KOMMENTARE AM MONTAG

Mauer oder Häuser?

Jakob Mähren Mähren Gruppe

Berlins Stadtgrenze ist 234 Kilometer lang. Eine Mauer würde wahrscheinlich eine halbe Milliarde Euro kosten – dann würde man Berlin zu einem geschlossenen Club erklären und nur noch so viele Menschen hineinlassen, wie die Stadt auch wieder verlassen. Das Problem mit der Wohnungsnot (und sehr vieles andere auch) wäre auf einen Schlag passé. Solche Modelle gab es schon im Kommunismus. In der Sowjetunion durften aufgrund der grassierenden Wohnungsnot, Nahrungsmittelknappheit und Armut nur diejenigen nach Moskau ziehen, die entweder einen dort gemeldeten Ehepartner, einen Studienplatz oder einen Arbeitsvertrag vorweisen konnten. Wollen die Berliner das wirklich?

Für mich steht fest: Berlin ist eine der spannendsten Metropolen des 21. Jahrhunderts, immer mehr Firmen, Unternehmensgründer und Berufseinsteiger ziehen hierher. Und diese Entwicklung wird in den kommenden Jahren – von gesunden Konjunkturkorrekturen abgesehen – auch nicht ins Gegenteil umschlagen. Natürlich kann man die Ängste und Verunsicherung vieler Berliner nachvollziehen. Nach Jahrzehnten im politisch erzwungenen Dornröschenschlaf ist die Stadt über Nacht erwacht und hat an allen Ecken und Enden Nachholbedarf. Industrie und Wirtschaft des alten Berlins waren geprägt von Planwirtschaft auf der einen und Subventionen auf der anderen Seite der Mauer. Mit der Wende brachen dann beide Systeme zusammen, die Subventionsinsel Berlin war auf einen Schlag Geschichte. Die Folge waren zahlreiche Insolvenzen in den 1990erJahren – das haben viele Menschen in der Stadt nicht vergessen.

Umso wichtiger ist es, dass das Mauerdenken in den Köpfen dreißig Jahre nach dem Ende des Kalten Krieges ein Ende findet. Auch ohne Nostalgie und Ostalgie steht Berlin vor großen Herausforderungen. Die aktuelle Debatte um die Wiederverstaatlichung von Mietwohnungen lenkt von den eigentlichen Problemen nur ab. Bildung, Sicherheit, Infrastruktur, die Berliner Flughäfen, Arbeitsplätze, Entschuldung und die Ansiedelung zukunftsweisender Technologien sind weitaus wichtiger als die Wiedereinführung von Volkseigentum zur vermeintlichen Entspannung des Wohnungsmarktes. Nur sehr wenigen ist nämlich damit geholfen, wenn für dreistellige Millionenbeträge einige Hundert Wohnungen auf der Höhe des Preiszyklus verstaatlicht werden – zumal in der Praxis die meisten städtischen Wohnungsunternehmen bei Neuvermietungen ebenfalls gehalten sind, deutliche Mieterhöhungen vorzunehmen.

Dieser Artikel erschien 28.2. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

Wenn Supermärkte Wohnungen bauen

Peyvand Jafari Plutos Group

Supermarktketten bauen Wohnquartiere, Family-Offices werden Projektentwickler, Kommunen kaufen Mietshäuser. Es gibt nicht nur immer mehr Akteure auf dem Markt, es wurde auch die klassische Arbeitsteilung durcheinandergewirbelt.

Selten hat der Spruch „Schuster, bleib bei deinen Leisten“ besser gepasst als für das deutsche Immobiliengewerbe. Denn so sehr unternehmerische Neugier zu begrüßen ist, diese Entwicklung hat für das Immobiliensegment nicht nur positive Folgen. Einer der Gründe für die steigenden Preise am deutschen Immobilienmarkt liegt für mich darin, dass sich immer weniger Akteure auf die eigenen Kernkompetenzen konzentrieren.

