Die Zentren werden immer Gewinner sein

Wegen der hohen Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen in den deutschen Metropolen werden plötzlich auch Lagen für Projektentwicklungen identifiziert, auf die in der Vergangenheit niemand geschaut hätte. Büros entstehen in stark industriegeprägten Randgebieten, ebenso Wohnquartiere an Bahngleisen oder schnell geplante Reihenhaussiedlungen im gefühlten Nirgendwo.

Zur Begründung heißt es, infolge von Corona hätten die Menschen ihren Drang nach Eigenheim und Garten endlich wiederentdeckt. Die Zeit der grenzenlosen Urbanisierung sei vorbei, zumal man von überall aus einkaufen und arbeiten könne. Doch Menschen sind soziale Wesen und keineswegs Eigenbrötler. Menschen bevorzugen die Innenstädte. Beispiel Berlin: Obwohl hier zwischen 2018 und 2020 1 Mio. zusätzliche Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt worden sind, hat sich die Nachfrage in guten Lagen immer noch nicht entspannt.

Dass es jetzt Menschen zum Wohnen und Arbeiten raus aus den Innenstädten zieht, hat nichts mit den Erfahrungen der Jahre 2020/21 zu tun, sondern mit zu wenig Angebot in den Zentren und damit weiter steigenden Preisen. Mit langfristigen Trends hat das aber nichts zu tun. Nicht die Nachfrage verschiebt sich an die Ränder, sondern das Angebot ist weiterhin so gering, dass Mieter und Käufer an die Ränder gezwängt werden. Mit einem Investment auf diese angebotsbedingt erzwungene Ausweichbewegung in Richtung Randlagen zu setzen, wie wir sie derzeit erleben, ist ein gefährliches Abenteuer. Denn die Baupreise sind überall ähnlich hoch. Ob ein Quartier in einer Randlage entsteht oder an einer gehobenen innerstädtischen Adresse, hat Folgen für den Grundstückseinkauf, nicht aber für die Kosten der Bauausführung. Altlasten in ehemaligen Industriegebieten können sogar zu erheblichen Mehrkosten führen, die den Vorteil des günstigeren Grundstückserwerbs wieder zunichte machen.

Sollte es vor allem auf dem Büromarkt zu zyklischen Nachfragekorrekturen kommen und sollten Unternehmen Anmietentscheidungen verschieben, dann werden nicht etwa die Innenstadtlagen leiden, sondern die vor kurzem noch angepriesenen Büros außerhalb oder an den Rändern der Kerngebiete. Das Gleiche gilt für das Wohnsegment. Sollte sich die Gesamtnachfrage nach Wohnraum entspannen (wovon derzeit nicht auszugehen ist), dann werden die Menschen wieder näher an die A-Lagen rücken, während Quartiere in B- und C-Lagen das Nachsehen haben.

Dieser Artikel erschien am 6.5. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.