Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

das Salz in der Suppe – darum geht es bei unserem aktuellen Newsletter. Wie kann man angesichts niedriger Zinsen, eines hohen Investitionsdrucks, immer weniger Angebote und steigender Bau- und Energiekosten trotzdem auf dem Markt bestehen? Wer erfolgreich bleiben will, muss sowohl neue Wege gehen als auch effizient agieren. Bestes Beispiel: Betriebskosten optimieren. Hierzu berichtet von Argentus Christian Hasiewicz, Deutschlands wohl bester Betriebskostenmanager. Alternativ zu der Betriebskostenoptimierung bietet sich ein Investment in spannende Produkte im Forward-Deal an. Dazu gehören zum Beispiel Reihenhäuser – eine kluge Strategie vor dem Hintergrund wachsender Bevölkerungszahlen in und um die Metropolen. Letztlich gilt auch für Familien, die Eigentum erwerben wollen, dass eine gut durchdachte Finanzierung Wohlstand mehren kann. Denn nach Berechnungen von Jacopo Mingazzini können sich viele den Traum vom Eigenheim ohne Mehraufwand verwirklichen. Sagen Sie es weiter!

Mit besten Grüßen

Holger Friedrichs und Jürgen Michael Schick

Beiträge

Jacopo Mingazzini Vorstand der Accentro AG

Wohneigentum lässt sich ohne Mehraufwand abzahlen

Dass Wohneigentümer gegenüber Mietern zahlreiche langfristige Vorteile haben, dürfte unbestritten und allgemein bekannt sein. Wohneigentümer haben einen Vorsprung bei der Vermögensbildung, sie haben einen wichtigen Beitrag zur privaten Altersvorsorge geleistet, sie müssen sich nicht um explodierende Mieten sorgen. Dass Wohnungskäufer deutliche Kostenvorteile gegenüber Mietern haben, ist weniger bekannt. Im Gegenteil, die angebliche Unbezahlbarkeit von Wohneigentum ist ein fester Bestandteil der öffentlichen Folklore. Dabei leben Wohneigentümer deutlich günstiger als Mieter, wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) kürzlich berechnet hat.

Der ACCENTRO-IW-Wohnkostenreport vergleicht regelmäßig die Wohnkosten von Wohnungskäufern und -mietern. Der Kostenvorteil von Käufern beträgt derzeit bundesweit im Durchschnitt knapp ein Drittel. Das bedeutet, dass Käufer, die in ihrem erworbenen Wohneigentum leben, monatlich 32,7 Prozent weniger Wohnkosten aufwenden müssen, als wenn sie in einer vergleichbaren Wohnung als Mieter lebten. In einigen Metropolen, die einen stark angespannten Wohnungsmarkt aufweisen, ist der Vorteil noch größer; in Berlin beträgt er beispielsweise 34 Prozent, in Hamburg 38,6 Prozent.

Ermöglicht wird der Wohnkostenvorteil für Käufer durch die derzeit günstigen Kreditzinsen. Wegen der in den vergangenen Jahren stark gesunkenen Zinsen ist Wohneigentum trotz der gestiegenen Kaufpreise erschwinglich. Zwar beginnen die Zinsen gerade, wieder leicht zu steigen, doch befinden sie sich weiterhin und absehbar auf einem niedrigen Niveau. Selbst wenn die Zinsen bis zur Aufnahme eines Anschlussdarlehens in zehn Jahren auf 3,5 Prozent steigen, bleibt der Kostenvorteil für Eigentümer bei einem Gesamtfinanzierungszeitraum von 35 Jahren bei 32,1 Prozent.

Erhöhen sich die Zinsen auf 4,5 Prozent, beträgt der Vorteil immer noch knapp ein Viertel.

Durch diesen großen Kostenvorteil ist es Käufern nicht nur möglich, Wohneigentum günstig zu finanzieren, sondern auch abzuzahlen, ohne im Laufe des Erwerbslebens monatlich stärker belastet zu sein als vergleichbare Mieter. Innerhalb von 35 Jahren lässt sich eine Wohnung vollständig abzahlen, ohne dass die monatliche Belastung aus Zins plus Tilgung und Instandhaltungskosten höher ausfällt als die Mietkosten. Anhand dieser Zeitspanne lässt sich feststellen, dass es für Haushalte sinnvoll ist, den Einstieg ins Wohneigentum so früh wie möglich zu schaffen. So lässt sich das Immobiliendarlehen bis zur Rente ohne Mehraufwand tilgen.

