Der Immobilienmarkt ist aktuell anspruchsvoll. Umso wichtiger ist es für Kapitalanleger, sich eingehend mit dem Standort auseinanderzusetzen, bevor sie in eine Immobilie investieren.
Doch das ist gar nicht so einfach, denn die meisten Untersuchungen zur Auswirkung von Standortfaktoren auf den Wert von Immobilien beziehen sich eher auf die Gemeinde- oder Kreisebene. So quälen sich viele Anleger durch eine Vielzahl unterschiedlicher Analysen, die sie dann auch noch miteinander vergleichen müssen.
Was sie eigentlich benötigen, ist eine Analyse zu Immobilienstandorten, die so viele Orte in Deutschland abdeckt wie möglich – von der Mikrolage bis hin zur Städteebene – und dabei alle relevanten Faktoren, und dazu gehört beispielsweise auch die demografische Entwicklung, berücksichtigt. Nur auf diese Weise können sie Klarheit darüber gewinnen, welche Renditechancen ein Objekt an einem bestimmten Standort hat.
Die Bewertungsplattform PropRate hat mehr als 106.000 Immobilieninserate in den 80 größten deutschen Städten inklusive ihrer Stadtviertel ausgewertet, wobei alle Inserate der großen Immobilienplattformen betrachtet wurden.
Auffälliges Nord-Süd-Gefälle
Die Ergebnisse sind interessant: Bei deutschen Kapitalanlageimmobilien ist ein auffälliges Nord-Süd-Gefälle zu erkennen. Die Stadt Gelsenkirchen im Ruhrgebiet ist demnach eines der besten Pflaster für Kapitalanleger. Vor allem in Lagen, in denen Immobilien zu niedrigen Kaufpreisen angeboten werden und gleichzeitig mit einer dynamischen Entwicklung der Mietpreise zu rechnen ist, können Kapitalanleger starke Renditen erwarten.
Große Unterschiede gibt es in den Metropolen: Berlin hat das beste Rating unter den A-Städten erzielt. Die Metropolregion München gilt dahingegen als unattraktiv, auch Stuttgart hat schlecht abgeschnitten. Dieses Ergebnis lässt sich darauf zurückführen, dass in diesen wirtschaftlich starken Städten die Immobilienpreise vergleichsweise hoch sind, sie aber in keinem geeigneten Verhältnis zu den Mieten stehen – es ist mit einer vergleichsweise geringen Rendite zu rechnen.
Unbedingt Mikrolage beachten
Ein Aspekt, den Kapitalanleger unbedingt berücksichtigen sollten, ist die Mikrolage. Denn je nach Stadtteil können sie innerhalb derselben Stadt mit ganz unterschiedlichen Renditen rechnen. Innerhalb Berlins variieren die Ergebnisse beispielsweise stark: So erzielte Wartenberg (Ortsteil im Bezirk Lichtenberg) ein Ergebnis von 3,41 von fünf möglichen Sternen, Niederschönweide (Ortsteil im Bezirk Treptow-Köpenick) erreichte jedoch nur 1,79 Sterne. Wer die Hauptstadt in ihrer Vielfalt kennt, wird sich darüber kaum wundern – die Ortsteile selbst innerhalb derselben Bezirke unterscheiden sich teilweise so stark voneinander, dass man manchmal den Eindruck hat, sich nach dem Einbiegen in eine Straße in einer anderen Stadt aufzuhalten.
Was benötigen Anleger also, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können? Die Begehung vor Ort lässt sich kaum ersetzen und sollte auch stattfinden, wenn möglich. Um die Angebote vorab zu sortieren oder nach der Besichtigung eine Entscheidung zu treffen, sollten sie eine Bewertungsplattform nutzen, die den Standort anhand möglichst vieler Daten analysiert. Auf diese Weise können sie beispielsweise auf einen Blick feststellen, in welchen Städten und Stadtteilen besonders viele Objekte angeboten werden – denn dort ist damit zu rechnen, dass die Kaufnachfrage eher schwach und die Preisflexibilität der Verkäufer eher hoch ist. Für die Top-8-Städte lässts sich so schon einmal eine klare Reihenfolge feststellen – die angebotenen Objekte waren in der Analyse wie folgt verteilt: Berlin (16.528), Hamburg (6635), München (5.821), Leipzig (4.093), Köln (3.616), Düsseldorf (2.881), Frankfurt a. M. (2.571), Stuttgart (2.138). Doch innerhalb der Städte gab es die meisten Angebote nicht in den einwohnerstärksten, sondern in den beliebtesten Stadtteilen – in Berlin handelt es sich hierbei etwa um den Ortsteil Friedrichshain. Wer eine Bewertungsplattform nutzt, sollte deshalb darauf achten, dass diese möglichst viele Faktoren berücksichtigt – denn Berlin ist nicht gleich Berlin.
PropRate nutzt einen selbstentwickelten Algorithmus, der alle wichtigen Faktoren wie beispielsweise Wertentwicklung, Lage, Angebotspreis, Mietpreis, objektspezifische Daten und Renditen berücksichtigt. Mithilfe der Ergebnisse wurde ein umfassendes Standortrating für die Eignung von Lagen und Objekten erstellt. Die Anleger können die Immobilien mithilfe einer Suchmaschine auf Grundlage dieser Daten bewerten lassen. Und das ist in Echtzeit möglich – denn einen klaren Vorteil hat, wer schnelle Entscheidungen treffen kann.