Author Archives: pb3c_admin

Liebe Leserinnen und Leser,

in einer Welt, die immer stärker von den sozialen Medien geprägt ist, werden auch die Meinungen immer polarisierender: Sachverhalte werden häufig entweder schneeweiß oder pechschwarz dargestellt. Doch wir leben in einer hochkomplexen Zeit, in der es nicht auf schnelle Antworten, sondern auf kluge Kompromisse ankommt. Das hat sich einmal mehr beim „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ gezeigt.

Inzwischen dürfte auch dem letzten Optimisten klar sein, dass das Ziel von 400.000 Neubauwohnungen pro Jahr auf absehbare Zeit nicht zu erfüllen sein wird. Womöglich erscheint die enorme Vielzahl an Maßnahmen und Initiativen, die im Oktober beschlossen wurden, als Aktionismus. Wahrscheinlich wird nur ein gewisser Teil dieser Pläne konkret umgesetzt werden – aber erstens wäre auch das ein wichtiger Teilerfolg und zweitens ist die Förderung zur Eigentumsbildung einen großen Schritt näher gerückt. Das sollten wir keinesfalls geringschätzen.

Dessen ungeachtet steht die Wohnungswirtschaft jetzt vor der Aufgabe, in einer Zeit aufgeschobener Bauprojekte und schwieriger Finanzierungskonditionen Lösungen zu finden. Denn jeder noch so große politische Rückenwind ist nutzlos, wenn wir nicht die passenden Produkte liefern können.

Jürgen Michael Schick & Holger Friedrichs

Der Forward-Deal von morgen für mehr Wohnraum

In der Baubranche werden wir uns an so manche unangenehme neue Realität gewöhnen müssen. Der Forward-Deal, so wie wir ihn kennen, funktioniert unter den aktuellen Bedingungen nicht mehr. In der gegenwärtigen Krise können Projektentwickler aufgrund stark fluktuierender Kosten nicht mehr kalkulieren wie bisher. Die Lösung? Wir brauchen einen „New Forward Deal“.

Projektentwickler stehen aktuell unbestritten vor vielen Herausforderungen. Die Corona-Pandemie, die zwar immer noch andauert, aber aufgrund neuer Probleme in den Hintergrund getreten ist, hat eine Krise ausgelöst, die sich durch den Krieg Russlands in der Ukraine nur noch weiter verschärft hat. Der Branche fehlt es an Material und Fachpersonal.

Um solche harten Zeiten zu überstehen, brauchen Entwickler wirtschaftliche oder unternehmerische Substanz. Mit anderen Worten: Sie brauchen ein ordentliches Polster, das sie sich – hoffentlich – in besseren Zeiten zugelegt haben. Doch in den vergangenen Jahren haben sich viele neue Unternehmen auf das vermeintlich reich gedeckte Buffet der deutschen Immobilienbranche gestürzt. Mit einer Krise hat so mancher offenbar nicht gerechnet – weswegen die derzeitige Lage nun diese Akteure kalt erwischt.

Die derzeit skeptische Haltung gegenüber Forward-Deals verwundert daher kaum. Wer aktuell investiert, muss sich fragen, ob es die Unternehmen, mit denen sie zusammenarbeiten, bis zum Abschluss des Geschäfts überhaupt noch gibt. Kleine und kleinere Unternehmen werden von soliden Projektentwicklern mit starker Substanz übernommen werden – es steht eine Konsolidierung des Markts bevor. Für angeschlagene Entwickler ist es jetzt schon kaum noch möglich, einen Kredit zu bekommen.

Keine Entspannung für den Wohnungsmarkt
Ein Bauboom ist auf dem Wohnungsmarkt vor dem Hintergrund solcher Überlegungen eher nicht zu erwarten. Dabei besteht ein enormer Bedarf: Wir haben ohnehin schon viel zu wenig Wohnraum, und 500.000 Wohnungen werden in Deutschland dem empirica-Institut zufolge allein für Geflüchtete aus der Ukraine benötigt. Doch nicht nur müssen zunächst Genehmigungen eingeholt werden, wonach es immer noch zwei Jahre bis zum Baustart dauert. Es fehlt auch, vor allem in den Metropolen, an geeigneten Bauflächen.

Unsicherheit auf den Märkten – auch international
Zu allem Überfluss hat Deutschland zudem bei einigen ausländischen Investoren und Projektentwicklern zuletzt an Attraktivität verloren. Der einstmals „sichere Hafen“ hat nun mit Sturm zu kämpfen. Und die Entscheidungen von Investoren aus dem Ausland werden immer auch von der Energiepolitik im Land beeinflusst. Wie wir die enorme Herausforderung meistern, die der Klimawandel darstellt, hat also nicht nur auf unser aller Leben Einfluss, sondern auch darauf, wie wettbewerbsstark wir im internationalen Vergleich auftreten. Die handelnden Unternehmen sind in der Pflicht, aber nicht nur. Auch die Politik muss die notwendigen Rahmenbedingungen schaffen.

Harte Zeiten für den Forward-Deal
Wer vor einem Jahr einen Vertrag zu einem festen Preis und mit einem klaren Leistungsumfang unterschrieben hat, muss sich daran auch halten – egal, wie sehr sich die Lage auf den Märkten inzwischen verändert hat. Forward-Deals boomten in den vergangenen Jahren, da Anleger sich so das knappe Gut Immobilien sichern wollten. Aber in Zeiten steigender Zinsen, wachsender Inflation und sinkenden Kaufpreisen sind Kalkulationen nun oft hinfällig. Der Lieblings-Deal von gestern ist damit viel zu riskant geworden – für Projektentwickler ebenso wie für Investoren.

Wird der Kaufpreis für ein Objekt also in Zukunft erst nach Fertigstellung ausgehandelt? Das ist eine Möglichkeit, aber es wäre verfrüht, den Forward-Deal ad acta zu legen. Er muss jedoch an die gegenwärtige Lage angepasst werden, damit das Risiko beherrschbar bleibt. So muss man etwa prüfen, ob die Vertragspartner weitere Parameter mit einfließen lassen, um für beide Seiten wieder Sicherheit zu schaffen. Auf dieser Basis könnten in beiderseitigem Interesse im frühen Projekt-Stadium wieder Abschlüsse generieret werden. Und immer muss die Vorbereitung auf ein Worst-Case-Szenario mit in die Kalkulationen einbezogen werden.

Die Zeiten, in denen sich Akteure vermeintlich bei ihrer Kalkulation auf einen konstant wachsenden Markt verlassen konnten, sind definitiv vorbei. Der subventionierte Immobilienboom ist vorbei, denn Geld kostet wieder etwas und der Marktzyklus ist zurück. Für erfahrene Projektentwickler kommt das nicht überraschend. Mehr noch: Für jene Akteure, die aufgrund ihrer Erfahrung auf das Ende des Aufschwungs vorbereitet sind, beginnt jetzt vielmehr eine Zeit mit attraktiven Opportunitäten.