Vor allem junge Familien haben wegen des hohen Eigenkapitalbedarfs jedoch große Schwierigkeiten, Wohneigentum zu erwerben. Der Eigenkapitalanteil von 21 Prozent, mit dem die Studie rechnet und der dem Durchschnitt des Jahres 2017 entspricht, ist von jüngeren Haushalten, die am Anfang ihres Erwerbslebens stehen, kaum aufzubringen. Die Politik ist daher gefragt, deutliche Maßnahmen zu ergreifen, um den Einstieg ins Wohneigentum zu erleichtern. Das Fenster dafür ist derzeit so weit geöffnet wie selten zuvor in der bundesdeutschen Geschichte. Das gilt es zu nutzen, um die niedrige Wohneigentumsquote von 45 Prozent signifikant zu erhöhen und dadurch weiten Teilen der Gesellschaft ein gesichertes Leben im Alter zu ermöglichen.

Das IW Köln schlägt wie viele andere Experten eine Erleichterung bei der Grunderwerbsteuer vor. Die Grunderwerbsteuer macht den Löwenanteil der Kaufnebenkosten aus und erhöht den Eigenkapitalbedarf erheblich. Ein Freibetrag, wie er etwa in Großbritannien bereits existiert, wird daher in der Politik diskutiert und die Prüfung eines solchen steht sogar im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung. Es wäre an der Zeit.

Finger weg von der Fassade: Betriebskosten senken ohne bauliche Eingriffe

Die Kaltmiete steigt, die Warmmiete hingegen bleibt annähernd auf dem gleichen Niveau. Während der Vermieter seine Einnahmen erhöht und den Wert seiner Immobilien steigert, wird der Mieter kaum stärker belastet. Möglich ist das, indem der Vermieter die Betriebskosten senkt. Hierfür gibt es mehrere Methoden, vor allem werden Wohnhäuser oft energetisch saniert. Bauliche Veränderungen wie das Dämmen der Fassade sind jedoch kostspielig und nehmen viel Zeit in Anspruch. Seltener werden die Rahmenverträge für Gas, Öl, Fernwärme und Strom angetastet und neu verhandelt.

Während diese Vorgehensweise bei wenigen Objekten und Verträgen vertretbar ist, bleibt bei größeren Portfolios enormes Einsparpotenzial ungenutzt. Man denke an ein Wohnportfolio mit 100 Objekten, das über zwanzig Standorte verteilt ist. Bei nahezu allen Wohnimmobilienportfolios dieser Art und Größe ist die Situation ähnlich: Die Wärmebelieferung der Wohnungen ist unübersichtlich. In diesem Beispiel hatte jedes einzelne Gebäude einen unterschiedlichen Energieversorger: Mal sind es die Stadtwerke, mal ist es einer der großen Energiekonzerne. Darüber hinaus machen unterschiedliche Wärmeträger (Gas, Fernwärme, Öl, Erdwärme), eine unterschiedliche Heiztechnik und eine Vielzahl von Vertragspartnern (Gaslieferanten, Contractoren etc.) es der Verwaltung schwer, den Überblick zu behalten. Dieser ist jedoch erforderlich, sollen die Energiekosten gesenkt werden. Entscheidungen werden stattdessen meist situativ getroffen, zum Beispiel, wenn Heizanlagen ausfallen oder die entsprechenden Verträge auslaufen. Jeder dieser Verträge kann – für sich genommen – unter Kostenaspekten zwar durchaus sinnvoll sein. Als Paket aber sind die 100 Einzelverträge in Relation zu ihrem Volumen überteuert und zudem unflexibel.

Abhilfe schafft ein Dienstleister, der die Verträge und Immobilien genau analysiert und zu einem Paket bündelt. Verträge für mehrere Portfolioobjekte mit einem einzelnen Anbieter abzuschließen, ermöglicht in der Regel Preisnachlässe, die bei einzeln verhandelten Verträgen nicht zu erzielen wären. Zudem sind geringere Nebenkosten ein wichtiger Faktor im Vermietungsmanagement. Potenzielle Mieter achten vermehrt auf die Energiekosten, die auf sie zukommen werden, Bestandsmieter freuen sich über sinkende Kosten und bleiben den Vermietern treu – beste Voraussetzungen für die langfristige Mieterbindung und eine gesicherte Rendite. Der Clou liegt in der Provisionslage mit den Energieversorgern. Denn der Dienstleister, der die Betriebskosten analysiert, wird vom Energieversorger bezahlt und nicht vom Eigentümer.

