„Eigentumsbildung muss ein zentrales Ziel sein“

Berlin, 9.3.2020 – Die Bundesregierung plant in einem umstrittenen Gesetzentwurf Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen so weit zu erschweren, dass diese faktisch verhindert würden. Über die Notwendigkeit von Eigentumsbildung und geeignete Maßnahmen zu deren Förderung diskutieren Dr. Josef Girshovich, Managing Partner der PB3C GmbH und Dr. Jan-Marco-Luczak, Mietrechtsexperte und rechtspolitischer Sprecher der CDU-Bundestagsfraktion.

Dr. Josef Girshovich: Die Große Koalition hat sich vorgenommen, die Bildung von Wohneigentum zu fördern. Nun kursiert ein Gesetzentwurf, der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen faktisch abschaffen und das Angebot für potenzielle Eigentümer noch weiter verringern würde. Wie passt das zusammen?

Jan-Marco Luczak: Aus meiner Sicht überhaupt nicht. Als Union wollen wir mehr Familien ermöglichen, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Die eigenen vier Wände sind nicht nur ein wichtiger Bestandteil der privaten Altersvorsorge, sondern schützen auch vor steigenden Mieten. Deutschland ist bei der Eigentumsquote Schlusslicht in Europa. Dabei ist der Wunsch nach Wohneigentum für viele Familien groß, das zeigt der große Erfolg des Baukindergeldes. Hier hat die Regierungskoalition über mehrere Jahre eines der größten Eigentumsförderprojekte der vergangenen Jahrzehnte auf den Weg gebracht, übrigens gegen den Widerstand der SPD. Vor allem aber zeigt sich, dass Familien mit mittleren Einkommen über den Erwerb von Eigentum im Bestand den Sprung ins eigene Heim schaffen.

Die Einschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen halte ich vor diesem Hintergrund für falsch. Ich finde es inkonsequent, wenn wir einerseits viele Milliarden für die Eigentumsförderung bereitstellen, andererseits aber das Entstehen neuer Eigentumswohnungen behindern. Der Gesetzentwurf sieht derzeit zudem vor, dass auch der Neubau von Eigentumswohnungen einem Genehmigungsvorbehalt der Kommunen unterliegen soll. Das erschließt sich mir nicht. Die Eigentumsbildung ist und muss zentrales Ziel dieser Koalition bleiben. Das dürfen wir nicht durch ein weit gefasstes Umwandlungsverbot die Eigentumsbildung konterkarieren.

Dr. Josef Girshovich: Durch die Sperrfrist sind Mieter nach Umwandlungen bis zu zehn Jahre geschützt. Reicht das nicht? Warum wollen Innenminister Seehofer und Justizministerin Lambrecht Umwandlungen nun noch zusätzlich erschweren?

Jan-Marco Luczak: Ich will nicht, dass Menschen aus ihren angestammten Vierteln verdrängt werden, in denen sie viele Jahre, teilweise Jahrzehnte gelebt haben, weil sie sich ihre Miete nicht mehr leisten können. Das ist für mich auch persönlich ein wichtiges Anliegen – ich komme aus einem Wahlkreis mit knapp 80 % Mietern. Deswegen brauchen und haben wir starke soziale Leitplanken im Mietrecht. Das gilt auch für den Fall der Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Richtig ist aber auch, dass Mieter im Falle der Umwandlung auch heute schon gut geschützt sind, bis zu 10 Jahre haben sie Kündigungsschutz. Und auch danach kann ein Eigentümer ja nicht einfach kündigen, sondern er muss einen Eigenbedarf haben und nachweisen können. Das ist im Gesetz festgeschrieben und wird von der Rechtsprechung zum Schutz von Mietern zurecht streng ausgelegt.

Am Ende müssen hier die – jeweils berechtigten – Interessen von Mietern und Eigentümern in einen schonenden Ausgleich gebracht werden. Der gesetzliche Rahmen darf also nicht so gestaltet sein, dass einseitig Eigentümer belastet oder Mieter bevorzugt werden. Dies kann und darf allein schon wegen der hohen verfassungsrechtlichen Stellung des Grundrechts auf Eigentum nicht sein. Das Bundesverfassungsgericht hat insofern im Sommer 2019 sehr genau die Schranken aufgezeigt, wie weit der Gesetzgeber in die Rechte der Eigentümer eingreifen darf und wo Schluss ist. So wie das Gesetz aktuell gestaltet ist, nämlich mit einer Vielzahl mieterschützender Regelungen, bietet unser BGB bereits heute das höchste soziale Schutzniveau in ganz Europa.

