmen, für deren Gelingen gute Beziehungen zu den jeweiligen Kommunen aber auch immer relevanter werden. So schlägt sich konsequentes Nebenkostenmanagement positiv nieder auf die Optimierung der Rendite, auf die Senkung der Investitionsrisiken und auf die Verbesserung der Chancen, die Gesamtinvestitionen innerhalb des Wohnungssegments zu diversifizieren.

Corona und der Wohnungsmarkt

Andre Schmöller  |  Chief Investment Officer der Domicil Real Estate AG

Jahrelang kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung: nach oben. Die Corona-Krise sorgt nun für einen Dämpfer. Für unser Segment, den Wohnungsmarkt, kann man vom heutigen Standpunkt aus feststellen, dass die Folgen überschaubar bleiben werden. „Business as usual“ wäre vielleicht übertrieben, aber im Großen und Ganzen läuft unser Tagesgeschäft bei der Domicil wie gewohnt. Es gibt zwar wegen der Maßnahmen zur Eindämmung von Covid-19 beispielsweise weniger verfügbare Notartermine, weshalb der Kaufabwicklungsprozess teilweise etwas länger dauert, aber die Nachfrage nach Wohnungen ist ungebrochen hoch. Das Angebot an Immobilien im Bereich ab zehn Millionen Euro hat zwar leicht abgenommen, spürbar ist aber auch eine geringere Zahl an Wettbewerbern um diese Objekte. Nicht wenige Unternehmen stehen gegenwärtig an der Seitenlinie und beobachten den Markt, andere können oder wollen in diesen Zeiten nicht auf Käuferseite aktiv sein. Die größte Priorität in diesen Zeiten hat für uns der Schutz unserer Mitarbeiter, Kunden und Partner. Dank Homeoffice und vielfältiger Digitalisierungsmaßnahmen wie digitale Datenräume und unser Vertriebspartnerportal können wir aber unseren Geschäftsbetrieb uneingeschränkt aufrechterhalten.

Perspektivisches Denken ist gefragt
Gerade der Wohninvestmentmarkt und insbesondere Mietwohnungen mit ihren konstanten Cashflows sind bei Investoren als „sicherer Hafen“ gefragt. Laut einer aktuellen Umfrage vom Fondsforum zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Investitionsentscheidungen sehen institutionelle Immobilienkäufer in den kurzfristigen Preiskorrekturen am Wohnimmobilienmarkt durchaus gute Einstiegsmöglichkeiten.

Insbesondere langfristig orientierte Investoren, für die die hohen Ankaufspreise und die niedrigen Mietrenditen zuletzt zum Ärgernis oder gar zur Belastungsprobe wurden, werden womöglich erst einmal andere Zeiten erleben. Das Analysehaus Empirica prognostizierte einen Preisverfall um 10 bis 25 Prozent für den deutschen Markt und stellte gleichzeitig fest, dass die Mieten stabil bleiben werden. Vermutlich wird sich schon 2021 eine Erholung der Kaufpreise abzeichnen. Damit ergibt sich ein kleines Zeitfenster, um als Investor die durchschnittliche Mietrendite im Portfolio zu erhöhen.

Wer im Wohnsegment tätig ist, muss sich in der gesamtwirtschaftlich bedrohlichen Situation also weniger Sorgen machen als etwa Investoren im Hotelsegment. Investoren in Wohnimmobilien können gestiegene Ankaufs- und Mietrenditen auf der Haben-Seite verbuchen, sobald der Wohnungsmarkt nach der Krise wieder zu alter Stärke zurückfindet – und das wird er. Die Mietpreisentwicklung dürfte sich nach einer kurzen Vollbremsung aufgrund der Corona-Gegenmaßnahmen spätestens 2021 wieder auf dem Niveau des Vorjahres bewegen.

„Schnäppchenjäger” dürfen Risiken nicht ausblenden
Also gute Nachrichten von allen Seiten? Jein – pauschal ist davon auszugehen, dass allein ein etwas niedriger Einstiegspreis und eine gute Lage ein attraktives Investment ausmachen, kann zu Fehlentscheidungen führen. Selbst bei theoretischen Abschlägen von 20 Prozent – und davon sind wir derzeit weit entfernt – kann vieles schiefgehen. Potenzielle Investoren sollten sich immer die Frage stellen: „Welche Lagen und Objekte haben eine langfristige Perspektive?“. Gerade vor dem Hintergrund der aufziehenden dunklen Wolken am Konjunkturhimmel ist diese Frage wichtiger denn je. Denn hinter den vermeintlich günstigen Rahmenbedingungen für einen Markteinstieg lauern auch zwei erhebliche Risiken.

Wer will schon die Chance verpassen, ein gutes Asset weit unter Wert zu erwerben? Das kann dazu führen, dass im Rahmen einer überstürzten Ankaufsprüfung Mängel in Bezug auf Lage, Objekt oder die mittel- und langfristige Perspektive untergehen. Oder der Investor könnte zu langsam handeln und die günstige Marktphase verpassen. Am Ende stünde er oder sie mit leeren Händen da. Das ist immer noch besser als ein Klotz – in Form einer suboptimalen Immobilie – am Bein, aber sicherlich nicht das erwünschte Resultat.

