KOMMENTARE AM MONTAG

Preistreiber Nebenkosten?

Nedeljko Prodanovic Stonehedge

In der Bundesregierung wird wieder einmal über das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien nachgedacht, und weite Teile der Immobilienwirtschaft antworten unisono: Statt an der Maklerprovision solle die Politik lieber einmal an der Grunderwerbsteuer schrauben. Aber zur Eigentumsförderung ist eine Erleichterung bei der Grunderwerbsteuer genauso wenig geeignet wie das Bestellerprinzip. Hinter dem Bestellerprinzip steht die Absicht, die Kosten für Wohnungskäufer zu verringern, damit diese sich Wohneigentum eher leisten können. Das wird aber nicht funktionieren. Zahlt der Verkäufer die Maklerprovision, wird er sie über einen höheren Kaufpreis an den Käufer weitergeben. Selbst wenn der Verkäufer keinen klassischen Makler einschaltet, sondern alles selbst erledigt, hat er dennoch Vermarktungskosten, die er einpreist – und wenn es nur der eigene Arbeitsaufwand ist. Auch wer direkt vom Bauträger kauft, zahlt Vermarktungskosten mit, bloß sind diese nicht explizit aufgeführt und daher intransparent.

Außerdem werden Verkäufer nach der Einführung des Bestellerprinzips nicht nur ihre zusätzlichen Vermarktungskosten auf den Preis aufschlagen, sondern auch den Betrag, den Käufer durch den Wegfall oder eine mögliche Deckelung der Maklerprovision einsparen. Und das Gleiche wird passieren, wenn die Grunderwerbsteuer sinkt oder ganz entfällt. Denn es gibt, wie bei jedem anderen Gut auch, eine maximale Zahlungsbereitschaft von Wohnungskäufern, und diese wird in der Regel vollständig beansprucht. Dabei ist im Grunde egal, was darin alles enthalten ist – Kaufpreis, Courtage, Grunderwerbsteuer oder Notarkosten. Für einen Käufer sind das alles „Gesamtkosten“. Fällt ein Posten aus dieser Kette heraus, also etwa die Courtage oder die Grunderwerbsteuer, dann wird das frei gewordene Potenzial von einem anderen Teil der Kette abgeschöpft. In der Regel ist das der Kaufpreis, was bedeutet: Jede direkte oder indirekte Subvention des Käufers kommt letztlich dem Verkäufer zugute – was auch ein Grund dafür sein mag, dass der Ruf nach einer Grunderwerbsteuerreform so laut ist. Das Problem ist, dass es derzeit vielerorts einen dramatischen Nachfrageüberhang gibt und der Verkäufer praktisch kaum Wettbewerb hat. Ändern wird sich das erst, wenn das Angebot steigt. Die einzige effektive Möglichkeit, Wohnungskäufer zu entlasten, ist daher ein verstärkter Wohnungsbau. Mit Bestellerprinzip oder Grunderwerbsteuerreform die Eigentumsbildung zu fördern, ist dagegen eine Illusion.

Dieser Artikel erschien am 15.11. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

Grundlegendes Umdenken ist notwendig

Reinhold Knodel Pandion

Die Stadt ist der Bestseller unter den Erfindungen der Menschheit, das erleben wir heute so deutlich wie seit der Industriellen Revolution nicht mehr. Immer mehr Menschen ziehen weltweit in die Ballungsgebiete, auch Deutschland erlebt eine neue Metropolisierung. Dass das zu Engpässen auf dem Wohnungsmarkt führt, ist selbsterklärend. Und umso wichtiger ist es, dass wir den aktuellen Wohnungsmangel (in den Metropolen) und die Diskussion um bezahlbaren Wohnraum (ebenfalls in den Metropolen) in einen größeren Kontext stellen.

