Wohninvestments in Deutschland – Dezember 2021

Liebe Leserinnen und Leser,

ESG ist in aller Munde – und schon bald auch in unseren Händen und unter unseren Füßen. Immer mehr Unternehmen sind verpflichtet, einen Nachhaltigkeitsbericht zu veröffentlichen. Immer mehr Investoren entscheiden aktiv anhand von Nachhaltigkeitskriterien, wie sie ihre Investments allokieren. Umso wichtiger ist daher der Blick für Bestandshalter älterer Immobilien. Gleichzeitig lohnt aber auch der Blick auf junge Anleger. Für sie ist die Immobilie als Investment im Körbchen nicht zu unterschätzen – auch wenn es immer auch den Zeitpunkt zum Exit gibt, den es nicht zu verpassen gilt, sei es mit Blick auf zukünftige Renditen, sei es mit Blick auf drohende regulatorische Eingriffe.

Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre und einen friedlichen und gesunden Jahresausklang.

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich

Energetisches Sparpotenzial bei Neubauimmobilien

Bei Wohninvestments in Deutschland werden Nachhaltigkeits- beziehungsweise ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) immer stärker beachtet, sowohl von privaten als auch von institutionellen Investoren. Einen der wesentlichen Faktoren dabei stellen Umwelt- und Klimaschutzaspekte dar – und damit die Frage der Energieeffizienz. Wie eine aktuelle Studie der Empira Gruppe zeigt, können Neubauprojekte dieses Ziel in den meisten Fällen besser erreichen als die Sanierung von Bestandsgebäuden. Die „Graue Energie“, also die durch den Bauprozess und die Materialien freigesetzten Emissionen, werden zwar nicht berücksichtigt, ihre Relevanz schwindet aber bei entsprechend langer Lebensdauer. Zudem können auch hierbei die neuesten und effizientesten Technologien und Prozesse eingesetzt werden. So bietet Wohnungsneubau gerade in der langfristigen Betrachtung das größte Klimaschutzpotenzial.

Energieverbrauch im Wohnsegment kaum zurückgegangen
Die europäischen Klimaschutzziele sind äußerst ehrgeizig: Bis 2050 soll die EU möglichst klimaneutral werden. Um dies zu erreichen, wird in den kommenden Jahren ein besonderer Fokus auf die Immobilien- und Bauwirtschaft gelegt. Schließlich tragen Wohnraumnutzungen einen erheblichen Teil zum Energieverbrauch und zu den CO₂-Emissionen bei. Allein in Deutschland geht ein Viertel des gesamten Endenergieverbrauchs auf private Haushalte zurück.

In den vergangenen Jahren ist die Wohnfläche pro Kopf deutlich gestiegen. Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Haushaltsgröße. In einem Singlehaushalt wird pro Kopf mehr Energie für Licht und Heizung verbraucht als in einem klassischen Familienhaushalt. Diese Trends haben schließlich dazu geführt, dass der Energieverbrauch im Immobiliensegment gegenüber anderen Branchen in den vergangenen Jahrzehnten kaum gesunken ist, trotz sparsamerer Technologien.

Energiebilanz – unsanierter Altbau und Neubau im Vergleich
Um den Energieverbrauch im Gebäudesektor signifikant zu verringern, bedarf es in erster Linie einer effizienteren Wärmeerzeugung. In Deutschland sind Raumwärme und Warmwasser für 87 Prozent des Energieverbrauchs im Wohnbereich verantwortlich. Einerseits muss es eine stete Weiterentwicklung der technischen und nutzungsbezogenen Maßnahmen geben. Andererseits ist für die Verbesserung der Energiebilanz auch die Substanz der Gebäude von entscheidender Bedeutung. Diese ist hierzulande überwiegend veraltet.

Die Studie von Empira zeigt, dass ein unsanierter Altbau in Deutschland durchschnittlich 151 Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr für Heizung und Warmwasser verbraucht. Im Vergleich dazu liegt der Heizenergieverbrauch bei Neubauten, die ab 2002 nach aktuellen technischen Standards errichtet wurden, bei 89 Kilowattstunden pro Quadratmeter und damit ganze 59 Prozent unter dem des unsanierten Altbaus.

