Diese Stolpersteine liegen auf dem Weg zur Klimaneutralität

Der Geschäftsführer des Immobilienunternehmens IMAXXAM erläutert anhand von zwei Beispielen aus der Praxis, warum es schwierig ist, Investments in Immobilien und erneuerbare Energien sinnvoll zu verbinden. Denn die Gesetzeslage ist komplex und verhindert viele vernünftige Ideen.

Klimaneutralität ist machbar. Schneller als viele Beteiligte glauben. Denn Klimaneutralität wird im aktuellen Kontext mit dem sogenannten CO₂-Ausstoß definiert. Mit anderen Worten: Indem wir nichts ausstoßen, sind wir klimaneutral aufgestellt. „Wenn wir diesen Gedanken konsequent weiterdenken, ergibt sich daraus die Möglichkeit, alle unsere Immobilien in Deutschland binnen zwölf Monaten klimaneutral zu positionieren. Was spricht schließlich dagegen, auf hundertprozentigen Ökostrom mit Herkunftsnachweis und auf Biogas den Betrieb der uns anvertrauten Immobilien umzustellen?“ Diese Frage stellt Christoph Geißler, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens IMAXXAM, in einem „Institutional Money“ vorliegenden Beitrag.

Abgesehen von der Verfügbarkeit, die nicht flächendeckend sichergestellt werden kann, sind nur Vertragsänderungen mit den eigenen Versorgern und Energielieferanten die Voraussetzung. Dann wären wir klimaneutral und könnten das Thema EU-Taxonomie abhaken. „Viele unserer Mieter sind überrascht, wenn wir in Gesprächen mit ihnen auf diesen Zusammenhang hinweisen. Darunter sind zahlreiche börsennotierte Konzerne mit eigenen Nachhaltigkeitsabteilungen, die wiederum ihren Stakeholdern rechenschaftspflichtig sind. Denn – in diesem Szenario – haben wir die Anforderungen erfüllt, indem der CO₂-Ausstoß auf null zurückgefahren wird. Was aber außer Acht bleibt, ist die Höhe des Energieverbrauchs“, erklärt Geißler.

Energieverbrauch mal eben reduzieren – geht nicht
Völlig anders stellt sich die Situation nämlich dar, wenn der Anspruch darin besteht, den Energieverbrauch zu reduzieren. Genau das aber ist eine Vorgabe, die viele von IMAXXAMs Mieter selbst in ihren Nachhaltigkeitszielen festgelegt haben und von IMAXXAM Lösungen und Unterstützung erwarten. Dann geht es laut Geißler nicht ohne bauliche Veränderungen und tiefgreifende planerische Konzepte. „Noch einmal: Die Frage, ob und in welchem Umfang bauliche Veränderungen erfolgen, stellt sich erst ab dem Moment, wo wir den Energieverbrauch reduzieren wollen“, betont Geißler in seinem Kommentar.

Und ab diesem Moment erlebt IMAXXAM häufig, wie Immobilienfirmen alte Gesetze dabei im Weg stehen. Denn sie ermöglichen nicht, in Sachen Klima besser zu werden.

Geißler erläutert dies konkret anhand von zwei Beispielen:
Derzeit hat IMAXXAM in Deutschland rund 85 Immobilien. Darunter sind auch sehr große Immobilien mit vermietbaren Flächen in den Größenordnung von 15.000 bis 20.000 Quadratmetern. Entsprechend groß sind die Dachflächen. Bereits vor rund zweieinhalb Jahren hatte IMAXXAM die – auf den ersten Blick – naheliegende Idee, alle eigenen Dachflächen mit Photovoltaik(PV)-Anlagen auszustatten. Das geht aber nicht. Warum?

Wenn IMAXXAM als Eigentümer eine PV-Anlage auf dem Dach installiert, ist diese Installation keine „Immobilie“. Rechtlich gesehen kann sie nämlich entfernt werden, ist beweglich – nicht immobil. Es gibt zwar eine sogenannte Schmutzgrenze. Diese soll dafür sorgen, dass nicht jedwede geringfügige Abweichung von der Anlage in zulässige Vermögensgegenstände einen Verstoß gegen die maßgeblichen Kriterien für einen Investmentfonds begründet. In der Praxis ist sie aber mit aktuell zehn Prozent zu niedrig. Denn die zehn Prozent sind nicht planbar. Gerade die letzten Jahre haben aber gezeigt, dass Immobilienbewertungen durchaus auch schwanken können. Zudem weiß man nicht, wie gut ein Sommer werden und wie viel Ertrag die PV-Anlage erzeugen wird.

