Wohninvestments in Deutschland – März 2022

Liebe Leserinnen und Leser,

knappe zwei Monate ist die „Ampel“ nun alt, und erstmals scheint die gemeinsame Dialogfähigkeit zwischen der Bundesregierung und der Immobilienwirtschaft ernsthaft auf dem Prüfstand zu stehen. Die Rede ist vom abrupten Ende der KfW-Förderungen für energieeffiziente Neubauimmobilien, ein Thema, das auch im Fokus des aktuellen Newsletters steht. Dieses undurchsichtige Vorgehen sorgt nicht nur dafür, dass viele Einzelprojekte neu kalkuliert wurden – es bremst auch die längst überfällige und eigentlich angekündigte Neubauoffensive. Deshalb ist es angebracht, dass sich die Immobilienbranche klar positioniert, denn zu einem Dialog auf Augenhöhe gehört eben auch, Kritik offen zu äußern.

Gleichzeitig sollte die Immobilienbranche nun nicht in eine Schockstarre verfallen oder in Sachen Nachhaltigkeit nur noch das Nötigste tun. Der Trend hin zu ökologischeren und sozialverträglicheren Immobilien ist unumkehrbar. Die bestmögliche Reaktion darauf ist daher höchstwahrscheinlich ein überzeugtes „Jetzt-erst-recht“.

Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.

Jürgen Michael Schick & Holger Friedrichs

Vom riskanten Blick auf den Preis

Aktuell erreichen uns ständig neue Rekordmeldungen über Preisanstiege. Nicht nur in den Medien, auch bei Profis aus der Immobilienbranche herrscht eine regelrechte Preishysterie. Welche Folgen das haben kann, lässt sich am Beispiel Leipzig beobachten – die Preissteigerungen scheinen Investoren magisch anzuziehen, die Preisrallye wird weiter angeheizt. Und ein großer Teil des Wohnungsneubaus wird auf der Grundlage prognostizierter, im Ergebnis sehr sportlicher, Angebotsmieten kalkuliert.

Das Problem dabei ist, dass diese Prognosen von einer zunehmenden Knappheit ausgehen. Ob diese eintreffen wird, ist aber fraglich, denn schon jetzt wandern viele Familien ins Leipziger Umland ab, die Anzahl der jungen Erwachsenen stieg zuletzt langsamer. Zudem wurden viel mehr Neubauwohnungen genehmigt und fertiggestellt als noch vor einigen Jahren. Das könnte zur Folge haben, dass an der existierenden Nachfrage vorbeigebaut wird und der Markt zunehmend gesättigt ist.

Das wiederum führt zu Investitionsrisiken, obwohl Leipzig auf dem Papier schneller gewachsen ist als die meisten Städte. Dass es auch anders laufen kann, sieht man in Dresden: Die Angebotsmieten steigen nicht mehr, die Zahl der Haushalte bleibt konstant. Der Neubau läuft aber noch auf hohem Niveau weiter.

Es ist Zeit für einen Sinneswandel: Der Immobilienmarkt sollte auf Basis wirklich relevanter Daten betrachtet werden. Und nicht nur anhand seiner Preise.

Aktuelle Preise haben kaum Aussagekraft
Denn mit Blick auf zukünftige Entwicklungen sagen aktuelle Preise kaum etwas aus, vielmehr gleichen sie einem Blick in den Rückspiegel: Sie bilden einzig und allein die durchschnittliche Vergangenheit ab. Ob Kaufpreise oder Mietpreise, Grundlage für diese sind immer nur zurückliegende Transaktionen oder Vermietungen.

Das Angebot und die Nachfrage von morgen sind aber in den Entwicklungen von heute begründet. Insbesondere für langfristige Investitionsentscheidungen sollten deshalb nicht Preise relevant sein, sondern Trends, die sich ableiten lassen aus vorhandenen sekundären Daten.