Es reicht nicht, wenn sich alle Beteiligten des Wohnungsdiskurses gegenseitig die Schuld zuweisen. Die Projektentwickler schimpfen auf fehlendes Bauland, strengere gesetzliche Vorgaben und höhere Baukosten. Die Mieter und deren Verbände kritisieren die Vermieter, die Vermieter kritisieren die Wohnungspolitik, die Wohnungspolitik wälzt die Verantwortung auf die Länder und Kommunen ab, und diese wiederum fühlen sich vom Bund im Stich gelassen. Das hilft am Ende niemandem, am allerwenigsten den Menschen. Die Attraktivität der Stadt fordert ein Umdenken bei der Stadtplanung. München etwa hat eine Stadtfläche, die kaum größer ist als Leipzig, dabei hat die bayerische Landeshauptstadt dreimal so viele Einwohner wie die sächsische Metropole.

Berlin hat mit Friedrichshain-Kreuzberg einen Stadtbezirk mit einer der höchsten Bevölkerungsdichten Europas (knapp 14.000 Einwohner je Quadratkilometer) und zugleich mit Treptow-Köpenick einen Bezirk, in dem je Quadratkilometer zehn Mal weniger Menschen leben: 1.500 – eine Dichte also wie in Flensburg. Voller Erwartung ziehen dennoch immer mehr Menschen in den Kochtopf Großstadt, Gesellschaft und Politik setzen aber zugleich einen Deckel darauf. Die Städte dürfen nicht wachsen, ihre Gesamtflächen unterliegen den in Stein gemeißelten Statuten der Gemeindeordnungen.

Dabei geht es nicht einmal mehr darum, dass größere Grünflächen den Bedürfnissen der Menschen weichen sollen – die Nostalgie hat inzwischen selbst kleinste Baulücken und einstöckige Wellblechdachbauten erreicht. Wohnungsbau darf nicht an der Stadtgrenze enden. Dass der Druckkessel Großstadt diesen Entwicklungen nicht standhalten kann, liegt auf der Hand. Wir brauchen eine große Gemeinde- und Stadtplanungsreform, die die Herausforderungen ernst nimmt, mit denen die großen Ballungsgebiete Deutschlands konfrontiert sind. Wir brauchen übergreifende Regelungen, damit der Wohnungsbau nicht an den Stadtgrenzen abrupt endet, weil dort gefühlt im Mittelalter mal ein Stadtwall verlief. Wir brauchen ein neues Konzept für das Erfolgsprodukt Stadt.

Dieser Artikel erschien am 15.11. in der CASH.online.

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MARKT-NEWS

Wirtschaftsweise kritisieren Mietpreisbremse

In ihrem Jahresgutachten sprechen sich die Wirtschaftsweisen für weniger regulatorische Eingriffe in der Wohnungspolitik aus, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 15.11. Die Mietpreisbremse ziele nur auf die Symptome, statt dessen aber sei wichtig, Maßnahmen zur Ausweitung des Angebots zu ergreifen. Zudem sollten Instrumente zur Stabilisierung des Finanzsystems für den Bereich der Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien eingeführt werden, ähnlich den bereits bestehenden für Wohnimmobilienkredite. Akute Risiken für die Finanzstabilität, die sich aus der Immobilienfinanzierung ergäben, seien nicht zu erkennen, zumal die Kreditvergabestandards nach wie vor hoch seien.

Joschka Fischer lobt die Wohnungswirtschaft

Auf dem vom GdW ausgerichteten ‚Tag der Wohnungswirtschaft‘ in Berlin haben Politiker und Immobilienfachleute unter dem Motto ‚Mehr Raum für Miteinander‘ über die Zukunft des Wohnens in Deutschland diskutiert, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 15.11. Staatssekretäre aus den Ministerien für Umwelt, für Finanzen und für Bau, darunter auch Gunther Adler, hätten sich zur Bedeutung des sozialen Wohnungsbaus als wichtigem Baustein der Daseinsvorsorge und des gesellschaftlichen Zusammenhalts sowie weiteren Themen geäußert. Gastredner Joschka Fischer (Grüne) habe die Bedeutung der Wohnungswirtschaft für das gesellschaftliche Miteinander hervorgehoben. Wohnen sei das zentrale Thema der nächsten Jahre, doch sei Deutschland „gut aufgestellt mit einer Wohnungswirtschaft, die politisch so vorausdenkt wie diese“, habe Fischer gesagt.