Wenn der Beirat eines Family-Offices entscheidet, Kapital einer vermeintlich möglichen Rendite wegen nicht länger in sanierte und optimierte Bestandsimmobilien zu investieren, sondern selbst zu bauen und zu sanieren, dann müssen im nächsten Schritt Expertise und Erfahrung für teures Geld eingekauft werden. Das Gleiche gilt für Supermarktbetreiber, deren eigentliches Geschäft bekanntlich darin liegt, mit Konsumgütern des täglichen Bedarfs zu handeln. Nur weil man Einstöcker und Grundstücke im Eigentum hat, heißt das noch lange nicht, dass man weiß, wie man darauf bedarfsgerecht und gewinnbringend Wohnungen baut. Analog gilt das für die ausgeübten Vorkaufsrechte der Kommunen. Viele Städte wollen durch den Ankauf von Mietshäusern die Bewohner vor Mieterhöhungen durch private Investoren schützen. Was dabei übersehen wird: Die Preise sind derzeit auf einem Höchststand, und die Kommunen, die sich heute dank voller Kassen als Einkäufer gerieren, verfügen offensichtlich nicht über die ökonomische Kompetenz, um zu erkennen, dass die Investition ohne Mieterhöhungen erhebliche Folgekosten haben wird.

Wer nicht wirtschaftlich agiert, treibt die Kosten in die Höhe – mit der Folge, dass die ursprünglich angedachten Renditen des Projektentwicklergeschäfts wieder dahinschmelzen. Um die Investitionsentscheidungen nach innen rechtfertigen zu können, werden die zusätzlichen Kosten auf die Wohnungskäufer und Mieter umgelegt: Die Privaten werden das rasch tun, die Öffentlichen spätestens bei den nächsten Steuerrückgängen. Damit ist dem Wohnungsmarkt nicht geholfen. Allen Beteiligten wäre daher geholfen, wenn sie sich auf ihre Kompetenzen zurückbesinnen: Supermärkte verkaufen Milch und Gemüse, Family-Offices investieren in Bestände, und Kommunen erteilen Baugenehmigungen.

Dieser Artikel erschien am 28.2. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

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MARKT-NEWS

Bestellerprinzip beim Immobilienkauf umstritten

Einem Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) zufolge soll das Bestellerprinzip künftig auch bei Immobilienkäufen gelten, schreiben das HANDELSBLATT, die FAZ und DIE WELT am 26.2., die BÖRSEN ZEITUNG und der TAGESSPIEGEL am 27.2. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.2. Begründet werde der Vorstoß damit, dass die Maklerkosten „ein entscheidender Posten“ unter den Kaufnebenkosten seien und die Verbraucher beim Kauf von Immobilien vor der Ausnutzung „faktischer Zwangslagen“ geschützt werden müssten. Einer Umfrage der IMMOBILIEN ZEITUNG unter rund 950 Immobilienfachleuten zufolge begrüßen 48 % der Teilnehmer die geplante Einführung des Bestellerprinzips auch beim Verkauf von Wohnimmobilien, 20 % plädieren dafür, dass Verkäufer und Käufer verpflichtet werden, sich die Provision zu teilen, und 32 % halten eine gesetzliche Änderung für unnötig. Während vonseiten des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) Zustimmung komme, kritisierten sowohl der Koalitionspartner als auch der IVD den Entwurf. Der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Kai Wegner habe darauf hingewiesen, dass die Große Koalition bislang noch keine Vereinbarung über das Bestellerprinzip getroffen habe und Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer „eine echte finanzielle Entlastung“ darstellen würden. Jürgen Michael Schick vom IVD kritisiert den Entwurf im Interview mit der IMMOBILIEN ZEITUNG am 27.2. online als nicht durchdacht und gibt zu bedenken, dass die Käufer hierdurch keineswegs entlastet würden. Besser und einfacher sei es, wenn sich beide Seiten die Provision teilen würden, wie es in der Praxis derzeit meist schon der Fall sei. „Deshalb gibt es einfach keinen Bedarf für eine solche Regulierung. Und selbst in den heißen Märkten würde das Bestellerprinzip die Kosten für die Käuferseite noch erhöhen. Denn gerade dort wären die Verkäufer ja versucht und in der Lage, die Provision einfach auf den Kaufpreis draufzuschlagen“, betone Schick.