Zentraler Ansatzpunkt: die Entwicklung der Haushaltszahlen
„Wo will ich wie investieren?“, lautet die entscheidende Frage für Investoren. Besonders wichtig ist dabei der Blick auf die richtigen Daten. Der zentrale Ansatzpunkt bei Wohnimmobilien-Investments ist ein Blick auf die Entwicklung der Haushaltszahlen. Zwar versprechen vor allem Städte und Gemeinden mit wachsender Bevölkerung eine steigende Nachfrage auf Immobilien und damit einhergehenden Preisanstiegen, aber der maßgebliche Nachfragefaktor bleibt die Anzahl der Haushalte.

Auch schrumpfende Städte können mit einer wachsenden Nachfrage auftrumpfen. Im zweiten Schritt sind auch Fragen zur demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung im Hinblick auf zukünftig besonders gefragte Objekte von Bedeutung: Leben zukünftig mehr alte Menschen in einer Stadt, steigt dadurch auch der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum. Investiere ich in eine Stadt, in der es viele gut bezahlte Jobs gibt, und ist aufgrund der Einkommensverteilung mit einer größeren Nachfrage in bestimmten Marktsegmenten zu rechnen?

Lassen sich durch Pendlerbewegungen Rückschlüsse auf die Abhängigkeit von Oberzentren oder Arbeitgebern und damit auf mögliche Klumpenrisiken ziehen? Je nach Lage ergeben sich unterschiedliche Potenziale für erfolgreiche Investments – abseits der reinen Marktpreisbetrachtung und auch abseits der viel diskutierten A- und B-Städte.

Professionelle Investoren sollten nicht nur aktuellen Preistrends hinterherlaufen. Es liegen sehr viele andere relevante Daten vor, die, im Gegensatz zu Preis- und Mietpreisdaten belastbare, Potenzialanalysen und -prognosen ermöglichen. Diese müssen nur viel intensiver betrachtet und sinnvoll genutzt werden.

Renditeperlen im Ruhrgebiet

Der deutsche Investmentmarkt für Wohnimmobilien hat im vergangenen Jahr einen Rekord erzielt: JLL zufolge betrug das Transaktionsvolumen etwa 50 Milliarden Euro – und damit fast das Dreifache des bisherigen Fünf-Jahres-Durchschnitts. Das ist natürlich ganz wesentlich auf die Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia zurückzuführen, doch selbst ohne diese 23,5 Milliarden Euro schwere Transaktion lag das Volumen deutlich über den Vorjahren.

Wohninvestments in Deutschland sind bei privaten wie institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland begehrt, weil sie einerseits als sicherer Hafen gelten und andererseits relativ verlässliche Erträge erwirtschaften. Bemerkenswert ist dabei nach wie vor, wie stark sich das Transaktionsgeschehen auf die Big-7-Städte konzentriert: Im vergangenen Jahr waren es 69 Prozent (41 Prozent bei Herausrechnung von Vonovia/Deutsche Wohnen), obwohl nur zwölf Prozent der Bevölkerung dort leben.

Die „größte Stadt“ Deutschlands wird oft übersehen
Insbesondere die eigentlich – mit Augenzwinkern – „größte Stadt“ Deutschlands wird oftmals übersehen: das Ruhrgebiet. In Nordrhein-Westfalen konzentriert sich die Aufmerksamkeit überregionaler Investoren größtenteils auf die Rheinschiene. Das Städteband nordöstlich davon mit fünf Millionen Einwohnern, sechs DAX- und MDAX-Konzernen, fünf Universitätsstandorten und einem der wichtigsten Binnenhäfen und Logistikhubs Europas wird dagegen überwiegend regionalen Bestandshaltern überlassen.

Die Ursachen liegen eher im Image des einstigen Kohlenpotts und in der Unkenntnis vieler Marktteilnehmer als in einem Mangel an attraktiven Anlagemöglichkeiten. Keine Frage, die großen Herausforderungen der Region sind unbestritten: anhaltender Strukturwandel, überdurchschnittliche Arbeitslosigkeit, Wegzug, verschuldete Kommunen. Einige Ruhrgebietsstädte belegen bei Städterankings regelmäßig die hintersten Plätze.