Schlafender Riese Equity-Release

Ein vielversprechender Ansatz für den Immobilienverkauf ist in den USA und Großbritannien längst bekannt und weit verbreitet, in Deutschland hingegen eher selten zu finden: Beim sogenannten Equity-Release geht es darum, das im Wohneigentum gebundene Eigenkapital freizusetzen – sprich, die eigene Immobilie wieder zu Geld zu machen –, allerdings ohne aus dem Haus oder der Wohnung ausziehen zu müssen. In diesem Konzept steckt ein enormes, hierzulande kaum genutztes Potenzial: Gerade mal ein Prozent des auf mehr als 300 Milliarden Euro geschätzten Marktpotenzials in Deutschland wird derzeit gehoben.

Das könnte sich jedoch in den kommenden Jahren ändern. Zum einen werden deutsche Eigenheimbesitzer mit der Zeit einen stetig steigenden Bedarf an solchen Equity-Release-Angeboten haben. Das liegt vor allem am demografischen Wandel. Bis 2036 wird Angaben des Statistischen Bundesamts zufolge ein Großteil der Babyboomer das Renteneintrittsalter erreicht oder überschritten haben: 12,9 Millionen Menschen, von denen viele im Laufe ihres Erwerbslebens Wohneigentum bilden konnten. Darin schlummert ein erhebliches Kundenpotenzial für den Equity-Release-Markt.

Diese Menschen haben ein Leben lang einen Großteil ihres Einkommens in die eigenen vier Wände gesteckt. Nach dem Renteneintritt steht ihnen aber oftmals ein deutlich geringeres Einkommen zur Verfügung. Gleichzeitig ist fast ihr gesamtes Vermögen in der eigenen Immobilie gebunden. Auf wie viele ältere Menschen in Deutschland dies zutrifft, hat die Deutsche Teilkauf im vergangenen Jahr mithilfe einer Umfrage herausgefunden: Demnach sind es rund 3,3 Millionen Haushalte. Nicht allen diesen Menschen fehlt es unbedingt an Geld. So mancher möchte sich vielleicht nur einen lang gehegten Traum erfüllen. Andere haben möglicherweise mit ihren laufenden Kosten zu kämpfen oder möchten finanzielle Mittel freisetzen, um etwa ihr Haus seniorengerecht umzubauen. Wiederum andere möchten gerne Kinder oder Enkel unterstützen.

Doch auch für diejenigen, auf die all das nicht zutrifft, ist Equity-Release interessant. Wer sein Vermögen möglichst diversifiziert anlegen möchte, sollte es nicht in einer einzigen Immobilie gebunden haben. Das gilt gerade auch für Eigenheimbesitzer, die im Laufe ihres Arbeitslebens einen großen Teil ihres Einkommens und ihre ganzen Ersparnisse in die eigenen vier Wände gesteckt haben. Mit Risikostreuung hat das wenig zu tun. Der eine oder andere Babyboomer dürfte daher auch die starken Wertsteigerungen der vergangenen Jahre an den Immobilienmärkten nutzen, um Wertzuwächse bei der eigenen Immobilie zu realisieren und das freigesetzte Kapital in andere Assetklassen zu investieren.

Dem Equity-Release kommt auch zugute, dass es weniger Alternativen als früher gibt, Cash aus Wohneigentum außerhalb des Vollverkaufs zu generieren. So lassen sich die eigenen vier Wände heutzutage kaum mehr mit einer Hypothek beleihen. Seit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 sind die Kriterien, die Banken und andere Geldgeber bei einer Vergabe von Hypothekendarlehen einhalten müssen, deutlich strenger reguliert. Das trifft vor allem auch ältere Menschen.

Wo Nachfrage ist, gibt es auch Angebot: Es wundert deshalb nicht, dass die Zahl an teils sehr unterschiedlichen Equity-Release-Modellen zugenommen hat, allerdings noch immer auf niedrigem Niveau. Seit es auch Modelle mit transparenten, fest vereinbarten Einmalauszahlungen gibt, ist es nicht mehr notwendig, dabei auf Verrentungsmodelle und somit auf eine „Wette auf den Tod“ zu setzen.

Auch aus Investorensicht sprechen gute Argumente für das Potenzial von Equity-Release-Modellen. Vor allem können Investoren Zugang erhalten zu einer Immobilienklasse, die ansonsten nur schwer investierbar ist: bewohnte Bestands-Einfamilienhäuser – ein Markt, der aufgrund der Kleinteiligkeit und hohen Akquisitionskosten historisch kaum erschlossen werden konnte. Zudem wird dieses begrenzte Gut perspektivisch immer seltener, da immer mehr größere Städte beim Neubau (nahezu) ausschließlich auf Mehrfamilienhäuser setzen.

Dabei gelten solche selbst genutzten und abbezahlten Einfamilienhäuser als sehr resilient gegenüber Marktschwankungen und bringen über ihre Granularität eine hohe Risikostreuung sowie ein attraktives Rendite-Risiko-Profil ins Portfolio. Damit sind sowohl auf Angebots- wie auf Nachfrageseite die besten Voraussetzungen gegeben, dass dieser schlafende Riese langsam aufwacht. Dazu muss vor allem der Bekanntheitsgrad noch gesteigert werden.

Steigende Energiekosten rechtfertigen niedrigere Kaufpreise

Nichts bewegt den Immobilienmarkt so sehr wie die steigenden Zinsen. Aber sie sind beileibe nicht der einzige Preisfaktor. Investoren können in den kommenden Monaten vielmehr mit weiteren Preisverfällen rechnen, denn die energetischen Anforderungen steigen mit den Energiepreisen. Wo in Zukunft teure energetische Maßnahmen fällig werden, werden Eigentümer ungeachtet der gesetzlichen Standards nur mit hohen Abschlägen verkaufen können.

Denn die Wohnnebenkosten erreichen aufgrund der aktuellen Lage einen Höchststand. Die sogenannte zweite Miete wird immer teurer und damit zum entscheidenden Faktor bei der Vermietung und dem Ankauf von Wohnimmobilien.

Bisher betrugen die Wohnnebenkosten nur rund ein Drittel der Grundmiete. Noch im November letzten Jahres rechnete ein Gutachten der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG und des Instituts der deutschen Wirtschaft in vielen Gemeinden mit kalten Betriebskosten von einem Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 1,09 Euro Heizkosten. Es ist zu erwarten, dass diese Werte um ein Vielfaches steigen werden. Allein von Juli 2021 bis Juli 2022 sind Energieprodukte Berechnungen des Statistischen Bundesamts zufolge bereits um 35,5 Prozent teurer geworden. Die Teuerungsrate für Strom lag im Juli dabei beispielsweise bei 18,1 Prozent. Die Mehrkosten für Mieter können mehrere Hundert Euro im Monat betragen.

