Warum Investoren gerade jetzt Immobilien kaufen sollten

Die Zinswende hat die Preise für Häuser und Wohnungen fallen lassen. Doch in der Krise steckt auch eine lukrative Chance. Mit dem Abschwung am Immobilienmarkt bietet sich für Optimisten eine günstige Einstiegsgelegenheit.

So schnell wie 2020 war es noch nie bergab gegangen. Als in den ersten Monaten des Jahres mehr und mehr deutlich wurde, welche Auswirkungen das Coronavirus haben würde, rauschten die Börsen weltweit ab. Allein der deutsche Leitindex Dax gab von Mitte Februar bis Mitte März 2020 um rund 40 Prozent nach. Das hatte es noch nie gegeben – nicht beim Platzen der Dotcom-Blase 2000, nicht bei der Finanzkrise 2008.

Während sich bei vielen Anlegern blanke Panik breitmachte, sahen andere eine seltene Gelegenheit gekommen, Aktien günstig zu kaufen und nachzukaufen. Fragte man damals die Investoren, warum sie in den darniederliegenden Markt investierten, antworteten viele, man schaue eben nach vorn. Sie sollten recht behalten: Befeuert von milliardenschweren Konjunkturprogrammen folgte nach dem Corona-Absturz eine regelrechte Börsenrally.

Halb voll oder halb leer?
Gerade in der Krise kommt es stark auf den Blickwinkel an: Ist das Glas halb voll oder halb leer? Das gilt nicht nur für die Börse. Es gilt auch für den Immobilienmarkt. Häuser und Wohnungen gelten allgemein als solides und sicheres Investment. Dieser Ruf überdeckt aber ein wenig, dass auch der Immobilienmarkt in der Krise neue Chancen eröffnet. In den USA zum Beispiel sind Immobilienkrisen nicht nur unwillkommen, denn sie gehen stets mit Bewertungskorrekturen einher. Sicher, es gibt immer Eigentümer, die in einem solchen Moment leiden. Doch für andere entpuppt sich dieser Zyklus als lukrative Möglichkeit, um zu einem vernünftigen Preis Immobilien und Grundstücke zu kaufen.

In Deutschland hat sich der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren nicht gerade zyklisch verhalten. Ganz im Gegenteil: Es ging immer steil bergauf. Doch spätestens seit der Zinswende sehen manche Beobachter die Branche in einer Krise, auch befeuert von den Medien. Blickt man momentan auf den deutschen Immobilienmarkt, ist es auch leicht, pessimistisch zu sein, gerade angesichts der vorhandenen Neubaukrise. Optimisten aber schauen schon nach vorn, denn sie wissen: Irgendwann geht die Kurve auch bei den Immobilienpreisen wieder nach oben.

Von diesen Optimisten scheint es eine Menge zu geben: Befragt man private und gewerbliche Immobilieneigentümer sowie Investoren nach ihrer Markteinschätzung, ergibt sich ein gespaltenes Bild. Einerseits gibt es Sorgen und Verunsicherung, etwa in Bezug auf die aktuelle und zukünftige politische Regulatorik oder hinsichtlich weiter steigender Zinsen und weiter fallender Preise. Blickt man genauer auf die Investitionsmöglichkeiten im aktuellen Wohnimmobilienmarkt, gibt es andererseits nicht wenige, die schon jetzt wieder Chancen erkennen, wie eine im November durchgeführte Umfrage unter 2000 privaten und gewerblichen Investoren im November zeigt. Folglich plant ein guter Teil der Befragten, rund 38 Prozent, die sich abzeichnende Preisentwicklung für Zukäufe von Bestandsimmobilien zu nutzen.

Gute Argumente für Optimisten
Die Gelegenheit scheint also gut zu sein, denn mehr und mehr Argumente spielen momentan den Optimisten in die Hände: Die Zinsen dürften allmählich ihren Höhepunkt erreicht haben und sind zuletzt auch schon wieder unter die Marke von vier Prozent gefallen. Wenn die Notenbanken die Zinsen womöglich schon in diesem Jahr senken, dürfte die Nachfrage nach Immobilien wieder anziehen. Infolge der schwächeren Nachfrage rechnen Experten 2024 außerdem mit einem Rückgang der Baupreise. Zudem möchten Bund und Länder Bauordnungen und Baugenehmigungsprozesse verschlanken und stärker aufeinander abstimmen. Auch das könnte die Kosten drücken.

Gleichzeitig schließt sich die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten auffallend schnell. Während in den vergangenen Jahren die Preise für Mehrfamilienhäuser und Eigenheime kontinuierlich stiegen, stagnierten die Mietpreise. Diese Entwicklung hat sich zunehmend verlangsamt, auf manchen Märkten sogar umgekehrt. Dass Mehrfamilienhäuser für Käufer attraktiver geworden sind, zeigt sich auch an dem deutlichen Rückgang der Vervielfältiger. Diese Messzahl gibt an, wie viel Jahresmieten als Kaufpreis aufgebracht werden müssen. Lag der Vervielfältiger 2021 noch bei durchschnittlich 28,5 (in den Großstädten noch höher), wird für vermietete Immobilien heute nur noch das 18- bis 23-Fache der Jahresmiete verlangt. Kurzum: Weil Immobilien deutlich günstiger geworden sind, sind sie als Kapitalanlage attraktiver geworden.

Hinzu kommt: Die Nachfrage nach Wohnungen wird aufgrund der in Deutschland steigenden Bevölkerungszahlen nachhaltig und langfristig hoch bleiben: Für Investoren und Kapitalanleger sind das attraktive Aussichten, insbesondere in den großen Metropolen, die den Zuzug nach Deutschland und die stark steigende Wohnungsnachfrage am deutlichsten spüren werden.

In der Welt der Konjunkturzyklen kommt es auch immer auf den richtigen Zeitpunkt an, um später einmal sagen zu können, erfolgreich gewesen zu sein. Wer wird auf dem Immobilienmarkt ein gutes Geschäft machen? Sowohl die Fakten als auch die strukturellen Bedingungen insbesondere des Wohnimmobilienmarkts lassen stark vermuten, dass es die Optimisten sein werden, die es jetzt zu handeln wagen. Pessimisten hingegen dürften später hohe Preise zahlen, um am wieder florierenden Immobilienmarkt mitzumischen.

Dieser Artikel erschien am 02.01.2024 in der WirtschaftsWoche.

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