Doch erstens gilt das nicht stellvertretend für das ganze Ruhrgebiet. Vielerorts „ist es besser, viel besser, als man glaubt“, wie einst Herbert Grönemeyer über seine Heimatstadt Bochum sang. Die Sonne verstaubt dort bekanntlich schon lange nicht mehr. Und zweitens gibt es schlechtere Lagen und Stadtteile auch in anderen Metropolen – mit dem Unterschied, dass das, was in Berlin ein einzelner Bezirk ist, im Ruhrgebiet eben eine eigenständige Kommune darstellt.

Ein heterogener Ballungsraum erfordert Ortskenntnis
Tatsächlich ist das Ruhrgebiet ein sehr heterogener Ballungsraum – mit besseren und schlechteren Wohnlagen. Ja, es gibt Duisburg-Marxloh. Aber es gibt eben auch die südlichen Stadtteile Essens, der „heimlichen Hauptstadt“ des Ruhrgebiets, die wenig bis gar nichts mit den gängigen Ruhrgebiet-Klischees gemein haben. Dort sind übrigens Mieten und Kaufpreise in den vergangenen Jahren ebenfalls stark gestiegen – von Abwanderung und Leerstand keine Spur.

Das Ruhrgebiet ist nicht München. Wer dort erfolgreich sein will, muss sich die einzelnen Stadtteile genau ansehen und sich auskennen. Aber genau darin liegt auch der Charme. Während in Berlin und anderen A-Städten die Investoren Schlange stehen, um Bestandsimmobilien zum 30-Fachen der jährlichen Nettokaltmiete oder noch teurer zu kaufen, können findige Investoren zwischen Ruhr und Lippe Wohnobjekte in stabilen, durchaus bürgerlichen Stadtteilen entdecken, die zum 15-Fachen der Jahresmiete zu haben sind, ohne dass sich Investoren aus dem In- und Ausland gegenseitig überbieten. Die Ankaufsrenditen liegen somit nicht bei drei, sondern bei sechs bis sieben Prozent.

Das zeigt auch der „Zinshaus-Marktbericht Deutschland 2020/2021“ von Schick Immobilien: Demnach lag 2020 der durchschnittliche Ankaufsfaktor für ein Mehrfamilienhaus in den größten Ruhrgebietsstädten zwischen 11,7 (Gelsenkirchen) und 16,8 (Essen) – Durchschnittswerte wohlgemerkt, die von Stadtteil zu Stadtteil erheblich schwanken können. Zum Vergleich: Berlin und Frankfurt am Main kommen auf Faktoren von 29, München sogar auf 43. Wer also genau hinschaut, sich ein wenig auskennt und sich nicht von Pauschalurteilen blenden lässt, findet „tief im Westen“ Renditeperlen, die man in den A-Städten inzwischen vergeblich sucht.

Nebenkosten sind keine Nebensache

Die Mieten bergen starken sozialen Sprengstoff, weil immer mehr Deutsche das Gefühl haben, sich adäquate Wohnungen nicht leisten zu können. „Bezahlbarer Wohnraum“ ist darum auch ein Kernthema im Koalitionsvertrag der Ampelregierung.

In der Diskussion um die Wohnkosten steht meist die Grundmiete im Vordergrund, die Nebenkosten spielen in der öffentlichen Wahrnehmung eine untergeordnete Rolle. Dabei machen sie einen relevanten Teil der gesamten Wohnkosten aus, wie eine aktuelle Studie belegt. Denn die Nebenkosten belaufen sie sich im Bundesdurchschnitt auf ein knappes Drittel, in manchen Regionen sogar die Hälfte der Grundmiete, so die Erhebung, die das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von d.i.i. – Deutsche Invest Immobilien AG durchgeführt hat.

Die „zweite Miete“ senken
Dabei weisen die Nebenkosten ein großes Senkungspotenzial auf. Das gilt vor allem für die sogenannten warmen Betriebskosten, wozu die Aufwendungen für Heizung und Warmwasser zählen. Sie machen laut IW mehr als ein Drittel der gesamten Nebenkosten aus. Zugleich, so hat die Studie hervorgebracht, liegen diese Kosten in Wohnungen, die nach dem Jahr 2000 gebaut wurden, um fast neun Prozent niedriger als in älteren Gebäuden. Eine bessere Dämmung und moderne Haustechnik wirken sich sowohl auf den ökologischen Fußabdruck einer Wohnung als auch auf die Kosten für ihre Bewohner positiv aus.