Aus Sicht des Verwalters hingegen bringt die Optimierung des Energiemanagements vor allem eine deutliche Entlastung seiner Arbeit:

Erstens reduziert eine objektübergreifend einheitliche Abrechnung der Energielieferung – samt den entsprechenden Objektnummern für alle Lieferstellen zu einem festen Stichtag – den Verwaltungsaufwand. Die Rechnungen können in verschiedenen Formaten – auch digital – vom Versorger bereitgestellt werden, zudem sorgt eine Vertragsstrafenregelung dafür, dass dieser seine Jahresabrechnungen pünktlich bereitstellt, sodass auch der Verwalter seinen Reporting-Pflichten nachkommen kann.

Zweitens wird dank der Erfassung, Vervollständigung und durch das laufende Benchmarking der bestehenden Energielieferverträge eine transparente Verwaltungs- und Informationsgrundlage geschaffen. Diese ist hilfreich für Investitionsentscheidungen hinsichtlich der Energieinfrastruktur und macht ein ganzheitliches Energiecontrolling überhaupt erst möglich.

Drittens verbessert der Verwalter seine Auskunftsfähigkeit gegenüber Mietern und Investoren: Durch den Aufbau eines strategischen Energiemanagements ist der Verwalter in der Lage, auf entsprechende Anforderungen der Mieter und Investoren zu reagieren und Risiken frühzeitig zu erkennen.

Viertens erfährt der Verwalter durch die Konzentration des Energiemanagements eine deutliche Aufwertung seines Kundenstatus beim Energieversorger. Eine umständliche Betreuung per Telefon-Hotline gehört der Vergangenheit an. Zudem lassen sich beim Versorger bessere Konditionen für Mehr- und Mindermengenregelungen aushandeln, falls Objekte hinzukommen oder wegfallen – etwa in Form eines Sonderkündigungsrechts im Falle eines Verkaufs.

Der gebündelte Einkauf – zum Beispiel bei Gasverträgen, Heizthermen oder Wartungsdienstleistungen – führt daher nicht nur zu spürbar niedrigeren Betriebskosten. Durch das Zusammenlegen, Vereinfachen und Standardisieren der Verträge wird vor allem auch der Verwaltungsaufwand auf Vermieterseite reduziert.

Jakob Mähren Vorstandsmitglied, Founder, CEO & Chairman der MÄHREN AG

Zum Mittagessen von Berlin nach Paris?

Stoßstange an Stoßstange schieben sich jeden Morgen die Autos durch die deutschen Großstädte. Und wenn sie einmal nicht im Verkehr feststecken, sind die Fahrer mit der Parkplatzsuche beschäftigt. Effizient geht anders. Zukünftig wird sich das ändern – denn uns steht in den nächsten zwei Jahrzehnten ein grundlegender Wandel der deutschen Stadtbilder bevor. Treibende Kraft: die Mobilitätskonzepte der Zukunft.

In den vergangenen Jahren ist das Klischee des autovernarrten Deutschen deutlich verblasst. Das zeigt eine Studie des Center Automotive Research der Universität Duisburg-Essen aus dem vergangenen Jahr. Es gibt immer weniger junge Autobesitzer. Sowohl bei Neu- als auch bei Gebrauchtwagen sind die Käufer in den letzten 20 Jahren deutlich älter geworden. 1995 lag das Durchschnittsalter bei einem Neuwagenkauf noch bei 46,1, heute bei 52,8 Jahren. Wer ein Auto braucht, mietet es kurzfristig via Carsharing.

Und das ist erst der Anfang. In naher Zukunft wird das Automobil zu Recht seinen Namen tragen und in der Lage sein, selbstständig zu fahren. Wir entscheiden uns dann nicht länger für ein Fahrzeug, sondern für ein Ziel. Vor allem die Parksituation wird sich dadurch ändern. Das Auto wird nicht länger den halben Tag in der Tiefgarage oder auf dem Parkplatz stehen, sondern ständig in Benutzung sein. Nachts wird es außerhalb der Stadt abgestellt.

