Wohninvestments in Deutschland – mit Berliner Zinshäuser – September 2020

Liebe Leserinnen und Leser,

zur Miete wohnen oder in Eigentum leben? Diese Debatte wird nirgendwo so hitzig geführt wie in Deutschland. Dabei gibt es viele gute Argumente, die für die eigenen vier Wände sprechen, auch aus Vermietersicht. Doch die Politik verhindert immer wieder, dass aus Mietern Eigentümer werden. Es ist daher nur zu begrüßen, dass der Regulierungswut der vergangenen Jahre nun endlich durch Gerichte erste Grenzen gesetzt werden. In mehreren Beiträgen haben wir die wichtigsten Argumente für mehr Wohneigentum gesammelt und erklären, warum Mieterschutz Eigentum nicht verhindern darf.

Wir wünschen eine informative Lektüre

JMS und JG

Wohnflächen: vom Mehrwert der Reduktion

Seit mehr als 50 Jahren kennt die Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland nur eine Richtung: Wachstum. Während jedem Bundesbürger 1960 etwa 20 Quadratmeter zur Verfügung standen, liegt der Durchschnitt heute bei knapp dem Doppelten. Doch das 20. Jahrhundert ist längst Geschichte, und die heutigen Herausforderungen sind andere als das Wohlstandsversprechen der Nachkriegszeit. Megatrends wie die weltweite Urbanisierung und die zunehmende Tendenz zu mehr Ein-Personen-Haushalten lassen zwangsläufig die Frage aufkommen: Ist es möglich, dass im Jahr 2050 die Menschen einmal mehr Fläche zur Verfügung haben werden?

Die Antwort wird aller Voraussicht nach „nein“ lauten. Momentan geht zwar das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) noch davon aus, dass die deutsche Gesamtwohnfläche bis 2030 um etwa sieben Prozent wachsen wird – allerdings in erster Linie im Bereich des Wohneigentums. Im gleichen Zeitraum wird zudem auch die Zahl der Haushalte – bei leichter Abnahme der Gesamtbevölkerungszahl – deutlich um etwa 500.000 steigen. Gerade in den urbanen Zentren, die schon heute von einem Wohnungs- und Bauflächenmangel betroffen sind, kann dies nur zu einem Schluss führen: Im Mietwohnungsbau lässt sich die Nachfrage mittel- und langfristig nur decken, wenn das Angebot an Wohneinheiten mit aus heutiger Sicht unterdurchschnittlicher Wohnfläche deutlich zunimmt.

Weniger Wohnfläche heißt nicht weniger Wohnqualität
Heißt das, dass die Deutschen in Zukunft schlechter wohnen werden als heute? Nicht unbedingt. Denn abseits der bloßen Platzfrage sind ganz andere Faktoren für die Wohnungswahl entscheidend, etwa Lage, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Freizeit- und Versorgungsangebote im direkten Umfeld. Und entsprechend gefragt sind in den Metropolen Wohnungen in den lebendigen Kiezen, die in diesen Standortkategorien als einzige Bestwerte erzielen. Um Wohnraum zu schaffen, der den Anforderungen der Stadtbevölkerung im 21. Jahrhundert gerecht werden kann, führt daher nichts an Nachverdichtung und der Ausschöpfung bisher ungenutzter Flächenpotenziale für den Wohnungsbau vorbei.

Die wahre Herausforderung lautet also: Wie schaffen wir es, auf dem knapper werdenden innerstädtischen Baugrund guten Wohnraum für möglichst viele Menschen zu realisieren? Es sind Projektentwickler und Investoren gefragt, die mit durchdachter Architektur und cleveren Gestaltungsideen dafür sorgen, dass der Verzicht auf Wohnfläche nicht mit einem Verlust der Wohnqualität einhergeht. Es lohnt sich, dafür den Blick auch ins Ausland zu wenden. In den unfassbar engen Wohnungsmärkten globaler Metropolen wie Sydney, Hongkong oder New York haben Designer und Innenarchitekten seit Jahrzehnten Ideen und Erfahrungen gesammelt, wie sich dieses Ziel umsetzen lässt. Man muss nur ein wenig in den Social Media stöbern um festzustellen: Weltweit hat sich inzwischen eine junge und urbane Community gebildet, die aus voller Überzeugung auf 20 bis 30 Quadratmetern wohnt – und von den multifunktionalen Einrichtungskonzepten vollkommen überzeugt ist, weil sie dabei nicht auf vollwertige Küchen und Bäder verzichten müssen.

