Wieder ein Gesetz, das Wohnungen verteuert

Wenn bisher klassische Baugenehmigungen für Wohnungsprojekte erteilt wurden, hatten die Gemeinden keinen Einfluss auf den Anteil an preisreguliertem Wohnraum. In Wohnlagen wurden bisher Projekte über Baugenehmigungen realisiert, Bebauungspläne waren die Ausnahme. Grundstückseigentümer kalkulierten also damit, dass dort nur Eigentumswohnungen und frei finanzierte Mietwohnungen gebaut werden. Der hohe Nachfragedruck am Wohnungsmarkt und ein gewisser Anteil Spekulation haben denn auch die aufgerufenen Grundstückspreise immer weiter in die Höhe getrieben.

In Zukunft können Kommunen auch für den bebauten Innenstadtbereich sektorale Bebauungspläne aufstellen und darin verpflichtende Quoten für preisgedämpften oder preisgebundenen Wohnraum festschreiben. Natürlich ist für Projektentwickler im Wohnsegment der Verkauf von frei finanzierten Eigentumswohnungen ein wichtiger Baustein ihres unternehmerischen Erfolgs. In den vergangenen Jahren hatte ein Projektentwickler infolge der vielerorts gestiegenen Grundstückspreise in den Innenstadtlagen aber auch schlicht keine andere Wahl: Man musste teuer bauen und verkaufen, um die hohen Einkaufspreise im Vertrieb wettzumachen – ein Teufelskreis, der nun dank dem sektoralen Bebauungsplan durchbrochen zu sein scheint, jedenfalls in der Theorie.

In der Praxis stellen sich allerdings mehrere Fragen: Wenn ich als Projektentwickler nun im sektoralen Bebauungsplan tätig werde und je nach Gemeinde oder Stadtteil 30 %, 40 % oder gar 50 % preisgedämpften bis preisgebundenen Wohnraum schaffen muss – wie werden die Übergangs- und Karenzzeiten für bereits geplante Projekte aussehen? Wird man vielleicht sogar mehr, dichter und höher bauen dürfen, um die begrenzten Einnahmen zu kompensieren? Und wie werden die Behörden diese Unsicherheit am Grundstücksmarkt überbrücken, damit der Neubau nicht zum Erliegen kommt? Das sind Fragen, mit denen sich die Politik intensiv und pragmatisch befassen muss, sofern sie das Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum in den Städten zu schaffen, ernsthaft angehen will.

Auf der anderen Seite kann man nicht darüber hinwegsehen, dass durch sektorale Bebauungspläne dem frei finanzierten Wohnungsmarkt 30 % und mehr entzogen werden, während zugleich mit einem Rückgang der Nachfrage nicht zu rechnen ist. Die wenigen frei finanzierten Neubauwohnungen werden also noch teurer werden. Ob auch das im Sinn des Gesetzgebers war, wage ich vorsichtig zu bezweifeln.

Dieser Artikel erschien am 5.8. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.