Ausblick auf Europas Wohnimmobilienmärkte weckt Zuversicht

Was die Assetklasse Immobilien betrifft, herrscht bei institutionellen Investoren in Europa Zurückhaltung – noch. Dabei wird nach unserer Einschätzung ein günstiger Einstiegszeitpunkt links liegen gelassen, der sich nicht so bald wieder ergeben dürfte.

Der Blick auf die steigenden Renditen für Investments in europäische Mehrfamilienhäuser zu nennen (s. Chart unten) macht es deutlich: Lag die sogenannte Cap-Rate (Kapitalisierungsrate, die Netto-Einnahmen zum aktuellen Marktpreis eines Objekts in Beziehung setzt) im zweiten Quartal 2022 bei durchschnittlich 3,5 Prozent, erreichte der entsprechende Wert im ersten Quartal 2024 stolze 5,9 Prozent – ein derartiges Renditeniveau gab es zuletzt vor zehn Jahren.

Abbildung 1: Entwicklung der Bruttoanfangsrenditen für Mehrfamilienhäuser in Europa
Quelle: MSCI / Real Capital Analytics, KGAL Research

Für die kommenden Monate erwarten wir, dass vermehrt auch Wohnimmobilien auf den Markt kommen werden. Noch überwiegt Zurückhaltung auf Verkäuferseite. Die Bereitschaft, die Bewertungen der veränderten Marktsituation anzupassen, kommt nur zögernd in Gang. Wir sehen, dass bislang Zwangslagen und Liquiditätsbedarfe lediglich selektiv zu einer Belebung des Transaktionsmarkt führen.

Zahlreiche Trends sind ursächlich für das Mietwachstum in Europa
Unabhängig von der Zinswende sind eine Reihe fundamentaler Trends langfristiger und struktureller Natur. Sie sprechen für Investments in die Assetklasse Wohnimmobilien in Europa. Denn nicht nur Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten befeuern derzeit das Mietwachstum in Europas Metropolen.

Denn aufgrund der demografischen Entwicklung und der Nettomigration in die Staaten der Europäischen Union bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in der EU hoch.

Schere zwischen Angebot und Nachfrage geht weiter auf
Aktuell geht deshalb die Schere zwischen Angebot und Nachfrage kontinuierlich weiter auf: So belegen von Eurostat im Mai veröffentlichte Daten, dass die Zahl der Haushalte in der Europäischen Union die Marke von 200 Millionen überschritten hat – ein Rekord. Davon entfallen 73 Millionen Haushalte auf Ein-Personen-Haushalte ohne Kinder. Im Zehn-Jahres-Zeitraum bis 2023 entspricht das einem Anstieg um 21 Prozent. Hintergrund ist der breite demographische Trend, demzufolge die Haushaltsgrößen nach wie vor stetig abnehmen, was für zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum sorgt.

Die Zahl der Baugenehmigungen in der EU hingegen ist im Zeitraum von 2010 bis 2022 nach Angaben von Eurostat in zwei Jahren rückläufig gewesen, nämlich 2020 und 2022.

Veränderte Lebenskonzepte (Single-Haushalte, Mobilität, Home-Office) und Ansprüche an Wohnraum sind langfristig wirksame Trends, die für kontinuierlich steigende Nachfrage sorgen. Fällt dieser Trend zusammen mit überdurchschnittlich hohen Kinderzahlen in jenen Haushalten mit mehr als einer Person, führt dies zu einer zusätzlichen Akzentuierung der Nachfrage, wie sich am Beispiel Irlands exemplarisch darstellen lässt.

Irland stellt den Rest der EU in mehrfacher Hinsicht in den Schatten
Herausragendes Beispiel dafür ist Irland. Irlands Bevölkerung ist 2003 um 98.000 Menschen gewachsen, der größte Zuwachs seit 2008. Das Wachstum konzentriert sich dabei auf Dublin. Der bereits hohe Bevölkerungsanteil von 27,6 Prozent im Jahr 2011 ist kontinuierlich gestiegen und hat im Vorjahr einen Wert von 28,4 Prozent erreicht – ein Rekord. Hinzu kommt, dass in 33,3 Prozent der Haushalte in Irland mindestens ein Kind lebt. Das ist der zweithöchste Wert in der EU, nach der Slowakei. Irland und die Niederlande wiederum sind die beiden einzigen EU-Staaten, in den die Zahl der Haushalte mit zwei Kindern jene mit einem Kind übersteigt. In unserem Szenario für die Gesamtrenditeprognosen bei Mehrfamilienhäusern nimmt Irland Rang 1 ein, gefolgt von Spanien, das beim Thema Migration zuletzt hohe Zuwachsraten von Einwanderern aus Lateinamerika verzeichnet hat. In Spanien hat die Zuwanderung aus Nicht-EU-Staaten innerhalb der EU mit 421.000 Personen im vergangenen Jahr den zweithöchsten Wert nach Deutschland erreicht.

Abbildung 2: Gesamtrenditeprognose Mehrfamilienhäuser Europa
Quelle: PMA-Herbstprognose, KGAL Research, November 2023

Fazit
Die gegenwärtige Marktphase bietet einen exzellenten Zeitpunkt für antizyklische Investitionen in die europäischen Wohnimmobilienmärkte. Irland ragt dabei als Opportunität in mehrfacher Hinsicht heraus.

Dieser Artikel erschien am 16.08.2024 online auf institutional-money.com.

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