Ärmel hochkrempeln, ihr Fondsmanager!

Als Eigentümer oder Investor wünscht man sich möglichst lange Mietlaufzeiten, und in der Tat waren in den vergangenen Jahren Zehnjahresverträge mit Verlängerungsoptionen keine Seltenheit. Allzu viel Arbeit machten solche Investments nicht. Für gängige Renditeobjekte aus dem Bürosegment führte der Weg zum Erfolg häufig über die Prognose anhand von Exceltabellen, alles andere regelten der Mietmarkt und der Investmentmarkt von selbst. Doch nicht erst seit den Auswirkungen der Corona-Pandemie zeichnet sich ab, dass diese Zeiten zu Ende gehen.

Mietverträge im Bürosegment werden mittlerweile immer häufiger nur für drei bis fünf Jahre geschlossen. Gleichzeitig ist die Anzahl der von den meisten Investoren nachgefragten nachhaltigen Core-Objekte, in denen Spitzenmieten verlangt werden können, überschaubar. Für Immobilienmanager bedeutet das: Ärmel hochkrempeln und rein in den Maschinenraum – und zwar aus zwei Gründen. Gerade bei älteren Objekten, die über zwanzig Jahre alt sind, lohnt es sich aufgrund der hohen ESG-Anforderungen häufig, die Gebäude umfassender zu sanieren. Dort können Gebäudetechnik, Ausstattung, aber auch die Grundrisse nicht mehr den heutigen Ansprüchen gerecht werden.

Paradoxerweise werden solche Objekte nun auch für klassische Core-Investoren interessant, wenn auch nicht ganz freiwillig. Denn die Core-Investoren werden durch die Taxonomie-Regeln mittelbar dazu gezwungen, sich mit Value-add-Investments zu beschäftigen, um Renditen zu erzielen. Diese Entwicklung sollte die Branche als Chance begreifen, da durch die Sanierung der hohe Bedarf an nachhaltigen (Core-)Objekten überhaupt erst gedeckt werden kann. Gleichzeitig führen die Sanierungen älterer Bestände nicht automatisch wieder zu langen Mietvertragslaufzeiten. Aufgrund der – trotz der Investitionen – zu erwartenden kürzeren Laufzeiten wird daher eine intensivere Mieterbetreuung immer wichtiger, um die Gesamtverweildauer der Mieter im Objekt möglichst zu verlängern.

Für mich steht daher fest: Zukünftig hängen Büroinvestments nicht mehr allein vom Investmentmanagement ab, das aus Core-Objekten Portfolios zusammenstellt und Fonds konzipiert, diese Zeiten sind vorbei. Heute braucht es wieder ein kompetentes und kluges Immobilienmanagement vor Ort. Nur wer diese Kompetenzen mitbringt, wird Investitionen im Bürosegment zum Erfolg führen können.

Dieser Artikel erschien am 22.7. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.