Vor Entwicklungen wie diesen dürfen auch Immobilienunternehmen keinesfalls die Augen verschließen. Der Einfluss von Mobilitätskonzepten auf die Immobilienwelt ist enorm. Wenn das Drittel aller Stadtflächen frei wird, das zurzeit für den Straßenverkehr inklusive Parken genutzt wird, entsteht eine Fülle an Möglichkeiten für den dringend benötigten Wohnungsbau. Dadurch müssen Lage und Standort von Immobilien neu bewertet werden.

Das gilt genauso für den Begriff des Einzugsgebiets. Nehmen wir beispielsweise Elon Musks Hyperloop, der die Strecke von Washington nach New York in 29 Minuten zurücklegt. In Deutschland würde das bedeuten, dass auf einmal das Pendeln zwischen München und Berlin (oder von jeder Zwischenhaltestelle aus) bequem möglich wäre. Oder eine schnelle Reise von der Spree an die Seine zum Lunchtermin.

Wer Entwicklungen wie diese verschläft, hat schon verloren. Stattdessen müssen Investoren ihre Maklernetzwerke bereits jetzt deutlich ausbauen. Schließlich kennt niemand den Status quo und das Potenzial des jeweiligen Standortes besser als ein regional ansässiger Makler. Oder anders gesagt: Wer heute die richtigen Beziehungen aufbaut, kann morgen flexibler agieren.

Jürgen Michael Schick Inhaber MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG

Reihenhäuser als Investment-Produkt

Lange Jahre galten Reihenhäuser als Bauträgerprodukt für Endverbraucher, die sich die eigenen vier Wände am Stadtrand kauften, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. In der Tat ist das Einfamilienhaus, auch wenn es in einer Reihe mit anderen steht, die beliebteste Wohnform der Deutschen. Die Grundrisse sind zumeist kompakt. Unten Wohnzimmer, Küche, Terrasse und Gäste-WC, oben die Schlafzimmer und das Bad. Hinter dem Haus befinden sich der kleine Garten und nebendran ein Stellplatz oder Carport.

Das Reihenhaus ist für mich aber auch ein perfektes Investment-Produkt. Aus einer ganzen Reihe von Forward-Deals weiß ich, wie gut Reihenhäuser bei Investoren ankommen, die in Neubau-Projektentwicklungen investieren wollen. Für Projektentwickler bietet das eine große Chance. Zu dem einstmals mühseligen Weg des Einzelverkaufs gibt es jetzt die Alternative des Globalverkaufs. Weil Investoren das Reihenhaus gerne in ihr Portfolio übernehmen. Und das aus guten Gründen.

Das wichtigste Argument ist sicherlich die relativ günstige Bauweise. Reihenhäuser sind in der Herstellung deutlich günstiger als Geschosswohnungsbau. Wer bezahlbaren Wohnungsbau sucht, findet hier eine Neubaukategorie, die attraktive Quadratmeterpreise zulässt. Aus den Transaktionen, die ich begleitet habe, weiß ich, dass oftmals ohne Keller gebaut wurde. Manchmal mit Dachgauben, manchmal ohne. In einer schlanken Bauausführung mit gefälligen und zeitgemäßen Ausstattungslinien ist das Reihenhaus eine Wohnform, die sich sehr gut vermieten lässt und damit als interessante Kapitalanlage taugt.

Die Grundstücke für Reihenhäuser sind naturgemäß eher am Standrand gelegen oder in etwas periphereren Lagen. Direkt in der Innenstadt würde natürlich ein klassischer Geschosswohnungsbau errichtet. Da die innerstädtischen Grundstücke angesichts der anhaltend hohen Nachfrage immer rarer werden, liegt das Augenmerk ohnehin auf den Randlagen.