„Nachhaltig“ kann auch „lebenswert“ bedeuten
Dieses Beispiel vor Augen, kann die Reduktion auch hierzulande einen Mehrwert bedeuten. Um so mehr vor dem Hintergrund der so gerne zitierten Nachhaltigkeit: Denn einerseits erhöhen kleinere Wohnungen tendenziell die Energiebilanz eines Gebäudes, sei es im Bau oder beim Energie- und Wasserverbrauch. Zweitens sind Wohnungen in den urbanen Lagen auch sozial nachhaltig, weil sie in einem funktionierenden Umfeld entstehen, in dem bereits Vereine und Bildungsinstitutionen, medizinische Einrichtungen und ein abwechslungsreiches Gastronomie- und Einzelhandelsangebot existieren. Würden die Städte sich stattdessen nach altem Muster einfach in die Peripherie ausdehnen, müsste all dies erst geschaffen werden – was bei neuentwickelten Quartieren häufig nicht zufriedenstellend gelingt.

Weil diese Dinge für eine hohe Lebensqualität entscheidend sind, verknüpft sich das Bauen in Innenstadtlagen an dieser Stelle auch mit der ökonomischen Nachhaltigkeit eines Wohninvestments. Gerade in Zeiten der Urbanisierung, des Klimawandels und vor dem Hintergrund veränderter Haushaltsstrukturen ist es so wichtig wie nie, ein Produkt zu entwickeln, dass den Erfordernissen des 21. Jahrhunderts gerecht wird. Visionslose Einheitsprodukte, die mit Konzepten von gestern auch morgen noch funktionieren sollen, werden jedenfalls als erstes zum Ladenhüter werden.

Wie Milieuschutzgebiete Familien benachteiligen

Wird der sogenannte Milieuschutz seinem Namen eigentlich gerecht? In vielen Fällen eher nicht – vor allem dann nicht, wenn junge Familien, die sich Wohneigentum zulegen wollen, aus ihrem Kiez gedrängt werden.

Abgesehen von den Corona-Auswirkungen und der kontinuierlichen Debatte über den Mietendeckel diskutiert die deutsche Wohnungspolitik derzeit noch ein anderes kontroverses Thema: das weitflächige Erschweren von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Bundesjustizministerium hat Anfang des Jahres einen Gesetzentwurf vorgelegt, dem zufolge in allen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Genehmigungen für Umwandlungen nötig wären. In Berlin sind Umwandlungsverbote in vielen Stadtgebieten bereits gang und gäbe, nämlich in Milieuschutzgebieten. Gerade die Berliner Milieuschutzgebiete sind aber ein gutes Beispiel, zu welchen unerwünschten Folgen etwa für ansässige Familien ein zu weitgehender Mieterschutz führen kann.

Vor allem in der Bundeshauptstadt erfahren wir seit einiger Zeit eine gesteigerte Nachfrage nach größeren Eigentumswohnungen mit vier bis fünf Zimmern. Die Nachfrager sind Berliner Familien, die gern in ihrem Kiez bleiben, aber aus der Mietwohnung in die eigenen vier Wände wechseln wollen. Früher bestand dieser Wunsch so gut wie gar nicht, inzwischen ist er aber sehr präsent – die Politik fördert dies ja grundsätzlich auch, zum Beispiel mit dem Baukindergeld.

