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Schluss mit den Vorurteilen über Off-Market-Transaktionen

15. Nov 2020

John Amram  |  HPBA Off-Market-Solutions

Lange Zeit wurde dem Off-Market-Segment als Teil der professionellen Immobilientransaktionsmärkte nur geringe Beachtung geschenkt. Doch seitdem wir gemeinsam mit bulwiengesa begonnen haben, Off-Market-Transaktionen systematisch zu analysieren, hat sich dies nach und nach gewandelt.

Das Off-Market-Segment wächst
In der dritten HPBA Off-Market-Studie haben wir bei insgesamt 1.140 Marktteilnehmern, bestehend aus Fondsmanagern, Projektentwicklern, Private-Equity-Investoren, institutionellen Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen sowie Family Offices, nochmals genauer nachgefragt. Dabei konnten wir zum einen die deutlich höhere Erfolgsquote im Vergleich zu On-Market-Verfahren erneut bestätigen: Ein Viertel aller Akteure weist sogar eine Off-Market-Erfolgsquote von 100 % auf. Darüber hinaus gehen 54 % aller Umfrageteilnehmer auch in Zeiten der Corona-Rezession von Wachstumsimpulsen für das Off-Market-Segment aus, während 69 % zugleich eine Abnahme auf den Immobilientransaktionsmärkten erwarten. Gleichzeitig räumt die Studie mit einigen der häufigsten Vorurteile bezüglich der Assets und Akteure von Off-Market-Transaktionen auf – wie auch die vier folgenden Ergebnisse zeigen.

Key Fact #1: Das Off-Market-Segment ist kein Nischenmarkt
Bereits in den vorhergehenden Ausgaben der HPBA Off-Market-Studie konnten wir ermitteln, dass das Transaktionsvolumen im Off-Market-Segment jährlich bei 40 Mrd. Euro bis 70 Mrd. Euro liegt. Damit bildet es einen substanziellen Teil der professionellen Immobilienmärkte. In der aktuellen Studie haben wir die Akteure noch genauer analysiert: Jede zweite Off-Market-Transaktion wird von Projektentwicklern oder Fondsmanagern durchgeführt. An dritter Stelle befinden sich Family Offices mit einem Anteil von rund 14 % – gefolgt von institutionellen Investoren. Die befragten Investoren repräsentieren dabei rund 500 Mrd. Euro an Assets under Management. Somit zeigt sich, dass Off-Market-Transaktionen fest im Investmentverhalten der professionellen Marktakteure verankert sind.

Key Fact #2: Nicht nur Wohnimmobilien werden off-market gehandelt
Oftmals werden Off-Market-Transaktionen gedanklich mit Wohnimmobilien-Deals mit eher niedrigeren Ticketgrößen in Verbindung gebracht. Tatsächlich sind Büroimmobilien mit 38 % jedoch der größte Teilmarkt im Off-Market-Segment, gemessen an Transaktionen für Bestandsimmobilien. Bei Projektentwicklungen ist dieses Verhältnis umgekehrt, dort zeigen sich leichte Tendenzen in Richtung Wohnimmobilien. Grundsätzlich ziehen sich Off-Market-Transaktionen aber durch sämtliche Größenkategorien: Einzeltransaktionen gehören genauso dazu wie großformatige Portfolioverkäufe im dreistelligen Millionenbereich.

Key Fact #3: Inländisches Kapital dominiert die Märkte
Unzutreffend ist auch das Vorurteil, dass vor allem ausländische Investoren das Off-Market-Segment hierzulande prägen würden, während deutsche Akteure Bieterverfahren bevorzugten. Tatsächlich zeigt sich, dass vor allem inländisches Kapital für Off-Market-Transaktionen verwendet wird. Zusammen mit den anderen Studienergebnissen wird somit absolut deutlich: Die Akteure im Off-Market-Segment sind exakt dieselben wie im On-Market-Segment – sowohl die absoluten Branchengiganten unter den Investoren als auch kleinere Projektentwickler und Family Offices.

Key Fact #4: Off-Market-Transaktionen sind auch für Verkäufer vorteilhaft
Kritiker könnten an dieser Stelle nun einwerfen, dass sich die Vorteile von Off-Market-Transaktionen lediglich auf der Käuferseite fänden. Doch auch das ist nicht der Fall. Zwar ist es korrekt, dass so gut wie alle Marktteilnehmer off-market ankaufen, während einige noch bei Off-Market-Verkäufen zögern. Dennoch liegt der Anteil derjenigen Akteure, die ausschließlich off-market verkaufen, inzwischen bei rund 10 %. Dies ist kein Zufall: Mit einer durchschnittlichen Erfolgsquote von rund 55 % ist mehr als jede zweite Off-Market-Transaktion erfolgreich. Dies liegt erwiesenermaßen unter anderem am besseren Matching zwischen Käufer und Verkäufer sowie am Zugang zu potenziellen Investoren, die Bieterverfahren kategorisch ausschließen. Aber auch der Faktor Diskretion ist ein wichtiger Vorteil von Off-Market-Verkäufen – der zudem in Zeiten von Covid-19 nochmals an Relevanz zugenommen hat.

Lesen Sie hier hier die komplette Studie.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen? Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.