Auch bei den „kalten Betriebskosten“ sind Einsparungen möglich. Bei Positionen wie zum Beispiel Gebäudereinigung oder Gartenpflege lassen sie sich durch Optimierung der bestehenden Versorger- und Dienstleistungsverträge realisieren. Es kann sich lohnen, zu überprüfen, ob bestimmte vergebene Leistungen überhaupt benötigt werden, und unter Umständen kann eine Neuvergabe zu geringeren Kosten führen.

Win-win-Situation für Eigentümer, Mieter und Umwelt
Im Verlauf des abgelaufenen Jahres 2021 haben die Öl- und Gaspreise bereits stark angezogen. Dieser Trend dürfte sich in den nächsten Jahren fortsetzen, darüber hinaus sorgen CO₂-Abgaben für tendenziell weiter steigende Heizkosten. Damit wird die energetische Sanierung von Altbauten eine immer größere Bedeutung erhalten. Denn mit der energetischen Sanierung lassen sich die Nebenkosten erheblich senken. Die Investitionen dafür können Eigentümer mit verschiedenen Förderprogrammen von Bund, Ländern und Kommunen teilweise refinanzieren. Geringere Nebenkosten schaffen zudem Potenzial, die Kaltmiete zu erhöhen, ohne die Mieter stärker zu belasten. Nicht zuletzt steigern Sanierungen den Wiederverkaufswert des Gebäudes. Und sie verbessern die Vermietbarkeit eines Gebäudes, da potenzielle Mieter neben der Grundmiete zunehmend auch auf die Nebenkosten achten.

Die genannten Entwicklungen werden in den nächsten Jahren die Nebenkosten immer stärker in den Fokus rücken lassen. Energetische Sanierungen sind deshalb das Mittel der Wahl, um auf den zunehmenden Druck zu reagieren, den Märkte und Regulierer ausüben. Sie sorgen für eine Win-win-Situation für alle Beteiligten: Eigentümer, Mieter und nicht zuletzt die Umwelt.

Fördern, was gefordert ist

Das Immobilienjahr hat für viele private Bauherren und professionelle Projektentwickler mit einem Paukenschlag begonnen. Der völlig überraschende Antragsstopp für die KfW-Programme zur energetischen Gebäudesanierung beziehungsweise Neubauförderung schlug hohe Wellen. 24.000 eingereichte, aber noch nicht entschiedene Anträge hingen in der Schwebe. Betroffen waren mehr als 20.000 Neubauten nach dem Effizienzstandard 55, ca. 3.000 Neubauten nach dem EH40-Standard und ungefähr 700 Umbauten. Das Echo der Immobilienwirtschaft war einhellig. So lassen sich die ambitionierten Wohnungsbauziele einerseits, aber auch die Klimaschutzziele der neuen Bundesregierung andererseits kaum erreichen. Infolge des großen öffentlichen und medialen Drucks musste Wirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck beidrehen und den abrupten Förderstopp wieder revidieren.

Die Kürzungspläne von Habeck, die in der Folge bekannt geworden sind, sind jedoch nicht minder gravierend. Demnach plant der bisherige Grünen-Chef, die Fördersätze für das Effizenzhaus-40-Neubauprogramm (EH40) auf die Hälfte abzusenken. Zudem möchte er einen Kostendeckel von einer Milliarde Euro einführen. Ein Förderprogramm mit einem solchen Deckel dürfte schon nach gut einem Jahr ausgeschöpft sein.