Die gute Vermietbarkeit ist naheliegend, da die monatliche Mietbelastung für Familien mit Kindern überschaubar ist und gleichzeitig attraktive Renditen für Investoren erlaubt. Ohnehin ist das Mieterklientel anders als im klassischen Mietwohnungsbau. Das Verhalten dieser Mieter ähnelt zumeist eher dem von Eigentümern als dem von üblichen Mietern, die bekanntlich nicht immer mit allergrößter Sorgfalt mit der Mietsache umgehen. Sind die Kinder erstmal im Kindergarten bzw. in der Schule, ist an einen Fortzug nicht zu denken. Die Grundstücke und kleinen Gärten der vermieteten Reihenhäuser gleichen denen von Eigentümern. Bei uns im Büro heißt das dann liebevoll-augenzwinkernd „Gartenzwerg statt Graffiti“, wenn wir es mit innerstädtischen Lagen vergleichen. Das Eigentümer-ähnliche Verhalten ermöglicht übrigens auch den Exit des späteren Einzelverkaufs an die Mieter. Die Haushaltseinkommen der Mieter lassen zumeist einen späteren Erwerb der Häuser durch die Nutzer zu.

Reihenhäuser im Forward-Deal gibt es in den unterschiedlichsten Größenordnungen. Ob zehn Häuser oder mehrere Hundert, diese Neubau-Projektentwicklungen finden ein steigendes Interesse. Von Family Offices bis zu institutionellen Investoren reicht die Nachfrage. Projektentwickler sollten sich aus meinen Erfahrungen heraus mehr mit dem Globalverkauf von Reihenhäusern beschäftigen und sich entsprechend beraten lassen. Und für Investoren ist es eine hoch spannende Möglichkeit, günstig Neubau zu erwerben.

Expertenstreit um Preisentwicklung am Immobilienmarkt eskaliert
Investoren brauchen einen „advocatus diaboli“

Professor Harald Simons vom empiricia-Institut ist bei Immobilienprojektentwicklern seit einiger Zeit so beliebt wie der Mieterbund bei Wohnungsinvestoren. Grund war, dass er 2017 im Rahmen des Gutachtens vom ‚Rat der Immobilienweisen‘ vor drastischen Preisrückgängen am deutschen Wohnungsmarkt gewarnt hatte. Diese Warnung wiederholte er angesichts des diesjährigen Gutachtens. Die ‚Immobilien Zeitung‘ konstatierte: „Einer, Simons, – so schien es – stand gegen alle anderen.“ Gegen seine Thesen von einem zu erwartenden Preiseinbruch erhebt unter anderem Andreas Schulten, Vorstand der bulwiengesa AG, Einspruch.

Streit unter den Immobilienweisen

Zum Hintergrund: Herausgeber des Gutachtens, das sich neben dem Wohnungsmarkt auch mit anderen Teilmärkten befasst, ist der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Der ZIA beobachte die Entwicklung nach den Worten von Verbandspräsident Andreas Mattner „mit großer Sorge“. „Viele Handlungsoptionen bleiben dem ZIA nicht. Die wahrscheinlichste ist die Demission Simons’“, berichtet die ‚Immobilien Zeitung‘. Hinter den Kulissen werde bereits am Stuhl des empirica-Forschers gesägt. „Ich weiß, dass in der Branche eine richtige Wut auf mich vorherrscht, weil ich einigen das Geschäft kaputt mache. Ich bin der Spielverderber“, zitiert das Blatt Simons. Gegen Bestrebungen, Simons auszubooten, wendet sich sein Gegenspieler Schulten von bulwiengesa: „Die Reibung tut uns gut, weil sie unseren Blick schärft, und dem ZIA tut es auch ganz gut, eine gewisse Farbigkeit zu haben… Wenn man Simons rausschmeißt, würde man das Salz aus der Suppe nehmen.“

Schulten hat Recht. Es braucht kritische Meinungen wie die von Simons. Und zwar gerade in einer Phase, die von jahrelangem Preisanstieg geprägt ist. Ich hatte schon vor über einem Jahr, am 27. April 2017, im Rahmen meiner BERLINER IMMOBILIENRUNDE die führenden Experten eingeladen. Titel der Veranstaltung war damals: „30% Wohnungs-Crash: Unverantwortlicher Alarmismus oder reale Gefahr?“ Neben Simons referierte ein Vertreter von bulwiengesa, Professor Just von der IREBS, Jürgen Michael Schick und mehrere renommierte Wohnungsprojektentwickler. Ich bin der Meinung, dass wir nur durch solche kontroversen Diskussionen von Wissenschaftlern und Praktikern der Wahrheit näherkommen können. Ich sehe Wahrheitsfindung stets wie ein Gerichtsverfahren: Da braucht man einen Staatsanwalt, der üblicherweise die belastenden Fakten sammelt und vorträgt sowie einen Verteidiger, der entlastende Tatsachen sammelt. Wenn beide gut sind, kann sich der Richter eine Meinung auf Basis aller Tatsachen bilden. Auch in der Wissenschaft ist es üblich, dass es heftige Kontroversen gibt, ohne diese Kontroversen ist Erkenntnisgewinn nur sehr schwer möglich.