Energetische Sanierung als Verkaufsargument
Die Mietentscheidung von Mietinteressenten wird aufgrund der gestiegenen Energiepreise darum künftig stark von der Energieeffizienz des Hauses geprägt sein. Faktoren wie das Alter der Fenster, die Konstitution des Hauses, die Dachdämmung, die Art der Heizung und die Dämmung der Fassade werden wichtiger. Der strukturelle Leerstand in ineffizienten Gebäuden wird selbst bei Wohnraummangel stark zunehmen, da niemand enorm hohe Nebenkostennachzahlungen tragen will beziehungsweise kann. Ausnahme hiervon wäre eine Reduktion der Nettomiete zur Kompensation. Dies hätte jedoch ebenfalls einen Abschlag des Kaufpreises zur Folge, da die Berechnungsgrundlage von Immobilienkaufpreisen die auf das Jahr gerechnete Nettomiete ist.

Zudem werden die meisten Mieter bereit sein, für ein energetisch saniertes Objekt oder eine Wohneinheit in einem energetisch sanierten Gebäude mehr zu bezahlen, da es dort Einsparpotenziale bei den Betriebskosten gibt. Sicherlich ist vielen Mietern grundsätzlich egal, wie sich die Miete zusammensetzt. Hauptsache, die Gesamtbelastung steigt nicht über das aktuelle Niveau hinaus.

Während ein Eigentümer eines ineffizienten Gebäudes mit der Nettomiete runter muss, um bei gleicher Gesamtbelastung Mieter zu gewinnen, kann der Eigentümer eines sehr effizienten Gebäudes seine Miete mindestens halten, wenn nicht sogar steigern, da es wenig Angebot an energieeffizientem Wohnraum gibt.

Die Vermietbarkeit ineffizienter Gebäude wird aus den vorher geschilderten Gründen erheblich erschwert.

Mit Kaufpreisabschlägen rechnen
Das alles führt zu Kaufpreisabschlägen bei stark sanierungsbedürftigen Objekten. Wie hoch dieser Abschlag ausfällt, ist sehr stark von der Lage und dem jeweiligen Objektzustand abhängig. Käufer und Verkäufer sollten sich die Immobilien genau anschauen. Bei manchen Objekten sind schon die Fenster gemacht, aber das Dach und die Heizung sind alt – oder umgekehrt. Käufer tun gut daran, sich bei der Kaufentscheidung vom Kaufpreisfaktor leiten zu lassen – sich also ein Ziel zu setzen, nach wie vielen Jahren sich die Immobilie über die Mieteinnahmen amortisiert haben soll.

Der zinsbedingte Abschlag von 25 Prozent ist dabei bereits eingetreten, wie sich an den Immobilienangeboten beobachten lässt. Nun kommen die energetischen Maßnahmen. Bis zu 20 Prozent, je nach Zustand, sind als Faustregel für weitere mögliche Preisabschläge bei Gebäuden mit mittlerer oder schlechter Energiebilanz eine gute Richtlinie.

Heizung kann den Kaufpreis drücken
Die größten Kostenpunkte sind dabei aktuell die Heizung, das Dach und die Fassade. Den größten Hebel für Kaufpreiskorrekturen gibt es bei der Heizung. Maßgeblich ist hierbei, welcher Energieträger verbrannt wird. Wir erleben gerade die Renaissance des Nachtstromspeichers, da jetzt der Strompreis vom Gaspreis entkoppelt wird und dementsprechend das Heizen mit Strom viel günstiger werden könnte.

Wer heute eine Immobilie mit Gasheizung kauft, muss die Kosten einer neuen Heizung mitrechnen, denn die kommt so oder so. Erstens, weil die Mieter sich die Betriebskosten sonst nicht mehr leisten können, zweitens weil bis 2035 zu erneuerbaren Energieträgern gewechselt werden soll. Interessenten sollten also als allererstes einen Blick in den Heizungskeller werfen, bevor über den Preis verhandelt wird.

Fakt ist: Die immer weiter steigenden Nebenkosten werden die Kaltmieten unter Druck setzen. Die Gesamtbelastung droht sonst, Menschen zu überfordern – wer als Eigentümer und Käufer Mieten stabil halten oder sogar steigern möchte, der kommt um Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz nicht umhin.

Wer sind die Gewinner der Krise?

Zinssteigerungen, Kaufzurückhaltung, Investorenangst, Energiekrise – die Immobilienbranche hat in rapider Geschwindigkeit den Wechsel vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt erfahren. Die Immobilienwelt erlebt Gewinner und Verlierer. Die Kündigungswellen bei Maklerhäusern wie McMakler, Homeday oder Ziegert, die Insolvenzen von Plattformen wie Realbest, von Vermittlern wie Comfort oder Projektentwicklern wie Terragon sind Vorboten für weitere Verwerfungen, die noch kommen können.

Aber wo sind die Gewinner der Krise?

Die Nachfrage nach Wohnraum war selten höher als heute. Mittlerweile sind eine Million Menschen aus der Ukraine in Deutschland. Die innerdeutsche und die innereuropäische Wanderungsbewegung sorgt für zusätzliche Nachfrage in den angespannten Wohnungsmärkten. Mittlerweile leben mehr als 84 Millionen Menschen in unserem Land. Die Wohnungsbauproduktivität sinkt derweil spürbar und die Angebotsknappheit wird bei sinkenden Neubauzahlen weiter zunehmen. Steigende Mieten sind die Folge.

Eigentümer von Bestandsimmobilien werden kaum Probleme bei der Neuvermietung haben. Wer in den letzten Jahren einen attraktiven Immobilienbestand aufgebaut hat und keine nennenswerten Neubauaktivitäten unternimmt, der ist von den derzeitigen Themen deutlich weniger betroffen als Projektentwickler, denen die Kosten und Zinsen für ihre Bauvorhaben davonlaufen bei gleichzeitig sinkender Nachfrage von Kaufinteressenten.

Zum ersten Mal seit Jahren werden die Mieten stärker steigen als die Kaufpreise. Jahrelang war es am Wohnimmobilienmarkt umgekehrt. Die Kaufpreise hatten sich völlig abgekoppelt von der nur noch moderaten Mietentwicklung. Jetzt fallen die Preise und die Mieten steigen.

Kaufinteressenten finden heute wieder Objektangebote zu Konditionen, die sie jahrelang vergeblich gesucht haben. Die Ü-30-Party ist vorbei. Damit ist nicht das Lebensalter gemeint, sondern der gern kolportierte Multiplikator. Während einige Investoren immer noch lieber nichts machen und weiter abwarten, nutzen einige Käufer das neue Marktumfeld längst wieder für günstige Zukäufe. Ohne lästige Konkurrenz von zu vielen anderen Käufern. Für Investoren ist es jetzt ein Markt voller Chancen.