Damit aber nicht genug: Wenn IMAXXAM eine PV-Anlage auf unserem Dach hat und diese selbst betreibt, produziert IMAXXAM Strom und ist Eigentümer der erzeugten Energie. Diesen würde die Gesellschaft gerne den eigenen Mietern zugutekommen lassen und an die Mieter zu einem gewissen Preis verkaufen. Schließlich muss sich ja das Investment in die PV-Anlage amortisieren. Aber sobald IMAXXAM Strom produziert und verkauft, ist IMAXXAM ein Energieversorgungsunternehmen (EVU). „Dann sind wir plötzlich mit allen Fragen des gewerblichen Betriebs konfrontiert, mit anderen Steuersätzen und verlieren unseren Status als rein vermögensverwaltender Fonds. Das gilt auch für den Fall, wenn wir E-Ladesäulen in unseren Immobilien errichten und dann den Strom aus der PV-Anlage auf dem Dach einspeisen und unseren Mietern verkaufen wollen. Dies ist eine aktive unternehmerische Bewirtschaftung, die wir nicht vornehmen dürfen“, moniert Geißler.

Andere Kalkulation
Es gibt Anbieter am Markt, die Finanzierung, Planung, Installation und den Betrieb von PV-Anlagen auf Dächern anbieten, ebenso wie die Integration von Ladestationen und Energiespeichern. IMAXXAM könnte an diese Partner die Dachflächen für schmales Geld verpachten. „Aber für uns und unsere Mieter sind diese Lösungen bei Weitem nicht so attraktiv, da diese Dienstleister ihr eigenes Geschäftsmodell verfolgen. Sie kalkulieren völlig anders als wir, wenn wir als Investor die PV-Anlage selbst installieren und über eine Laufzeit von 20 Jahren kalkulieren und betreiben könnten“, erklärt Geißler.

Dieser Zeithorizont rechnet sich in der Kalkulation externer Betreiber nicht. In vielen Fällen haben sie in der Praxis kein Interesse, einen Liefervertrag mit den Mietern von IMAXXAM abzuschließen, da sie Einspeiseverträge mit längerer Laufzeit abschließen können als die Mietvertragslaufzeiten mit den Mietern.

Deutsche Gesetzeslage löst Kopfschütteln und Unverständnis aus
„Hinzu kommt, dass viele unserer Mieter, darunter internationale Konzerne, sich ihre eigenen Nachhaltigkeitsrichtlinien gegeben haben. Sie kommen zu uns und sagen: ,Ihr müsst eine PV-Anlage auf dem Dach haben und Grünstrom für uns produzieren.‘ Wenn wir in Gesprächen auf die Gesetzeslage hierzulande verweisen, ernten wir oft Kopfschütteln und Unverständnis“, moniert Geißler.

Im Ergebnis führt die aktuelle Gesetzeslage dazu, dass wir – über bestehende Restriktionen und Verbote – die Ziele, nämlich den Energieverbrauch zu senken und den CO₂-Ausstoß zu reduzieren, indem wir alternative Energiequellen in die Geschäftsmodelle der Immobilienwirtschaft integrieren, erheblich konterkarieren. Mit „Brücken und Krücken“ sucht IMAXXAM dann gemeinsam mit den Mietern, von denen viele nach EU-Taxonomie berichten müssen, nach gangbaren Wegen.

Hoffnung auf bessere Gesetze
„Es wäre viel gewonnen, wenn wir indes in unserer Gesetzgebung grundsätzlich umdenken: Statt durch Einschränkungen und Verbote im Detail Vorgaben zu machen, geht es darum, dass der Gesetzgeber Anreize schafft, die es ermöglichen, nachhaltige Lösungen umzusetzen, zum Wohle unserer Mieter, unserer Investoren und der Gesellschaft insgesamt, die sehr wohl verstanden hat, dass Klimaneutralität uns alle angeht. Die Bereitschaft, hier neue Wege zu gehen, wäre bei vielen Investoren jedenfalls vorhanden“, erklärt Geißler abschließend.

 Dieser Beitrag erschien am 02.04.2025 auf der Website institutional-money.com.

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