Das Problem ist, dass das Angebot in Berlin an für Familien geeignete Eigentumswohnungen, also solche mit vier bis fünf Zimmern, verschwindend gering ist. Jahrelang waren Ein- bis Zweizimmerwohnungen die Objekte mit den höchsten erzielbaren Quadratmeterpreisen, deshalb hat sich der Markt lange darauf fokussiert – und Verkäufer haben größere Wohnungen häufig aufgeteilt und das Angebot an Vier- bis Fünfzimmerwohnungen dadurch weiter verknappt.

Milieuschutzgebiete führen nun dazu, dass sich diese Entwicklung nicht mehr zurückdrehen lässt. Denn in Milieuschutzgebieten dürfen Grundrisse nicht verändert werden, wodurch auch verhindert wird, dass man zum Beispiel zwei kleine Wohnungen zu einer großen Familienwohnung zusammenlegen kann. Hinzu kommt natürlich das Umwandlungsverbot, das den Markt an Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten ebenfalls künstlich kleinhält.

Bestandswohnungen sind aus den genannten Gründen für Familien auf dem Markt in Berlin schon jetzt kaum zu finden – denn wer eine Wohnung hat, gibt sie in der aktuellen Situation kaum mehr her. Und auch Neubauwohnungen kommen häufig nicht infrage, da sie durch den geringen Wohnungsbau in den innerstädtischen Kiezen ebenfalls selten und darüber hinaus in der Regel noch deutlich teurer sind.

Familien in Milieuschutzgebieten haben dann im Grunde zwei Optionen. Entweder sie kaufen eine Wohnung in einem anderen Stadtgebiet, vornehmlich am Stadtrand oder gar im Umland, wo Milieuschutzgebiete rar sind und das Angebot an geeigneten Wohnungen größer ist. Dann hätte das Milieuschutzgebiet, deren Funktion ja eigentlich ist, die ansässige Bevölkerung vor Verdrängung zu schützen, ironischerweise die Folge, dass Familien aus dem Kiez gedrängt werden.

Oder die Familien ignorieren ihren Kaufwunsch und bleiben in ihrer Mietwohnung – und somit auch in der Abhängigkeit der Vermieter. Die Bemühungen der Politik, Wohneigentum ja vor allem für junge Familien zu fördern, werden dadurch konterkariert, und die Familien zahlen weiter Miete, statt die historisch niedrigen Zinsen für die eigene Vermögensbildung und private Altersvorsorge zu nutzen. Wenn Mieter selbst zu Eigentümern werden, trägt das nicht nur langfristig zu ihrer finanziellen Unabhängigkeit bei, sondern sie können sich so außerdem vor steigenden Mieten oder auch Eigenbedarfskündigungen schützen.

Das ist aber nun das Dilemma, in dem Familien mit Eigentumswunsch in Milieuschutzgebieten stecken: verdrängt werden oder weiter Mieter bleiben. Es ist ein Dilemma, das durch das diskutierte Gesetz zur Erschwerung von Umwandlungen noch verschärft werden könnte. Denn derzeit gibt es in Milieuschutzgebieten immerhin noch eine Ausnahmeregelung, die vorsieht, dass Umwandlungen erlaubt sind, wenn umgewandelte Wohnungen mindestens sieben Jahre lang nur an Mieter verkauft werden, wodurch einige Mieter zumindest ihre eigene Wohnung kaufen können. Der aktuell diskutierte Gesetzentwurf sieht aber vor, dass diese Ausnahme wohl abgeschafft würde.

Berliner Wohneigentum ist infektionsresistent

Wie schön Normalität sein kann, merken wir oft, wenn sie nicht mehr da ist. Derzeit prägt Unsicherheit unseren Alltag und auch in der Wirtschaft sind die Folgen des Corona-Virus noch nicht absehbar. Da gilt auch für die Immobilienmärkte, mit der wahrscheinlichen Ausnahme Wohnimmobilien. Denn anders als bei Einzelhandel oder Hotel ist die Nachfrage nach Wohnraum eher konstant. Denn gewohnt wird schließlich immer. Dazu kommt ein weiterhin massiver Angebotsmangel in den Top-5-Städten. In Berlin zeigen die Erfahrungen der ersten Wochen, dass vieles so bleiben wird, wie es schon war.