Maklerunternehmen erleben eine Zunahme von Verkaufsobjekten. Viele Jahre war die Hauptsorge von Maklern die Objektknappheit. Am Wohnungsmarkt boten Immobilienportale sogar oftmals Leads für private Eigentümerkontakte an. Akquisitionsschwache Vermittler haben dafür bezahlt. Die Knappheit von Objekten dürfte der Vergangenheit angehören. Jetzt kommt es darauf an, Immobilien zu marktgerechten Preisen zu akquirieren. Beratungsstarke Immobilienunternehmen sind stärker gefragt.

Die zahlreichen Kündigungswellen in vielen Immobilienfirmen bieten Chancen für diejenigen Unternehmen, die ihre Kosten im Griff haben und mit einer klaren Marktstrategie weiterwachsen wollen. Bei SCHICK IMMOBILIEN sehen wir darin die Gelegenheit, jetzt wertvolle Talente im Markt zu finden und ihnen als langfristiger Wohninvestmentmakler einen zukunftssicheren Arbeitsplatz zu bieten. Der Fachkräftemangel nimmt jetzt ab. Die Marktbereinigung wird der Branche langfristig guttun.

In jeder Krise gibt es Verlierer. Es gibt aber auch Gewinner.

Nachrichten

Berliner Bündnis für bezahlbaren Wohnraum zieht erste Bilanz

Nachdem im Juni das durch den Berliner Senat angestoßene „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ mit Bezirken, Genossenschaften, Immobilienunternehmen sowie Branchenverbänden, wie zuletzt berichtet, durch eine Vereinbarung besiegelt wurde, kam es nach mehr als fünfmonatiger Zusammenarbeit am 11.10.2022 zu einem Bündnistreffen im Berliner Kanzleramt. Um den im aktuellen makroökonomischen Umfeld schwierigen Herausforderungen sowie der ohnehin angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt zu begegnen, brachte das Bündnis das Maßnahmenpaket „Bündnis bezahlbarer Wohnraum – Maßnahmen für eine Bau-, Investitions-, und Innovationsoffensive“ auf den Weg, das 130 konkrete Punkte zur Verbesserung der Bausituation und zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren vorsieht. IVD-Präsident Michael Schick sieht in dem Paket zwar „nicht den ganz großen Wurf“, da man, um alle Interessen zu wahren, auch Kompromisse habe eingehen müssen. Das Bündnis habe aber gute Vorarbeit geleistet, um die Maßnahmen ohne größere Verzögerungen politisch verwirklichen zu können.

Berliner Wohnungsmarkt kühlt nicht ab

Nach jahrelang steigenden Preisen auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt ist der Trend nach oben trotz Inflation, steigender Energie- und Baukosten sowie Zinsen immer noch ungebrochen. Wie aus dem Immobilienpreisservice 2022/2023 des IVD Berlin-Brandenburg hervorgeht, haben sich die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 um durchschnittlich 7,3 Prozent in Toplagen sowie 5,9 Prozent in einfachen Lagen verteuert. Eine Standardwohnung mit etwa 90 Quadratmetern kostet pro Quadratmeter demnach durchschnittlich 4.400 Euro in Toplagen und 3.600 Euro in einfacheren Lagen. Im vergangenen Jahr waren es noch 4.100 und 3.400 Euro, womit die Preise in gefragteren Lagen um 300 und in weniger gefragten Lagen um 200 Euro gestiegen sind. Die Toplagen von Berlin-Mitte sind mit 5.900 Euro pro Quadratmeter weiterhin am teuersten, auf dem zweiten Platz folgt Charlottenburg mit 5.500 Euro. Die günstigen Preise fänden sich in den einfachen Lagen von Marzahn-Hellersdorf und Spandau mit 3.100 sowie in Neukölln mit 3.200 Euro pro Quadratmeter.

Sozialquote beim Neubau steigert Wohnungspreise

Im Zuge einer von Pandion in Auftrag gegebenen Studie von bulwiengesa zu den jeweiligen Baulandmodellen der Städte Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München sowie zu deren Folgen für den Bau wurde deutlich, dass sich die von den Städten geforderten Sozialquoten massiv auf die Mieten und Kaufpreise auf dem freien Markt auswirken. So haben alle Städte Vorgaben bezüglich des Anteils geförderten Wohnraums im Neubau von mindestens 30 bis 50 Prozent. Diese Quoten können allerdings nicht voll ausgeschöpft werden, die Baukosten seien trotz Förderungen für den Bau von gefördertem Wohnraum zu hoch für Projektentwickler. Im frei finanzierten Wohnraum stiegen durch die geforderten Quoten die Mieten um bis zu 17 Prozent und die Kaufpreise um bis zu zwölf Prozent. Grund dafür sei die Beschränkung der Förderung auf den Bau selbst. Die Folgekosten des geförderten Wohnraums müssten dementsprechend auf den frei finanzierten Teil umgelegt werden. Daraus resultierend ginge der Wohnungsbau in den Städten zurück.

Liebe Leserinnen und Leser,

der Mietendeckel bewegt, und weil er eine Idee der SPD ist, haben wir einen jungen Politiker der Berliner Sozialdemokraten um seinen Blick auf die Immobilienpolitik gebeten. Herausgekommen sind interessante Forderungen – die in eine ganz andere Richtung gehen, als seine Partei es wahrscheinlich erwarten würde. Und nun einen Schritt weitergedacht: Worum geht es eigentlich beim Thema Mietendeckel, Enteignung und Co., wenn nicht um die Zufriedenheit der Mieter und ein faires Miteinander von Eigentümern und Nutzern? Der gemeinsame Nenner für beide Gruppen heißt Nachhaltigkeit – und das betrifft ebenso die steigenden Energiekosten. Wenn also Thomas Meyer die Wertgrund-Studie zur Mieterzufriedenheit für Sie zusammenfasst, dann geht das nahtlos in die Frage über, die Konrad Jerusalem stellt: Wie kann die Immobilienwirtschaft die Klimaziele im Gebäudesektor erreichen? Schließlich trägt auch das zu mehr Zufriedenheit bei Eigentümern und Nutzern bei.

