Liebe Leserinnen und Leser,

Corona in aller Munde – und niemand weiß, wohin die Reise geht. Manch einer frohlockt gar über die „endlich geplatzte Immobilienblase“. Aber unter uns: Meinen Sie wirklich, dass die Menschen in Zukunft weniger wohnen werden? Dass die Urbanisierung, die immerhin schon 5.000 Jahre andauert und die wahrscheinlich wichtigste Errungenschaft des menschlichen Zusammenlebens ist, jetzt ein Ende findet? Mit Sicherheit gibt es auch im Immobilienmarkt unterschiedlich stark betroffene Teilmärkte. Auch Wohnungswirtschaft steht vor Herausforderungen, aber sie wird auch weiterhin von allen Anlageklassen und Anlageformen die beständigste und verlässlichste sein: langfristig, planbar und zu jeder Zeit benötigt. Warum das so ist, erläutern wir unter anderem in unserem neuen Newsletter.

Wir wünschen eine anregende Lektüre – bleiben Sie gesund!

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich

Die Rekordjagd des Wohnimmobilienmarkts fängt erst an!

Die Stimmung der deutschen Immobilienwirtschaft hat einen erkennbaren Dämpfer erhalten. Der Schock durch das Corona-Virus wird von einigen Marktteilnehmern bereits mit jenem der Finanzkrise verglichen. Allerdings gibt es auch optimistischere Stimmen, die zwar von einem steilen Abstieg in die Rezession mit entsprechenden Folgen für den Immobilienmarkt ausgehen, allerdings ebenfalls einen steilen Anstieg erwarten, sobald die Konjunkturmaßnahmen und Unterstützungsprogramme greifen. Bulwiengesa etwa rechnet bereits ab dem zweiten Halbjahr 2020 mit einem möglichen konjunkturellen Schub. Wann dieser die Immobilienbranche erreicht ist unklar. Generell herrscht eine große Prognoseunsicherheit, allerdings spricht einiges dafür, dass zumindest der Wohnimmobilienmarkt relativ gut durch die Krise kommt und ab dem nächsten Jahr vielleicht sogar zu den großen Gewinnern der Krise zählen wird.

Die Unterstützungslinien am Wohnimmobilienmarkt
Auch wenn vor allem die Projektentwicklung und der Vertrieb selbst in diesen Zeiten aufgrund der Corona-Maßnahmen unter erheblichen Einschränkungen zu leiden haben, gibt es für den gesamten Wohnimmobilienmarkt wenig zu befürchten. Vielmehr ist nach einer kurzfristigen Preiskorrektur 2020 ebenso ein Preisanstieg für die folgenden Jahre denkbar. Einige institutionelle Investoren wittern bereits in der Preiskorrektur und den damit verbesserten Ankaufsfaktoren interessante Einstiegschancen in den Immobilienmarkt. Das wird die Preise langfristig stabilisieren. Zusätzlich ist auf der Nachfrageseite keine Entspannung in Sicht, es fehlen weiterhin Hunderttausende Wohnungen bundesweit und in Sachen Fertigstellung und Baugenehmigungen kommt die Branche gar nicht mehr hinterher.

Zu diesen, seit Langem geltenden Grundsätzen kommen einige neue Entwicklungen, die langfristig eine ganz eigene Dynamik auf dem Wohnimmobilienmarkt entfalten dürften. Sehen wir von der Zinsentwicklung einmal ab, befinden wir uns in einer historisch einmaligen Situation. Zum einen sind die Investmentalternativen nach den Handelsstreitigkeiten 2019, den Turbulenzen an den Anleihe- und Aktienmärkten 2020 im Zuge der Corona-Krise sowie steigenden Inflationssorgen aus Sicht vieler Investoren und Anleger stark eingeschränkt. Galten kürzlich noch Büro- und Einzelhandelsimmobilien als probate Anlagealternative, wurden die Risiken dort schonungslos offengelegt. Wohnimmobilien hingegen kamen bis heute relativ unbeschadet durch die meisten Krisen, vor allem für Kleinanleger und auf Sicherheit bedachte institutionelle Investoren dürften daher Wohnimmobilien mehr als je zuvor in den Fokus der Anlagestrategie rücken.

Zusätzlich werden wir in den nächsten fünf Jahren eine Geldschwemme auf dem Investmentmarkt erleben. Rund 800 Milliarden Euro an (relativ) hochverzinsten deutschen Staatsanleihen laufen laut JLL bis 2025 aus. Das ist zehnmal mehr Geld, als pro Jahr in den gesamten deutschen Immobilienmarkt investiert wird, und beinahe 40 Mal mehr, als 2019 in den Wohnimmobilienmarkt geflossen ist. Der Mangel an risikoaversen Investmentalternativen wird dazu führen, dass ein wesentlicher Teil dieser Mittel in den Wohnimmobilienmarkt investiert wird.

Wer bisher damit gerechnet hat, dass wir auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt die Höchstpreise schon gesehen haben und uns auf ein langfristiges Plateau zubewegen, der wird im Nachgang der Corona-Krise vermutlich eines Besseren belehrt. Vielmehr wird die Krise jene Akteure belohnen, die ihr Unternehmen und ihre Investments mit ruhiger Hand durch die Krise führen und wohlüberlegt Opportunitäten nutzen, ohne dabei die Risikoanalyse zu vernachlässigen – denn auch wenn die langfristigen Perspektiven auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt gut sind: Die derzeitige Marktsituation birgt Investmentrisiken, die man im Blick behalten sollte.

Immobilien-Token etablieren sich als Anlageprodukt

Sei es der E-Commerce oder die Social-Media-Revolution – immer wenn es in Vergangenheit um einen tiefgreifenden digitalen Strukturwandel ging, hörte man in der Immobilienbranche dasselbe geflügelte Wort: „Beton lässt sich nicht digitalisieren.“ Spätestens die Blockchain-Technologie und der damit verbundene Handel mit Kryptowährungen und anderen Token-Produkten haben jedoch dafür gesorgt, dass dieser Satz schlicht und ergreifend nicht mehr zutrifft.

Gleiche Technologie – unterschiedliche Volatilität
Inzwischen können alle Arten von Sachwerten – und damit auch die verschiedensten Immobilienwerte – als sogenannter Security-Token in der Blockchain hinterlegt werden. Dabei kann es sich also unter anderem um eine Eigentümerschaft, ein Nachrangdarlehen oder bestimmte andere verbriefte Rechte handeln. Das technische Prinzip ist dabei exakt dasselbe wie bei einem Bitcoin, vor allem im Hinblick auf Transparenz, Barrierefreiheit und Fälschungssicherheit. Zudem sind die Token ähnlich wie Kryptowährungen unbegrenzt teilbar, weshalb beispielsweise die klassischen Investmentschwellen von Immobilienfonds wegfallen. Dadurch lassen sich auch regelmäßige Zukäufe je nach Sparplan individuell gestalten.

