Stuttgart – der weit unterschätzte Markt für Immobilieninvestoren

In Zeiten von Rekordinflation, gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten und einer allgemein wirtschaftlich unsicheren Lage wird es auf dem Immobilieninvestmentmarkt nicht leichter, langfristig aussichtsreiche Investmentstandorte zu finden. Dennoch gibt es sie, wenn man den Markt genau sondiert. Oftmals noch unterschätzt bei Immobilieninvestoren ist Stuttgart. Dabei bewährt sich die schwäbische Metropole bereits seit Jahren als einer der wirtschaftsstärksten Standorte Deutschlands. Stuttgart punktet zudem durch einen intakten Bürovermietungsmarkt mit einem Nachfrageüberhang bezüglich moderner Büroflächen in zentralen Lagen und kann derzeit neue Mietpreisrekorde vermelden. Auch künftig dürften im Zuge großer Stadtentwicklungsprojekte neue Potenziale für Immobilieninvestoren geschaffen werden.

Etablierter Wirtschaftsstandort mit stabilem Büromarkt
Der Weg der schwäbischen Metropole zur exportstärksten Region in Deutschland begann bereits Ende des 19. Jahrhunderts mit der Gründung der Firmen Bosch und Daimler, welche den Grundstein für einen der leistungsstärksten Standorte für Automotive und Produktionstechnik in der ganzen Welt legten. Die Region Stuttgart ist bis heute einer der attraktivsten deutschen Wirtschaftsstandorte, was sich in einer starken Performance des dortigen Büromarkts widerspiegelt.

Dieser zeigt sich trotz globaler Herausforderungen sehr robust und konnte im vergangenen Jahr wieder an Vor-Corona-Ergebnisse anknüpfen. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten erreichten sogar neue Höchstwerte. Gemäß BNP Paribas Real Estate vereinte der Büromarkt im Jahr 2022 allein 82,3 % des gesamten gewerblichen Investmentmarkts der baden-württembergischen Landeshauptstadt auf sich und setzte insgesamt 1,19 Mrd. Euro um. Mit 213.000 qm an umgesetzten Büroflächen wurde E & G Real Estate zufolge bereits im H1 2022 das Ergebnis aus dem gesamten Jahr 2021 übertroffen, der Flächenumsatz bis Jahresende liegt mit 306.000 qm 112 % über dem Vorjahreswert.

Die große Nachfrage nach hochwertigen Flächen in der Stuttgarter Innenstadt trieben die Spitzenmieten im Q4 2022 auf 33,00 Euro/qm – das entspricht einem Anstieg von etwa 29 % zum Vorjahresquartal. Wenn man die Mietniveaus der Top-7-Standorte Deutschlands miteinander vergleicht, wird ersichtlich, dass in Stuttgart noch genug Aufholpotenzial besteht, sodass der Standort weiterhin für Neuansiedlungen attraktiv bleibt. Auch die Leerstandsquote des Stuttgarter Büromarkts liegt im Vergleich der Top-7-Standorte trotz leichtem Anstieg auf 2,6 % im vergangenen Jahr immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau.

Stadtentwicklungen schaffen interessante Potenzialräume
Stuttgarts Industriestärke bietet also bereits eine hervorragende wirtschaftliche Grundlage. Mit einer fortschreitenden Tertiärisierung entwickelt sich zudem eine wachsende Dienstleistungswirtschaft und Stadtentwicklungsaktivitäten eröffnen neue Potenziale. Einerseits steht dabei die Verkehrsentwicklung der Landeshauptstadt im Fokus. Aus Nutzersicht wird vor allem ein gesundes infrastrukturelles Umfeld mit guter Anbindung an das überregionale Straßennetz sowie den öffentlichen Nahverkehr priorisiert. Das soll durch eines der größten Infrastrukturprojekte Europas verbessert werden: „Stuttgart 21“. Das Verkehrs- und Städtebauprojekt zur Neuordnung des Eisenbahnknotens umfasst an Neuerrichtungen insgesamt 57 km Gleisstrecke, 16 Tunnel, 44 Brücken, einen Abstellbahnhof, eine S‑Bahn-Station und einen Bahnhof am Flughafen. Schätzungsweise werden rund zehn Mio. Menschen im Südwesten Deutschlands allein im Fernverkehr davon profitieren. Diese Entwicklung der Infrastruktur bietet weitere Potenziale für neue Quartiersentwicklungen.

Im Fokus: die spannendsten neuen Entwicklungsprojekte in Stuttgart
In und um Stuttgart haben sich bereits mehrere neue Gewerbegebiete und Bürozentren etabliert, darunter auch ein neues Stadtquartier nördlich vom Hauptbahnhof, im sogenannten Europaviertel. Dort entstanden in den vergangenen Jahren modernste Wohn‑, Büro- und Hotelbauten sowie eine Stadtbibliothek und ein Einkaufszentrum. Die Bebauung dieses Viertels ist inzwischen weitgehend abgeschlossen. Es gibt aber weiterhin sehr interessante Potenzialräume, welche von den umfassenden Infrastrukturmaßnahmen profitieren werden, und die für Immobilieninvestoren relevant werden dürften, wie beispielsweise das „Rosensteinquartier“ zwischen Hauptbahnhof, Nordbahnhofviertel, Rosensteinpark und Schlossgarten, das größte Gewerbegebiet Stuttgarts, der „Synergiepark“, in den Stadtbezirken Vaihingen und Möhringen das Gebiet Feuerbach-Ost.

Fazit: Stuttgart bietet neue Potenziale für Immobilieninvestments
Dass Stuttgart einer der spannendsten deutschen Investitionsstandorte für Investoren ist, liegt an der wirtschaftlich stabilen Ausgangslage mit seiner Historie als Industriestandort. Weitere Chancen für aussichtsreiche Immobilieninvestments entstehen im Zuge der Fertigstellung großer Infrastruktur- und Stadtentwicklungsprojekte.

Dieser Artikel erschien am 16.3. auf in der INTELLIGENT INVESTORS.

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