Eine informative Lektüre und einen friedlichen Jahresausklang wünschen Ihnen

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich

Frage an Dr. Konrad Jerusalem: „Wie können die Klimaziele im Gebäudesektor erreicht werden?“

Die Deutsche Energie-Agentur dena zeigt auf: Insgesamt 21 Millionen Gebäude zählen wir in Deutschland, und auf sie entfallen 35 Prozent der Endenergie im Verhältnis zum gesamten deutschen Energieverbrauch. Damit bieten sie einen enormen Hebel bei der Energiewende. Es ist daher wenig verwunderlich, dass die Bundesregierung dort ansetzt: Der immobilienbezogene Verbrauch soll so weit wie möglich reduziert und der verbleibende Bedarf mittels erneuerbarer Quellen gedeckt werden. Mit Blick auf die erneuerbaren Quellen liegt das Zwischenziel der Bundesregierung bei einem Anteil von 14 Prozent bis zum Jahr 2020. Dieser Wert wurde schon 2017 fast erreicht. Was die Reduzierung des Verbrauchs angeht, sieht es hingegen schlecht aus. Die größte Position ist die Heizenergie – Zwischenziel war eine Reduzierung bis 2020 gegenüber 2008 von 20 Prozent, jedoch dürften beim Wärmebedarf nicht einmal zehn Prozent erreicht werden. Ein Grund ist die zu geringe Sanierungs- und Modernisierungsquote in Deutschland. Nur etwa ein Prozent der Wohn- und Gewerbegebäude wird pro Jahr energetisch aufgewertet. Bei diesem Tempo brauchen wir rein rechnerisch noch 100 Jahre. Ein langes Jahrhundert also noch, bis wir die Klimaziele erreichen? Der Ansatz muss meiner Meinung nach lauten, die Modernisierungsquote auf zehn Prozent zu erhöhen. So wäre der Immobilien-Klimahebel schon im Jahr 2030 umgelegt. Aber wie kann eine solche Quote erreicht werden?

Ein langes Jahrhundert noch?

Die marktwirtschaftlichen Mechanismen genügen hierfür nicht. Selbst in einem Umfeld wie dem aktuellen mit einer attraktiven Zinslandschaft rentieren sich Investitionen in die energetische Sanierung nur über sehr lange Zeiträume. Die Dämmung von Dach und Fassade beispielsweise amortisiert sich trotz gegenwärtiger Verhältnisse häufig erst nach mehr als zehn Jahren. Um die Klimaziele zu erreichen, braucht es zusätzliche staatliche Unterstützung. Wir benötigen Anreize, die deutlich effektiver sind: Sie müssen möglichst rasch möglichst große Einspareffekte bewirken, und dies mit möglichst überschaubaren staatlichen Mitteln. So haben wir beispielsweise rund zwölf Millionen alte Heizungen in Deutschland. Würden diese gegen moderne Modelle ausgetauscht, ließen sich bis zu 40 Prozent der Heizenergie einsparen. Für andere technische Anlagen wie Pumpen zur Verteilung des warmen Wassers oder Kälteaggregate gilt ähnliches. Vor diesem Hintergrund wäre eine staatliche Abwrackprämie meiner Meinung nach ein effektiver Weg. Die Mittel wären gut investiert.

Eigentümer sollten rechtzeitig handeln

Und natürlich tun die Eigentümer von Wohnungen und Gewerbeimmobilien gut daran, mehr auf die Nachhaltigkeit ihrer Gebäude zu achten. Dies gilt nicht nur, aber besonders für die Eigentümer von vermieteten Beständen. Denn: Die Nachfrage nach Mietflächen ist momentan zwar beachtlich hoch, aber bei vielen Eigentümern verschwinden Energieverbräuche und Betriebskosten nach der Vermietung vom Radar. Und dies kann sich schnell rächen, sobald eines Tages die Nachfrage wieder zurückgeht. Doch das ist anscheinend nicht Anreiz genug. Auch bei der Reduzierung von Energieverbräuchen kann der Gesetzgeber nachhelfen. In diesem Fall schon allein dadurch, dass er bestehende Restriktionen lockert. Maximal acht Prozent der Kosten einer Modernisierung darf der Vermieter auf den Mieter umlegen. Dabei profitiert bei energetischen Sanierungen in erster Linie Letzterer von den sinkenden Heizkosten und dem gestiegenen Wohnwert, während Ersterer fast die gesamten Kosten trägt. Kostet die Sanierung beispielsweise 15.000 Euro, dürfen maximal 1.200 Euro pro Jahr auf alle Mieter gemeinsam umgelegt werden.

Eine zweite Steuerungsmöglichkeit wäre ein höherer CO2-Preis. Nach den Plänen der Bundesregierung soll eine Tonne Kohlenstoffdioxid ab 2021 zehn Euro kosten. Dieser Preis soll bis 2025 auf 35 Euro steigen. Um die Ziele des Pariser Klimaabkommens zu erreichen, müsste der Preis für eine Tonne CO2 jedoch ab 2020 bei 50 Euro starten und bis 2025 auf 80 Euro steigen. Das haben Forscher der Klimaforschungsinstitute „Mercator Research Institute on Global Commons and Climate Change“ (MCC) und das „Potsdamer Institut für Klimafolgenforschung“ (PIK) berechnet. Selbst wenn im Klimapaket der Bundesregierung kein höherer CO2-Preis vereinbart wurde, sollten Vermieter sich spätestens jetzt die Zeit nehmen, um eine Strategie für einen nachhaltigen Immobilienbetrieb zu entwickeln und umzusetzen. Empfehlenswert ist, im ersten Schritt die Energieverbräuche regelmäßig zu messen und systematisch zu analysieren. Im zweiten Schritt können daraufhin entsprechende Nachhaltigkeitsziele quantifiziert und umgesetzt werden. Hierbei wird oft übersehen, dass es nicht genügt, nur in moderne Technik zu investieren. Die Technik muss darüber hinaus auch effizient betrieben werden. Es gilt, die Heizung richtig einzustellen oder auch die Kälteanlage regelmäßig warten zu lassen. Hier gibt es noch erhebliches Verbesserungs- und Einsparpotenzial.

Insgesamt gilt: Eigentümer investieren so nicht nur in eine bessere CO2-Bilanz, sondern ganz wesentlich auch in den Erhalt der Attraktivität ihrer Immobilien. Denn Nachhaltigkeit wird bei der Vermietbarkeit von Gebäuden eine immer größere Rolle spielen.

Die Berliner SPD muss wohnungspolitischen Mut beweisen

Als junger Berliner Sozialdemokrat, dem die Entwicklung seiner Stadt am Herzen liegt, bleibt einem heutzutage nicht viel anderes übrig, als sich an sozialdemokratischen Größen längst vergangener Tage zu orientieren. Mutige deutsche Sozialdemokraten waren nicht nur bemüht, relevante gesamtgesellschaftliche Fragen über Teilhabe, Frieden und sozialer Gerechtigkeit zu führen. Sondern es ging ihnen auch darum, Visionen progressiver Stadtentwicklung sowie einer fortschrittlichen Bau- und Verkehrspolitik zu entwickeln. Davon kann ich in der Gegenwart leider nicht viel erkennen.