Der wichtigste Unterschied zwischen Kryptowährungen und tokenbasierten Immobilienprodukten ist hingegen, dass die Immobilie selbst, beziehungsweise der dazugehörige Darlehens- oder Verkehrswert, maßgeblich für die Wertentwicklung des Tokens verantwortlich ist. Daher dürften sich die meisten dieser Produkte deutlich weniger volatil verhalten als Bitcoin und Co.

Aktuell werden erste Immobilien-Investmentprodukte auf Token-Basis entwickelt, wobei es zurzeit noch zahlreiche regulatorische Unklarheiten gibt: Während das originäre immobilienbezogene Produkt – also zum Beispiel ein Nachrangdarlehen – dem für das Vehikel spezifischen Rechtsrahmen unterliegt, haben die Token als digitales Abbild bislang keine einheitliche Regulierung. Eine der Folgen: Immobilienbasierte Token-Produkte sind zurzeit aus rechtlichen Gründen noch nicht so frei handelbar wie beispielsweise Kryptowährungen. Dies wird sich jedoch in den kommenden Jahren ändern, erste Schritte dazu wurden bereits von der Bundesregierung unternommen.

Produkte für online-affine Anlegergruppen
Auf lange Sicht werden sich die konventionellen Immobilien-Investmentprodukte – also beispielsweise Publikumsfonds – zunehmend tokenisieren. Hierbei gilt das Gesetz, dass alles, was digitalisiert werden kann, auch langfristig digitalisiert wird. Blockchain-Produkte könnten diese Investmentstrukturen bereits in zehn Jahren als Marktstandard verdrängen, sofern der regulatorische Rahmen gegeben ist.

Aktuell werden digitale Immobilieninvestments jedoch mit dem Ziel entwickelt, das „Produkt Immobilie“ für jüngere, innovationsoffene Anlegergruppen attraktiver zu gestalten. Diese sind in der Regel an digital gestützte Produkte wie Robo-Advisors gewöhnt und gelten auch als Zielgruppe für Krypto-Investments. Technisch gesehen ist es auch möglich, Security-Token mit Immobilienwerten direkt gegen Kryptowährungen einzutauschen, sodass mediale Brüche unterbleiben. Für digitalaffine Investoren stellen diese neuen Investmentprodukte also eine Möglichkeit dar, ihr Portfolio weiter zu diversifizieren – ohne beispielsweise das Schlange stehen bei der lokalen Bankfiliale in Kauf zu nehmen, der für das Zeichnen klassischer Immobilienprodukte in vielen Fällen noch immer unvermeidbar ist.

Die demografische Entwicklung ist sicher

Momentan steht Deutschland aufgrund der Corona-Pandemie weitestgehend still. Unsere Gedanken sind in dieser Zeit vor allem bei den Erkrankten, ihren Angehörigen und allen potenziellen Risikopatienten. Für die Zeit nach dem Stillstand sind wir jedoch weiterhin guten Mutes. Denn die demografische Entwicklung unserer Gesellschaft geht weiter: 2020 ist das Jahr, in dem die ersten Babyboomer das nominelle Rentenalter erreichen. Jene Nachkriegsgeneration also, die durch besonders geburtenstarke Jahrgänge herausstach.

Für alle, die geschäftlich mit dem Wohnen im Alter beschäftigt sind, bricht damit eine neue Zeit heran: Der Bedarf an Service-Wohnungen für Senioren im Bereich des ‚Betreuten Wohnens‘ – mit einem Grundservice sowie zubuchbaren Leistungen –, der in den zurückliegenden Jahren bereits kontinuierlich gestiegen ist, wird in den kommenden zehn Jahren ein beschleunigtes Wachstum erleben.

Wie sich die Gesamtwirtschaft und der Teilmarkt in den kommenden Monaten und Jahren entwickeln werden, ist offen. Aufgrund der demografischen Entwicklung lassen sich aber einige Prognosen erstellen, deren Gültigkeit nach aktuellem Wissensstand von der Pandemie unbeeinträchtigt bleiben: Bis 2030 wird die Zahl der über 65-Jährigen um 28 Prozent auf 21,8 Millionen, jene der über 80-Jährigen um sogar 38 Prozent auf 6,2 Millionen steigen. Daraus folgt für diese Assetklasse ein Investitionspotenzial von 64 Milliarden Euro innerhalb von gerade einmal 15 Jahren.

Dieses Potenzial haben auch die Investoren bereits für sich entdeckt. Laut immoTISS care könnte im Jahr 2020 das Transaktionsvolumen für Seniorenimmobilien im Bereich Betreutes Wohnen bereits eine Milliarde Euro übersteigen. Für 2021 geht die Prognose davon aus, dass Betreutes Wohnen aus Sicht des Transaktionsvolumens Pflegeheime überholen wird.

Schon heute besteht eine signifikante Versorgungslücke für die ‚neuen Senioren‘, die als eigenständige Generation einen aktiven und selbstbestimmten Ruhestand in den eigenen vier Wänden anstreben. Dieses Urteil bestätigt auch das Frühjahrsgutachten 2020 des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), das dem Segment in der aktuellen Ausgabe erstmals ein eigenes Kapitel widmet und der steigenden Relevanz des Service-Wohnens für Senioren somit Rechnung trägt. Einem Gesamtbedarf von 865.000 Wohneinheiten in Kommunen mit mehr als 5.000 Einwohnern steht ein Angebot von lediglich etwa 300.000 existierenden Service-Wohnungen gegenüber. Es fehlen also aktuell bereits mehr als eine halbe Million Einheiten, viele Senioren finden deshalb in der Nähe ihres Wohnorts keine Angebote, die den individuellen finanziellen Möglichkeiten gerecht werden. Das Ergebnis der empirica-Studie: Bis ins Jahr 2035 wird diese Lücke noch einmal um etwa 200.000 Wohnungen wachsen.

Hoher Bedarf auch im Premium-Segment
Dabei variiert der Bedarf sowohl regional als auch zwischen den einzelnen Segmenten. Als bedarfsdeckend wird aus medizinischer und sozialer Perspektive ein Versorgungsgrad von fünf Prozent der Haushalte von über 70-Jährigen definiert – für 20 Haushalte müsste in einer Stadt also je eine Service-Wohnung bereitstehen. Doch ein solcher Wert wird fast nirgendwo in Deutschland erreicht. Während die Lage in Hamburg mit 4,9 Prozent oder in Berlin mit 3,5 Prozent verbesserungswürdig, aber nicht dramatisch erscheint, zeigt sich in anderen Regionen eine eklatante Unterversorgung: In Rheinland-Pfalz, Thüringen und dem Saarland liegt die Quote bei einem Prozent. Die niedrigsten Werte ergeben sich in der Gesamtschau in den östlichen Bundesländern, doch schon der bundesweite Durchschnitt offenbart mit einem Versorgungsgrad von 1,8 Prozent dringenden Handlungsbedarf.