Ein Blick auf die regulatorischen Rahmenbedingungen sollte ebenso selbstverständlich sein – Erhaltungssatzung hier, Mietendeckel und Mietpreisbremse dort, regionale Unterschiede bei der Kappungsgrenze und dann noch einfache und qualifizierte Mietspiegel jeweils auf kommunaler Ebene.

Investoren, die die Chance nutzen wollen, sich neu im Wohnsegment zu betätigen, sollten gerade in diesen Zeiten, wo das ein oder andere „Schnäppchen“ auf den Markt kommt, eine fundierte regionale Marktexpertise mitbringen oder auf Partner und Dienstleister zurückgreifen, die diese liefern können. Ansonsten geht der Investor ein unkalkulierbares Risiko ein – gerade in Zeiten wie diesen.

Dieser eigentlich selbstverständliche Umstand droht in der „Buy the dip“-Euphorie, wie sie teilweise schon die Aktienmärkte und einige Immobilieninvestoren erfasst hat, unterzugehen. Die Zeche für solche „Schnäppchen“ zahlt der Investor später.

Clevere Investments in der Post-Corona-Zeit

Miethausmarkt bleibt stabil, starkes Wachstum in Mitteldeutschland

Jürgen Michael Schick  |  Präsident des IVD, Immobilien Verband Deutschland e.V.

Investoren prüfen derzeit besonders intensiv, in welchen Märkten sie in Zukunft Immobilien erwerben wollen. Dabei sind Wohninvestments aller Voraussicht die Gewinner der Corona-Krise. Doch welche Märkte sind besonders attraktiv? Berlin rangiert im Vergleich der Top-7-Städte mit einem Transaktionsvolumen von 4,9 Milliarden Euro weit vor allen anderen deutschen Großstädten. Der Zinshausmarkt in München liegt beim Transaktionsvolumen bei 43 Prozent des Berliner Umsatzes. In Hamburg sind es im Vergleich mit der deutschen Hauptstadt 39 Prozent. Danach folgen Frankfurt am Main mit 29 und Köln mit 23 Prozent. Stuttgart liegt abgeschlagen bei 8,5 Prozent des Berliner Transaktionsvolumens.

Mitteldeutschland boomt
Besonders starkes Investoreninteresse haben im zurückliegenden Immobilienjahr die mitteldeutschen Städte erfahren. Ich gehe davon aus, dass das auch in Zukunft so sein wird beziehungsweise die Nachfrage dort noch weiter steigen wird. Wir haben das als Maklerhaus selbst intensiv erlebt und können die amtlichen Zahlen durch den eigenen Track-Record gut nachvollziehen. Die beiden großen Hotspots heißen auch weiterhin Leipzig und Dresden. Während in Dresden der Umsatz mit Zinshäusern 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 18,8 Prozent zurückging, ist er in Leipzig noch einmal um 14,4 Prozent angestiegen. Ein Rückgang des Transaktionsvolumens lässt sich in vielen deutschen Städten verzeichnen. Der Markt verfügt häufig schlicht nicht über ein ausreichendes Angebot. Auch in Berlin sind die Immobilienumsätze mit Zinshäusern 2019 um 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Als Spezifikum kommt dort natürlich die kontroverse Diskussion um den Berliner Mietendeckel hinzu.

In Ostdeutschland sind dagegen an sieben wichtigen Immobilienstandorten die Transaktionsvolumina im zweistelligen Bereich angestiegen. In Magdeburg (+31,7 Prozent), Jena (+29,5 Prozent) und Chemnitz (+25,0 Prozent) war das Umsatzwachstum besonders deutlich. Ebenso in Halle (+16 Prozent) und Schwerin (+12 Prozent). Im kleinen Markt Dessau hat sich das Transaktionsvolumen sogar um 92 Prozent erhöht.

In der Post-Corona-Zeit werden Investoren noch sensibler nach wachstumsstarken Märkten Ausschau halten. Mitteldeutschland gehört aus meiner Sicht als Ergänzung zu den Investments in den großen Metropolen auch in der Zukunft mit dazu. Die Standorte dort sind besonders fungibel. Angesichts von 400 Kauffällen im Zinshausmarkt Leipzig und 325 in Dresden erstaunen die hohen Kauffallzahlen in den anderen Städten. Im Ranking der Transaktionen folgt in Mitteldeutschland Chemnitz auf dem dritten Platz mit 260 Zinshauskäufen, gefolgt von Halle mit 174 und Magdeburg mit 169 Transaktionen. In Berlin waren es im selben Zeitraum übrigens „nur“ 887 Kauffälle (-13 Prozent).

Im Durchschnitt kostet ein Zinshaus pro Quadratmeter in Dresden am meisten (2.020 EUR/m²). In Leipzig werden durchschnittlich 1.659 EUR/m² gezahlt, in Halle 1.281 EUR/m2 und in Magdeburg 1.223 EUR/m² sowie in Chemnitz 987 EUR/m².