Die befürchtete Immobilienkrise – zumindest in der Hauptstadt wird sie voraussichtlich ausbleiben. Grund hierfür sind fundamentale Daten, die sich auch im Falle einer Rezession der Gesamtwirtschaft nicht ändern werden. Einerseits ist hier der enorme Nachfrageüberhang zu nennen, der sich vor der Coronakrise zuspitzte und sich nun in der aktuellen Situation als Sicherheitspuffer erweist. Dass sich an dieser Lage auch in Zukunft nichts ändern wird, dafür sprechen die Investitionen namhafter Konzerne, die in den nächsten Jahren gut bezahlte Arbeitsplätze in Berlin schaffen werden. Die Liste ist prominent: Die Siemensstadt wird für 600 Millionen Euro revitalisiert, Tesla baut im Speckgürtel Berlins eine Gigafactory mit Entwicklungszentrum und Google hat einen Standort in Mitte eröffnet. Hinzu kommt eine Büroanmietung von Amazon von 55.000 Quadratmetern und von SAP in der Größenordnung von 35.000 Quadratmetern. Der Berliner Markt hat sich in den vergangenen Jahren zudem enorm internationalisiert. Wohnungen in der Hauptstadt sind als Konsequenz der guten Vermietbarkeit in internationalen Käuferschichten ein sehr begehrtes Investment, eine Kontraktion der Nachfrage daher kaum zu erwarten.

Andererseits gilt die Sachanlage Wohnimmobilie gerade in unruhigen Zeiten als besonders krisenfest. Vielen Anlegern bleibt auch gar nichts anderes übrig. Alternativen wie Aktien sind auf absehbare Zeit hochgradig volatil und die zukünftigen Dividenden unsicher, festverzinsliche Schuldtitel bringen keine Erträge mehr und Gold keine laufende Ausschüttung. Demgegenüber steht ein beeindruckender Track-Record der Wohnimmobilie: In den Rezessionen der vergangenen Jahrzehnte gab es nur zwei Fälle, in denen die Kaufpreise fielen, davon einmal nur um 0,9 Prozent. In allen anderen Wirtschaftskrisen ist der Wert der Wohnimmobilie gestiegen.

An der Stimmung der Käufer wird sich daher absehbar wenig ändern. Käufer, die sich vor dem Virusausbruch bereits auf der Immobiliensuche befanden oder gerade vor dem Abschluss stehen, bleiben bei ihrer Entscheidung und führen die Transaktion gelassen zu Ende. Dafür gibt es mehrere Gründe. Zum einen sind Wohnungen ein hochgradig emotionales Investment. Gerade bei Eigennutzern herrschen in vielen Fällen starke persönliche Motive für den Immobilienkauf vor, sei es durch Zuwachs in der Familie oder Umzug in eine andere Stadt aufgrund von Jobwechsel. Diese Motive ändern sich aber nicht, weil ein Virus ausgebrochen ist. Zum anderen ist das Investment in eine Wohnung zu diesem Zeitpunkt bereits sehr gut durchdacht, schließlich bedeutet eine Immobilie immer auch sehr viel Commitment und wird über lange Zeit vorbereitet.

Aber auch im Neugeschäft lassen sich derzeit keine spürbaren Rückgänge beobachten. Der persönliche Kontakt ist bei Immobilienkäufen zwar unerlässlich. Idealerweise finden Erstgespräche daher per Videokonferenz statt, das ist einem persönlichen Treffen deutlich näher als ein Telefonat. Grundrisse können zudem ausführlich auch am Computer erörtert werden. Für Wohnungsbesichtigungen wird mitunter auf Hilfsmittel wie eine virtuelle Tour durch die Räumlichkeiten oder eine live-Video-Besichtigung der Baustelle zurückgegriffen. Unsere Vertriebsmitarbeiter können über das Grundstück laufen und die Nachbarschaft oder den Ausblick mit digitalen Hilfsmitteln zeigen. Anhand dieser Touren durch den Rohbau kann man sehr gut Grundriss, Raumproportionen und Deckenhöhen erkennen. Bisher nimmt der Käufermarkt diese Angebote sehr gut an und zeigt trotz der Unwägbarkeiten weiterhin Appetit auf Wohnimmobilien. Insgesamt ist daher nicht mit einer „Infektion“ des Berliner Wohnimmobilienmarkts zu rechnen.