Blickt man auf die unterschiedlichen Ausstattungs- und Servicekategorien, wie sie das Sternesystem der Gesellschaft für immobilienwissenschaftliche Forschung (gif) darstellt, zeigt sich gerade im Premium-Segment ein überproportionaler Angebotsmangel. Allein im Vier- und Fünf-Sterne-Segment beim Service-Wohnen besteht den empirica-Daten zufolge eine Unterversorgung von aktuell 90.000 bis 100.000 Wohnungen. Dies ergibt sich erneut aus dem Versorgungsgrad, der regional zwischen 0,07 (Saarland und ostdeutsche Bundesländer) und 0,64 Prozent (Hamburg) variiert. Eine Quote von 0,75 Prozent würde den tatsächlichen Bedarf decken – sie wird jedoch in keiner der deutschen Städte erreicht. Mit dem sukzessiven Renteneintritt der Babyboomer verschärft sich dieser Angebotsmangel noch einmal: Bis 2035 wird der Bedarf um weitere 33.000 Service-Wohnungen in Premium-Qualität steigen. Nicht zuletzt deshalb empfiehlt das ZIA-Frühjahrsgutachten ein grundsätzliches Umdenken: Die Herausforderung der nächsten Jahre bestehe darin, die adäquate Wohnraumversorgung der wachsenden Altersgruppe über 65 Jahren sicherzustellen.

Service-Wohnen ist für Großteil der Senioren erschwinglich
Eine gute Grundlage für den Abbau der signifikanten Versorgungslücke bildet indes die solide Finanzsituation der Haushalte mit Bewohnern über 70 Jahren. Die relativ hohe Zahl gutsituierter Haushalte in Kombination mit der fortschreitenden Ausdifferenzierung der Assetklasse Seniorenwohnen, die auch aus den gestiegenen Ansprüchen der Babyboomer an Komfort, Flexibilität und Mobilität resultiert, erlaubt eine mittlere monatliche Miete von 1.100 Euro. Für Vier- und Fünf-Sterne-Wohnungen, die sich durch großzügigere Grundrisse, eine bessere Ausstattung und mehr Serviceangebote auszeichnen, werden durchschnittlich 2.100 bis 2.800 Euro pro Monat bezahlt.

Auf dieser Basis ergibt sich bis 2035 das bereits genannte Gesamtinvestitionspotenzial von 64 Milliarden Euro für Neubau und Instandhaltung von Service-Wohnungen, das die Senioren allein aus ihrem Einkommen finanzieren könnten. Würden zudem Steuergelder zur Verbesserung der Versorgung eingesetzt, ergäbe sich eine mögliche bundesweite Investitionssumme von 100 Milliarden Euro in diesem Bereich. Dieselbe Tendenz gilt auch im Premium-Segment – kommt empirica doch zu dem Schluss, dass 2,4 Millionen Haushalte Nutzungsentgelte von bis zu 7.000 Euro monatlich aus dem laufenden Einkommen sowie vorhandenem Vermögen bestreiten könnten. Mit ihrer finanziellen Stärke werden die Babyboomer dem Markt für Service-Wohnen also aller Voraussicht nach ein ausgesprochen vielversprechendes Jahrzehnt bescheren.

Wohn-Investmentmarkt als Corona-Gewinner

Noch ist nicht absehbar, wie tief die Spuren der Corona-bedingten Rezession sein werden. Auch wenn es allmählich Lockerungen für verschiedene Wirtschaftszweige und Bereiche des öffentlichen Lebens geben wird, lassen sich die Auswirkungen der Krise bisher nur grob abschätzen. Viele düstere Szenarien gibt es auch zum Immobilienmarkt. Zum Teil liest man jetzt von einem drastischen Preiseinbruch oder von einem Rückgang der Nachfrage auf breiter Front.

Ich habe in Bezug auf den Wohn-Investmentmarkt eine explizit andere Sicht. Viele institutionelle Anleger, viele Kapitalsammelstellen und Versicherungen werden wieder Wohnimmobilien als sicheren Hafen wahrnehmen. Auch Family Offices und vermögende Privatanleger werden größere Teile ihrer Liquidität nicht etwa im Aktienmarkt anlegen, auch wenn es dort nach einer weiteren Marktkorrektur sicherlich Chancen zum Wiedereinstieg geben wird. Sie werden stattdessen wieder in Mietwohnungen investieren. Und Immobilieninvestoren, die bisher überwiegend Gewerbeimmobilien gekauft haben, werden sich verstärkt wieder dem Wohnungsmarkt zuwenden. Der Wohn-Investmentmarkt wird sich als Corona-Gewinner erweisen. Das gilt übrigens nicht in gleicher Weise für den Markt teurer Eigentumswohnungen oder Eigenheime. Dort lässt sich vorhersehen, dass das konsumtive Verhalten vieler privater Käufer nach Ende der derzeitigen Phase der Verunsicherung nicht in bisheriger Form wieder in Tritt kommt.

Der Büroboom der zurückliegenden Jahre dürfte dagegen erst einmal einen kräftigen Dämpfer erfahren. Rekordumsätze, wie sie im Jahr 2019 erzielt wurden, als etwa in Berlin eine Million Quadratmeter Bürofläche vermittelt worden ist, werden so schnell nicht wieder erreicht werden. Denn die Auswirkungen der Pandemie werden den Büromarkt deutlich schwerer treffen als den Wohnungsmarkt. Die Rezession wird die Zahl der Bürobeschäftigten verringern. Die Flächennachfrage wird spürbar zurückgehen. Unternehmen wollen sich in wirtschaftlich schwierigen Zeiten nicht an lange Vertragslaufzeiten binden, Expansionspläne werden zurückgestellt. Büromieten werden preislich unter Druck geraten. Natürlich gibt es viele gute Projekte, die sich auch weiterhin zukunftssicher entwickeln lassen. Aber im Marktdurchschnitt wird die Büroimmobilie eher nicht mit einem blauen Auge davonkommen. Die tiefsten Spuren wird die Rezession im Einzelhandel (Lebensmittel etc. ausgenommen), im Gastronomiebereich und in der Hotellerie hinterlassen. Kontaktverbote und Ausgangsbeschränkungen werden die wirtschaftliche Solidität vieler Gewerbemieter erschüttern. In der Folge wird die Flächennachfrage auch nach Aufhebung der bisherigen Maßnahmen sinken. Verbleibende Mieter werden ihre Miete teilweise nachverhandeln müssen.

Von alledem kann im Mietwohnungsmarkt keine Rede sein. Er wird auch nach Corona gekennzeichnet sein von einer hohen Nachfrage in den Schwarmstädten und Ballungsregionen bei gleichzeitig noch immer zu geringem Angebot. Die Mietpreisentwicklung wird nach meiner Einschätzung auf dem Niveau von 2019 bleiben, also ca. plus drei Prozent im Jahresverlauf. Die sprunghaften Mietanstiege des vergangenen Jahrzehnts sind ohnehin vorbei, wie sich in allen größeren Städten gezeigt hat. Angesichts dieser Kontinuität ist der Mietwohnungsmarkt der sichere Hafen in unsicherer Zeit. Für Immobilieneigentümer, die jetzt aus Liquiditätsgründen den Verkauf ihrer Immobilie prüfen, ist das eine gute Nachricht. Corona-bedingte Preisrückgänge sind angesichts der oben beschriebenen Nachfrage nicht zu befürchten. Wer in der Folge der Krise eine Mietwohnimmobilie verkauft, um den Veräußerungsgewinn beispielsweise in die eigene Firma zu stecken, weil dort Liquidität fehlt, der hat auch weiterhin ein gutes Marktumfeld.