Rückzahlungen vom Finanzamt zu erwarten

Weil die Finanzämter eine Regelung zur Zahlung der Umsatzsteuer im Baugewerbe falsch interpretiert haben, müssen sie nun Rückzahlungen an Immobilienunternehmen leisten, berichten die BÖRSEN ZEITUNG und die FAZ am 15.11. Hintergrund sei ein Urteil des Bundesfinanzhofs in einem Rechtsstreit zu der Frage, ob bei Bauaufträgen der Bauträger oder der Dienstleister zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet sei.

Berliner Preise steigen langsamer

Dem IVD-Wohn-Preisspiegel 2018/2019 zufolge haben sich Berliner Bestandswohnungen in guten Lagen binnen Jahresfrist um 8 % verteuert, nachdem im Jahr davor noch ein Anstieg um 12 % festgestellt worden ist. Hierüber berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 15.11. Neubauwohnungen kosteten derzeit durchschnittlich 4.200 Euro/qm bis 4.900 Euro/qm und damit 7,7 % mehr als im Vorjahr. „In diesen Preissteigerungen ist eine rund 5 %ige Steigerung der Baupreise enthalten. Weitere Preistreiber sind die weiterhin deutlich steigenden Bodenwerte“, sage Katja Giller vom IVD.

Rege Bautätigkeit rund um BER

Über die regen Bauaktivitäten in Schönefeld bei Berlin rund um den zukünftigen Flughafen BER schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 15.11. Derzeit seien 2.000 Wohnungen im Bau, weitere 2.000 seien geplant, viele weitere seien bereits fertiggestellt. So habe beispielsweise Bonava, eins der am Standort aktivsten Unternehmen, bereits rund 500 Wohnungen in Schönefeld errichtet. Nun baue Bonava unweit des Rathauses, der Schwimmhalle und des fast fertigen Geschäftshauses ‚City Center‘ elf Mehrfamilienhäuser mit zusammen 140 Eigentumswohnungen. Die durchschnittliche Miete für Neubauwohnungen in Schönefeld liege laut Dr. Lübke & Kelber bei 10,45 Euro/qm.

Angebotsmangel am Berliner Logistikmarkt bleibt bestehen

Einer gemeinsamen Studie von bulwiengesa, Berlin Hyp, dem Industrie- und Gewerbebauer Bremer, Garbe Industrial Real Estate und Savills zufolge werden in diesem Jahr in Berlin voraussichtlich 375.000 qm Logistikfläche und damit mehr als irgendwo sonst in Deutschland gebaut, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 15.11. Allerdings sei das Angebot damit immer noch zu gering. In den ersten drei Quartalen 2018 seien 250.000 qm und damit rund ein Drittel weniger als im Vorjahreszeitraum umgesetzt worden, und das, obwohl Logistikimmobilien bei Investoren derzeit sehr beliebt seien.

Neues Geschäftshaus für Tempelhof-Schöneberg

Die Project Investment Gruppe wird im Berliner Bezirk Tempelhof-Schöneberg auf einem 712 qm großen Grundstück, das sie von der DKW Gruppe erworben hat, ein sechsgeschossiges Büro- und Geschäftshaus mit etwa 2.400 qm Mietfläche und einer Tiefgarage errichten. Das berichtet das PROPERTY MAGAZINE online am 12.11. Im Erdgeschoss seien rund 400 qm Einzelhandelsfläche geplant.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Heleba erwirbt kompletten Beos-Fonds

Wie die BÖRSEN ZEITUNG am 16.11. schreibt, hat Helaba Invest für ihre Spezialfonds für deutsche institutionelle Investoren sämtliche Fondsanteile am offenen Immobilien-Spezial-AIF Beos Corporate Real Estate Fund Germany I (CREFG I) im Wert von mehr als 500 Mio. Euro gekauft. Intreal bleibe weiterhin Service-KVG für den Fonds, Beos Assetmanager der Portfolioobjekte.

