Digitalisierung und künstliche Intelligenz durchdringen unseren Alltag in immer mehr Bereichen. Die Anwendungsgebiete erobern in rascher Folge neue Branchen und liefern Erkenntnisse, die in dieser Qualität noch vor kurzem – aufgrund fehlender Datenbasis – nicht möglich gewesen wären. So sind auch in der Immobilienwirtschaft die Möglichkeiten, durch Datenanalyse und künstliche Intelligenz Mehrwert zu generieren, in kurzer Zeit zu einem unverzichtbaren Bestandteil des Investmentmanagements geworden.
Eine umfassende Bewertung einer Immobilie bezieht heute neben den Ausstattungsmerkmalen vor allem das Umfeld viel stärker und detaillierter ein als noch vor wenigen Jahren. Sowohl Umfang und Qualität der standortbezogenen Daten als auch die Möglichkeiten ihrer Auswertung haben sich enorm verbessert. So lässt sich heute viel genauer bestimmen, was einen guten Standort für welche Mietergruppe ausmacht und vor allem, wie sich der jeweilige Standort in Zukunft entwickeln wird. Das Investmentmanagement gewinnt dadurch wichtige Erkenntnisse, wo Investitionen besonders erfolgversprechend sind und wie Immobilien am besten weiterentwickelt werden können. Die Suche nach dem besten Standort wird dadurch wesentlich präziser.
Attraktive Lagen bestimmen
Standortbezogene Daten zu Städten und Standorten sind heute ausreichend vorhanden. Öffentlicher Nahverkehr, Haltestellen, E-Ladesäulen, Tankstellen, Schulen, Grünanlagen, Einkaufsgelegenheiten, Restaurants, Arztpraxen, medizinische Versorgungszentren, Apotheken, Spielplätze und vieles mehr, was eine attraktive Lage ausmacht, sind über Datenanbieter und Online-Kartendienste verfügbar.
So fließen beispielsweise in die Datenbasis von PATRIZIA mehr als 250.000 Datenpunkte für London oder Berlin, 80.000 für München und 115.000 für Hamburg ein. Insgesamt erfasst die Datenbasis aktuell bereits mehr als 25 Millionen Datenpunkte – Tendenz stark steigend.
Für die Analyse wird diese ortsbezogene Datenbasis mit Kennzahlen zum Immobilienmarkt und sozio-ökonomischen Informationen angereichert. Die Auswertung setzt eine strukturierte Erfassung der Daten und IT-Systeme mit ausreichender Rechenleistung voraus. Sind Daten erfasst und vorhanden, besteht die Herausforderung darin, die aufgebaute Datenbasis fortlaufend zu aktualisieren und intelligent auszuwerten.
Marktdynamiken rascher erkennen
Dazu bedarf es einer eigenen Analysemethodik mit aussagekräftigen Variablen, wie sie beispielsweise die PATRIZIA für ihr Investmentmanagement entwickelt hat. Methoden der künstlichen Intelligenz sind dabei der klassischen Regressionsanalyse überlegen, da sie die Dynamik des Immobilienmarktes besser abbilden können.
Ansatzpunkte für die Analyse von Wohnimmobilien bietet beispielsweise das Konzept der „15-Minuten-Stadt“ des französisch-kolumbianischen Stadtplaners Carlos Moreno. Danach ist ein Standort dann attraktiv, wenn wichtige Einrichtungen – etwa für Bildung, Arbeit, Mobilität, Einkauf und Naherholung – innerhalb einer Viertelstunde zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar sind. Anhand von ortsbezogenen Daten kann diese Erreichbarkeit und damit die Attraktivität eines Wohnstandortes ermittelt werden. Entscheidend ist dabei die Gewichtung der einzelnen Kriterien. Für ein solches Gewichtungssystem ist der Input der Investmentmanager vor Ort wichtig.
Künstliche Intelligenz plus Investmenterfahrung
Im Ergebnis wird die Suche nach der besten Lage damit deutlich präziser. Je nach Auswahl der Kriterien sind bei Wohnimmobilien Aussagen möglich, für welche Mietergruppen die jeweilige Wohnlage besonders attraktiv ist und damit, welche Zimmerzahl und Ausstattungsmerkmale gefragt sind. Da die Daten mittlerweile über längere Zeiträume verfügbar sind, kristallisieren sich Entwicklungsdynamiken in der jeweiligen Stadt heraus.
Mit Hilfe der automatisierten Analyse erhält der Investmentmanager für jeden Standort innerhalb weniger Minuten eine Bewertung, wie attraktiv die jeweilige Wohnlage ist. Dieser Wert kann mit dem Mietniveau verglichen werden und zeigt so eine Über- oder Unterbewertung, gemessen an der Attraktivität der Lage, auf.
Die Möglichkeiten der Datenanalyse gehen weit über die Umfeldbewertung von Wohnimmobilien hinaus und lassen sich auch für andere Anlageklassen anwenden, beispielsweise für Büros oder Seniorenheime. Mit den Möglichkeiten der Datenanalyse erhalten Investmentmanager ein hilfreiches Werkzeug, um attraktive Investitionsmöglichkeiten zu identifizieren. Dies hilft ihnen, den steigenden Anforderungen an Immobilieninvestments auch in Zukunft gerecht zu werden.