Auch Metropolen können Verlierer sein

Die Zukunftsfähigkeit vieler deutscher A-Städte wird in den kommenden Jahren auf Herz und Nieren geprüft. Regionen mit einer überdurchschnittlich hohen Automobilindustriedichte wissen, dass sie eine sinkende Nachfrage erwartet. Ohne die hohen Gehälter, die die klassische Autoindustrie und deren Zulieferer zahlen konnten, wird die Kaufkraft sinken und damit auch die Bereitschaft und Fähigkeit, höhere Wohnpreise zu zahlen. Da gleichzeitig mit Wegzügen zu rechnen ist, wird sich zudem die Angebotsseite entspannen.

Auf klassische Finanzstandorte sollten wir auch nicht unbedingt setzen. Die Finanzwirtschaft spielt sich irgendwo in den Untiefen der Blockchain ab, die meines Wissens keine Skyline benötigt, um globale Geldströme zu steuern – die Fintech-Disruption steht den klassischen Bankenstandorten also noch bevor. Ich spreche von zweien der großen Zugpferde der deutschen Wirtschaft des 20. Jahrhunderts – Stuttgart und Frankfurt.

Die Hauptstadt Berlin dagegen profitiert von drei Tendenzen: Erstens steigt die Nachfrage weiter, weil sich immer mehr Unternehmen in und um Berlin ansiedeln. Zweitens steigt in Berlin die Kaufkraft weiter, weil die Unternehmen, die sich ansiedeln, überdurchschnittlich hohe Gehälter zahlen – die meisten kommen aus dem global vernetzten Tech-Bereich. Und drittens bleibt das Angebot an Wohnraum weiterhin gering, weil Berlin affin ist für Regulatorik.

Und was ist mit München? Hier ist die Entwicklung, die Berlin jetzt durchmacht, bereits abgeschlossen. Zahlreiche zukunftsfähige Unternehmen haben sich angesiedelt, das Preisniveau ist überaus hoch, und gleichzeitig wird der Ruf nach Regulatorik ebenfalls lauter, wenn er auch weniger schrill ausfällt. Hier ist also nicht mehr mit den großen Sprüngen der vergangenen Jahre zu rechnen, sondern mit Preisstabilisierungen auf hohem Niveau. Ob das ausreicht, um auch in Zukunft teuerster Standort Deutschlands zu bleiben, stelle ich aber infrage.

Ich bin fest überzeugt, dass uns Umwälzungen in den Rangfolgen der sieben Metropolen bevorstehen – im Wohnsegment und im Bürosegment. Berlin wird für Zuzügler in den nächsten fünf Jahren zur teuersten Stadt Deutschlands avancieren und entsprechend werden die Büropreise nachziehen, während andere Regionen stagnieren oder gar zurückfallen werden. Die Immobilienwirtschaft muss sich auf die anstehenden Veränderungen vorbereiten. Schon bald werden auch Finanzierer die Ratings der einzelnen Standorte neu bewerten.

Dieser Artikel erschien am 4.3. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.