Mit diesen Ankündigungen gerät das Ziel der Bundesregierung, 1,6 Millionen neue Wohnungen in dieser Legislaturperiode zu schaffen, in weite Ferne. Schon heute weisen viele betroffene Bauherren darauf hin, dass die Kosten erheblich steigen und die Mieten entsprechend nach oben getrieben werden. Verschiedene Kalkulationen zeigen, dass ohne EH40-Förderung die Mieten bei Sozialwohnungen um 3,00 Euro pro Quadratmeter und mehr steigen würden. Bei einer Halbierung der Förderung, wie sie Habeck jetzt plant, würden die Mieten um mindestens 1,50 Euro pro Quadratmeter ansteigen. Die Auswirkungen des Zusammenstreichens der Förderprogramme für bezahlbares Wohnen sind offenkundig. Soll Wohnraum klimaschonend errichtet werden, braucht es ebenso eine dauerhafte und auskömmliche Förderkulisse. Die Politik muss fördern, was gefordert ist. Die ersten Wochen des neuen Jahres haben viel Vertrauen verspielt. Es ist wohnungspolitisch sicherlich die wichtigste Aufgabe der Regierung, das verloren gegangene Vertrauen schnell zurückzugewinnen. Sonst sind 1,6 Millionen neue Wohnungen schon zu Beginn der Legislaturperiode unerreichbar. Der chaotische Förderstopp, die Halbierung des EH40-Programms und eine irreale Deckelung des Förderprogramms müssen so schnell es geht wieder vom Tisch.

Nachrichten

Geisel pocht auf Mietenstopp für Berlin

Nach wie vor ist die Wohnsituation in Berlin angespannt. Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware. Ende Januar tagte daher erstmals das „Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“. Der Berliner Senat will in Kooperation mit den Bezirksämtern sowie mit der Wohnungs- und Bauwirtschaft bezahlbaren Wohnraum schaffen und den Neubau ankurbeln. Andreas Geisel, Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, pocht auf einen freiwilligen Mietenstopp seitens der Wohnungsunternehmen für einen Zeitraum von fünf Jahren. Die Mieten sollen allerdings nicht eingefroren, sondern an die Inflationsrate gekoppelt werden. Im Gegenzug sollen Erleichterungen bei Neubauprojekten durch schnellere Baugenehmigungen folgen. Der IVD Berlin-Brandenburg begleitet die Vorschläge kritisch und spricht sich dafür aus, nach dem gescheiterten Mietendeckel nicht erneut den Irrweg von zu viel Regulatorik zu beschreiten.

Vorkaufsrecht – gemeinsame Sache in Berlin, Hamburg und München

Erst im November kippte das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Anwendung des Vorkaufsrechts als angeblichen Spekulationsschutz – ein Erfolg für Immobilieneigentümer. Jetzt ziehen die Bürgermeister der größten Städte Deutschlands nach: Als erste konkrete Reaktion auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts startet in Berlin, Hamburg und München eine Initiative zur Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts. Die Akteure begründen ihr Anliegen mit dem Schutz des bezahlbaren Mietwohnraums sowie mit der Sicherung sozialer Erhaltungsgebiete und dem Entgegenwirken spekulativer Absichten seitens der Immobilienunternehmen. Gemeinsam plädieren sie für eine schnelle Lösung zur Neuregelung des Vorkaufsrechts auf Bundesebene. Gemäß IVD sei mit einer solchen Reaktion zu rechnen gewesen. Doch diese Bemühungen um gesetzliche Änderungen gehen zulasten dringend notwendiger Neubauaktivitäten.

Berlin erhöht Wohngeld

Die 2020 beschlossene Wohngeldreform sieht eine regelmäßige Anpassung des Wohngelds vor. Mit dieser Regelung soll sichergestellt werden, dass das Einkommen der Wohngeldhaushalte nach Abzug der Wohnkosten – verglichen mit dem Zeitpunkt der Wohngeldreform am 1. Januar 2020 – nicht an Kaufkraft einbüßt. So können auch einkommensschwache Haushalte, deren Ansprüche wegen einer Einkommenssteigerung eventuell entfallen würden, weiterhin Wohngeld beziehen. Seit dem 1. Januar 2022 erhalten die Berliner Wohngeldhaushalte durchschnittlich zehn Euro mehr pro Monat. Betroffen von dieser Regelung sind in Berlin knapp 19.500 Haushalte, darunter viele Rentnerhaushalte – nahezu die Hälfte – sowie Familien. Statt stärkerer Regulierungsmaßnahmen kann mit gezielter finanzieller Unterstützung die zunehmende Belastung durch steigende Wohnungspreise wirkungsvoll abgeschwächt werden.