Mietspiegelreform sorgt für Diskussionen

Beim Expertentreffen zur geplanten Mietspiegelreform im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz sind die Gegensätze sehr deutlich geworden, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.2. Während Katarina Barley von Vereinheitlichung und „Rechtssicherheit für alle“ gesprochen habe, befürchte die Wohnungswirtschaft, dass eine „weitere unnütze Mietpreisbremse durch die Hintertür“ kommen könne. Der Mietspiegel müsse den Markt weiterhin abbilden können, hätten Jürgen Michael Schick vom IVD, Andreas Ibel vom BFW und Axel Gedaschko vom GdW gefordert. Die Stellungnahmen würden nun ausgewertet, ein Reformvorschlag solle im Frühjahr vorliegen, habe ein Sprecher des Bundesjustizministeriums gesagt.

Herausfordernde Wohnungspolitik

Über die derzeitigen Herausforderungen, vor die sich die Immobilienbranche gestellt sieht, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.2. Es seien weniger das Zinsrisiko und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die den Branchenteilnehmern Sorgen machten. „Auch im Falle einer Rezession wird der Zuspruch zu Immobilien ungebrochen sein“, sage Brigitte Walter von Real I.S. Bedenklich stimmten vielmehr die Wohnungspolitik und die allgemeine Stimmung. Vor allem in Berlin greife der Senat aus SPD, Linken und Grünen mit Regulierungen in den Wohnungsmarkt ein, was die Kritik und den Widerstand gegen Bauprojekte noch verstärke. Dabei sei die Politik in Berlin mitverantwortlich für die angespannte Lage am Wohnungsmarkt, da die Stadt nach der Wiedervereinigung im großen Stil kommunale Wohnungen an private Investoren verkauft und so die Kontrolle über diese verloren habe.

Ist Enteignung rechtlich möglich?

Über die Rechtslage hinsichtlich Enteignung, wie sie derzeit von der Bürgerinitiative ‚Deutsche Wohnen & Co. enteignen‘ gefordert wird, schreibt die FAZ am 26.2. Dem ordnungspolitischen Grundgedanken des Grundgesetzes widerspreche dies nicht, insofern dieses sich in der Frage nicht festlege. Die Grundrechte jedoch böten Schutz vor einem eigentumsfeindlichen Staat, insofern sie das Eigentum, die wirtschaftliche Freiheit und die Berufsfreiheit schützten. Zwar werde auch Sozialpflichtigkeit explizit gefordert, doch könne eine Enteignung nur als letztes Mittel in Ausnahmefällen gelten. Eher denkbar sei das Sozialisieren, allerdings gebe es noch keine einschlägige Rechtssprechung zu Artikel 15 des Grundgesetzes, in dem dieses Vorgehen geregelt sei.

Destatis legt Zahlen zu Mietpreisen vor

Im Jahr 2018 sind die Neuvertragsmieten in den Top-7-Städten dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes (Destatis) zufolge um 11 % gestiegen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.2. Würden die Bestandsmieten eingerechnet, lägen die Mietanstiege in den Top-7-Städten bei 1,8 %, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen bei 1,2 %. Nicht berücksichtigt worden seien Mietpreisänderungen aufgrund der Umlage von Modernisierungskosten.

Berliner Angebotsmieten steigen langsamer

Dem Wohnmarktreport von CBRE und der Berlin Hyp zufolge sind die Berliner Angebotsmieten 2018 um 5,6 % auf 10,34 Euro/qm und also etwas langsamer als 2017 gestiegen, schreiben die BÖRSEN ZEITUNG und die BERLINER MORGENPOST am 28.2. „Einwohnerzahl, Wirtschaftsleistung und Arbeitsmarkt von Berlin nahmen 2018 weiter dynamisch zu. Angesichts des geringen Leerstandes von nur noch 0,9 % im Geschosswohnungsbau – 2010 waren es noch 2,6 % – ist es nicht verwunderlich, dass auch Mieten und Kaufpreise weiter stark steigen“, zitiert die BÖRSEN ZEITUNG Henrik Baumunk von CBRE in Deutschland. Dabei werde verstärkt gebaut, CBRE habe rund 42.900 Wohnungen in 286 Projekten gezählt, die sich im Bau oder in der konkreten Planung befänden und in den nächsten Jahren fertiggestellt werden sollten. „Wir haben in unserer Neubaudatenbank rund 25 % mehr geplante Wohnungen erfasst als noch 2017“, sagt Michael Schlatterer von CBRE laut der BERLINER MORGENPOST.