In Berlin gilt das alles allerdings nur mit Abstrichen. Dort ist der Wohnimmobilienmarkt tatsächlich unter Druck. Aber nicht wegen Corona, sondern wegen des rot-rot-grünen Mietendeckels. Die enteignungsgleichen Folgen des Mietendeckels wirken deutlich schwerer als die Folgen der Pandemie. Das Virus ist höhere Gewalt. Der Mietendeckel ist die Folge einer fehlgeleiteten Immobilienpolitik, die bewusst spaltet, anstatt Brücken zu bauen, wie es in dieser Zeit notwendig wäre.

Nachrichten

Wohnungsbau im Ruhemodus

In der Corona-Krise kommt der Wohnungsbau ins Stocken. Das zeigt eine Mitgliederbefragung des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Viele Baustellen stünden demnach still, weil es an Genehmigungen von den Ämtern, ausländischen Arbeitskräften und Baumaterialien fehle. Das Fatale daran sei, dass nur eine dieser drei Bedingungen ausfallen müsse, um den gesamten Baubetrieb aufzuhalten. Der Umfrage zufolge gehen 76 Prozent der befragten Unternehmen von Bauverzögerungen aus. Die meisten Firmen rechnen derzeit mit Verschiebungen von etwa zwei bis drei Monaten. Zudem berichteten 40 Prozent der Unternehmen, dass sie gar nicht erst zum Baubeginn kämen, weil in vielen Kommunen zurzeit keine Baugenehmigungen bearbeitet werden.

Allerdings zeigt eine jüngste Studie von bulwiengesa, dass die Baugeschwindigkeit in den sieben größten Städten schon vor den jüngsten Entwicklungen abnahm. In allen Städten außer Berlin seien demnach im vergangenen Jahr weniger Wohnungen geplant oder gebaut worden. Die Marktdaten wurden vom Analysehaus bereits vor der Corona-Krise erhoben, die Folgen des Ausbruchs sind deshalb nicht eingerechnet. Es gebe daher Anzeichen, dass der Neubau auch dann abgenommen hätte, wenn die öffentliche Gesundheitslage nicht gefährdet wäre. Viele Bauträger erstellten derzeit lieber Büros statt Wohnungen. Für den Wohnungsbau fehlen außerdem weiterhin genügend bezahlbare Grundstücke.

Mietausfälle in Hamburg kein Thema

Werden Wohnungs- und Gewerbemieten in Zeiten der Corona-Pandemie pünktlich weitergezahlt? Vermieter stellen diese Frage mit wachsender Sorge. Ein erster Indikator aus Hamburg kann erst einmal Grund zum Aufatmen zu geben. Dort haben die wohnungswirtschaftlichen Verbände im Hamburger Bündnis für das Wohnen eine Umfrage unter ihren Mitgliedern durchgeführt.

Im wohnwirtschaftlichen Bereich sei es in 2.490 Fällen zu Zahlungsverzügen gekommen. Das sei weniger als ein Prozent aller erfassten Wohnungen. Im Durchschnitt betrug die Höhe der ausgefallenen Miete pro Wohnung 704 Euro.

Im Vergleich dazu seien bei Gewerbeimmobilien inklusive Büros und Logistikflächen bereits 17 Prozent der Mieten ausgefallen. Die Höhe der entgangenen Miete liegt bei durchschnittlich 3.032 Euro pro Gewerbeeinheit. Einzelhandel, Gastronomie und Hotels träfe der Stillstand besonders hart. Dort gäbe es zum Teil Mietausfälle von bis zu 80 Prozent. Die Umfrage wurde online erhoben und lief bis zum 14.04.2020. Damit wurden die Aprilmieten bereits zum Großteil erfasst. Insgesamt flossen die Daten von 888 Hamburger Unternehmen sowie privaten Vermieterinnen und Vermietern ein. Sie beziehen sich auf 357.572 Wohnraummietverhältnisse und 11.072 Gewerbeeinheiten.

Wohneigentumsmarkt zeigt sich infektionsresistent

Der Wohnungsmarkt dürfte die Corona-Krise glimpflich überstehen. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft. Die Preise für Wohneigentum würden demnach wahrscheinlich nicht oder nur leicht, im schlimmsten Szenario um bis zu zwölf Prozent zurückgehen. Wie stark es die Märkte tatsächlich treffen werde, hänge davon ab, wie viele Wochen die Wirtschaft insgesamt noch stillstehen werde und die Einkommen der Menschen gefährde. Die Studienautoren rechneten drei Szenarien durch. Wären die Mieteinnahmen derzeit so schlecht wie in der Finanzkrise 2008 und 2009, brächen die Wohnungspreise in diesem Jahr im schlimmsten Fall um rund 17 Prozent ein. Davon könne man aber nicht ausgehen, da hierzu die Zinsen deutlich höher sein müssten. Weil die langfristigen Zinsen jedoch weiter fallen dürften, sei eher mit stagnierenden bis leicht gedämpften Preisen zu rechnen. Ein deutlicher Preisverfall wäre hingegen nur zu erwarten, wenn die Corona-Krise eine Immobilienblase zum Platzen brächte. Diese Blase liege in Deutschland jedoch nicht vor, da es eine strukturelle Wohnraumnot gebe und Mieter- und Selbstnutzerkosten nicht auseinanderdriften würden. Zur Stabilität der Kaufpreise trage zudem bei, dass die Mieten kaum absehbar nachgeben würden.

Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Vier Neubau-Büroflächen in Berlin-Schöneberg

Bei dem Angebot handelt es sich um vier Teileigentumseinheiten, deren Nutzflächen zwischen 73 und 253 Quadratmeter betragen. Die Vermietung der Einheiten ist mit durchschnittlich 23,50 Euro pro Quadratmeter kalkuliert. Der Standort ist verkehrsmäßig sehr gut angebunden. Es stehen zusätzlich zehn Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung, die mit einer monatlichen Miete von 150 Euro angesetzt sind.

Kaufpreis: 3.750.000 EUR zzgl. 7,14 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

JNKM SOLL: 185.000 EUR

Faktor: 20,28

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 68 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse B, Gaszentralheizung, Baujahr 2016 (Planungsvariante).

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52178)

Mehrfamilienhaus in Berlin-Neukölln

Im Jahr 2010 wurde das Gebäude grundlegend im KfW-70-Standard saniert. Die Fassaden wurden malermäßig überarbeitet sowie Fenster und Türen ausgewechselt. Die 33 Wohneinheiten sind Teil einer WEG. Diese verfügen über 46 bis 114 Quadratmeter und sind über einen Aufzug erschlossen. Jede Einheit bietet einen Balkon mit Ausrichtung zum ruhigen Hofbereich.