Die Analyse führt also zu dem Schluss, dass sich die gesamte Betriebsenergie im deutschen Wohnbereich langfristig vor allem durch einen massiven Neubau an Immobilien nennenswert senken ließe.

Private Wohninvestments können den Trend hin zu einer nachhaltigen Immobilienbranche vorantreiben
In den nächsten Jahren kommt es vor allem im privatwirtschaftlichen Sektor darauf an, im Sinne der EU-Klimaziele zu handeln und eine Verlagerung des Schwerpunkts hin zu Ersatzneubauten statt einer stetigen Durchführung von Sanierungen. Der Wohnungsneubau in Deutschland geht bisher langsam voran. Im Jahr 2018 wurden hierzulande nur 3,47 Wohnungen pro 1.000 Einwohner gebaut, während der entsprechende Wert in Österreich bei 6,48 lag. Auch in Belgien, Frankreich und Polen wurden wesentlich mehr Wohnungen gebaut. Der Vorteil der privaten Immobilienwirtschaft besteht vor allem in flexibleren und schnelleren Handlungsmöglichkeiten als bei der eher schwerfälligen öffentlichen Hand.

Natürlich ist es nicht sinnvoll, jedes ältere Wohngebäude direkt durch einen Neubau zu ersetzen. Jeder Standort und jedes Objekt muss einzeln betrachtet werden, um dann individuell zu entscheiden, ob eine Sanierung oder ein Ersatzneubau sinnvoller ist.

Grüne Immobilienfonds – abwarten ist keine Option

Die Menschheit muss beim Schutz des Klimas Tempo machen. Doch die Immobilienfondsbranche zögert mit verbindlichen Zusagen. Die Gesellschaften haben bislang nur etwa ein Fünftel ihrer Fonds als Produkte nach Artikel 8 oder 9 der EU-Offenlegungsverordnung deklariert.

Dabei ist ein Commitment, dass Fonds Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigen, dringend geboten. Der Immobiliensektor ist für rund ein Drittel der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Eine Einstufung von Fonds als „dunkelgrün“ oder zumindest als „hellgrün“ im Sinne der Verordnung gibt Investoren Orientierung, mehr Kapital wird in ESG-konforme Produkte gelenkt, und die Dekarbonisierung der Branche erhält zusätzliche Dynamik.

Viele Anbieter geben als Grund für ihre Zurückhaltung an, dass die Kriterien unscharf seien. Ein schwaches Argument. Es wird noch Jahre dauern, bis der Regulierer für einen Großteil der wirtschaftlichen Tätigkeiten verbindlich definiert hat, was als nachhaltig gelten darf. Unterdessen wird der technologische Fortschritt dafür sorgen, dass zuvor festgelegte Kriterien wieder revidiert werden. Auf ein „fertiges“ Regelwerk, das es nie geben wird, zu warten, wäre fatal für den Klimaschutz.

Und auch für die Anbieter selbst. Denn in der Zwischenzeit schafft der Markt Fakten. Immer mehr Investoren verlangen bereits, dass sich Anlageprodukte als nachhaltig ausweisen, und allokieren Milliarden in solche Produkte. Anbieter, die sich nicht festlegen, werden zunehmend links liegen gelassen.

Selber besser machen
Die Fondsgesellschaften selbst sollten am besten in der Lage sein, Kriterien für die Nachhaltigkeit ihrer Investments zu entwickeln. Dabei geht es um Energieeffizienzstandards von Gebäuden und den Einsatz von erneuerbaren Energien. Aber auch um Kriterien der sozialen Nachhaltigkeit, die derzeit noch weniger verbindlich definiert sind als ökologische. Sie betreffen das ureigene Geschäft der Immobilienbranche, denn Gebäude haben starken Einfluss auf die Lebensqualität der Menschen, die in ihnen wohnen oder arbeiten, und sie können auch ihr städtisches Umfeld erheblich beeinflussen – positiv wie negativ. Festzulegen ist auch, wie das ESG-Screening in den Ankaufsprozess integriert wird und wie es auf den Bestand angewendet wird. Finden sich im Bestand Objekte, die den Kriterien nicht entsprechen, braucht es Regeln, wie diese nachhaltig gemacht werden können oder ob sie veräußert werden sollen.