Bundesweiter Mietendeckel?

Nach dem Urteil des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs zum Volksbegehren „# 6 Jahre Mietenstopp“ haben sich viele gefreut. Und auch ich war erleichtert über das Urteil. In vielen Diskussionen, zum Beispiel mit der bayerischen SPD-Vorsitzenden Natascha Kohnen im BR, habe auch ich argumentiert, dass die Mietenstopp-Initiative nicht mit der Verfassung vereinbar sei – Weil der Bundesgesetzgeber das soziale Mietrecht abschließend geregelt hat. Die gleiche Argumentationslinie verfolgen nun die meisten Vermieter und Verbände auch beim Berliner Mietendeckel (Mieten-WoG Bln). Deswegen haben wir das abstrakte Normenkontrollverfahren gegen den Berliner Mietendeckel gefordert und unterstützt. Jetzt kommt es auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts an. Ein Urteil noch in diesem Jahr erwartet allerdings kaum jemand.

Bliebe die Frage: Wäre der Spuk dann vorbei? Leider nein. Zwei Gründe sprechen dafür, dass uns der populistische Streit über ein Einfrieren der Mieten noch länger erhalten bleibt. Keineswegs geschlagen gibt sich das linksgrüne Lager in Sachen Mietendeckel. Wenn es in Bayern nicht geht, dann muss der Mietendeckel eben auf Bundesebene her. Das fordern SPD, Grüne und Linke. Unterstützt vom Deutschen Mieterbund. Wieder kommen die alten Argumente, dass diese Maßnahme dem Markt eine Verschnaufpause gäbe. Und ja nur für fünf Jahre befristet wäre. Das sind Argumente, die wir leidgeprüft seit der Diskussion um die Einführung der Mietpreisbremse 1.0 kennen. Seit 2015 ist diese „Verschnaufpause“ jedoch augenscheinlich nicht genutzt worden. Deswegen wurde die Mietpreisbremse auch kurzerhand mehrfach verschärft und verlängert.

Die Forderung nach einem bundesweiten Mietendeckel führt das dauernde Streitthema Mieten als Gerechtigkeits- und Neiddebatte geradewegs in den Bundestagswahlkampf 2021. Die Mieten sollen demnach eingefroren werden. Erhöhungen sollen maximal in Höhe der Inflationsrate möglich sein. Eine rein formale Argumentation, wie sie bei den umstrittenen Landesregelungen verwendet wird, nämlich dass es gar keine Gesetzgebungsbefugnis für den Mietendeckel gäbe, reicht dann nicht mehr aus. Das linke Lager wird wieder geschickt bewegende Einzelschicksale von in Not geratenen Mietern aufbauen, die dankbar in jeder Talkshow aufgegriffen werden. Rationale Argumente greifen in diesen Formaten meist nicht mehr.

Neben dem Mietendeckel schwelt dazu noch ein zweites Thema: Der sogenannte Mietwucherparagraf soll reformiert werden. Das Land Bayern hat einen entsprechenden Gesetzentwurf in den Bundesrat eingebracht. Leider gibt es sogar auf Seiten der Wohnungswirtschaft Stimmen, dass man die Vorschrift anpassen müsse, um schwarze Schafe auf der Vermieterseite zu bekämpfen. Kurz gesagt soll in § 5 WiStG das subjektive Tatbestandsmerkmal gestrichen werden. Auf die Erfordernis, dass für Mietwucher ein geringes Angebot am Wohnungsmarkt ausgenutzt werden muss, soll verzichtet werden. Jetzt soll es reichen, dass die Miete 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Bundesregierung bezweifelt noch, dass ohne die subjektive Komponente ein vorwerfbares Unrecht vorliegen kann, welches ein Bußgeld rechtfertigt (das übrigens auf 100.000 Euro erhöht werden soll). Eine Befassung im Deutschen Bundestag steht noch aus. Faktisch würde damit eine zweite Mietpreisbremse eingeführt. Diesmal jedoch bundesweit und unbefristet. Das Regulierungskarussell dreht sich also munter weiter. Und die Investoren und Immobilieneigentümer? Dienen weiter als Feindbild und Projektionsfläche für die große Umverteilungsdiskussion.