Kaufpreis: 4.500.000 EUR zzgl. 7,14 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.773 m²

Preis pro m²: 2.538 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 82 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse C, Fernwärme mit Warmwasseraufbereitung, Baujahr 1970. 

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52109)

Gepflegtes frei stehendes Mehrfamilienhaus in Essen (NRW)

Das Objekt befindet sich in einer ruhigen Lage mit einer ausgezeichneten Anbindung an den ÖPNV unweit der Zeche Zollverein. Es teilt sich auf in zehn Wohnungen und eine Gewerbeeinheit, die durchschnittliche Miete beträgt 5,20 Euro je Quadratmeter. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 49 und 83 Quadratmeter. Die Gewerbefläche ist für 5,49 Euro je Quadratmeter vermietet und bietet ebenso wie die Wohnungen ein Mietsteigerungspotenzial.

Kaufpreis: 760.000 EUR zzgl. 3,57 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

JNKM IST: 48.708 EUR

Faktor: 15,60

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 256,8 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse H, Gaszentralheizung, Baujahr 1929.  

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52203)

Liebe Leserinnen und Leser,

„Und ich dachte, der Sozialismus sei Geschichte“ – so kommentierte vor Kurzem ein US-amerikanischer Investor die neuerliche Regulierungswut am deutschen Wohnungsmarkt und meinte damit den Berliner Mietendeckel. In der Tat: Wer in Wohnraum in Deutschland investiert, muss sich auskennen, denn der Markt hat viele, manche sagen auch zu viele, Schranken und Beschränkungen – Stichwort Umwandlungsverbot. Dabei gilt es, klar auf langfristige Wertsteigerungen zu setzen und nicht den Weg des leichtesten Widerstands zu gehen, sprich nur dort zu investieren, wo just jetzt die politischen Regulierungen einem entgegenkommen, erklärt Jürgen Schorn von Bauwerk Capital. Dass Käufer bei Prüfung und Investment immer mehr „alternative Daten“ berücksichtigen sollten, ergänzt Gabriel Khodzitski, Geschäftsführer von PREA. Und wie Neubau und Altbau beide nachhaltig sein können, und zwar unter energetischen wie ökonomischen Gesichtspunkten, fasst Mark Heydenreich von Fortis zusammen. Fest steht also: Es gibt genug zu tun und zu prüfen im Immobilienjahr 2020.

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Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich

Die Immobilienbranche muss ihre Datengrundlage hinterfragen“

Zahlreiche Akteure der Immobilienwirtschaft zeigen ein erstaunliches Maß an Treue, wenn es um ihre Datengrundlagen geht. Seit Jahren verlassen sie sich beispielsweise auf einen langfristigen WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) als Indikator für ein besonders stabiles Investment. Und die möglichen Mieteinnahmen werden auf Basis von Comparables berechnet – also anhand der Betrachtung, welche Preise in anderen Immobilien am Standort zuletzt erzielt wurden.

Indes müssen wir uns die Frage stellen, wie zeitgemäß solche Ansätze der Datenerhebung heutzutage überhaupt noch sind – und ob sich die Branche nicht besser von ihren lieb gewonnenen Datengewohnheiten trennen sollte. Denn viele der klassischen immobilienbezogenen Zahlen, Daten und Fakten sind erstens sehr unpräzise. Sie haben wenig mit den konkreten Alleinstellungsmerkmalen der eigentlichen Immobilie zu tun. Zweitens spiegeln sie lediglich Informationen aus der Vergangenheit wider – und lassen kaum Rückschlüsse über die Potenziale und Risiken zu, die für die Zukunft ausgeschöpft werden könnten. Drittens schließlich entgeht der Branche viel, wenn sie zu starr an den althergebrachten Gewohnheiten festhält: Wir versäumen es, alternative Daten zu erheben, anhand derer Risiken und Chancen für die Zukunft verlässlich identifiziert werden könnten.

Für die langfristige Entwicklung einer Immobilie wäre – anstatt einer Betrachtung der restlichen Mietvertragslaufzeiten – eine Analyse ausgewählter gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Informationen viel aussagekräftiger. Wie verliefen die Arbeitsplatzentwicklung, die Kaufkraft und die Kriminalitätsstatistik der vergangenen Jahre? Wie viel Potenzial bietet die Neuansiedlung von renommierten Unternehmen. Welche Ausbauten der Verkehrsinfrastruktur sind für die kommenden Jahre geplant? Mit diesen Informationen in der Hinterhand kann eine Immobilie zielgerichtet für die Bedarfssituation in fünf oder zehn Jahren (weiter-)entwickelt werden.

Ähnliches gilt für die politische Situation am Standort. Inzwischen werden selbst vermeintlich verlässliche Baugenehmigungen nachträglich hinterfragt, und eine politische Initiative kann schnell dafür sorgen, dass ein eigentlich baureifes Projekt gekippt wird. Informationen zu Bürgervereinen und -versammlungen und auch der Zeitraum bis zur nächsten Wahl – und damit einer möglichen kommunalen Interessensverschiebung – sind also essenziell. All diese alternativen Daten sind frei verfügbar, fließen aber nur in den seltensten Fällen tatsächlich in die Bepreisung und Bewertung eines möglichen Immobilieninvestments mit ein.

Noch mehr – aktuell weitgehend ungenutztes – Potenzial verbirgt sich hinter dem Schlagwort Smart Data. Inzwischen existieren intelligente Algorithmen und eine Machine-Learning-Technologie, die viel präzisere Prognosen treffen kann, als es die althergebrachten Berechnungsmethoden vermögen. Die gesamte Bandbreite der Möglichkeiten, die sich auf Basis dieser Anwendungen bieten, kann jedoch nur dann ausgenutzt werden, wenn nicht nur die Prozesse, sondern auch die Datengrundlagen optimiert werden. Ansonsten kann auch die künstliche Intelligenz nur auf konventionelles Halbwissen zurückgreifen.

Nachhaltige Immobilieninvestments: Neubau oder Altbau?

Mit der Generation Y wird eine der umweltbewusstesten Generationen aller Zeiten zu potenziellen Immobilienkäufern. Der ökologische Fußabdruck wird also zu einem immer wichtigeren Entscheidungskriterium für oder gegen eine Eigentumswohnung – denn mit energieeffizienten Häusern lässt sich ein wichtiger Beitrag zum Klimaschutz leisten.

Wenn es lediglich um den Energieverbrauch im laufenden Betrieb geht, scheint der Neubau gegenüber einem Altbau die ökologischere Variante zu sein. Doch bei einer solchen Betrachtung vergisst man von der Klima-Rechnung den wichtigsten Teil. Denn ein Altbau muss nicht erst mit großem Energie- und Ressourcenaufwand neu errichtet werden: keine Tonnen von Material, die um die halbe Welt verschifft werden, keine Kräne und Bagger, die die Luft verschmutzen. Ein nachhaltiger Ansatz ist daher, das Bestehende zu erhalten und auf ein energetisch besseres Niveau zu bringen. Ein Altbau, der auf den aktuellen Stand der Technik saniert oder modernisiert wird, ist darum unterm Strich oft klimafreundlicher als ein frisch hochgezogener Neubau.

