Robuste Randlagen, gefährdete Innenstädte

Zahlreiche institutionelle Anleger sehen in Wohnimmobilien zu Recht eine im Vergleich zu allen anderen Nutzungsarten krisensichere und stabile Assetklasse. Das liegt eben auch daran, dass die Wohnimmobilie – nicht ganz freiwillig – das übernommen hat, was in anderen Immobilienbereichen verloren gegangen ist. Gearbeitet wird in diesen Tagen verstärkt zuhause, eingekauft sowieso. Und selbst der Besuch im Fitnessstudio wird in manchen Fällen durch den Kauf von vernetzten Hometraining-Geräten ersetzt. Doch so viele Gründe gerade für die Wohnimmobilie im Vergleich zu anderen Sachwertanlagen sprechen: Auch sie sind von den aktuellen wirtschaftlichen Verwerfungen betroffen – und zwar in Form von drohenden Mietausfällen. Eine Insolvenzwelle in der deutschen Wirtschaft deutet sich an.

Dem Ifo-Institut zufolge sind hierzulande bereits 7,3 Mio. Menschen in Kurzarbeit. Für die zweite Jahreshälfte wird erwartet, dass mehr als drei Mio. Menschen in Deutschland zusätzlich in die Arbeitslosigkeit rutschen. Für sie und für ihre Vermieter stellt sich dann die unangenehme Frage nach der Mietzahlung. Eine Frage, die sicherlich auch ein Investor gerne beantwortet hätte, am besten noch, bevor er ein Zinshaus erwirbt.

Um kleinräumig Mietausfallgefahren in Frankfurt am Main, Köln, München, Berlin, Stuttgart, Hamburg und Düsseldorf zu ermitteln, haben wir ein Smart-Data-Modell auf Basis aktueller Mietangebote sowie zahlreicher soziodemografischer Informationen aus dem Jahr 2019 erstellt. Für Kurzarbeitergehälter wurde pauschal eine Lohnhöhe von 60 % des ursprünglichen Nettolohns unterstellt. Eine erhöhte Mietausfallgefahr sollte dann bei jenen Haushaltenn vorliegen, bei denen mehr als 50 % des Kurzarbeitereinkommens für die Miete anfallen.

Die Analyse zeigt, dass sich die Märkte Berlins, Kölns und Düsseldorfs insgesamt vergleichsweise widerstandsfähig zeigen, und das sogar bei Annahme des Extremfalls, dass sämtliche Menschen nur noch eingeschränkt arbeiteten. Während in Düsseldorf rund 31 % aller Lagen weitgehend krisensicher sind, liegt der Wert für Berlin gar bei rund 56 %. In den übrigen Top-Städten ist der Anteil im Vergleich dazu deutlich geringer. In München sind nur etwas mehr als 2 % der Lagen risikofrei. Entsprechend ist der Anteil der stärker bis sehr stark gefährdeten Lagen mit beinahe 42 % sehr hoch. In Stuttgart existieren ähnlich viele stark gefährdete Lagen.

Innenstädte am stärksten betroffen – Szeneviertel vergleichsweise sicher
Es lassen sich aber auch Muster erkennen: Grundsätzlich hängt das Risiko eines Mietausfallszenarios in allen sieben Metropolen stark von der Mikrolage ab. Vor allem in den Stadtkernen sind Risikogebiete vermehrt zu finden, also beispielsweise die Münchener Innenstadt, Frankfurt-Westend sowie Berlin-Mitte – sprich: Die Lagen, bei denen die Mieten gemessen am Haushaltseinkommen am höchsten sind. Genauso betroffen sind einige Premiumlagen wie Hamburg-Winterhude. Im Vergleich dazu finden sich in zahlreichen Szenebezirken wie Berlin-Neukölln, aber auch in den B- und C-Lagen der Metropolen kaum Mietausfallrisiken. Als besonders sicher stellen sich beispielsweise die Randlagen Hamburgs sowie einige aufstrebende Szeneviertel wie jene im Ostteil Berlins dar. Es gibt aber auch Ausnahmen: Das eingangs erwähnte Düsseldorf zeigt auch in der Innenstadt ein eher geringes Risiko für Vermieter.

Ausgerechnet in den Innenstädten der Metropolen – klassischerweise reserviert für Core-Investments – sind die Mietausfallrisiken in vielen Fällen besonders groß. Eine stabile Mietrendite galt und gilt aber als wichtigstes Argument für institutionelle Investoren, die sehr hohen Multiplikatoren in diesen Lagen in Kauf zu nehmen. Dies ist also keine ideale Situation für risikobewusste Anleger. Stattdessen sollten Anleger eine Fokussierung auf die sekundären Lagen zumindest einmal erwägen. Hinzu kommt noch, dass für diejenigen Mieter, die infolge von Corona langfristig aus dem Homeoffice heraus arbeiten, randlagige, größere und günstigere Wohneinheiten infrage kommen. Zukünftig könnte sich der Trend des Ausweichens der Investoren in die üblicherweise als B- und C-Lagen betitelten Standorte noch verstärken, da zu der vergleichsweise stärkeren Rendite-Performance in den Randlagen nun auch Sicherheitsaspekte der Anleger in die Ankaufentscheidungen einfließen.

Von einem gründlichen Blick aufs Detail und einer gewissenhaften Ankaufs-Due-Diligence befreit ist man dadurch aber immer noch nicht. Zudem darf keinesfalls zu grobkörnig analysiert werden: Die modernen Mikrostandorte sind so komplex, dass sich innerhalb einer einzigen Postleitzahl sämtliche Risikoklassen von „kein Risiko“ bis „hohes Risiko“ finden lassen. Mitunter variiert das Ergebnis sogar innerhalb einzelner Straßen erheblich. Es gilt daher immer, granular statt pauschal zu entscheiden.

Dieser Artikel erschien am 30.7. auf IMMOBILIENMANAGER.DE.