Wer hat Angst vor Pessimismus?

Wer unbequeme Gegenmeinungen mundtot machen will, schadet sich vor allem selbst. Es gibt gute Argumente für die eher pessimistische Sicht von Simons und es gibt gute Argumente dagegen. In Wahrheit stellt sich jeder Projektentwickler und generell jeder Marktteilnehmer am Immobilienmarkt schon seit Jahren die bange Frage, ob es noch lange so weitergehen kann mit dem Preisauftrieb. Bei manch einem habe ich den Eindruck, dass die Aggression gegen Simons korrespondiert mit eigenen Zweifeln, die man niederringen möchte. Aber genau darin liegt die Gefahr.

Wissenschaftler haben sich intensiv mit dem Phänomen des Überoptimismus befasst. „Im Hinblick auf ihre Folgen für unsere Entscheidungen mag die Optimismus-Verzerrung durchaus die wichtigste kognitive Verzerrung sein“, so der Psychologie-Nobelpreisträger Daniel Kahneman. Die Wirkung des Optimismus bzw. Überoptimismus ist dabei durchaus ambivalent, d.h. diese Haltung ist oft hilfreich, teilweise jedoch auch schädlich. Unternehmer sind fast immer Optimisten, aber in euphorischen Marktphasen ist eine gute Dosis Pessimismus entscheidend wichtig. Der Wissenschaftler Garry Klein empfiehlt, man solle vor dem Start eines Projektes folgende Übung durchführen: Eine Gruppe von Personen, die bestens mit der Entscheidung vertraut ist, solle zu einer Sitzung zusammenkommen, die mit folgender Ansprache bzw. Aufgabenstellung beginnt: „Stellen Sie sich vor, wir befinden uns ein Jahr in der Zukunft. Wir haben den Plan in seiner jetzigen Fassung umgesetzt. Das Ergebnis war eine Katastrophe. Nehmen Sie sich bitte fünf bis zehn Minuten Zeit, um eine kurze Geschichte dieser Katastrophe zu schreiben.“ Der wichtigste Vorzug dieser „Prä-mortem-Methode“ bestehe darin, dass sie Zweifel zulasse und die Befürworter der Entscheidung ermuntere, nach möglichen Gefahren zu suchen, die sie bislang nicht in Betracht gezogen hätten.

Ich kenne einen Immobilien-Projektentwickler, der ist seit 50 Jahren am Markt. So etwas ist sehr selten. Er sagte mir einmal, bei ihm sei das Glas immer halb leer, nicht halb voll. Er habe dadurch manche Preissteigerungen und Gewinne am Immobilienmarkt „verpasst“, aber er habe überlebt und sei sehr erfolgreich gewesen. Er war selbst in seinem Unternehmen der „advocatus diaboli“.

Zum Ausgangspunkt zurück: Ob der Markt seinen Höhepunkt erreicht hat oder nicht, ob wir eine Preiskorrektur erleben werden oder nicht – das weiß in Wahrheit keiner. Wir werden es erst in einigen Jahren wissen. Aber nach so vielen Jahren eines bis dahin nie gekannten Booms am Wohnungsmarkt brauchen wir mehr denn je die Stimmen von Skeptikern – und natürlich brauchen wir auch jene, die ihnen widersprechen. Wer kritische Stimmen zum Schweigen bringen wollte, würde damit niemandem nützen und am meisten sich selbst schaden. Zu viele Menschen leben heute in einer Filterblase, in der sie nur noch Meinungen wahrnehmen, die sie bestätigen. Sie sammeln nur noch Argumente, die ihre eigene Sicht der Dinge stützen.

Bringt uns mehr Fakten!

