Hotelimmobilien: Innovationsstau auflösen

Das Hotelgewerbe ist schneller aus dem Krisenmodus der Corona-Pandemie wieder herausgekommen, als viele erwartet hatten: An vielen Orten der Welt wurden bereits 2023 wieder Übernachtungszahlen und Zimmerraten wie vor der Pandemie verzeichnet. Im Jahr 2024 wurden vor allem an touristischen Zielen wieder Rekorde gebrochen, als wäre nichts gewesen – oder als hätten die Menschen etwas nachzuholen. Das macht Hotelimmobilien derzeit zu einer der attraktivsten Assetklassen.

Doch obwohl die Touristen wieder da sind, spürt die Hotelbranche noch immer Spätfolgen der Pandemie. Das gilt erst recht in Kombination zu den inzwischen deutlich gestiegenen Zinsen. Die hohe Inflation hat auch die Branche zu spüren bekommen, jedoch sind Hotels diesbezüglich die wohl resilienteste Immobiliennutzungsart, denn wer sonst kann seine laufenden Mieten schon täglich neu anpassen? Obwohl die Zeichen in der Zinslandschaft inzwischen auf Erholung stehen, so wurden die gestiegenen Finanzierungskosten für manche Häuser zu einer echten Herausforderung.

Warum ist das so? Bei vielen Hotels hat sich über die Jahre ein Investitions- und auch Innovationsstau gebildet. Oftmals wurden Investitionen in die Modernisierung der Flächen, in die Digitalisierung des Geschäftsmodells oder auch Nachhaltigkeitsaspekte in den Boomjahren vor der Pandemie auf die lange Bank geschoben. Während der Pandemie hatten die Hoteliers dann verständlicherweise andere Sorgen – und mussten einen Großteil ihrer Liquiditätsreserven aufbrauchen, die jetzt nicht mehr für Investitionen zur Verfügung stehen. Gleichzeitig hatte sich auch die Aufnahme von Fremdkapital durch die Zinserhöhungen verknappt beziehungsweise maßgeblich verteuert.

Doch jetzt lässt sich der Investitionsstau nicht mehr ignorieren. Auch wenn Auslastungen und Zimmerraten in der Regel weiterhin hoch sind, wächst vor allem aus der Perspektive inhabergeführter Häuser der Konkurrenzdruck durch die sich immer stärker ausbreitenden internationalen Systemhotellerie-Ketten, die sich durch ihre Vertriebsstärke und ihre Qualitätsstandards auszeichnen.

Gleichzeitig werden die Gäste immer anspruchsvoller, und die Kosten vor allem für Personal steigen auch inflationsbereinigt überproportional. Der Arbeitskräftemangel hat viele Hoteliers veranlasst, ihre Mitarbeiter mit finanziellen Anreizen stärker zu binden. Deshalb sind Hoteliers bestrebt, diese wertvolle Ressource möglichst mit Fokus auf die „Guest Experience“ einzusetzen. Ohne digitale, produktivitätssteigernde Lösungsansätze sind diese Herausforderungen schon jetzt kaum mehr in den Griff zu bekommen. Auch in Bezug auf Energie- und Ressourcenverbrauch lassen sich durch digitale Ansätze oftmals erstaunliche Effizienzvorteile erzielen. Viele Häuser wollen oder müssen aufgrund der steigenden Erwartungshaltung ihrer Feriengäste, aber auch der steigenden Anzahl an Geschäftsreisenden gepaart mit den stetig wachsenden Anforderungen aus dem regulatorischen Umfeld in den kommenden Jahren in Nachhaltigkeitsthemen investieren.

Digitalisierung als Schlüssel zur Effizienz
Für Hoteliers gibt es grundsätzlich unter anderem zwei wesentliche Erfolgsfaktoren, die landläufig als „Guest Acquisition“ und „Guest Experience“ definiert werden – und beide bedürften heutzutage auch digitaler Lösungen und Plattformen. Bei der Gästeakquise ist die entscheidende Frage heutzutage, wie abhängig der Vertrieb und das Pricing von externen Buchungsplattformen, vor allem Online Travel Agents (OTAs), sind. Diese Akquisitionskosten stellen nach dem Personal inzwischen den zweitgrößten Kostenblock in der Branche dar. Diese Abhängigkeit zu verringern kann aber nur funktionieren, indem das eigene technologieunterstützte Vertriebssystem gestärkt und im besten Fall eine emotionale Bindung zu den (potenziellen) Gästen hergestellt wird.

Ist der Gast einmal im Haus, ist diese „Guest Experience“ ein elementarer Hebel zur Kundenbindung. Auch dabei kann die Digitalisierung helfen. Smarte Systeme tragen wesentlich zur „Guest Journey“, die bei der Buchung beginnt und im Idealfall lange über den Check-out hinausgeht, bei. Künstliche-Intelligenz-Plattformen können das Verhalten des Gastes analysieren und individuelle Angebote zum Beispiel zur Freizeitgestaltung am Zielort machen. Jeder Prozessschritt im Check-in, Check-out oder auch während des Aufenthalts, der digitalisiert werden kann, ohne damit den Gast zu überfordern, entlastet zudem das Personal von oftmals eintönigen Tätigkeiten.

Doch nicht alle Häuser können diese Investitionen nach den schweren Corona-Jahren aus eigener Tasche finanzieren. Sie leiden sozusagen an ihrer eigenen Form von Long-Covid. In eigenen inhabergeführten Fällen überlappt sich diese Situation zeitlich sogar mit einem Generationswechsel der Betreiber. Es wird also frisches Kapital benötigt.

Chancen für Investoren
Für Investoren können sich aus solchen Situationen interessante Optionen ergeben. Oftmals handelt es sich ja um profitabel arbeitende Betriebe an ausgezeichneten Standorten und mit hoher Zimmerauslastung. Nur muss halt investiert werden, um auch in Zukunft wettbewerbsfähig zu bleiben, um wieder größere Teile der gesamten Wertschöpfungskette in den eigenen Betrieb zurückzuholen und um den sich verändernden Ansprüchen der Gäste gerecht zu werden.

Gerade die jüngeren Betreiber überraschen immer wieder mit kreativen, innovativen, auch mutigen Konzepten, die von den Gästen honoriert werden. Für Investoren, die ein bisschen Value-Add nicht scheuen, sind das potenziell attraktive Einstiegsgelegenheiten. Umso mehr, da klassische institutionelle Investoren am Immobilienmarkt generell und bei Value-Add im Besonderen noch immer sehr zurückhaltend agieren. Es könnte sein, dass sich das bald wieder ändert – und sich ein günstiges Einstiegszeitfenster wieder schließt.

Dieser Beitrag erschien am 27.01.2025 online auf immobilienmanager.de.

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