Mit einer sorgfältig ausgearbeiteten ESG-Strategie wird auch ein aussagekräftiges ESG-Reporting möglich. Das Unternehmen hat damit nicht nur bessere Karten bei Investoren, es verringert auch das Risiko, abgegebene Nachhaltigkeitsversprechen nicht einhalten zu können.

Jedenfalls müssen Fondsgesellschaften nicht darauf warten, dass sie der Regulator an die Hand nimmt. Der Wandel kommt so oder so – und es ist besser, die Regeln mitzubestimmen, als von der Realität überholt zu werden.

Warum junge Investoren das „Drittel Immobilie“ nicht vergessen dürfen

Ein Drittel in Aktien investieren, ein Drittel in Barmittel und ein Drittel in Immobilien. Diese alte Regel wurde in früheren Generationen nicht nur von Börsengrößen wie André Kostolany immer wieder zitiert. Heutzutage scheint allerdings besonders das „Drittel Immobilien“ bei jüngeren Anlegerinnen und Anlegern immer stärker in Vergessenheit zu geraten. Warum ist das so?

Neue Anleger erobern den Markt
Die starke Börsenhausse nach dem Corona-Crash 2020 sowie die Community-Bildung der sogenannten Wallstreet-Bets hatten einen äußerst erfreulichen Nebeneffekt: Lange nicht mehr haben sich so viele junge Menschen so intensiv mit den Möglichkeiten der eigenen Geldanlage beschäftigt. Dabei standen und stehen besonders Technologiewerte und Wachstumsaktien hoch im Kurs – genau wie Kryptowährungen, die sich immer stärker als Alternative zu Gold oder klassischen Währungen durchzusetzen scheinen.

Mit diesem Ansatz konnten zahlreiche Investorinnen und Investoren gute Wertzuwächse im Jahresverlauf 2021 erzielen. Doch für viele Depots besteht die Gefahr, dass sie nicht ausreichend über unterschiedliche Assetklassen hinweg diversifiziert sind. Vor allem die Beimischung von Immobilien in einem vernünftigen Ausmaß gestaltet sich oftmals schwierig. Während einige private Anleger bereits eine Immobilie ihr Eigentum nennen und daher einen sehr hohen Immobilienanteil am Gesamtvermögen haben, beschäftigt sich eine Vielzahl nur sehr begrenzt mit dem Investmentprodukt Immobilie. Dabei sprechen jedoch mehrere wichtige Merkmale seit jeher für Immobilieninvestments als Beimischung zur Portfolioabsicherung: eine geringe Korrelation mit den Aktienmärkten, eine niedrige Volatilität und (ähnlich wie bei Aktien) ein hoher Inflationsschutz.

Unterschiedliche Investmentformen bieten verschiedene Spezifika
Dies ist jedoch nicht bei allen Formen des indirekten Immobilieninvestments gegeben. Daher ist es wichtig, die möglichen Vor- und Nachteile der einzelnen Vehikel zu kennen. Eine relativ gängige Variante besteht darin, Immobilienaktien (oder Immobilien-ETFs) ins eigene Depot aufzunehmen. Diese korrelieren jedoch nicht nur mit den Entwicklungen der Immobilienmärkte, sondern in gewissem Umfang auch mit den Auf- und Abwärtsbewegungen an den Aktienmärkten. Daher kann es vorkommen, dass Immobilienaktien zeitweise unterhalb ihres Buchwerts, also des Verkehrswerts aller Immobilien, gehandelt werden. Bei den ebenfalls beliebten Immobilien-Crowdinvestments ist die jährliche Rendite in Form eines Festzinses zwar festgeschrieben – es handelt sich jedoch in der Regel um ein Nachrangdarlehen oder um eine Anleihe. Investorinnen und Investoren profitieren in diesem Fall weder von möglichen Wertzuwächsen der Immobilien selbst, noch bieten diese Produkte einen zuverlässigen Inflationsschutz. Zudem droht das Risiko eines Totalausfalls, sofern der Projektentwickler Insolvenz anmelden muss oder das Projekt in Schieflage gerät.

