Missverständnis Megatrends

Natürlich gibt es sie – langfristige, einschneidende Entwicklungen, sogenannte Megatrends. Sie verändern unser Leben nachhaltig, und das kann auch auf die Wirtschaft gravierende Auswirkungen haben. Doch wer daraus Anlagechancen ableiten will, sollte – wie sonst auch – natürlich jede einzelne Opportunität gründlich prüfen. Jedenfalls gibt es allzu viele Beispiele von Anlegern, die mit Megatrend-Investments Enttäuschungen erlebt haben. Entweder weil sie zu spät aufgesprungen sind oder weil sie Faktoren außer Acht gelassen haben, die nicht in die Megastory passten.

Beispiel Demografie. Die deutsche Bevölkerung altert, und das hat enorme ökonomische Implikationen. Dass deswegen aber Pflegeimmobilien per se ein gutes Investment seien, ist ein Fehlschluss. Viele Anleger mussten bereits leidvoll erfahren, dass die langfristig positive Nachfrageentwicklung sehr häufig von viel profaneren Faktoren wie Qualitätsmängeln beim Betreiber oder fehlendem Pflegepersonal überlagert wird. Demgegenüber können Investments in Kitas sehr erfolgreich sein – trotz langfristig ungünstiger Demografie. Puristische Megatrend-Anleger laufen Gefahr, Chancen zu übersehen, weil sie nicht in ihre eindimensionale Denke passen. Beispiel Urbanisierung. Großstädte wachsen, und die Immobilienbewertungen steigen, für Wohn- wie für Gewerbeobjekte. Das eröffnet zweifellos Chancen für Anleger, ist aber ein unstetiger Prozess, wie jeder erfahrene Immobilieninvestor weiß. In manchen Top-Metropolen flaut die Marktdynamik mangels Flächenangebots ab, und B-Städte laufen ihnen den Rang ab. Gerade in den überfüllten Megacitys kommt es zudem stark auf die Mikrolage an. Wer nicht nah am Markt ist, merkt zu spät, wenn in bestimmten Gegenden niemand mehr wohnen oder arbeiten will. Andere Lagen werden oft so teuer, dass allein die Bewertung zum Risiko wird.

Entsprechende Beispiele gibt es zuhauf für alle Megatrend-Themen – Nachhaltigkeit, Urbanisierung, Digitalisierung, Demografie et cetera. Wer sich mit dem Buzzword als Investitionsanlass begnügt, der kann leicht auf die Nase fallen. Trend hin oder her, jeder Investment-Case ist einzeln zu beurteilen. Dabei kommt es auf Marktkenntnis, Fachwissen und Erfahrung an. Das Handwerk ist unverzichtbar, und Abkürzungen können gefährlich sein. Gerade bei Megatrend-Themen sind Timing und Bewertung besonders wichtig. Wer sich nicht gerade für einen der wenigen Auserwählten hält, die einen Trend erkennen, bevor er „mega“ wird, sollte gebührende Vorsicht walten lassen.

Dieser Artikel erschien am 10.3. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

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