Kleingewerbe wird in den Städten zunehmend verdrängt – nicht nur aus stadtbildprägenden, sondern auch aus immobilienwirtschaftlichen Gründen. Gleichzeitig suchen Projektentwickler und Bestandshalter nach tragfähigen Konzepten, um kleinteilige Flächen effizient und wirtschaftlich zu vermieten. Dr. Karim Rochdi plädiert in seinem Expertenbeitrag für standardisierte, skalierbare Werkstattflächen – und zeigt auf, wie digitale Prozesse und flexible Gebäudestrukturen helfen können, urbane Handwerksnutzungen wieder rentabel zu integrieren.
Sie werden immer rarer – die kleinen Gewerbebetriebe und Werkstätten in den Erdgeschossen und Hinterhöfen der großen Städte. Früher gehörten produzierende Handwerksbetriebe wie Manufakturen, Schreiner oder Schlosser ganz selbstverständlich zum Stadtbild der urbanen Quartiere, auch in den Vierteln mit gründerzeitlicher Blockrandbebauung. Doch gerade dort sind in den vergangenen Jahrzehnten immer mehr der kleinen Gewerbeflächen der Nachverdichtung im Wohnungsbau zum Opfer gefallen. Und für viele Kleinbetriebe sind die wenigen verfügbaren Flächen – Ladenlokale im Erdgeschoss beispielsweise – kaum noch bezahlbar.
Doch wo sollen Meister Eder und Co. nun hin? Im gentrifizierten Münchner Lehel gibt es jedenfalls keine Hinterhofwerkstätten mehr. In modernen Gewerbeparks sind die Flächen in der Regel zu groß. Für die meisten Eigentümer würde eine derart kleinteilige Vermietung ihrer Großflächen auch zu viel Aufwand bedeuten. Zudem liegen die Gewerbeparks häufig weit außerhalb am Stadtrand, in einer für einen Kleinstbetrieb nicht sonderlich attraktiven, wenig urbanen und schlecht mit dem Nahverkehr erreichbaren Umgebung.
Ein sinnvoller Ausweg ist es, viele Kleinbetriebe auf einer Fläche beziehungsweise in einem Gebäude gemeinsam unterzubringen, in möglichst standardisierten und zugleich flexibel an die jeweiligen Bedürfnisse anpassbaren Einzelwerkstätten. Denkbar wäre das zum Beispiel in einer Art „Werkstatt-Box“. Durch die Skalierung verringert sich für den Vermieter der Aufwand pro vermieteter Einheit, sodass das Modell trotz adäquater Miethöhen rentabel bleibt. Gleichzeitig verringert sich durch die Granularität das Risiko.
Gleichwohl bleibt es natürlich bei einer relativ aufwendigen Vermietung und Verwaltung, zumal man es auf Mieterseite zumeist nicht mit Immobilienprofis zu tun hat. Durch Standardisierung der Flächen sowie Digitalisierung der Prozesse, etwa durch einen digitalen Anmietungsprozess, kann dieser Aufwand substanziell verringert werden.
Bestandsflächen bieten Vorteile
Denkbar sind solche „Werkstatt-Boxen“ natürlich in speziell dafür errichteten Gebäudehüllen, aber auch in geeigneten leerstehenden Bestandsflächen, beispielsweise in Logistikimmobilien. Voraussetzung ist, dass die Gebäude sehr flexibel nutzbar sind und wenig störende Bauteile wie etwa Stützpfeiler aufweisen, um die mit Leichtbau abgetrennten Einheiten so flexibel und so effizient wie möglich auszugestalten. Bestandsflächen haben zudem den Vorteil, dass sie bereits für gewerbliche Nutzungen zugelassen sind – was in urbanen, überwiegend als Wohngebiete genutzten Stadtquartieren keine Selbstverständlichkeit ist.
Für die Gewerbetreibenden hätte solch eine Lösung – abgesehen davon, dass sie überhaupt eine geeignete und bezahlbare Fläche für ihren Betrieb finden – den Vorteil, dass sie mit vielen Gleichgesinnten unter einem Dach arbeiten und die vorhandene Infrastruktur gemeinsam nutzen. So können regelrechte Handwerks-Cluster entstehen, mit verschiedenen Betrieben, die sich gegenseitig befruchten. Einzelne Flächen könnten auch für Gastronomie genutzt werden, sodass in der Mittagspause auch für das leibliche Wohl gesorgt ist. Und nicht zuletzt: Sollte sich ein Betrieb vergrößern, kann einfach eine weitere Einheit beziehungsweise Box hinzugemietet werden.
Letztlich dient es auch einem höher gelegenen Interesse, eine Lösung anzubieten, die es ermöglicht, dass kleine Handwerksbetriebe in den Städten bleiben können und dort bezahlbare Flächen finden. Mit ihrer Präsenz beleben sie die Quartiere, auch wenn deren Bewohner tagsüber in die Büros ins Zentrum strömen. Sie sorgen für eine heterogene Wirtschafts- und Erwerbsstruktur. Sie gehören zu einer bunten und lebendigen Stadt einfach dazu. Aber dazu benötigen sie geeigneten und attraktiven Raum. Damit auch in Zukunft ein Meister und seine Kolleginnen und Kollegen die Städte bereichern können.
Dieser Beitrag erschien am 25.07.2025 auf immobilienmanager.de.
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