Fonds – besser analog oder digital?
Bei einem klassischen Immobilienpublikumsfonds ist hingegen neben der jährlichen Ausschüttung sowohl die Partizipation am Wertzuwachs als auch die geringere Korrelation zum Aktienmarkt gegeben. Allerdings stammen die meisten Fondsinvestoren aus der Generation X und den Babyboomer-Jahrgängen. Gerade unter jüngeren Anlegern haben Fonds mitunter ein etwas altbackenes Image, es kommen Bilder von Bankschaltern oder Anlageberatern in Anzug und Krawatte auf.

Inzwischen existieren jedoch auch die technischen Möglichkeiten, Fondsbeteiligungen (genau wie Darlehen) zu tokenisieren. Die Immobilienwerte werden also digital in Form eines Security-Tokens hinterlegt, der anschließend in der Wallet gespeichert und – zumindest theoretisch – so frei und dezentral transferiert werden kann wie Kryptowährungen. Im Unterschied zum Bitcoin repräsentiert der Token jedoch stets einen inhärenten Wert, weshalb sich dieser deutlich weniger volatil verhalten dürfte. Aktuell wird in Deutschland der Rechtsrahmen dafür erarbeitet, diese Form der „virtuellen“ Immobilienbeteiligung frei handelbar zu gestalten. Auf diese Weise kann und wird sich das Produkt Immobilienfonds neu erfinden, um für jüngere Anlegergenerationen attraktiver zu werden.

ESG-Ansätze rücken in den Mittelpunkt
Ein weiterer Aspekt, der gerade für jüngere Investorinnen und Investoren immer wichtiger wird, ist das Thema ESG (Environment, Social, Governance): Investments sollten weder ökologische noch gesellschaftliche Negativfolgen nach sich ziehen. Noch weiter geht der Ansatz des Impact-Investings, bei dem Positivfolgen und Mehrwerte im Mittelpunkt stehen. Auch in der Immobilienbranche gehen inzwischen zahlreiche Fondsmanager den Weg, nachhaltige Produkte zu entwickeln und in ihr Portfolio aufzunehmen. Dies bezieht sich nicht allein darauf, dass die entsprechenden Immobilien gemäß erhöhten KfW-Umweltstandards errichtet werden und dementsprechend klimaschonend betrieben werden können. Auch die Frage, wie bereits versiegelte oder ausgewiesene Flächen möglichst effizient bebaut werden, steht bei Nachverdichtungsprojekten im Fokus. Genauso wichtig ist jedoch die soziale Komponente. Schließlich handelt es sich bei der Frage nach bezahlbarem Wohnraum um eines der gesamtgesellschaftlich wichtigsten Themen unserer Zeit. Daher sind inzwischen einige Fondsmanager dazu übergegangen, ihren Portfolios sozial geförderte Wohneinheiten beizumischen. Dies hat aber auch einen ganz konkreten ökonomischen Vorteil: Preisgebundene und preisgedämpfte Wohnimmobilien sind mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit voll vermietet – wodurch für Investoren ein stabiler Cashflow gewährleistet wird.

Bei Zinshäusern steigen die Preise weiter an

Neuer Zinshausmarktbericht Deutschland vorgestellt.
B- und C-Standorte gewinnen an Dynamik.
Miethäuser zeigen stabile Werte trotz Pandemie und Regulierungsdebatte.