Größere, die Stadt Berlin prägende Projekte wie der 200-Kilometer-Plan zum Ausbau des U-Bahn-Netzes unter den Sozialdemokraten Ernst Reuter und Otto Suhr in den 1950er-Jahren oder die Errichtung ganzer neuer Siedlungen unter Bürgermeister Willy Brandt scheinen aktuell praktisch undenkbar. Die Politik der kleinen Schritte ist in den vergangenen Jahren zur Norm geworden. Große Visionen und globales Denken, welche für eine Weltstadt wie Berlin nötig wären, sind kaum spürbar. Wem aber, wenn nicht der SPD, muss es gelingen, die Zukunft der deutschen Hauptstadt zu gestalten?

Die anderen linken, ihrem Selbstverständnis nach doch eigentlich progressiven Parteien können mit solchen Gedanken aktuell wenig anfangen. Sie konzentrieren sich in Fragen der Stadtentwicklung und des Wohnungsbaus lieber auf ihr jeweiliges Klientel und verweilen im Hier und Jetzt, statt über die Gestaltung des Morgen zu sprechen.

Deshalb müssen wir als Sozialdemokraten klare Vorstellungen dessen entwickeln, in welcher Großstadt wir leben wollen. Dabei sollten aus meiner Sicht zwei Dinge im Vordergrund stehen: Soziales und Fortschrittliches müssen zusammen gedacht werden.

Die Ratschläge des weltbekannten Architekten Daniel Liebeskind, der mit Berlin gut vertraut ist, sollten Gehör finden. Er stellt ganz nüchtern fest, dass höheres Bauen die Schaffung von sozialverträglichem und damit bezahlbarem Wohnraum ermöglicht. Wir können uns auch an Ideen unserer österreichischen Schwesterpartei SPÖ orientieren, die mit dem Wiener Modell schon vor 100 Jahren ein am Gemeinwohl interessiertes und tragbares Konzept initiiert hatte.

Konkrete Vorschläge wären zum Beispiel das Überdenken der bestehenden Traufhöhe aus den 1920er-Jahren und das bestehende Hochhauskonzept der Stadt umzudefinieren. Dies sind Relikte der Vergangenheit, die in Zukunft nur bedingt tragbar sind. Es geht hierbei nicht darum, aus Berlin New York zu machen und das Stadtbild fundamental zu verändern. Es geht darum, Hochhausprojekte nicht als Gefahr zu sehen, sondern als Chance.

Progressivität im Städtebau ist nicht ein sozialdemokratisches Thema unter vielen, sondern das Thema schlechthin. Es ist die Erkenntnis, dass die Verteilung des Wohnraums in einer wachsenden Stadt gerecht funktionieren muss und dies nur mit Größe und Weitblick realisiert werden kann. Dafür sollten weder Kosten noch Mühen gescheut werden, um gegebenenfalls auch nach dem Vorbild des modernen Wiens neue Quartiere entstehen zu lassen und bestehende Kieze zu verändern.

Eine weitere Idee wäre, das aktuelle Berliner Modell, das eine Quote von 30 Prozent mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum vorsieht, zu erweitern, aber dafür bürokratische Herausforderungen zu mindern und die Zeit bis zum Baubeginn spürbar zu verkürzen. Wer schneller bauen will, muss sozial denken.

Grundsätzlich muss außerdem die Frage diskutiert werden, ob das Zeitalter des mehrheitlichen Mietens ein Ende haben und der Erwerb von Wohneigentum massiv unterstützen werden sollte. Von großer Flexibilität, die immer wieder als Vorteil des Mietens genannt wird, kann angesichts der angespannten Wohnungsmarktsituation nicht mehr die Rede sein, sodass solche Gedanken zur Diskussion gestellt werden müssen.

Derzeit aber fällt Berlin vor allem durch Blockade auf – als Beispiel sei der ambitionierte Neubau des Karstadt-Gebäudes am Hermannplatz genannt, der vom in seiner Wesensart doch eigentlich experimentierfreudigen Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg blockiert wird. In Berlin tut sich eine Lücke auf, die von einer sozialen und progressiven SPD ausgefüllt werden könnte und müsste.

Der deutsche Mietwohnungsmarkt: Wie wohnt eigentlich Max Mustermann?

Max Mustermann ist nicht nur auf zahllosen Kreditkarten, Ausweisen und anderen Musterdokumenten vertreten, sondern er kann uns als Durchschnittsmieter auch wichtige Einblicke in den deutschen Mietmarkt geben. Wie genau lebt Max Mustermann, wie viel Miete zahlt er und wie zufrieden ist er eigentlich mit seiner aktuellen Mietsituation? Die Antwort auf diese Frage liefert eine aktuelle Studie, die wir gemeinsam mit dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) realisiert haben.

Max Mustermann geht es nicht ums Geld

Grundsätzlich ist Max Mustermann ein treuer Mieter: Seit mittlerweile elf Jahren wohnt er in seiner Wohnung. Er gibt durchschnittlich 690 Euro für seine Miete aus, wovon 498 Euro auf die Kaltmiete und 192 Euro auf die Betriebskosten entfallen. Da er nur begrenzt von den stark steigenden Angebotsmieten betroffen ist, ist für ihn die finanzielle Mietlast eine eher geringe finanzielle Belastung. Max Mustermanns Miete ist in den vergangenen drei Jahren mit 2,5 Prozent kaum gestiegen und bleibt mit diesem Wert sogar unter dem Inflationswert (3,3 Prozent) der vergangenen drei Jahre. Am stärksten stiegen die Mieten übrigens nicht in den Metropolen, sondern in den ländlichen Gebieten (4,7 Prozent).

Dass der Preisdruck für Mieter wie Max Mustermann nur moderat zugenommen hat, zeigt sich auch in den Zahlen zu Mieterhöhungen: Die deutschen Durchschnittsmieter waren in den Jahren 2016 bis 2019 kaum von Mieterhöhungen betroffen. Auch zukünftig geht Herr Mustermann nicht davon aus, dass Mieterhöhungen auf ihn zukommen werden. Vielmehr hofft er darauf, dass der Preisdruck auf den deutschen Mietmärkten in den kommenden Jahren wieder abnehmen wird. So lautet zumindest das Ergebnis der Studie.