Ich habe eine Empfehlung für beide „Streithähne“ – also für bulwiengesa und empirica: Bringt uns mehr Fakten! Da werden Dinge ausgerechnet, die keinen einzigen Praktiker interessieren, zum Beispiel der „Stadtwert“, also der Wert aller Immobilien in einer Stadt. Ich habe noch nie einen Projektentwickler getroffen, den das auch nur im Geringsten interessiert. Dafür mangelt es an wichtigen Daten, die für Praktiker tatsächlich relevant sind – und auch für die Streitfrage, ob es Indikatoren für eine Überhitzung und eine zu erwartende Preiskorrektur gibt. Seit Jahren mahne ich beispielsweise an, dass es nur Daten zu Kaufpreisen von Eigentumswohnungen gibt, obwohl dies nur ein Teil des Marktes ist. Der andere Teil des Marktes, der aus Globalverkäufen an institutionelle Investoren besteht, wird kaum untersucht. So fehlen verlässliche Daten über die Entwicklung der Multiplikatoren, die institutionelle Investoren bei Globalverkäufen zahlen. Dazu gibt es höchstens vage Schätzungen mit einer so großen Spannweite, dass sie keine Aussagekraft haben. Und auch was den Eigentumswohnungsmarkt anlangt, werden viele relevante Daten gar nicht erhoben, so zum Beispiel der Anteil ausländischer Käufer. Dabei wissen wir, dass in Metropolen wie Berlin, Frankfurt und Düsseldorf teilweise über 50 Prozent der Eigentumswohnungen – besonders in Hochhäusern und anderen Großprojekten – an ausländische Käufer vermittelt werden. Wie kann man Aussagen über die Nachfrageentwicklung machen, wenn darüber nicht einmal systematisch Daten erhoben werden? Es gibt also eine Menge zu tun für die Immobilien-Researcher.

Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Mischnutzungskonzepte gegen Wohn- und Büroflächenmangel

In der Bundeshauptstadt mangelt es nicht nur an Wohnraum. Auch auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt werden die verfügbaren Flächen zunehmend knapp. CBRE zufolge sank der Leerstand im Bürosegment zuletzt auf 2,9 Prozent, die niedrigste Quote in allen deutschen Top-Standorten. Insbesondere in der Innenstadt wurde inzwischen die Vollvermietung erreicht.

Aktuell werden in der Spreemetropole verstärkt Neubauprojekte realisiert. Seit Januar wurden insgesamt etwa 70.000 Quadratmeter Fläche durch Neubau und Revitalisierungen geschaffen, bis zum Jahresende sollen es etwa 199.500 Quadratmeter werden.

Prominente Neubauprojekte finden sich unter anderem an der East Side Gallery. Dort entstehen künftig mit dem Stream Tower in der Mediaspree sowie mit einem kürzlich vorgestellten 140 Meter hohen Projekt neben der East Side Mall zwei großflächige Bürotürme.

Als Maßnahme sowohl gegen den Wohn- als auch gegen den Gewerbeflächenmangel werden derzeit verstärkt Mischnutzungskonzepte diskutiert. Beispielhaft hierfür steht die Überbauung von Lebensmittelmärkten. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat 330 infrage kommende Standorte für eine Überbauung identifiziert, an denen bis zu 36.000 Wohnungen entstehen können. Prinzipiell lassen sich jedoch auch Büro- und andere gewerblich genutzte Flächen auf diese Weise realisieren. Die Änderungen der Baunutzungsverordnungen aus dem Jahr 2017 hat zudem die Baurechtskategorie der sogenannten urbanen Gebiete geschaffen. In diesen sollen Nachverdichtungsmaßnahmen und Mischnutzungskonzepte zukünftig verstärkt umgesetzt werden.

Wohnungsbau in Berlin: Deutlicher Rückgang der Genehmigungen

Einer Pressemitteilung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zufolge wurden im ersten Quartal des Jahres die Genehmigungen zum Bau von 4.325 Wohnungen erteilt. Das entspricht einem Rückgang im Vergleich zum Vorjahresquartal um 18,8 Prozent. Vor allem wurden Anträge in Mitte sowie Treptow-Köpenick genehmigt, das Schlusslicht bildete Neukölln mit 38 Wohneinheiten. Bereits im vergangenen Jahr war die Anzahl der erteilten Genehmigungen zurückgegangen. Diese Entwicklung steht in starkem Kontrast zum anhaltenden Zuzug an die Spreemetropole. Im vergangenen Jahr wuchs die Bundeshauptstadt erneut um mehr als 41.300 Einwohner, was einem Plus von 1,3 Prozent entspricht.

