Das verdeckte Risiko der „Core“-Logistik

Logistik statt Büroturm: Für manchen Investor stellen inzwischen ein Distributionszentrum oder auch eine City-Logistik-Einheit mit langfristigem Mietvertrag und renommiertem Nutzer das ideale Core-Investment dar. Entsprechend rar sind die Möglichkeiten für einen solchen Kauf, ein Zuschlag erscheint als Glücksfall. Doch ich kann nur warnen, bei solchen Gelegenheiten blindlings zuzugreifen: Nicht nur bei den einzelnen Paketdienstleistern, sondern auch bei den namhaften Onlinehändlern, die als Inbegriff eines sicheren Mieters gelten, unterscheiden sich die Prozesse in der jeweiligen Immobilie teilweise gewaltig.

Häufig kommt es vor, dass einzelne Nutzer ihre Immobilie stark ihren individuellen Anforderungen anpassen und somit für mögliche Nachmieter „verbauen“. Der Gedanke, dass ein anderer Onlinehändler oder gar ein stationärer Händler mit wenig Umbauaufwand einziehen könnte, wäre ein Trugschluss. Besonders deutlich wird dies bei doppel- oder mehrstöckigen Logistikimmobilien: Diese Objekte sind zwar technisch sehr innovativ und gelten als Leuchtturmprojekte. Falls der Bestandsmieter trotzdem einmal auszieht, steht der Investor vor einem Problem, da das obere Geschoss nur über eine separate Rampe angefahren werden kann. Kaum ein Mieter möchte das.

Auch bei Immobilien, die im sogenannten „overrent“ über dem standortüblichen Mietpreisniveau gekauft werden, ist Vorsicht geboten. Dies ist vor allem bei Spezialimmobilien der Fall, wie beispielsweise Stückgut- oder Paketumschlagshallen. Die größere Anzahl an Toren, welche zum Be- und Entladen der Waren notwendig sind, führt zu höheren Bau- beziehungsweise Investitionskosten. Das wiederum lohnt sich nur, wenn die Mieten ebenfalls angehoben werden können.

Dienstleister, die auf diese Ausstattung angewiesen sind, werden ein höheres Preisniveau auch gerne in Kauf nehmen. Andere Nutzergruppen können die Halle ebenfalls nutzen, die überzähligen Tore bieten ihnen jedoch keinerlei Vorteil. Entsprechend niedriger fällt die Preiserwartung aus. Attraktiver kann hingegen der umgekehrte Fall sein: Eine ältere, aber flexible Halle mit Mietvertrag unterhalb der Marktmiete kann am passenden Standort häufig zu besseren Konditionen neu vermietet werden.

Das alles bedeutet nicht, dass Logistikinvestments unsicherer sind als solche in Büros oder andere Gewerbeimmobilien. Doch bei kaum einer anderen Nutzungsart sind die Erfolgsfaktoren innerhalb sowie außerhalb der Immobilie so zahlreich und so vielfältig.

Dieser Artikel erschien am 20.1. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.