Nachrichten

Berlinern drohen Mietendeckel-Nachzahlungen

Eine Wohnung, zwei Preise – seitdem am 23. Februar in Berlin der Mietendeckel eingeführt wurde, stehen in vielen Verträgen zwei unterschiedliche Mieten: Eine gesetzeskonforme Miete und die eigentlich zulässige BGB-Miete, die dem tatsächlichen Markt entspricht. Letzte könnte dann rückwirkend eingefordert werden, wenn ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts den Mietendeckel kippt. Tritt dieser Fall ein, könnten vielen Berlinern empfindliche Rückforderungen drohen. Einer Untersuchung von F+B zufolge sind die eigentlich zulässigen BGB-Mieten pro Quadratmeter im Schnitt mittlerweile fast doppelt so hoch wie die gesetzlich regulierte Miete. Hierfür untersuchten die Forscher mehr als 3.100 Inserate für Wohnungen und ermittelten zuerst die gedeckelte Durchschnittsmiete (7,05 Euro pro Quadratmeter) und anschließend in denselben Angeboten die genannte durchschnittliche Marktmiete (13,63 Euro pro Quadratmeter). Die Differenz ergab einen Wert von 6,58 Euro. Rechnet man diese Differenz hoch mit der durchschnittlichen Wohnungsgröße von 60 Quadratmetern, dann müssten monatlich rund 1,2 Millionen Euro allein für die 3.100 untersuchten Wohnungsangebote seit dem 23. Februar nachgezahlt werden.

Gehen, wenn es am schlimmsten ist

Selbst in der eigenen Partei, mit der sie gegen die Koalitionspartner SPD und Grüne den Mietendeckel mit einer staatlich festgelegten Preistabelle durchgedrückte, fehlte ihr am Ende der Rückhalt: Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher (Die Linke) ist zurückgetreten, weil sie Einkünfte aus Nebentätigkeiten für landeseigene Unternehmen jahrelang nicht versteuerte. Das Fehlverhalten der Senatorin fiel nach einer schriftlichen Anfrage der Opposition im Abgeordnetenhaus auf. Lompscher hinterlässt einen politischen Scherbenhaufen. Das Bundesverfassungsgericht prüft derzeit, ob das Gesetz zum Mietendeckel rechtmäßig ist, die landeseigenen Wohnungsbaugenossenschaften rebellieren schon seit längerem gegen immer neue Mietenregulierungen und sinkende Erträge (siehe nächste Meldung). Nach Jahren des Rückgangs der Wohnungsbaugenehmigungen verlangt der IVD bereits eine „Umkehr von der bisherigen Bauverhinderungspolitik“. Ob dieses Ziel erreichbarer geworden ist, bleibt fraglich. Einfacher ist es für Lompschers Nachfolger nicht geworden, die Wohnungsnot in Berlin zu lösen.