Das Problem der sinkenden Genehmigungszahlen in den Metropolen wurde inzwischen auch auf Bundesebene von der Politik erkannt. CDU/CSU und SPD planen unter anderem, das beschleunigte Bebauungsplanverfahren zu prüfen und eventuell anzupassen. Zudem sind Verbesserungen im Bauplanungsrecht vorgesehen. Namhaften Vertretern der Immobilienbranche zufolge reichen diese Maßnahmen allein jedoch nicht aus. So fordert beispielsweise Nils Olov Boback von Bonava, dass die Behörden mehr Mitarbeiter einstellen müssen. Nedeljko Prodanovic von Stonehedge spricht sich dafür aus, dass die Städte bei Verzögerungen der Verfahren tätig werden müssen, wie es bereits in Hamburg der Fall ist. Dort schaltet sich nach drei Monaten der Senat in jedes Antragsverfahren ein. Jacopo Mingazzini von Accentro beklagt zudem, dass sich in Berlin die Zuständigkeiten der Ämter teilweise überlappen, was für deutliche Verzögerungen sorgt.

 

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Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Gepflegte Stadtvilla in nachgefragter Lage von Birkenwerder

Das in Massivbauweise errichtete dreigeschossige Mehrfamilienhaus wurde 1996 auf einem 1.170 m² großen Grundstück errichtet und befindet sich in einem exzellenten Zustand. Das Haus verfügt über acht Wohneinheiten mit Flächen zwischen 58 und 83 m². Die gesamte Wohnfläche umfasst ca. 504 m². Birkenwerder ist ein ruhiger, inmitten einer reizvollen Landschaft gelegener Vorort von Berlin. Über die Bundesstraße B 96 sowie die S-Bahnlinien S1 und S8 ist die verkehrstechnische Anbindung sehr gut. Aufgrund der hohen Wohnqualität ist der Ort bei Berlinern sehr beliebt, was sich an der stetig steigenden Einwohnerzahl und der entsprechenden Zunahme der Nachfrage nach Wohnraum zeigt.

Kaufpreis: 1.390.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite (Gross Yield) 4,3 % IST

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Energieausweis 98,61 kWh/(m²*a), Warmwasser nicht enthalten, Öl-Heizung, Baujahr 1996

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51708)

Modernisierter Altbau mit Stuck direkt an der Spree in Berlin-Mitte

Das zum Verkauf stehende Objekt befindet sich im Stadtteil Moabit des Bezirks Mitte und wurde um ca. 1900 errichtet. Es besteht aus einem Vorderhaus, einem rechtem Seitenflügel und einem Hinterhaus. Die 16 Wohneinheiten werden über jeweils einen Treppenaufgang im Vorder- und Hinterhaus erschlossen. Die Immobilie wurde 2007/08 modernisiert. Die Wohnungen verfügen jeweils über einen Balkon oder einen Erker. Die Immobilie befindet sich in einem Milieuschutz- und Sanierungsgebiet. Das Objekt ist sehr gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden: U-Bahn und Busstationen sind fußläufig erreichbar, der Hauptbahnhof liegt nur wenige Minuten entfernt.

Kaufpreis: 3.880.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Preis pro m²: 2.868 €

Angaben zum Energieausweis: liegt nicht vor

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51608)

Schlüsselfertiger Neubau eines Mehrfamilienhauses in Berlin-Hermsdorf

Wir bieten ein schlüsselfertiges Mehrfamilienhaus mit zwei Garagen auf einem 775 m² großen Grundstück mit vier Wohneinheiten in Berlin-Reinickendorf, Ortsteil Hermsdorf, an. Der Baubeginn ist für das dritte Quartal 2018 vorgesehen, die Fertigstellung für das zweite Quartal 2019. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche beträgt ca. 520 m². Alle Wohnungen verfügen über Terrassen oder Balkone. Die Bezahlung erfolgt bei schlüsselfertiger Übergabe des Objektes. Die durchschnittliche Nettokaltmiete ist mit monatlich 13 €/m² kalkuliert. Die zwei Garagenstellplätze werden mit 100,00 Euro pro Monat kalkuliert. Daraus ergibt sich eine Jahresnettokaltmiete SOLL von 85.705 Euro. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut; eine Bushaltestelle befindet sich nur wenige Meter vom Objekt entfernt.

Kaufpreis: 2.200.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 3,9 % SOLL

Angaben zum Energieausweis: kein Energieausweis vorhanden

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51688)