NPLs: Neue Chancen für traditionelle Immobilieninvestoren

Schlechte Nachrichten haben die europäischen Immobilienmärkte beunruhigt und für Zurückhaltung bei Käufen und Verkäufen gesorgt. Die Mélange aus steigenden Inflationsraten, gestiegenen Zinssätzen, unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie außenpolitischer Unruhe führte zu diesem Zustand.

Aber ist der Markt insgesamt zum Stillstand gekommen? Wohl kaum, denn gleichzeitig kann man beobachten, wie sich der Markt an die turbulenten wirtschaftlichen Bedingungen anpasst und sich neue Investitionsmöglichkeiten ergeben. Im Blick des Interesses steht ein Teilmarkt, an dem die Transaktionszahlen geradezu boomen: „Notleidende Kredite“ oder „Non-Performing Loans“ (NPLs) werden momentan gehandelt wie selten zuvor.

Deutlicher Anstieg der NPL-Transaktionen
Zum Hintergrund: Ein Kredit wird als notleidend und damit als NPL eingestuft, wenn der Kreditnehmer ausstehende Zahlungen nicht fristgerecht leisten kann. Die Frist beträgt bei gewerblichen Krediten 90 Tage nach dem Fälligkeitstermin und bei Kleinkrediten 180 Tage. „Der NPL-Markt ist jedoch hochkomplex und bislang von sehr erfahrenen und hochspezialisierten Investoren – vor allem Private-Equity- und Hedgefonds, aber auch spezialisierten Investmentboutiquen – erschlossen worden, die derzeit ein breites Angebot bei begrenzter Nachfrage und Konkurrenz vorfinden“, weiß Alexandre Grellier, CEO und Co-Gründer von Drooms, zu berichten.

NPLs als heiße Kartoffeln
Um ihr Kreditrisiko und ihre finanzielle Stabilität zu bewerten, nutzen Banken NPL- und Kreditdeckungsquoten. Eine höhere NPL-Quote deute auf einen erhöhten Anteil notleidender Kredite im Portfolio hin, so Grellier weiter. „Eine niedrigere Deckungsquote ist ein Indikator für ein höheres Ausfallrisiko. Viele Banken waren in den letzten Jahren bestrebt, Kapital freizusetzen und ihre Bilanzen zu bereinigen, weshalb sie ihre NPLs verkaufen. Auch der regulatorische Druck veranlasst sie dazu, die Zahl der NPLs in ihren Büchern zu reduzieren. Auch deshalb ist ein Anstieg der NPL-Transaktionen zu beobachten. Allein in den zurückliegenden neun Monaten konnte in unseren Transaktionsdatenräumen von Drooms ein Anstieg der NPL-Transaktionen um 20 bis 25 Prozent beobachtet werden.“

Erweiterung des Portfolios von Immobilieninvestoren
Diese Konstellation stellt eine einzigartige Gelegenheit für Immobilieninvestoren dar, die die Chance nutzen wollen, ihr Portfolio angesichts des müden Transaktionsmarktes zu erweitern.

Immobilieninvestoren könnten dabei in mehrfacher Hinsicht profitieren

• Erstens können sie NPLs mit einem Preisabschlag erwerben. Nach einer Neupositionierung und einem Verkauf der Objekte können Investoren attraktive Gewinne erzielen.
• Zweitens können Investoren NPLs mit der Absicht erwerben, die Kredite zu restrukturieren und die ausstehenden Schulden einzutreiben. Das kann ebenfalls eine lukrative Gelegenheit sein, da Investoren die Kredite mit einem Abschlag erwerben und mit den Kreditnehmern günstige Rückzahlungsbedingungen aushandeln können. Alternativ können sie die umstrukturierten Kredite mit Gewinn an andere Investoren verkaufen.
• Drittens können Investoren NPL-Portfolios von Banken und anderen Kreditgebern erwerben und als Creditservicer fungieren. Dies beinhaltet die Verwaltung der Kredite im Namen des Kreditgebers, einschließlich des Einzugs von Zahlungen, der Verwaltung von Zahlungsausfällen und der Umstrukturierung der Kredite, falls erforderlich. Die Gebühren für den Creditservice können den Investoren einen stetigen Einkommensstrom bescheren.

Due Diligence ist entscheidend
Wer eine NPL-Investition in Erwägung zieht, sollte vorbereitet sein und eine gründliche Due Diligence durchführen. Bei Kreditvolumina, die auf Unternehmensebene mehrere Millionen oder sogar Milliarden Euro erreichen, sind mangelndes Wissen oder Know-how nicht angebracht. Die Beratung durch einen spezialisierten NPL-Berater oder die Zusammenarbeit mit einem NPL-Fonds könnte sinnvoll sein, ebenso wie die Investition in die richtige digitale Infrastruktur zur Bewältigung der großen Anzahl von Dokumenten. Ob Geschäftsvorfälle, Kreditverträge, Dienstleister- und Subunternehmerverträge, ausstehende Zahlungen, Aufstellungen von stillen Reserven oder mögliche Ansprüche von Käufern bei verzögerter Fertigstellung – die Menge an Dokumenten kann schnell enorme Dimensionen annehmen.

Virtueller Datenraum hilft
Alexandre Grellier dazu: „Ein virtueller Datenraum kann den Transaktionsprozess optimieren und die Dokumentation auf dem neuesten Stand halten. Doch Datenräume bieten vielfältige Möglichkeiten darüber hinaus. Denn sie können auch für die Aushandlung von Geheimhaltungsvereinbarungen und die Verteilung von Angebotsmemoranden genutzt werden. Der Vorteil liegt in der Cloud, denn der Zugriff auf Daten ist jederzeit und überall möglich – unabhängig von der Zeitzone. Die Dokumente können von allen berechtigten Beteiligten in der NPL-Transaktion in Echtzeit bearbeitet werden.“

Lebhaftes Geschäft für Restrukturierungs- und NPL-Experten
Die hohe Komplexität von NPL-Transaktionen und die Tatsache, dass es sich um eine der wenigen momentan noch funktionierenden Anlageklassen auf dem Immobilienmarkt handelt, bedeutet, dass sich Restrukturierer und NPL-Experten nach einer langen Durststrecke auf ein lebhaftes Geschäft freuen dürfen. „Traditionelle Immobilieninvestoren werden sich hingegen noch eine Weile gedulden müssen, aber auch der klassische Transaktionsmarkt wird wieder aufleben. Bis dahin kann es sich lohnen, einen Blick auf die NPLs zu werfen und von vergünstigten Akquisitionen zu profitieren“, sagt Grellier.

Dieser Artikel erschien online am 10.08.2023 online auf institutional-money.com.

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