Externe Dienstleister für interne KVGs

Johannes Zahn von der CONNOS GmbH erklärt in seinem Beitrag in der BÖRSEN ZEITUNG vom 15.11., warum es nicht verwunderlich ist, dass im Bereich der Real-Asset-Fonds ein Trend zum KVG-Insourcing festzustellen ist. Insbesondere große Assetmanager betrauten mit der Auflage und Verwaltung offener und geschlossener Immobilienfonds seit der Einführung des KAGB im Jahr 2013 meist eigene Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG). Einerseits sei ihnen wichtig, die Kontrolle über ihre Fonds im eigenen Haus zu behalten, um nicht zum beauftragten Dienstleister im eigenen Fonds zu werden. Andererseits sorge die Beauftragung spezialisierter Dienstleister für Middle- und Back-Office-Leistungen wie Risikoreporting oder Rechnungswesen für eine Reduktion des internen Aufwands. So behielten die Assetmanager die Hoheit über ihre Fonds und reduzierten zugleich den internen Aufwand deutlich.

VERSCHIEDENES

Unterschätzte Investitionschancen

Warum Investoren den Wohnungsmarkt in ostdeutschen Städten nicht unterschätzen sollten, erklärt Lahcen Knapp von der Empira Gruppe in seinem Beitrag auf GLOBAL INVESTOR am 14.11. Ein Vergleich der Wohnungsmarktrenditen deutscher Städte in den alten und neuen Bundesländern lasse die große Stärke letzterer offenbar werden. Denn Wohnimmobilien in ostdeutschen Städten wiesen meist wesentlich höhere Cashflow-Renditen auf als solche in westdeutschen Städten, und das sei für langfristig orientierte institutionelle Investoren ein entscheidender Faktor. Zugleich sei es fraglich, ob mit den höheren Renditen auch wirklich ein entsprechend höheres Risiko verbunden sei. Denn erstens sei damit zu rechnen, dass sich die Mieten in den prosperierenden Städten Ostdeutschlands langfristig dem Niveau vergleichbarer Städte Westdeutschlands angleichen würden, und zweitens dürfte dies auch für die Ankaufsrenditen gelten.

Beratung ist die halbe Miete

Warum man sich um die kürzer gewordenen Mietzeiten im Gewerbebereich keine Sorgen machen muss, erklärt Lars Jähnlichen von IPH Handelsimmobilien am 13.11. auf HANDELSIMMOBILIEN HEUTE. Denn ein am Standort erfolgreicher Mieter werde nicht nach drei Jahren wieder ausziehen, wenn er sich von Asset-, Facility- und Property-Management gut betreut fühle. Diese Betreuung allerdings habe im Vergleich zu früher an Bedeutung gewonnen. Der Einzelhändler von heute erwarte für die Entscheidung, sich an einen bestimmten Standort zu binden, fortwährende Beratung, Evaluationen und Konzepte zur Verbesserung des Standortes. Wer diese Form der Beratung biete, müsse sich um die Bindung seiner Kunden, seien es Mieter, seien es Verbraucher, keine Sorgen machen.

