„Die Betreiberrisiken können selbst in Zeiten von Corona gemanagt werden“

Interview mit Christoph Flügel, Vorstand von Arbireo Capital

PB3C: Herr Flügel, wie steht es um den Hotelsektor während der Corona-Krise?

Christoph Flügel: Die Corona-Krise hat die Hotelbranche mit Wucht erwischt. Hotels gehören derzeit zu den am stärksten betroffenen Nutzungsarten im Immobiliensektor. Dabei macht das Virus keinen Unterschied zwischen Backpacker-Hostel oder Fünf-Sterne-Luxushotel. Doch in existenziellen Krisensituationen zeigt sich, welche Geschäftsmodelle nachhaltig sind und wer in der Lage ist, innovative Lösungen zu finden und umzusetzen. Die Covid-19-Krise wird vor allem bereits angelaufene Entwicklungen in der Hotellerie beschleunigen. Richtig verstanden und genutzt bieten sich gerade dadurch interessante Investitionschancen.

PB3C: Viele Investoren halten – unabhängig von der aktuellen Situation – das Betreiberrisiko von Hotel-Investments für nicht oder nur schwer kalkulierbar.

Christoph Flügel: Das Gegenteil ist der Fall: Durch die Auswahl der Immobilie und deren Lage, des passenden Betreibers mit einem schlüssigen Konzept und der Ausgestaltung des Pachtvertrags haben Investoren es selbst in der Hand, anhand dieser selbstbestimmenden Faktoren das jeweilige Betreiberrisiko zu beeinflussen. Mit der entsprechenden Markterfahrung lassen sich so die Risiken steuern und minimieren.

PB3C: Was müssen Investoren gerade jetzt bei den langfristigen Pachtverträgen beachten?

Christoph Flügel: Grundsätzlich bieten Verträge nur dann eine hinreichende Sicherheit, wenn sie die Chancen und Risiken adäquat verteilen. Eine hohe Pacht bringt zwar dem Investor kurzfristig eine höhere Rendite, kann aber den Betreiber – da er keine Rücklagen bilden kann – schon bei kleineren Schwankungen des Ergebnisses in Schwierigkeiten bringen. Neben den marktüblichen saisonalen und konjunkturellen Schwankungen können – wie derzeit gerade erlebt – auch exogene Schocks die Übernachtungszahlen schlimmstenfalls fast komplett auf null zurückfahren. Die Folge ist, dass Hotelpächter Miet- oder Pachtzahlungen nicht leisten können, wenn sie in guten Zeiten keine Reserven aufbauen konnten. Freilich, in Situationen wie aktuell mit der Corona-Pandemie ist es selbst für die Besten oft schwer, dieses nachhaltige Wirtschaften aufrecht zu erhalten. Aus Investorensicht bleibt aber auch ein solches Risiko durch eine entsprechende Sicherheitenstruktur beherrschbar, zum Beispiel durch auskömmliche Bürgschaften und Versicherungen.

PB3C: Herr Flügel, lassen sich also bei Hotelinvestments die Betreiberrisiken selbst während einer Krise wie jetzt aktiv handhaben?

Christoph Flügel: Ja, Betreiberrisiken bei Hotelinvestments sind steuerbar – selbst während einer so schwierigen Zeit wie jetzt mit dem Corona-Virus. Sie stellen für aktiv handelnde Investoren keine unüberwindbare Hürde dar. Grundvoraussetzung bleibt wie so oft das spezifische Know-how des Markts. Anleger können sich diese Expertise für das Hotelsegment auch einkaufen, beispielsweise über Berater oder Spezialfonds. Trotzdem sollten sie in diesem Fall die Eigenschaften und die größten Risiken von Investments in Betreiberimmobilien kennen – auch unabhängig von Covid-19.