Chancen für strategische Engagements – Investoren schätzen zusätzliche Handlungsspielräume ergänzend zur klassischen Bankfinanzierung
In der Immobilienfinanzierung lässt sich aktuell beobachten, wie Banken ihre Kreditvergabepraxis anpassen. Hintergrund sind die überarbeitete CRD (Capital Requirements Directive) und die CRR (Capital Requirements Regulation). Die Bankenaufsicht strafft die Zügel sowohl im Hinblick auf Risikogewichtung als auch bei den Kapitalanforderungen weiter. Aus der Perspektive der Kreditinstitute sind die Gefahren am Immobilienmarkt noch nicht gebannt. Marktteilnehmer berichten, dass Banken die steigenden Eigenkapitalkosten an die Kunden mit einem Margenaufschlag weitergeben oder höhere Anforderungen an die Stellung von Sicherheiten vorgeben.
Gleichzeitig stellt eine erhebliche Refinanzierungswelle den Markt vor Herausforderungen. Schätzungen zufolge wurden zwischen 2019 und 2022 gewerbliche Immobilienkredite in Höhe von rund 228 Mrd. Euro aufgenommen, von denen ein Großteil in den drei Jahren bis 2027 zur Refinanzierung ansteht. Gesunkene Bewertungen und höhere Zinskosten führen dazu, dass ein Teil dieser Finanzierungen nicht mehr bankenseitig verlängert werden kann.
Die Veränderungen fallen in eine Marktphase, in der die Preisvorstellungen zwischen potenziellen Käufern und Verkäufern immer noch auseinanderklaffen. Allerdings gibt es Anzeichen für eine Stabilisierung, die auf eine schrittweise Rückkehr zu einem geregelten Marktgeschehen hindeuten. Was jedoch weiterhin fehlt, ist die für ein dauerhaft verlässliches Preisgefüge notwendige Kontinuität – ein Befund, der sich auch in der Marktpraxis widerspiegelt. Typisch für die aktuelle Marktphase ist vielmehr, dass Finanzierungsthemen der Auslöser für einen Großteil der Transaktionen sind, gefolgt von Joint-Venture-Situationen. Mit Private Real Estate Debt hat sich ein Finanzierungsinstrument etabliert, das in dem aktuellen Marktumfeld weiter an Bedeutung gewinnen dürfte. Real Estate Debt Funds können insbesondere dort ansetzen, wo Banken aufgrund gestiegener regulatorischer Anforderungen und höherer Risikogewichte ihr Engagement zurückfahren oder nicht mehr ausweiten. Für Investoren bieten diese Strukturen zugleich risikoadjustierte Renditen, da sie in Marktphasen mit eingeschränkter Kreditvergabe gezielt Kapital bereitstellen.
Große institutionelle Investoren wie beispielsweise Versicherer engagieren sich bereits seit Langem im Bereich des Private Debt. Sie haben Erfahrung mit der Assetklasse, nachdem die Finanzaufsicht aus regulatorischer Sicht den Weg für diese Produktkategorie in Deutschland vor zehn Jahren geebnet hat.
Aber auch andere institutionelle Investoren, darunter Stiftungen oder Family Offices, überdenken ihre Investmentstrategien. Wir sehen, dass sie das Gespräch suchen und zunehmend auch Private Real Estate Debt in ihren Portfolien berücksichtigen. Das zeigt übrigens auch eine aktuelle Umfrage von Preqin unter institutionellen Anlegern in der DACH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz) . Mit einem Plus von 58 % auf Sicht der kommenden zwölf Monate wollen sie ihr Engagement am stärksten in Private Debt ausbauen.
Stärkere Ausdifferenzierung
In der aktuellen Marktphase ist eine zunehmende Ausdifferenzierung der Teilmärkte zu beobachten, insbesondere im Segment der Gewerbeimmobilien. Während in peripheren Lagen teils zweistellige Leerstandsquoten auftreten, zeigen sich zentrale Top-Lagen bislang weitgehend stabil. Aktuelle Vermietungsabschlüsse und Marktbeobachtungen deuten vielmehr darauf hin, dass das Angebot an modernen, nachfragegerechten Flächen in diesen Lagen weiter knapp bleiben dürfte.
Das gilt insbesondere für Deutschlands Top-7-Metropolen. In diesen Städten steigen die Spitzenmieten trotz insgesamt höherer Leerstände weiter, was darauf hindeutet, dass Nachfrage und Angebot qualitativ nicht deckungsgleich sind. In München ist die Spitzenmiete für sofort verfügbare Flächen in sehr guten Innenstadtlagen beispielsweise nach Angaben von JLL binnen eines Jahres um mehr als fünf Euro gestiegen und hat mittlerweile die Schwelle von 60 Euro pro Quadratmeter erreicht.
Nach mehreren Quartalen, die von einer ausgeprägten Transaktionszurückhaltung geprägt waren, deutet sich damit eine schrittweise Rückkehr zu einem stetigen Marktgeschehen an. Im Finanzierungskontext dürften Real Estate Debt Fonds diese Entwicklung unterstützen, indem sie ergänzend zur klassischen Bankfinanzierung zusätzliche Handlungsspielräume eröffnen.
Finanzierbar bleiben in der aktuellen Marktphase vor allem jene Immobilien, deren hohe Qualität auch langfristig trägt. Dies gilt gleichermaßen für Büro- wie für Wohnimmobilien. Objekte in zentralen Lagen, mit zeitgemäßer Gebäudestruktur, nachhaltigem Konzept und nachvollziehbaren Mietannahmen erhalten auch unter den derzeitigen Rahmenbedingungen Zugang zu Kapital. Der Anteil klassischer Bankfinanzierungen dürfte in der aktuellen Marktphase allerdings weiter rückläufig tendieren, während komplementäre Private-Debt-Strukturen oder konsortiale Lösungen weiter an Relevanz gewinnen.
Dieser Artikel erschien am 06.06.2026 in der Börsen-Zeitung.
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