Das Transaktionsvolumen für Zinshäuser hat sich in Deutschland weiter stabil entwickelt. Mit 22,8 Milliarden Euro lag das Transaktionsvolumen 2020 rund 1,1 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. 2019 stieg der Geldumsatz noch um 8,4 Prozent. Trotz der pandemiebedingen Einschränkungen war das Jahr 2020 das zweit-umsatzstärkste Jahr in Deutschland. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen „Zinshausmarktberichts Deutschland“, den SCHICK IMMOBILIEN zum zweiten Mal herausgegeben hat. Der umfassende Bericht analysiert für die 50 größten Städte in Deutschland die aktuellen Entwicklungen auf dem Zinshausmarkt. Hierfür werden die Grundstücksdaten der Gutachterausschüsse für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser – kurz Zinshäuser – ausgewertet.

Berlin bleibt mit Abstand größer Zinshausmarkt
Die Ergebnisse unserer Recherche zeigen, dass 2020 die Anzahl der Transaktionen im Vergleich zum Rekordjahr 2019 um rund 5,9 Prozent zurückging. Im gesamten Untersuchungsgebiet wurden 12.666 Kauffälle von Zinshäusern registriert. Rückläufig waren besonders die Transaktionen in den Top-7-Städten. Dort war ein Rückgang um 8,7 Prozent auf 3.074 Kauffälle festzustellen. Die mit Abstand meisten Zinshäuser wurden in Berlin gehandelt. Die Bundeshauptstadt hat sich entgegen dem Trend 2020 positiv entwickelt: Trotz Regulierungen, Mietendeckel und Enteignungsdebatte stieg auch der Geldumsatz um 6,7 Prozent auf 5,15 Milliarden Euro. In München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln und Düsseldorf waren die Geldumsätze teilweise im zweistelligen Bereich rückläufig. Nur Stuttgart verzeichnete einen deutlichen Zuwachs um rund 35 Prozent.

Transaktionsvolumen in den Top-7-Städten im Jahr 2020 in Milliarden Euro

Wachstum bei B- und C-Städten
Besonders deutlich haben sich die B-Städte entwickelt. Die Kauffälle legten um 0,7 Prozent zu, der hiermit verbundene Geldumsatz erhöhte sich um 18,5 Prozent auf 6,3 Milliarden Euro. Eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern zeigte sich in Wiesbaden, Nürnberg und Bremen. Von den 14 untersuchten Städten in B-Lagen verzeichneten Bochum, Essen und Duisburg Abnahmen. Diese Zahlen verdeutlichen, dass sich der Fokus der Investitionen im Zinshausmarktbereich von den Top-7-Städten zu den B-Standorten verlagert hat.
Transaktionsvolumen in den B-Städten im Jahr 2020 und die Veränderungen zum Vorjahr

Preise steigen weiter
Das starke Interesse nach Zinshäusern ließ 2020 die Preise weiter steigen. Der mittlere Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus lag 2020 bei 2.104 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und stieg somit um 10,5 Prozent. Hierbei ist die Spanne der Kaufpreise besonders hoch. Käufer in Dessau, Gera und Gelsenkirchen zahlten rund 750 Euro pro Quadratmeter, während Objekte in München (7.300 €/m²), Frankfurt am Main (4.395 €/m²) und Wiesbaden (4.005) die höchsten Kaufpreise verzeichneten.

Je nach Stadt, Lage und Zustand des Zinshauses lassen sich mit Rohertragsfaktoren zwischen dem 11,67-Fachen und 43-Fachen der Jahresnettokaltmiete Bruttoanfangsrenditen zwischen 8,6 Prozent und 2,3 Prozent erwirtschaften. Die Mieten für Bestandswohnungen sind im gesamten Untersuchungsgebiet um 2,9 Prozent gestiegen. Auffällig ist, dass die Mieten in den Top-7-Städten (+2,7 %) langsamer stiegen als die Mieten in den B-Städten (+2,9 %). Das größte Mietsteigerungspotenzial können Käufer von Mehrfamilienhäusern in Lübeck und Karlsruhe erwarten. Dort sind die Bestandsmieten um 5,9 Prozent beziehungsweise 5,3 Prozent im Jahr 2020 gestiegen. Der Spitzenwert einer Neubauwohnung lag im Durchschnitt bei 15,36 Euro pro Quadratmeter. Das sind 2,9 Prozent mehr als 2019. Leerstandsquoten von 0,2 Prozent in München und Frankfurt am Main, von 0,3 Prozent in Freiburg und von 0,4 Prozent in Münster zeigen, dass in diesen Städten besonders viele Wohnungen nachgefragt werden.