Max Mustermann ist grundsätzlich zufrieden – aber nicht mit allem

So wie 74 Prozent aller Befragten ist auch Max Mustermann als Durchschnittsmieter grundsätzlich zufrieden – allerdings nicht vorbehaltlos. In den vergangenen Jahren ist seine Zufriedenheit sogar ein wenig gesunken: Der Anteil zufriedener Mieter ist aktuell sieben Prozentpunkte niedriger als 2016, dem Referenzjahr für unsere vorherige Vergleichsstudie. Die Gründe dafür sind vielfältig: In den Augen unseres Durchschnittsmieters haben sich vor allem Leistungen rund um das Thema Wohnen wie die Parkplatzsituation oder die Servicequalität des Hausmeisters verschlechtert. Er stört sich auch an längst überfälligen Reparaturen. Mit seinem Verhältnis zum Vermieter ist er hingegen um einiges zufriedener als im Jahr 2016, seiner Meinung nach hat sich auch die Einbruchssicherheit und die Lage der Wohnung verbessert. Aus diesen Ergebnissen lässt sich resümieren, dass er bei jeglichen Serviceleistungen anspruchsvoller geworden ist – er erwartet mehr Leistung für sein Geld.

Auch beim Mieterverhältnis zeigt sich ein eindeutiges Bild, denn mehr als die Hälfte der Befragten mietet ihre Wohnung oder ihr Haus von einem privaten Vermieter (55 Prozent). Der Anteil an Immobilienunternehmen ist mit 10 Prozent deutlich geringer. Dass es so viele private Vermieter gibt, ist Max Mustermann gerade recht: 78 Prozent der Befragten sind dort (sehr) zufrieden. An zweiter Stelle der Beliebtheitsskala liegen mit 74 Prozent die Immobilienunternehmen, kommunale Unternehmen belegen mit 67 Prozent den dritten Platz. Im Gesamtvergleich ist jedoch bei allen Vermietertypen die Zufriedenheit im Vergleich zur vorherigen Erhebung leicht gesunken.

Bezahlbarer Wohnraum – ein Thema das alle anspricht

Was die Politik betrifft, wünscht sich Max Mustermann der Studie zufolge, dass das Thema bezahlbarer Wohnraum stärker behandelt würde. Seiner Meinung nach müsse die Politik mehr tun: Möglichkeiten liegen einerseits in der Forcierung vom Bau neuer Wohnungen und andererseits in der staatlichen Förderung vom Wohnungsbau für Bedürftige. Weiterhin sieht er den Staat in der Verantwortung; dieser solle mehr Aufträge an Baugesellschaften vergeben, welche günstige Mieten im Neubau auch tatsächlich garantieren können. Weniger Vertrauen setzt er hingegen in marktwirtschaftliche Mechanismen, wie der Ausweisung von mehr Bauland oder der Lockerung von Bauvorschriften.

Natürlich gibt es Max Mustermann, den deutschen Durchschnittsmieter, nur in der Theorie. Trotzdem ist er für die Politik eine wichtige Größe, um das Thema Mieten gesamtgesellschaftlich – und losgelöst von einzelnen Aspekten wie beispielsweise den steigenden Angebotsmieten in den Metropolen – zu begreifen. Aus der Max-Mustermann-Betrachtung zeigt sich, es sind nicht die langjährigen Mieter, die mit den Schwierigkeiten des aktuellen Mietmarkts zu kämpfen haben, vielmehr sind es jene, die aktuell auf Wohnungssuche sind und unter der Wohnungsknappheit leiden.

Das lässt auch Schlüsse für den Gesetzgeber zu: Demnach ist es nicht sinnvoll mit Regulierungen in Bestandsmieten wie beispielsweise in Form des Berliner Mietendeckels einzugreifen – vielmehr gilt es beim Neubau anzusetzen, um gleichzeitig hochwertigen, aber auch bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Um dies zu erreichen, braucht es jedoch eine zielgerichtete Zusammenarbeit zwischen Politik und Immobilienwirtschaft. Nur so kann durch mehr Kooperation auch mehr Vertrauen entstehen.

Der Berlin-Test

Es gab einen Durchbruch bei der Grundsteuerreform. Was eigentlich eine gute Nachricht sein könnte, wird zum Beispiel dafür, dass es der Wohnpolitik in Deutschland an einer einheitlichen Strategie fehlt. Teil einer solchen Strategie könnte eine Art Schnelltest sein.

Es ist wohl ein Zufall, dass beides zusammengefallen ist, aber es ist eben auch sehr bezeichnend für die deutsche Wohnpolitik: Am 16. Oktober gab es einen Durchbruch bei den Verhandlungen zur Grundsteuerreform zwischen der Großen Koalition und den Oppositionsparteien FDP und Grüne. Ebenfalls am 16. Oktober wurde eine Studie von EY veröffentlicht, dass fast jede dritte deutsche Kommune mit mehr als 20.000 Einwohnern plant, im kommenden Jahr den Grundsteuer-Hebesatz zu erhöhen.

Seit dem Grundsteuer-Urteil des Bundesverfassungsgerichts (und auch schon seit vielen Jahre zuvor) wurde 18 Monate lang über die Reform gestritten und dabei immer wieder betont, dass sie aufkommensneutral ausfallen und keinesfalls zu einer Mehrbelastung für Mieter und Eigentümer führen solle. Ausgerechnet am Tag der Einigung aber zeigt sich, wie müßig diese Beteuerungen letztlich waren, weil am Ende eben die Kommunen über die Steuerhöhe entscheiden. Und die Kommunen brauchen nun einmal jeden Cent, deshalb wird die Steuer fröhlich angehoben und die Mieter und Eigentümer werden, Überraschung, stärker belastet.

Was sagt uns dieses Spiel nun über die deutsche Wohnpolitik? Es untermauert noch einmal, dass eine einheitliche Wohnpolitik hier einfach nicht existiert. Die Grundsteuerreform, auf die sich Bund und Länder geeinigt haben, mag an sich aufkommensneutral ausfallen; das wird aber konterkariert, wenn die Kommunen dann die Hebesätze erhöhen. Die baupolitischen Ansätze der vergangenen Monate mögen für eine zarte Förderung des Wohnungsbaus sorgen; das wird aber konterkariert, wenn das Mietrecht bundesweit immer weiter verschärft wird und auf Länderebene Mietendeckel errichtet werden. Wenn der eine Fuß vorwärts läuft und der andere zurück, kommt man nirgendwo hin.

Von der Klimaschutzpolitik, die umweltpolitisch notwendig sein mag, das Bauen und Sanieren und somit Wohnen aber noch teurer macht, gar nicht erst anzufangen.

Die sogenannte Wohnungsfrage wird zwar immer wieder zur sozialen Frage unserer Zeit erklärt, aber an einer ganzheitlichen, nationalen Strategie, wie diese zu lösen wäre, mangelt es bis heute fundamental. Einmal gab es einen kleinen Hoffnungsschimmer, dass eine solche Strategie doch noch erarbeitet werden könnte: am 21. September 2018, dem Tag des Wohngipfels. Die Hoffnung zerstob leider schnell, weil auf jedes Bauen in politischer Arithmetik mit mindestens einmal Regulieren geantwortet werden musste.

