Investieren in Zeiten des Mietendeckels

PB3C: Wie sollten Berliner Investoren nach dem Beschluss des Mietendeckels vorgehen?

Jakob Mähren: Investoren bleiben Investoren. Man kann einen Unternehmer nicht so lang regulieren, bis aus ihm ein Sozialist wird. Daher werden die Berliner Immobilienunternehmer nun nach neuen Wegen suchen, um in der angepassten Situation weiterhin erfolgreich sein zu können. Das kostbarste Gut am Markt ist jetzt die freie Eigentumswohnung. Wer kann, wird also seinen Bestand aufteilen – sofern nicht bereits geschehen, was ich allen Bestandshaltern nur wünschen kann – und einzeln verkaufen.

PB3C: Wie wird sich der Berliner Wohnungsmarkt verändern?

Jakob Mähren: Der Berliner Markt war bis jetzt geprägt von bezahlbaren Mieten. Auch im Jahr 2019 war Berlin im Vergleich zu allen anderen deutschen Metropolen und erst recht im internationalen Vergleich erschwinglich. Das ist jetzt vorbei. Freie Wohnungen werden noch begehrter, und da kaum genug Neubauwohnungen hinzukommen werden, wird der Bestand noch teurer. Die Rechnung ist einfach: Nehmen Sie eine kernsanierte Wohnung mit 120 qm in Bestlage, die darf jetzt für rund zehn Euro/qm vermietet werden. Die genauen Zahlen stehen im Internet. Das heißt: 120 Quadratmeter mal zehn Euro mal zwölf Monate. Verkaufen kann ich die Wohnung gleichzeitig für 8.000 Euro/qm. Das ergibt eine Rendite von 1,5 % – unbereinigt. Das wird niemand mehr tun. Also werden freiwerdende Wohnungen entweder unter der Hand vermietet oder an Selbstnutzer verkauft. Und Kaufinteressenten gibt es weiterhin genug.

PB3C: Die Angebotsmieten in Deutschland sinken teilweise schon, werden die Kaufpreise bald nachziehen?

Jakob Mähren: Das ist richtig: die Angebotsmieten – und nicht die Durchschnittsmieten. Da ist eine gewisse Sättigung erreicht, was auch gut ist. In den vergangenen Jahren haben wir einen enormen Boom erlebt, vor allem in den Metropolen und Universitätsstädten. Dass da irgendwann schlicht nicht noch mehr gezahlt werden kann, war zu erwarten. Für Berlin gilt aber: Hier sind auch die Gehälter deutlich gestiegen. Das liegt an dem Zuzug von Fachkräften aus dem In- und Ausland und der Attraktivität der Stadt für junge Unternehmen. Das ist also ein wenig wie die Frage nach Henne und Ei: Steigen die Mieten, weil mehr Menschen in die Stadt ziehen oder weil die Menschen, die hierher ziehen, mehr Miete zahlen können? Was hingegen die Kaufpreise angeht, steht fest: Wohnraum ist ein knappes Gut. Je mehr Regulierung, desto knapper wird es. Freie unvermietete Wohnungen werden also weiter im Preis steigen, wahrscheinlich werden wir sogar Preissprünge erleben.

PB3C: In welchen Städten lässt sich noch Rendite holen?

Jakob Mähren: Rendite ist überall möglich, wenn man klug investiert, und umgekehrt gilt: Es gibt keine Renditegarantie. Die Preise für nicht aufgeteilte Mietshäuser sind jetzt wieder etwas gesunken, das liegt ganz klar an dem Mietendeckel. Gleichzeitig bietet der Mietendeckel auch eine – wenn auch absurde – Planungssicherheit. Bis das Bundesverfassungsgericht zu dem Gesetz Stellung bezogen hat, wissen wir, was wir an Miete nehmen dürfen, und was nicht. Da liegt es in der Verantwortung eines jeden Investors, zu prüfen, ob er mit diesen allseits bekannten Kennzahlen Rendite erzielen kann.