Unsere Untersuchungen zeigen, dass die Pandemie die Entwicklungen auf dem Zinshausmarkt nicht stoppen konnte. Der Markt hat sich als äußerst robust erwiesen. Der Trend zu steigenden Preisen setzt sich in den zurückliegenden Monaten fort. Erste deutschlandweite Auswertungen für 2021 zeigen, dass sich auch dieses Jahr die Zahl der Kauffälle von Mehrfamilienhäusern leicht erhöhen wird und die Umsätze aufgrund von Preiserhöhungen steigen werden.

Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser (in €/m²) für die zehn teuersten Städte im Jahr 2020

Wollen Sie weitere Informationen erhalten? Schreiben Sie uns eine kurze E-Mail an info@schick-immobilien.de und wir schicken Ihnen den druckfrischen „Zinshausmarktbericht Deutschland“ zu.

Nachrichten

Vorkaufsrechte nicht rechtens

Das Bundesverwaltungsgericht hat in einem aufsehenerregenden Urteil die Vorkaufsrechtspraxis Berlins gekippt. Die theoretische Annahme, dass der Verkauf eines Mietshauses in einem Milieuschutzgebiet nach Ablauf der Sieben-Jahre-Frist zu einer Verdrängung von Mietern führen könnte, reicht für die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß den Bundesrichtern nicht aus. Damit erzielen viele Immobilieneigentümer in Berlin einen deutlichen Erfolg. Auch viele Abwendungsvereinbarungen, die mit Bezirken geschlossen worden sind, gehören nun auf den Prüfstand. Zwei Folgen wird dieses Urteil haben: Kurzfristig wird die zuletzt immer häufiger ausgeübte Vorkaufsrechtspraxis deutlich seltener angewandt werden. Langfristig ist davon auszugehen, dass der Bundesgesetzgeber nachbessern und damit das kommunale Vorkaufsrecht wahrscheinlich sogar stärken wird.

Diskussion um Hauszinssteuer

Die Debatte um die Einführung einer Hauszinssteuer wird lauter. Diese auf Mieteinkünfte erhobene Sondersteuer fällt auf Vermögensgewinne aus Immobilienvermietung an. Die Steuer gab es bereits zwischen 1923 und 1944, nun wird deren Wiedereinführung in Berlin gefordert, statt die von Teilen der Politik geforderte Enteignung von Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Einheiten voranzutreiben. Eine Hauszinssteuer hätte Auswirkungen auf alle Eigentümer und Vermieter, unabhängig von der Anzahl an Wohneinheiten, und damit auch erhebliche Folgen für Beleihungswerte und Finanzierungen laufender Hypotheken.

Berlin wird mehr bauen

Noch verhandeln die Parteien in Berlin über den künftigen Senat. Mit Blick auf den Wohnungsneubau zeichnet sich jedoch ein Trend ab: So wird es wahrscheinlich eine prozentuale Obergrenze für den Neubau von Eigentumswohnungen geben. Mindestens zwei Drittel aller Neubauwohnungen sollen demnach im Mietwohnungsbau entstehen. Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke fordern sogar eine Mietwohnungsquote von 80 Prozent. Zudem sollen 50 Prozent aller Neubauten preisgebunden und gefördert sein. Begleitet von der Neubaudiskussion zu Tegel, dem Tempelhofer Feld und über andere städtische Flächen ist davon auszugehen, dass der Mietwohnungsmarkt sich in den kommenden Jahren wieder langfristig entspannen wird.