Das wohnpolitische Feld bleibt deshalb Stückwerk, ein Potpourri vieler nicht aufeinander abgestimmter Einzelmaßnahmen, die immer wieder eingeordnet und entsprechend beantwortet werden müssen. Das ist natürlich mühsam, aber es muss sein; die Wohnpolitik ist zu bedeutend, als dass wir uns in einem Anflug von Frust erlauben dürften, einfach neutral daneben zu stehen.

Bei jeder Einordnung einer wohnpolitischen Idee oder Maßnahme gilt es, folgende Grundfrage zu stellen: Führt die Maßnahme zu einer Erhöhung des bezahlbaren Wohnraumangebots oder zu einer Erhöhung der Wohneigentumsquote? Wird die Frage mit Nein beantwortet, taugt die Idee voraussichtlich nicht viel. Es ist eine Art Schnelltest; man könnte ihn den Berlin-Test nennen, weil derzeit wohl jede aus Berlin kommende wohnpolitische Idee durchfallen würde. Falls es wirklich einmal zu einer einheitlichen wohnpolitischen Strategie in Deutschland kommen sollte, dann sollte dieser Test der erste Schritt darin sein.

Berlin-Nachrichten

Mietendeckel – verfassungskonform oder nicht?

„Habemus Mietendeckel“ – so kommentierte die Grünen-Fraktionschefin Antje Kapek die Einigung über den Berliner Mietendeckel im Oktober auf Twitter. Der Immobilienverband IVD bezeichnete den Kompromiss als „Rückkehr zur sozialistischen Wohnungspolitik“. Anfang November ließ das Bundesinnenministerium jedoch verlauten, dass der geplante Mietendeckel des Berliner Senats gegen das Grundgesetz verstoßen könnte. Einer E-Mail des Bundesministeriums zufolge sei das Land Berlin „kompetenzrechtlich gehindert“, Gesetze wie den Mietendeckel zur Begrenzung der Mieten zu erlassen. Als Grund dafür wurde genannt, dass die Mietpreisbegrenzung bereits durch den Bund „umfassend und abschließend geregelt“ werde. Auch Horst Seehofer (CSU) gab zu verstehen, dass seiner Meinung nach solchen Entscheidungen des Bundesgesetzgebers nicht durch die Einzelentscheidung eines Landes „verfälscht werden“ dürfen. Wie viele andere sieht er die „Gesetzgebungskompetenz der Länder“ „gesperrt“. Auch Kai Wegner (CDU) schätzt den Mietendeckel als verfassungswidrig ein und erwartet, sollte das Gesetz zu einem späteren Zeitpunkt von Gerichten gekippt werden, dass große Nachzahlungen oder sogar Kündigungen auf Berlins Mieter zukommen könnten. Mittlerweile haben sich am Berliner Wohnungsmarkt, im Hinblick auf den kommenden Mietendeckel, der Beamten-Wohnungs-Verein (BWV) und die kooperierenden gemeinnützigen Baugenossenschaften zu Köpenick aus einem geplanten Bauprojekt zurückgezogen. Der Verein und die Genossenschaften erklärten, dass ihnen durch den möglichen Mietendeckel Einnahmen fehlen würden, die als Eigenmittel für den Neubau benötigt werden.

Berliner SPD spricht sich gegen mögliche Enteignungen aus

Bereits 2018 startete in Berlin die Enteignungsdebatte, losgetreten von mehreren zehntausend Berlinern, die gegen steigende Mieten protestierten. Im Oktober meldete sich die SPD mit Michael Müller am Landesparteitag für Lehrerverbeamtung erneut zum Enteignungsthema zu Wort und bezog eindeutige Position gegen ihren Koalitionspartner. Eine Mehrheit von 58 Prozent stimmte für einen Antrag, der die Vergesellschaftung von Immobilienkonzernen als „gegenwärtig nicht zielführend“ betitelt. Das entsprechende Volksbegehren plant die SPD ebenso wenig zu unterstützen. Im Vergleich dazu pflichten die Grünen und die Linke seit Monaten der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ bei. Ziel ist es, Immobilieneigentümer, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen, zu enteignen. Die erste Hürde von insgesamt 20.000 Unterschriften wurde bereits erreicht, aktuell prüft der Senat, ob ein Volksbegehren rechtlich zulässig wäre. Auch Familienministerin Franziska Giffey (SPD) sprach sich gegen die Enteignungsdebatte in Berlin aus: „Ich wünsche mir, dass so eine Botschaft nicht von Berlin ausstrahlt. Für mich ist eine moderne Stadt eine, die nicht für Enteignung steht, sondern für Innovation.“

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Sanierte Gründerzeitvilla in Berlin-Biesdorf

Diese schöne Gründerzeitvilla wurde im Jahr 1908 voll unterkellert und viergeschossig errichtet. Sie verfügt über fünf Wohneinheiten, die Wohnungsgrößen variieren zwischen 70 m² und 141 m².
Das Objekt liegt im Ortsteil Biesdorf-Nord des Berliner Stadtbezirks Marzahn-Hellersdorf.

Kaufpreis: EUR 1.425.000,- zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 492 m²
JNKM IST: 50.930 €

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 163 kWh/(m²*a), Energieeffiziensklasse E, Zentralheizung mit Warmwasseraufbereitung, Baujahr 1908.

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52123)

Büro- und Geschäftshaus in bester Lage von Jena

Das sechsgeschossige Büro- und Geschäftshaus wurde 1996 errichtet und besticht durch seine moderne Architektur. Das Objekt verfügt über 13 Einheiten ist mit einer Tiefgarage mit 14 KFZ-Stellplätze ausgestattet.
Die Immobilie befindet sich in 1 A-Lage von Jena.

Kaufpreis: EUR 6.100.000,- zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 2.385 m²
JNKM IST: EUR 319.220

Angaben zum Energieausweis: liegt nicht vor

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52122)

Mehrfamilienhaus als Teil einer WEG in Berlin-Neukölln

Das 1975 errichtete Mehrfamilienhaus befindet in einem gepflegten Zustand und verfügt über 33 Wohneinheiten. Diese werden über ein Treppenhaus und einen Aufzug erschlossen. Im Jahr 2010 wurde die Immobilie grundlegend im KfW-70-Standard saniert.
Die Immobilie befindet sich nahe dem Herzen des Alt Berliner Kiezes “Rixdorf” im Berliner Bezirk Neukölln.

Kaufpreis: EUR 4.500.000,- zzgl. 7,14 % Käuferprovision (inkl. 19 % MwSt.)

Jahresnettokaltmiete: 142.250 EUR
Vermietbare Fläche: 1.773 m²

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 82 kWh/(m²*a), Energieeffiziensklasse C, Fernwärme mit Warmwasseraufbereitung, Baujahr 1975.

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52109)