Unmut der Wohnungsgesellschaften wächst

Unveröffentlichten Prognosen zufolge dürfte sich die Schuldenlast der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bis 2023 im Vergleich zu 2015 stark erhöhen. Einzelnen Gesellschaften wie der Howoge droht sogar eine Verdopplung ihrer Schuldenlast. Schon zu Beginn dieses Jahres gingen die sechs Wohnungsbaugesellschaften, die zusammen rund 325.400 Wohnungen in Berlin halten, von einem Finanzloch von 300 Millionen Euro in den kommenden fünf Jahren aus. Das liegt zum einem am Mietendeckel, der auch die Erträge der Gesellschaften schmälert. Und zum anderen an der geplanten neuen Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“, den die Landesregierung derzeit vorbereitet. Demnach dürfen nur noch 25 Prozent der Neubauwohnungen an Paare mit einem Jahresnettoeinkommen über 36.000 Euro gehen. Drei von vier Wohnungen müssen zudem an Menschen vermietet werden, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Bisher liegt die Mindestgrenze bei niedrigeren 60 Prozent. Einen Wohnberechtigungsschein bekommt man nur, wenn eine Einzelperson weniger als 16.800 Euro netto im Jahr verdient, für einen Zwei-Personen-Haushalt liegt die Grenze bei 25.200 Euro. Im Ergebnis dürften die Erträge der Gesellschaften daher künftig weiter zurückgehen. Das ist deswegen katastrophal, weil das Geld doppelt fehlt: als Einnahme der Wohnungsgesellschaften und als Aufbringung für Investitionen in den dringend benötigten Wohnungsbau.

Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Eigentümergepflegter Berliner Altbau in sehr ruhiger Schöneberger Lage

Bei dem um 1909 errichteten Wohn- und Geschäftshaus handelt es sich um ein nach drei Seiten frei stehendes reines Vorderhaus. Das Objekt ist voll unterkellert, hat zwei Treppenhäuser sowie einen innen liegenden Aufzug. Die elf Mieteinheiten erstecken sich über fünf Vollgeschosse bis zum Dachgeschoss. Das Haus steht sehr zentral in einer äußerst ruhigen Anwohnerstraße und ist hervorragend an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Kaufpreis: 4.400.000 EUR zzgl. 6,96 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.300 m²

JNKM: 77.485 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 168,9 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse F, Erdgas E, Baujahr 1909

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52236)

Zwei attraktive WEG-Teilportfolios in Toplage von Berlin-Prenzlauer Berg:
a) WEG-Paket Wohnen und b) Teileigentum Gewerbe

Das 1999 nach WEG aufgeteilte Gründerzeithaus besteht aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und einem Quergebäude, die über insgesamt vier Treppenhäuser erschlossen sind. Zum Verkauf stehen a) das Wohnportfolio mit 16 Wohneinheiten (mehrere Einheiten bezugsfrei und direkt verkaufbar, ein Teil davon bereits modernisiert) plus dem noch nicht ausgebauten großen Dachgeschoss sowie b) vier Gewerbeeinheiten mit insgesamt 480 Quadratmeter Mietfläche und sehr attraktiven Mieteinnahmen. Das Haus steht in bester und äußerst zentraler Lage von Berlin-Prenzlauer Berg. Die nächste U-Bahnstation ist in einer Minute zu Fuß erreichbar. Die beiden Teilportfolios a) Wohnen und b) Gewerbe können zusammen oder getrennt erworben werden.

Kaufpreis: 7.500.000 EUR zzgl. 6,96 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.331 m²

JNKM:  229.613 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 142 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse E, Erdgas H, Baujahr 1901

 (Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52194)

Das Paket besteht aus sieben Reihenhäusern mit jeweils einer Grundstücksfläche von circa 140 Quadratmetern. Die zweigeschossigen Häuser haben eine Wohnfläche von circa 135 Quadratmetern, welche sich auf insgesamt sechs Zimmer aufteilen. Ein Kfz-Stellplatz befindet sich jeweils direkt vor dem Haus. Eine S-Bahnstation befindet sich in unmittelbarer Nähe, die nächste Bushaltestelle ist nur 150 Meter entfernt. Eine nahe gelegene Autobahnanschlussstelle führt direkt auf die A 11 und A 10.

Kaufpreis: 1.890.000 EUR zzgl. 3,48 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 948 m²

JNKM:  70.771 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 113,4 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse D, Heizwerk, fossil, Baujahr 1998  

 (Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52183)