Die Schweiz befindet sich erneut in einem Nullzinsumfeld. Der Anlagedruck auf institutionelle Investoren nimmt zu, während sich die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung strukturell verändern. Banken treten als Kreditgeber zunehmend kürzer, alternative Finanzierungsformen gewinnen an Bedeutung.
Auch 2026 bleibt die Diskussion über die Zukunft der Geldpolitik brisant. Seit Mitte des vergangenen Jahres befindet sich die Schweiz wieder in einem Nullzinsumfeld. Entsprechend ist die Nachfrage nach Immobilienanlagen gestiegen. Dies zeigt sich auch in rekordhohen Kapitalerhöhungen von rund 8 Mrd. Franken. In der Folge steigt der Beschaffungsdruck, und die Einkaufsrenditen sinken wieder wie vor der Corona-Pandemie. Investitionen in ausländische Immobilien bieten sich als Ergänzung an und sollten in jeder gut diversifizierten Allokation ihren Platz haben.
In dieser Situation erkennen institutionelle Schweizer Investoren aber auch die Vorteile, auf der Fremdkapitalseite in Immobilien im Inland zu investieren. Hier können sie ohne Kosten zur Absicherung von Währungsrisiken Erträge in Franken generieren, um ihre Zahlungsverpflichtungen in Franken zu decken.
Ein Markt im Umbruch
Parallel dazu befindet sich die Schweizer Finanzierungslandschaft im Wandel. In den USA und im Euroraum ist dieser Prozess bereits abgeschlossen. Einerseits ergeben
sich durch den Zinszyklus Veränderungen im Markt. Andererseits vollziehen sich für die Akteure am Immobilienmarkt weitreichende Veränderungen in der Finanzierungslandschaft. Was bisher uneingeschränkt Geltung hatte, nämlich die Verfügbarkeit des Schweizer Bankenmarkts für Bauträger, Privatpersonen, Family Offices und institutionelle Investoren, gilt so nicht mehr. Dazu lohnt sich ein Blick in die Vereinigten Staaten.
Anschauungsbeispiel USA
Noch zu Beginn des Jahrtausends dominierten Banken in den USA den Immobilienfinanzierungsmarkt mit einem Anteil von 90 bis 95 %. Heute werden dort jedoch nur noch 15 % des gesamten Kreditvolumens in den Bankbilanzen gehalten. Banken haben sich in den USA zunehmend von Haltern von Kreditrisiken zu Originatoren und Strukturierern entwickelt. Mit ihrer Banklizenz bauen sie ein Kreditbuch auf. Anschließend wird aus dem Kreditbuch über die Verbriefung ein Produkt gemacht. Entweder in Form von CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities) oder durch eine andere Art der Verbriefung. Weitere Möglichkeiten sind der (Weiter-)Verkauf von Hypotheken an Kreditfonds oder eine Syndizierung zu 90 %.
Diese Entwicklung zeigt sich nun erstmals auch in der Schweiz. Die Rolle der Banken in der Immobilienfinanzierung verändert sich strukturell. Dahinter stehen regulatorische Entwicklungen (Basel III) und deren absehbare weitere Verschärfung in den kommenden drei Jahren. Denn die politische Diskussion um Eigenmittelanforderungen und Reserven wird nicht abebben. Die Folgen sind eine Verknappung des Kreditangebots, ein Margenanstieg und eine verstärkte Nachfrage nach alternativen Finanzierungslösungen im Schweizer Immobilienmarkt.
Aktuell vollzieht sich in der Schweiz somit eine Entwicklung, die wir seit der Jahrtausendwende in den USA beobachten, die in den 2010er Jahren in der Eurozone bereits stattgefunden hat und die durch Basel III noch einmal verschärft wird.
Chancen für Pensionskassen
Schweizer Immobilienkredite können nicht mehr ausschließlich von Banken begeben werden. Dabei geht es nicht nur um große Immobilienfinanzierungen im dreistelligen Millionen-Franken-Bereich. Mittlere und kleine private Bestandshalter, Projektentwickler und andere Marktteilnehmer sind gleichermaßen betroffen. Das Volumen ist groß, belaufen sich doch Immobilienfinanzierungen mit maximal zwölf Monaten Laufzeit auf über 200 Mrd. Franken. Deshalb zeichnet sich ab, dass es für Schweizer Vorsorgeinstitutionen lohnend sein wird, als Alternative zu Immobiliendirektbeteiligungen auch in die Fremdkapitalseite der Immobilie zu investieren.
Leistungsfähige Real-Estate-Private-Debt-Fonds werden das erwartete Marktwachstum im Segment der Private-Debt-Finanzierung in der Schweiz daher wesentlich mitprägen. Hier sind jene Anbieter aus Sicht von Schweizer Pensionskassen im Vorteil, die den gesamten Prozess von der Origination über das Reporting bis zur Rückzahlung abwickeln können. Ein weiterer Vorteil aus der Sicht von Schweizer Pensionskassen ist: Hypotheken im Rahmen von BVV2 sind eine eigene Anlageklasse mit einer regulatorischen Quote von 50 %.
Anspruchsvolles Umfeld
Hinzu kommt die Wechselkursentwicklung vor dem Hintergrund der globalen Konjunktur. Erträge in Franken zu generieren, dürfte 2026 für institutionelle Schweizer Investoren noch anspruchsvoller werden. Denn für den Franken können Negativzinsen nicht ausgeschlossen werden. Während die Absicherungskosten steigen, werden Schweizer Versorgungseinrichtungen nur zurückhaltend in Core-Bestandsimmobilien in anderen Währungsräumen investieren (können). Der starke Franken erschwert solche Investitionen erheblich. Attraktiv bleiben weiterhin Anlagen mit einer klaren Mehrwertausrichtung wie etwa Projektentwicklungen und Repositionierungen. Daraus ergibt sich, dass sich der Trend zur Private-Debt-Finanzierung in der Schweiz weiter verstärken wird, wobei dieses Wachstum aus regulatorischen Gründen überwiegend im B2B-Geschäft stattfinden wird.
Dieser Artikel erschien am 17.03.2026 in der Zeitschrift Schweizer Personalvorsorge.
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