Hotels zu Pflegeheimen, warum nicht?

Viele Hotelbetreiber sind durch Corona ungewollt in eine Schieflage geraten, manche – auch traditionsreiche – Hotels werden nicht wieder öffnen. Aus städtebaulicher und wirtschaftlicher Perspektive wirft das die berechtigte Frage auf, was in Zukunft mit den meist zentral gelegenen Gebäuden passieren soll. Denn einfach ist eine Hotelimmobilie nicht – die größte Herausforderung ist deren bauliche Spezialisierung. Auf ein mittelgroßes Gebäude mit 160 Zimmern kommen zahlreiche Abwasserstränge, Warm- und Kaltwasserleitungen, autonome Stromkreise und dementsprechend zig Kilometer Rohre und Kabel. Dadurch sind Hotelimmobilien unflexibel. Hotelzimmer in Büros umzuwandeln, ist aufwendig und mit hohen Investitionen verbunden, da offensichtlich nicht jedes Einzelbüro eine Nasszelle mit Dusche, Waschbecken und WC benötigt.

Vielerorts gibt es Ideen, um Hotelgebäude in Seniorenresidenzen umzuwandeln. Die Baukosten sind je nach bestehender Gebäude-Infrastruktur und Baujahr überschaubar, da aus einem bis zwei Hotelzimmern recht unproblematisch Seniorenwohnungen werden können. Auch die breiteren Gänge, Aufzüge und notwendigen Stränge sind schon vorhanden, was den Umbau erleichtert. Zwar gibt es keinen pauschalen Kostenschlüssel, aber sofern Hotels die idealen infrastrukturellen Rahmenbedingungen aufweisen, fallen die Umbaukosten je qm deutlich geringer aus als bei den Umbauten anderer Gebäude. Das macht die Prüfung der Zweitverwertung grundsätzlich attraktiv. Eine Herausforderung sind die großen Gemeinschaftsflächen der ehemaligen Hotels, für die kluge Nutzungskonzepte entwickelt werden müssen, sei es durch Restaurants, Bibliotheken, Fitnessbereiche oder auch öffentliche Räume.

Problematisch bleiben die baurechtlichen Hürden für die Umwandlung von Hotels in Seniorenresidenzen, erstere als Gewerbeflächen gelten, letztere aber Wohnraum sind. Städte und Kommunen wären daher gut beraten, die baurechtlichen Hürden für die Umwandlung von Hotels in Seniorenresidenzen nicht zu hoch anzusetzen.

Denn die demografische Entwicklung kennt weiter nur eine Richtung. Die Zahlen rund um das Wohnen im Alter bis hin zu betreutem Wohnen aller Pflegegrade sind eindeutig. Um es einmal hart zu sagen: Wir benötigen dringend mehr seniorengerecht ausgebauten Wohnraum in allen Qualitätsstufen und Preisklassen, während der Hotelbereich noch viele Jahre brauchen wird, bis er sich erholt hat.

Dieser Artikel erschien am 25.3. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.