Jede Menge Flächen für neuen Wohnraum

Durch Aufstockung von Bürogebäuden, Supermärkten und Parkhäusern könnten dem Pestel-Institut und der TU Darmstadt zufolge deutschlandweit bis zu 2,7 Mio. neue Wohnungen entstehen, schreiben die FAZ und DIE WELT am 28.2. Die Vorteile lägen auf der Hand: Es müsse kein neues Bauland ausgewiesen werden, es sei mit mehr Akzeptanz in der Bevölkerung zu rechnen als bei anderen Bauvorhaben, und die Infrastruktur sei an den Standorten schon vorhanden. Zudem ließen sich hierdurch bis zu einem Drittel der Kosten für einen Neubau einsparen.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Neuer Wohnprojektentwicklungsfonds von Empira

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.2. schreibt, legt die Empira-Gruppe den neuen ‚Empira Residential Invest‘ mit einem Gesamtinvestmentvolumen von 400 Mio. Euro auf. Investiert werden solle in Wohnprojekte vor allem in den Top-7-Städten, wobei das Unternehmen alle Stufen der Entwicklung ebenso wie das Asset-Management und das Transaktionsmanagement der entwickelten Bestandsobjekte übernehmen werde.

Neuer Finanzierungsfonds von One Group

Die One Group, eine 100%-ige Tochter der Isaria Wohnbau, legt mit dem ‚ProReal Deutschland 7‘ ein neues Finanzierungsprodukt für Wohnbauprojekte auf, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.2. Der ProReal 7 erlaube, über Namensschuldverschreibung in Wohnbauprojekte der Isaria zu investieren. Die Anleger bekommen bei einer Laufzeit von drei Jahren bis zu 6% pro Jahr.

Zehn Wohnhäuser für ‚d.i.i. 10'

Die d.i.i. hat für ihren Ende 2018 aufgelegten Fonds zehn Wohnhäuser in Wiesbaden und Mainz mit insgesamt 155 Wohneinheiten erworben, um sie langfristig zu halten, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.2. „Bei den Immobilien gibt es an der einen oder anderen Stelle Optimierungspotenzial, etwa beim Thema energetische Sanierung. Zusätzlich denken wir darüber nach, weiteren Wohnraum zu schaffen“, sage Sascha Hertach von d.i.i. Insgesamt seien die Häuser in einem guten Zustand.

VERSCHIEDENES

Einfach ist die beste Lösung

Jürgen Michael Schick vom IVD dankt in seinem Beitrag im BUNDESBAUBLATT 3-2019 dem Bundesverfassungsgericht dafür, dass es die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und so die Politik gezwungen hat, diese zeitnah zu reformieren. Allerdings dürfe die Berechnung nicht zu komplex werden, weshalb ein wertunabhängiges Flächenmodell ergänzt um Lagefaktoren die beste Lösung wäre, denn es sei äußerst transparent und wenig streitanfällig und habe langfristig wenig Anpassungsbedarf. Das Grundsteueraufkommen wäre planbar und stabil, Eigentümer und Mieter hätten eine konstante Belastung und müssten keinen eingebauten Steuererhöhungsautomatismus fürchten.

Neue Supermärkte trotz Flächenmangel

Darüber, wie sich der Lebensmittelhandel derzeit wandelt, schreibt Markus Wotruba von BBE auf HANDELSIMMOBILIEN HEUTE am 1.3. Der Flächenmangel in den Städten mache es immer schwieriger, neue Märkte zu bauen. Ein sinnvoller Lösungsansatz sei die Nachverdichtung vorhandener Märkte mit zusätzlichem Wohnraum. Eine andere Möglichkeit sei die Miniaturisierung der Filialen inklusive kreativer Flächenkonzepte, um selbst in die kleinsten und verwinkeltsten Freiflächen nutzen zu können. So habe der Discounter Lidl kürzlich zwei Filialen dieses neuen Typs in der Münchner Innenstadt eröffnet, Ende 2017 sei in der Münchner Karlstraße in einer winzigen Baulücke ein Penny-Markt mit einer Verkaufsfläche von gerade einmal 290 qm eröffnet worden.