BERLINER ZINSHÄUSER

Nachrichten

Wohnungsmarkt kommt stabil durch die Krise

Dem neuen Wohnkostenreport des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge hat der deutsche Wohnungsmarkt gute Chancen, glimpflich durch die Corona-Krise und den folgenden Wirtschaftseinbruch zu kommen. Zwar bildet der Report nur Daten bis Ende 2019 ab. Eine Prognose sei dennoch möglich, da weder bei den Mietkosten noch bei den Wohnkosten für Selbstnutzer zuvor eine Überbewertung vorlag, was Einbrüche unwahrscheinlich mache. Der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland ist nach wie vor bundesweit deutlich günstiger, als diese zu mieten. Der Kostenvorteil der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung lag im Jahr 2019 deutschlandweit bei 48,5 Prozent. Der Studie zufolge leben Selbstnutzer in fast allen deutschen Landkreisen günstiger als Mieter, so auch in den Metropolen. Für den Wohnkostenreport, der bereits zum fünften Mal erschienen ist, vergleicht das IW die Wohnkosten von Eigentümern und Mietern. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital sowie die Instandsetzung und den Wertverzehr ergeben.

Normenkontrollklage gegen Mietendeckel

Neben dem Bundesverfassungsgericht wird auch das Berliner Verfassungsgericht den Mietendeckel überprüfen. Burkard Dregger, Vorsitzender der Berliner CDU-Fraktion, und Sebastian Czaja, Fraktionsvorsitzender der Berliner FDP, haben Ende Mai vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof eine Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel eingereicht. Die Klage sei weitreichender als jene der FDP und CDU/CSU im Bundestag, die unlängst vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe eingereicht wurde. Die Kläger argumentieren im Kern, der Mietendeckel entziehe Mietern die Rechtssicherheit. Dregger zufolge gebe es besonders bei Vermietern eine Verunsicherung darüber, wie es mit dem Mietenstopp weitergehe. Von rechtlichen Bedenken abgesehen gehe es unter anderem auch darum, dass Vermieter wegen des Mietendeckelgesetzes um ihre Altersvorsorge fürchten müssten. Darüber hinaus bestehen weiter verfassungsrechtliche Zweifel, ob das Land in zulässiger Weise in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes eingreift.

Deutschland baut mehr Wohnungen

Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) wurden im Jahr 2019 in Deutschland 293.000 Wohnungen fertiggestellt. Eine höhere Zahl an fertiggestellten Wohnungen hatte es zuletzt im Jahr 2001 gegeben (326.600). Wie Destatis weiter mitteilt, war das im Jahr 2019 eine Steigerung von 2,0 Prozent oder 5.700 fertiggestellten Wohnungen zum Vorjahr. Ein deutlicher Anstieg wird auch bei den Baugenehmigungen verzeichnet. Die Zahl der Genehmigungen ist im Jahr 2019 mit 360.600 um 4,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Dies führte zu einem Überhang von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen von insgesamt 740.400 Wohnungen.

Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Drei teilsanierte Wohn- und Geschäftshäuser mit Leerstand in Leipzig

Die drei Objekte verfügen insgesamt über 40 Wohn- und fünf Gewerbeeinheiten, 12 Stellplätzen sowie einer Garage. Davon stehen 33 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit leer. Die vermietbaren Flächen variieren zwischen 30 bis 102 Quadratmetern. Eins der Häuser steht unter Denkmalschutz. Die Liegenschaften befinden sich in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofes.

Kaufpreis: 4.700.000 EUR zzgl. 5,95 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 3.245 m²

Preis pro m²: 1.448 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 105,1 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse D, Ölheizung, Baujahr 1906

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51886)

Sehr gut gepflegte Altbauten aus privater Hand in gefragter Kiezlage von Lichtenberg

Die zwei umfangreich modernisierten Wohn- und Geschäftshäuser, bestehend aus einem Eck- sowie einem Vorderhaus wurden im Jahr 1904 errichtet. Die Gebäude haben vier Vollgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss und sind voll unterkellert. Insgesamt stehen 40 Einheiten, davon 37 Wohnungen und drei Gewerbe zur Verfügung. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 35 und 90 Quadratmetern.

Kaufpreis: 8.000.000 EUR zzgl. 7,14 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 2.806 m²

JNKM:  278.680 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 110,5 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse D, Gaszentralheizung, Baujahr 1904

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52229)

Eigentumswohnung für höchste Ansprüche am Potsdamer Platz

Das Objekt befindet sich in sehr guter Lage Berlins und lässt keinen Raum für offene Wünsche zu. In der Bel-Etage erwartet Sie höchster Komfort verbunden mit modernster Technik. Zur exklusiven Ausstattung zählen unter anderem feinste Marmorbäder, Fußbodenheizung und ein Lift. Ein Concierge sorgt 24 Stunden lang für Ihr Wohlergehen und natürlich auch das Ihrer Gäste.

Kaufpreis: 2.950.000 EUR zzgl. 5,96 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Wohnfläche: 257 m²

Tiefgaragenstellplätze: zwei

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 92,2 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse C, Kraft-Wärme-Kopplung, fossil, Strom-Mix, Baujahr 2003

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52160)