Modernisierung mit Hebelwirkung

Auf diesem Stand sind jedoch natürlich noch längst nicht alle Altbauten. Aber es gibt eine Reihe von Modernisierungsmaßnahmen, die eine enorme Hebelwirkung haben und damit den charmanten Stuck-Palast aus der Gründerzeit auf die Höhe der Zeit katapultieren. Zunächst sollte man sich um die Heizung kümmern: Fernwärme und Gas arbeiten wesentlich energieeffizienter als die alte Ölheizung, deren Neueinbau und Austausch zudem ab 2026 zugunsten der Klimafreundlichkeit stark reglementiert wird. Auch das Isolieren der Zu- und Abwasserleitungen schont die Umwelt beträchtlich. Fassaden und Dachgeschosse sind ebenfalls wichtige Faktoren: Mit der richtigen Dämmung kann hier einiges an Energie gespart werden – und der Altbaucharme bleibt unangetastet.

Doch Käufer sollten genau überlegen, ob sie ihre Altbauwohnung selbst sanieren und modernisieren, oder schon in eine energetisch optimierte Altbauwohnung ziehen wollen. Denn wer das später selbst erledigen will, kann darüber nicht allein entscheiden, sondern muss sich erst mit den anderen Eigentümern im Haus einigen. Aber selbst in diesem Fall haben umweltbewusste Wohnungseigentümer noch Wege, um in Eigenregie für etwas mehr Nachhaltigkeit zu sorgen. Die Stellschraube ist hier besonders der Wasserverbrauch: Setzt man wassersparende Perlatoren in die üblichen Einhebelmischer in Dusche und Waschbecken, kann man den Verbrauch um etwa die Hälfte senken. Die richtigen Duschköpfe liefern zudem bei einem Drittel des Wasserverbrauchs das gleiche Duscherlebnis. Und natürlich sind neue Toiletten mit effizienten Spülkästen erheblich sparsamer als ältere.

Begrenztes Angebot, stabiler Preis

 Nachhaltigkeit bedeutet jedoch nicht nur, den Energieverbrauch zu senken. Nachhaltig ist auch das, was lange seinen Wert behält oder ihn sogar noch steigern kann. Mehr Menschen denn je wollen heute in Altbauten leben, doch das Angebot ist begrenzt. Wenn diese begehrten Immobilien dann noch in angesagten Kiezen liegen, dann bleibt der Preis dieser Häuser wahrscheinlich selbst dann mindestens stabil, wenn die Konjunktur ins Stocken geraten sollte. So sind laut einer Untersuchung des Maklerunternehmens Homeday in den letzten drei Jahren die Preise für Altbauten im Durchschnitt um rund 30 Prozent gestiegen. Damit liegt ihre Preissteigerung noch um fünf Prozentpunkte über der aller anderen Immobilien in den 80 größten deutschen Städten. Das umweltfreundliche Investment in den Altbau kann somit auch noch höchst lukrativ sein, wenn man sein Heim am Ende einmal veräußern will.

Mehr Mut!

Deutschland lebt auf großem Fuß – oder zumindest in großen Wohnungen. Wobei sich beides kaum voneinander trennen lässt: Einerseits verfügt der durchschnittliche Deutsche mit rund 50 Quadratmetern pro Kopf im Vergleich zu den europäischen Nachbarn in Polen, Frankreich oder Österreich über mehr Wohnfläche. Andererseits schrumpft dieser Abstand vor allem in den sieben größten deutschen Städten: Von 40,9 Quadratmetern sank der Wert zwischen 2010 und 2018 auf 39,2, vermeldete Ende 2019 das Statistische Bundesamt. Angesichts steigender Wohnkosten und einer höheren Zahl an Singlehaushalten ist es nicht überraschend, dass sich offenbar immer mehr Menschen entscheiden, doch lieber auf kleinerem Fuß zu leben. Vorbei die Zeiten, in denen die Pro-Kopf-Wohnfläche auch in Städten scheinbar unweigerlich stieg.

Das muss sie aber auch gar nicht mehr: Anders als häufig behauptet, kann man mit klugen Grundrissen und kreativen Einrichtungslösungen auf kleiner Fläche eine hohe Wohnqualität erzielen. Dennoch verstummt die Kritik an Ein-Zimmer-Wohnungen nicht. Zu klein, zu teuer und zu elitär – sie zerstörten die soziale Struktur der Städte, indem sie die angestammte Bevölkerung verdrängten. Aus meiner Sicht ist diese Argumentation nicht nur falsch, sondern auch kontraproduktiv. Denn an der Tatsache, dass immer mehr Menschen in die Metropolen ziehen, wird sich so schnell nichts ändern. Seriöse Bevölkerungsprognosen sind zwar nur für überschaubare Zeiträume möglich, doch die allermeisten Szenarien sagen ein deutliches Wachstum der deutschen Metropolen in den kommenden Jahrzehnten voraus.

Dabei treten sich schon heutzutage die verschiedensten Akteure in Städten wie München, Hamburg und Köln im wahrsten Sinne gegenseitig auf die Füße. Es fehlt schlicht der Platz, um den Bevölkerungszuwachs mit konventionellem Wohnungsneubau auffangen zu können – zumal auch für Gewerbe und Freiflächen neuer Raum benötigt wird. Ich bin mir sicher: Bleibt die Drei-Zimmer-Wohnung mit knapp 80 Quadratmetern und zwei Bewohnern aus Sicht von Politik, Verwaltung und Öffentlichkeit der Maßstab, werden sich die drängendsten sozialen und ökologischen Probleme beim Wohnen nicht lösen. Stattdessen würde ein „Weiter so!“ vor allem den Baulandmangel verschärfen. Und damit die Wohnkosten weiter in die Höhe schrauben.

Eine aktuelle Erhebung besagt: In vielen kleineren bis mittelgroßen Städten und Landkreisen in Deutschland wird erstaunlich rege Wohnraum geschaffen. Mehr als nötig, sagt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) – auf 50 Prozent über dem Bedarf wird die Bautätigkeit in 69 ländlichen Untersuchungsräumen beziffert. In den großen Städten dagegen wird weiterhin zu wenig gebaut. Die Spitzenreiter Düsseldorf und Hamburg decken zumindest 86 Prozent des Bedarfs durch Neubau ab. Wenn man das Niveau der vergangenen drei Jahre für weitere drei Jahre halten könne, werde es hier bald wieder Entspannung geben. Auch Frankfurt am Main steht einigermaßen gut da. In Berlin, München, Stuttgart und Köln sei man aber von einer Entwarnung weit entfernt. Warum ist das so?

