Über die EU droht uns die Sanierungspflicht

„Lasse alle Deine Häuser renovieren. Zahle an die Bank für jedes Haus und für jedes Hotel einen Betrag X.“ Diese Ereigniskarte hat schon so manchen Monopoly-Spieler finanziell ruiniert. Auf private Vermieter könnte nun im echten Leben ein ähnliches Szenario zukommen. Angesichts der Diskussion um eine mögliche Sanierungspflicht müssten sie jetzt schon genau wissen, wie viel Kapital sie bis 2030 bzw. 2033 für die drohende Zwangsmodernisierung brauchen. Der Staat fördert zwar, doch die Mittel werden ganz sicher nicht reichen, um die Last von den Schultern der kleinen privaten Vermieter und Selbstnutzer zu nehmen.

Zum Hintergrund: Ein sogenannter Sanierungszwang wird auf politischen Ebenen bereits als Mittel zum Erreichen der Klimaziele diskutiert. Die Bundesbauministerin verkündete zwar, dass es von ihrer Seite keine Sanierungspflicht zumindest für Einfamilienhäuser geben werde. Schaut man aber nach Brüssel, wo derzeit die neue EU-Gebäuderichtlinie diskutiert wird, wird ein Sanierungszwang wahrscheinlicher. Hiernach sollen in jedem Mitgliedsstaat der EU, also auch in Deutschland, jeweils die 15 % des Wohngebäudebestands mit der schlechtesten Energieeffizienz (Energieeffizienzklasse G) bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse F und bis 2033 die Klasse E erreichen.

Die Umsetzung wird nicht ohne Zwang zu erreichen sein. Für Immobilieneigentümer bedeutet das ein großes Risiko. Denn wer ein Mehrfamilienhaus hat, wird Stand heute nicht genügend Fördergelder erhalten, um es zu modernisieren. Wer über zwei Häuser verfügt, müsste wahrscheinlich ein Objekt veräußern, um das andere mit den Einnahmen finanzieren zu können. Und wie viel man in sechs Jahren für ein unsaniertes Objekt erlöst, ist mehr als fraglich. Dass durch einen solchen Zwang die Vermietbarkeit und Veräußerbarkeit eines Objektes eingeschränkt werden könnte, ist destruktiv. Wenn der Staat zum Sanieren zwingt, es sich ein Eigentümer aber nicht leisten kann, ist das Vollzugsdefizit bei der Umsetzung der verordneten Maßnahmen vorprogrammiert.

Es gilt, eine Sanierungs-Freiwilligkeit durch investive Impulse zu erzeugen. Hier könnte neben den bekannten Förderungen von KfW und Bafa auch die Grunderwerbsteuer ein Impuls sein. Diese sollte ganz oder teilweise erlassen werden, wenn innerhalb einer bestimmten Zeit energetisch saniert wird. Wenn die Politik nicht bereit ist, Impulse zu setzen, muss sie bei den Anforderungen einen Gang zurückschalten.

Dieser Artikel erschien am 2.6. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

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