Als Politik sollten wir zudem den Blick darauf richten, dass wir nicht das Mieterdasein zementieren. Insofern sollten wir auch die Chancen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sehen. Mieter haben in diesem Fall ein Vorkaufsrecht. Sie haben also die Chance zur Bildung von Wohneigentum. Das Vorkaufsrecht wird – so berichten mir Notare – in den letzten Jahren auch vermehrt ausgeübt, das sollten wir weiter und mehr unterstützen.

Dr. Josef Girshovich: Wie plant die Große Koalition denn nun, die Bildung von Wohneigentum zu fördern? Was ist mit der angekündigten Grunderwerbsteuerreform, der angekündigten KfW-Bürgschaft?

Jan-Marco Luczak: Wir haben im Koalitionsvertrag beides beschlossen, mögliche Befreiungen von der Grunderwerbsteuer und ein Modell für KfW-Bürgschaften. Dabei hat der Koalitionsvertrag besonderes Gewicht. Denn dieser Vertrag ist nicht nur von den Koalitionsspitzen ausgehandelt und beschlossen worden, sondern auch von allen Parlamentariern der Regierungskoalition angenommen. Wir haben für diesen Vertrag votiert, und darin sehe ich eine klare Handlungsanweisung. Mit Blick auf KfW-Bürgschaften werden wir daher noch in dieser Legislatur entsprechende Maßnahmen ergreifen, da ist etwas im Werden.

Was die Einführung von Freibeträgen für Befreiung von der Grunderwerbsteuer angeht, haben wir mit der SPD im Koalitionsvertrag vereinbart, die Freibeträge von der Grunderwerbsteuer zu prüfen, denn gerade diese ist in den letzten Jahren stark gestiegen und belastet Immobilienkäufer sehr. Wenn eine Familie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erwerben möchte, sollte der Staat das unterstützen und den Kauf nicht durch eine hohe Grunderwerbsteuer erschweren. Denn häufig ist das Eigenkapital knapp. Hier habe ich bislang weder von der Justizministerin noch vom Bundesfinanzminister Olaf Scholz Vorschläge zur Umsetzung gehört. Das bedauere ich.

Auch die Länder sind hier in der Pflicht. Nicht nur haben diese in den letzten massiv an der Steuerschraube gedreht und Eigentumsbildung erschwert, sondern sie wehren sich auch gegen die Einführung von Freibeträgen, weil dies am Ende bei den Länderhaushalten zu Steuermindereinnahmen führen würde. Ich würde mir wünschen, wenn hier Bund und Länder einen Konsens fänden.

Dr. Josef Girshovich: Allein seit Jahresanfang ist bundesweit die Mietspiegelreform in Kraft getreten, die Verschärfung der Mietpreisbremse wurde offiziell beschlossen, und Berlin wurde der Mietendeckel aufgesetzt. Wie will die Politik erreichen, dass trotz dieser vielen Regulierungen weiter Wohnungen gebaut und energetisch und barrierefrei modernisiert werden?

Wir haben die Mittel für die energetische Gebäudesanierung in den vergangenen Jahren deutlich aufgestockt und viele Projekte auf den Weg gebracht, um auch barrierefreies Wohnen und Wohnen im Alter weiter in den Mittelpunkt der gesellschaftlichen Debatte zu rücken – denn uns allen ist bewusst: Im Jahr 2030 werden ein Drittel aller Menschen in Deutschland über 65 Jahre alt sein. Das zeigt aber auch: Das Thema Barrierefreiheit und Wohnen im Alter kann nicht allein Aufgabe der Wohnungspolitik sein. Was bringen barrierefreie Wohnungen, wenn der öffentliche Nahverkehr nicht barrierefrei ausgebaut ist? Was bringen energetische Modernisierungen, wenn zugleich die Kosten für Strom weiter steigen? Hier geht es darum, dass alle Beteiligten gemeinsame Konzepte entwickeln – sowohl mit Blick auf die Ressorts – Stichwort: Mieterstrom und gewerbesteuerliche Infizierung – als auch mit Blick auf die föderalen Ebenen. Denn es gibt wenig Frustrierenderes für mich als Bundespolitiker als gut überlegte und fair austarierte Fördermaßnahmen, die dann auf Landes- und kommunaler Ebene nicht mit dem gebotenen Elan oder nur nach dem Prinzip der Rosinenpickerei abgerufen werden.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen? Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.