Nicht genug Vertrauen

Ich denke: Viele private Entwickler haben zu lange das Risiko gescheut, auch vermeintlich unbequeme Lagen anzugehen. Standorte etwas abseits der Zentren, sozial angespannte Kieze oder Quartiere mit Leerstand, aber eben innerhalb der Stadt, nicht um Umland oder in B-Städten noch weiter weg. Dabei war es doch abzusehen, dass sich diese Risiken lohnen würden – für den Entwickler und die Stadtgesellschaft. Denn dass zu wenige neue Wohnungen in den Großstädten entstehen, ist kein junges Phänomen. Seit geschätzten zehn Jahren und länger kennt man die Gefahr, in eine Wohnungsknappheit zu steuern. Medien und Fachöffentlichkeit haben vor einer Dekade schon darüber diskutiert. Und mit jedem Monat, in dem nicht oder zu wenig gebaut wurde, vergrößerte sich die Gefahr immer mehr, bis sie äußerst real wurde.

Die üblichen Gründe

Unbequeme Lagen – man könnte auch sagen: Es fehlte zu oft an Visionen, an Weitblick, an Glauben an die Dynamik und Entwicklung in den großen Städten wie Berlin oder Köln. In München und Stuttgart spielten sicherlich die hohen Bodenpreise eine größere Rolle, aber es gab auch dort mitunter zu wenig Mut. Betrachten wir die teilweise langen Planungs- und Realisierungsphasen bei komplexen Wohnprojekten, die viele Marktteilnehmer zu Recht bemängeln, vor diesem Hintergrund doch vielleicht als Plus. So gibt man seinem Projektumfeld die Zeit, sich zu wandeln, noch ehe das eigene Projekt als weiterer Baustein und Impuls dazukommt. Im Übrigen sollten die langen Zeiträume auch einmal weniger emotional diskutiert werden. Es ist doch gerade bei komplexen Projekten der intensive Dialog von öffentlicher Hand und privatem Partner unumgänglich, auch die Abstimmung mit der Stadtgesellschaft. Außerdem ist in nahezu allen größeren Genehmigungsbehörden ein zunehmendes Engagement und ein klarer Beschleunigungswille zu verzeichnen, sei es über zusätzliches Personal oder das Erkennen der Dringlichkeit.

Ausweichbewegung zu groß

Fakt ist: Die Ausweichbewegung, die viele Bauherren heutzutage machen, und im ländlichen Raum oder nicht mehr ganz nahe liegenden Umlandgemeinden der attraktiven Metropolen tätig werden, wird uns langfristig Leerstände bereiten. Im nordbayrischen Landkreis Rhön-Grabfeld etwa sind laut IW zuletzt viermal so viele Wohnungen gebaut worden, wie eigentlich nötig gewesen wären. Jeder Ort ist individuell, und die Chancen jedes Ortes sind es ebenfalls. Aber die grundsätzliche demografische Entwicklung liegt weiterhin auf der Hand, die Urbanisierung schreitet voran. Das Problem einer insgesamt sinkenden Bevölkerungszahl ist zwar zwischenzeitlich durch die Zuwanderung etwas abgepuffert worden, aber im Grundsatz immer noch vorhanden. Es wird weiterhin kleine Gemeinden im strukturschwachen Raum geben, die der sogenannten Wüstung anheimfallen. Orte, in denen die Infrastruktur und auch die derzeit noch vorhandenen Immobilienwerte nicht aufrechterhalten werden können. Orte, die man komplett aufgeben wird.

Fazit

Daher: Lassen wir die Ausweichbewegung wieder kleiner werden. Niemand kann aktuell erwarten, dass überteuerte Grundstücke in den Top-Lagen der großen Metropolen gekauft und dort bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird. Aber die Städte bieten doch auch im weiteren Stadtgebiet Potenzial – sei es durch Umnutzung, vielleicht auch die Bereinigung von kontaminierten Grundstücken oder bestehender Bausubstanz. Sicherlich gibt es auch Entwickler, die ihre Pläne doch nicht heben können und ihre Areale kommen zurück auf den Markt. Der alte Grundsatz Lage, Lage, Lage hat seine Gültigkeit nicht verloren. Denken wir langfristiger. Immobilien sind langfristig. Bauen wir sie dort, wo sie auch langfristig benötigt werden.

Bundesweites Umwandlungsverbot?

Die Große Koalition plant, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Nach zahlreichen Mietregulierungen sahen sich viele Eigentümer zuletzt gezwungen, ihre Häuser aufzuteilen und als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Dem wollen Union und SPD jetzt bundesweit einen Riegel vorschieben. Auch außerhalb von sozialen Erhaltungsgebieten („Milieuschutzgebieten“) soll die Umwandlung demnach unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Was das bedeutet, wissen alle Akteure, die mit den Ämtern in München, Hamburg oder Berlin zu tun haben. Ein Genehmigungsvorbehalt wäre de facto ein Umwandlungsverbot. Je rigider eine Behörde auftritt, umso mehr kann sie zeigen, dass sie die Interessen der Mieter uneingeschränkt schützt.

Bereits auf dem Wohngipfel im Bundeskanzleramt im September 2018 wurde das Ziel formuliert, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Danach hat auch der Koalitionsausschuss im vergangenen Jahr das Vorhaben noch einmal bekräftigt. Derzeit sind das Justizministerium und das Innenministerium in der Abstimmung. Geplant ist demnach eine Regelung im BauGB. Gelten soll die Bestimmung in bestimmten Regionen. Wie die genauen Gebietskulissen aussehen, kann heute noch niemand abschließend sagen.

Ich halte das für ein weiteres populistisches Regulierungsinstrument, mit dem die Politik Aktivität zeigen will, ohne dass sie eine genaue Kenntnis davon hat, ob Mieter in umgewandelten Wohnungen tatsächlich verdrängt werden oder nicht. Belastbare Zahlen gibt es nicht. Es reicht wieder einmal die Behauptung, Mieter würden verdrängt.

Mieter besitzen nach Umwandlung bereits heute ein Vorkaufsrecht. Sie haben einen Schutz vor Kündigung wegen Eigenbedarfs für die Dauer von drei bis zehn Jahren, und die Behörden in den sozialen Erhaltungsgebieten können die Genehmigung davon abhängig machen, dass die Wohnung sieben Jahre lang nur an die Mieter veräußert werden darf. Mieter in Eigentumswohnungen sind besser geschützt als Mieter in normalen Mietwohnungen.

Wohnungspolitisch ist die geplante Maßnahme noch weniger verständlich. Mit Milliardensummen wird mit dem umstrittenen Baukindergeld Wohneigentumsförderung betrieben. Gleichzeitig würde mit dem „Umwandlungsverbot“ das Angebot an Eigentumswohnungen drastisch eingeschränkt. Käufer, die sich ihre eigenen vier Wände kaufen wollen, wären gezwungen, auf das teuerste Segment im Markt auszuweichen, nämlich Neubauten.

Immobilieneigentümer mit Beständen außerhalb von Milieuschutzgebieten sollten die schnelle Umwandlung in Wohneigentum prüfen, bevor es zu spät ist. Natürlich müssen eventuelle steuerliche Folgen berücksichtigt und bedacht werden. Wenn aber die Mietrenditen wegen der immer schärferen Mietenregulierung kleingehalten werden (von der Manipulation der Mietspiegel bis zum Mietendeckel Berlin), ist der Verkauf einzelner Wohnungen teilweise ein notwendiges Geschäftsmodell.

