Immobilienprojekte sind keine Finanzvehikel

Ein Bürokomplex soll gebaut werden, die Baukosten betragen 80 Mio. Euro, verkauft werden soll das Projekt für 140 Mio. Euro. Nach Abzug der Grundstückskosten von 30 Mio. Euro bleiben 30 Mio. Euro übrig. Ein satter Gewinn und überaus verlockend, vor allem auch für immobilienfremde Investoren, die aufgrund der Renditekompressionen am Finanzmarkt in die Projektentwicklung getrieben wurden. Das Problem liegt auf der Hand: Zahlreiche dieser vermeintlichen Entwickler haben nur wenig Immobilienexpertise. Das ist umso gefährlicher, als in den vergangenen Jahren die Erfahrung gemacht wurde, dass vieles gut ging. Nun aber können die Zinsen nicht mehr weiter fallen, und damit wird es brenzlig.

Früher konnte eine schlecht gemanagte Projektentwicklung trotz vieler Fehler in den Kalkulationen gewinnbringend weitergereicht werden. Angenommen, die Kosten in dem oben aufgeführten Beispielfall steigen um ein Drittel, was bisher keine Seltenheit war, – führte das dann direkten Weges in die Insolvenz, weil plötzlich aus dem Gewinn von 30 Mio. Euro ein Verlust von 16 Mio. Euro zu Buche stand? Mitnichten, denn das Projekt ließ sich aufgrund der steigenden Mietpreise und sinkender Renditen viel teurer weiterverkaufen. Statt der ursprünglich taxierten 140 Mio. Euro fand sich leicht ein Käufer, der 200 Mio. Euro zu zahlen in der Lage war. Die nächsten Finanzmanager befassten sich mit dem Projekt und verkauften wieder mit Gewinn. Geld war genug da und der Anlagedruck des Kapitalmarktes enorm.

Diese Zeiten sind vorbei, das Geld ist vorsichtiger geworden, und die Preise verzeihen keine Fehler mehr. Investoren bewerten die aufgerufenen Tickets für Gewerbeprojekte mittlerweile deutlich strenger, zumal die Verschiebung zahlreicher Anmietentscheidungen infolge von Covid-19 Fragen aufgeworfen hat: Wie viel Bürofläche wird in den kommenden Jahren benötigt, wie viel wird tatsächlich angemietet und wie ausschlaggebend für den Vermietungserfolg werden Nachhaltigkeitskriterien? Darauf gibt es derzeit noch keine eindeutigen Antworten.

Für Projektentwicklungen ist der neue Status quo ein Lackmustest. Natürlich ist die Immobilienwirtschaft weiterhin eng mit den Finanzmärkten verbunden, aber eines sollten wir uns stärker ins Bewusstsein rufen: Eine Projektentwicklung, an deren Abschluss eine gute Immobilie stehen soll, ist kein Finanzvehikel. In den kommenden Jahren braucht es daher neben Kapitalmarktkompetenz vor allem wieder deutlich mehr Immobilienexpertise, um gute Immobilienkonzepte auch erfolgreich umzusetzen.

Dieser Artikel erschien am 16.4. auf HANDELSBLATT INSIDE REAL ESTATE.