Wie aus einem Traum ein bewohnbares Schloss wird

Worauf bei der Revitalisierung von Schlössern zu achten ist, ist Thema eines Beitrags von Tobias Schulze von Sotheby’s International Realty auf POLIS am 12.11. Zuallererst sollte sich der Bauträger darüber im Klaren sein, für wen er das großzügige Objekt entwickele, da die Ansprüche von Kunden unterschiedlicher Herkunft auch sehr unterschiedlich ausfielen. Die Beratung durch einen internationalen Vertrieb könne hierbei helfen. Bei der Umsetzung der Kundenwünsche seien die meist zahlreichen Denkmalschutzauflagen zu beachten, und vor allem dürfe der technische Aufwand einer Modernisierung nicht unterschätzt werden, da oftmals Elektroinstallation und Wasserleitungen vollständig erneuert werden müssten. Stets sollte sich der Bauträger vor Augen halten, dass er nach dem Umbau des Schlosses eine Gewährleistung von fünf Jahren übernimmt..

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Wohnungsneubau in Berlin. Die interessantesten Projekte

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich diese Veranstaltung richtet sich an Investoren, die in Berlin in den Wohnungsneubau investieren wollen. Zudem sollten Bauträger/Projektentwickler aus Berlin kommen, die sich einen aktuellen Marktüberblick verschaffen wollen, sowie Banken und andere Finanzierer, Makler/Transaktionsberater/Vertriebe und Architekten.

THEMEN
Die Referenten stellen aktuelle und geplante Wohnungsneubauprojekte in Berlin vor und sprechen über folgende Themen: Welches sind die Alleinstellungsmerkmale der Projekte/Besonderheiten der Architektur/Grundrisse etc.? Wie wurden die Herausforderungen der Grundstückssuche gemeistert? Wie verliefen die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden und der Politik? Welche Faktoren und Mietansätze beim wurden beim Globalverkauf / Forward-Deal, welche Quadratmeter-Preise beim ETW-Vertrieb erzielt? Wie gestalteten sich Vertrieb und Marketing? Begrüßung und Einführung durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

REFERENTEN
Einleitender Vortrag durch Andreas Schulten (bulwiengesa AG): Neue Erkenntnisse zur Marktentwicklung in Berlin – wo liegen die aktuellen Marktchancen? Welche Preise und Mieten sind wo erzielbar? Projektvorstellungen von Herbert Dzial (HD Gruppe), Kai-Uwe Ludwig (6B47 Real Estate Investors AG), Christoph Gröner (CG GRUPPE AG), Michael Groh (Instone Real Estate Development GmbH), Peter Jorzick (HAMBURG TEAM Gesellschaft für Projektentwicklung mbH), Dr. Michael Held (TERRAGON INVESTMENT GmbH), Christoph Langmack (PATRIZIA Immobilien AG).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 20. November 2018 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Ankaufskriterien von Investoren für Projektentwicklungen im Wohnungsneubau (Forward-Deal)

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler im Bereich Wohnungs-Neubau und weitere Investoren, die in den Wohnungsneubau investieren.

THEMEN
Immer mehr Investoren setzen auf den Wohnungsneubau. Sie investieren dabei vor allem in Forward-Deals. Die wichtigsten Investoren aus ganz Deutschland stellen sich und ihre Projekte vor, nennen ihre Ankaufskriterien (Lagen, Projektvolumen, Einkaufsfaktoren etc.), zeigen Beispiele von bereits durchgeführten Transaktionen und geben Informationen zur Abwicklung von Forward-Deals. Erfahrungsgemäß sind weitere Investoren im Publikum.

REFERENTEN
Fabian Klingler (Aberdeen Asset Management Deutschland AG), Maik Rissel (Family Office Bank Marcard, Stein & Co AG), Klaus Betz (Württembergische Lebensversicherung AG), Nikolas Jorzick CFA MBA (HAMBURG TEAM Investment Management GmbH), Christoph Thumm (AACHENER GRUNDVERMÖGEN Kapitalverwaltungsges. mbH), Thomas Meyer, (WERTGRUND Immobilien AG), Klaus-Niewöhner-Pape (INDUSTRIA WOHNEN GmbH), Florian Mundt (Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft mbH), Lutz Wiemer (HanseMerkur Grundvermögen AG). Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 29. November 2018 im Maritim proArte Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de