Ordnungspolitisch halte ich dieses übrigens für sinnvoll. Denn Deutschland ist keine Mieternation, wie uns oft erklärt wird, sondern eine verhinderte Eigentümernation. Wie der IVD gerade ermittelt hat, würden 50 Prozent der Mieter in Deutschland gerne Wohneigentum erwerben. Das gefällt natürlich weder dem Mieterbund noch den linken Parteien. Die einen verlören Mitglieder, die anderen Wähler, wenn man die Menschen einfach mal machen ließe, was sie sich wünschen – den Erwerb von Immobilien ohne Fallstricke und Behinderungen. Auf die Frage an die Mieter, warum sie Wohneigentum erwerben wollen, antworten die meisten übrigens: Aus Gründen der Altersvorsorge.

Berlin-Nachrichten

ZIA-Frühjahrsgutachten: heiter mit vereinzelten Regenwolken

Im neuesten Frühjahrsgutachten des ZIA diagnostizieren die Immobilienweisen erste Anzeichen für eine Entspannung auf den deutschen Mietmärkten. Nicht nur in Berlin, sondern auch in anderen Städten ließen sich eine verlangsamte Mietpreisentwicklung und ein Anstieg des Wohnungsneubaus beobachten. Als Bedingung für eine Verfestigung dieses Trends sehen die Weisen, dass die „hohe Investitionsneigung und die Investitionsmöglichkeiten bestehen bleiben“. Der in Berlin beschlossene Mietendeckel sei in dieser Hinsicht kontraproduktiv. Der Anstieg der Kaufpreise setzte sich dagegen in allen A-Städten fort. Zugleich steigt der Nachfragedruck in einigen gewerblichen Sektoren: Der Bedarf an Büro- und Logistikimmobilien in Deutschland kann nach Ansicht der Autoren immer schwerer gedeckt werden und behindert die wirtschaftliche Entwicklung. Besonders kritisch sei die Situation in Berlin und München, wo der Leerstand mit 1,3 beziehungsweise 1,4 Prozent unterhalb einer gesunden Angebotsreserve liegt. ZIA-Präsident Andreas Mattner fordert als Gegenmaßnahme einen „Baufrieden“, also einen Stopp der staatlichen Regulierung, die den Bau neuer Wohnungen verteuere.

Überrascht? Eigentümer wollen das Sagen über ihre Immobilie behalten

Die Bundesregierung hatte im August 2019 eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes angekündigt. Sie soll in Eigentümergemeinschaften etwa den Einbau einer Ladesäule für Elektroautos erleichtern. Das Gesetz soll im Herbst 2020 in Kraft treten. Es mehren sich aber die kritischen Stimmen aus dem Kreis der Eigentümer selbst. Einer Umfrage des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum zufolge lehnen 94 Prozent der befragten Eigentümer einen erweiterten Entscheidungs- und Handlungsrahmen für Verwalter ab. Die Verwalterstärkung ist aus ihrer Sicht ein „No-Go“. 95 Prozent möchten sich einfacher von unqualifizierten Verwaltungen trennen können. An der Umfrage, die dem Tagesspiegel exklusiv vorlag, nahmen 3.500 Wohnungseigentümer teil. Der Fragebogen umfasste 31 geschlossene und eine offene Frage.

Wie tiefgreifend wird die Share-Deal-Reform?

Vertreter von Union und SPD sind zwar im Gespräch darüber, wie Share-Deals künftig besteuert werden sollen, doch liegen die Positionen in der Großen Koalition noch weit auseinander. Einigkeit gibt es nur in dem Punkt, dass das neue Gesetz nicht rückwirkend ab dem 1. Januar 2020 gelten soll. Angestrebt wird, bis Mitte dieses Jahres ein Gesetz zu beschließen, das Anfang 2021 in Kraft treten kann. Die Hauptstreitpunkte sind zum einen die Höhe der Steuern auslösenden Anteilsgrenze und zum anderen die Frage, ob die neuen Regelungen auch für Kapitalgesellschaften gelten sollen oder nur wie bislang für Personengesellschaften mit Grundbesitz. Dabei fordern die Grünen mit dem Quotenmodell eine sehr weitgehende Änderung der Besteuerung, was mit den Kosten auch die Immobilienpreise und Mieten weiter steigen lassen könnte. In den nächsten Wochen soll intensiv an Lösungen gearbeitet werden – unter Einbeziehung der Erkenntnisse, die eine vor einigen Monaten bereits erfolgte Anhörung von Verbänden und Experten vor dem Finanzausschuss erbracht hat. Bislang allerdings ist bei den Gesprächen der entscheidende Durchbruch ausgeblieben, was die Verunsicherung der Akteure der Immobilienwirtschaft steigert.

Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Attraktive Wohnanlage am künftigen Campus Berlin TXL

Die sehr gepflegte und komplett vermietete Wohnanlage aus dem Jahr 1982 wird über vier Aufgänge mit Aufzügen erschlossen. Auf 4.012,48 m² Fläche befinden sich 40 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten. Die Wohnungen verfügen über Balkone bzw. Terrassen und zum Teil sogar über Mietergärten.

Die Wohnungsmieten befinden sich auf einem niedrigen Niveau von durchschnittlich 6,39 EUR/m².

Kaufpreis: 12.000.000 EUR zzgl. 4,76 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

TG-Stellplatzanzahl: 35

JNKM IST: 361.296 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 123,7 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse D, Gaszentralheizung, Baujahr 1982.

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52028)

Mehrfamilienhaus mit 17 Wohneinheiten in Erfurt

Das Mehrfamilienhaus wurde 1997 auf einem knapp 1.500 m² großen Grundstück errichtet. Das Objekt verfügt über 17 Wohnungen, die über zwei Treppenhäuser erschlossen werden. Die Zwei- und Drei- Zimmerwohnungen variieren von 52 bis 80 m². 15 Einheiten verfügen über Balkone oder Terrassen.

Weiterhin befinden sich 17 PKW Stellplätze auf dem Grundstück.

Kaufpreis: 2.200.000 EUR zzgl. 7,14 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.129 m²
Preis pro m²: 1.948 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 82,4 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse C, Gasheizung, Baujahr 1997.

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52163)

Zwei hochwertig ausgestattete Mehrfamilienhäuser an der Berliner Stadtgrenze

Die zwei Objekte verfügen über insgesamt 19 Wohneinheiten, welche zwischen 40 m² und 110 m² variieren. Ein Neubau wurde im Jahr 2010 errichtet und ein Altbau 2010 modernisiert. Beide Objekte verfügen über großzügige Balkone oder Terrassen, neue moderne Bäder sowie Einbauküchen. Jedes Haus ist mit einem behindertengerechten Aufzug ausgestattet.

Kaufpreis: 4.900.000 EUR zzgl. 5,35 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Stellplatzanzahl: 20
JNKM IST: 190.022 EUR

Angaben zum Energieausweis liegen für beide Häuser vor.

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51762)