Wohninvestments in Deutschland – März 2025

Liebe Leserinnen und Leser,

die EZB hat die Zinsen leicht gesenkt. Doch eine nachhaltige Entlastung für den Immobilienmarkt bleibt aus. Während kurzfristige Finanzierungen dadurch zwar günstiger werden, sind die Bauzinsen zuletzt dennoch leicht gestiegen – getrieben durch höhere Staatsverschuldung und akute geopolitische Risiken. Die wirtschaftliche Unsicherheit hält also an, und die Immobilienbranche steht abermals vor Herausforderungen.

Gleichzeitig zeigt sich der Markt aber stabiler als noch vor einem Jahr. Käufer und Verkäufer begegnen sich wieder auf Augenhöhe, soziale Nachhaltigkeit gewinnt als Werttreiber an Bedeutung, und auch in B- und C-Städten eröffnen sich neue Perspektiven. Wer den Markt versteht, kann die Chancen nutzen.

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JMS und HFR

Sozialer Impact als unterschätzter Werttreiber

Die Bereitschaft der Mieter, für sozialen Mehrwert tiefer in die Tasche zu greifen, nimmt zu. Der Process Management Real Estate Monitor 2023 zeigt eindrücklich, dass Wohnungsmieter bereit sind, für Immobilien, die das Gemeinwohl fördern, höhere Mieten zu bezahlen. Insbesondere Immobilien mit einer gesundheitsfördernden Gestaltung oder einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und den Radverkehr erhöhen die Attraktivität für Mieter – und damit auch die Zahlungsbereitschaft. Das unterstreicht auch eine PwC-Studie zur sozialen Nachhaltigkeit von Wohnimmobilien, in der Aspekte wie Barrierefreiheit, Grünflächen und Gemeinschaftsräume als besonders wichtig erachtet werden.

Diese Entwicklungen könnten auch für immer mehr Investoren interessant werden – vor allem vor dem Hintergrund, dass sich die Nachhaltigkeitsdebatte in der Immobilienwirtschaft bisher stark auf ökologische Maßnahmen konzentriert. Mit den leicht umsetzbaren Maßnahmen, den „low hanging fruits“, ist der Markt jedoch inzwischen gesättigt. Die ökologischen Maßnahmen, die noch vor uns liegen, sind kostenintensiv und erfordern einen hohen Aufwand, liefern aber oft nur einen marginalen Mehrwert. Demgegenüber gibt es im sozialen Bereich – dem „S“ in ESG – noch große und relativ kostengünstige Potenziale.

Soziale Wirkung als Wirtschaftsfaktor
Genau in diesem Bereich ist der Markt noch am Anfang und viele Möglichkeiten sind noch nicht ausgeschöpft. Dabei geht es nicht darum, ökologische und soziale Maßnahmen gegeneinander auszuspielen – im Gegenteil: Beide tragen wesentlich zum langfristigen Werterhalt und zur Wertsteigerung von Immobilien bei. Allerdings lässt sich im sozialen Bereich heute oft mit weniger Aufwand mehr erreichen.

Denn: Investitionen in soziale Maßnahmen müssen nicht immer teuer sein. Gerade im Quartiersmanagement lässt sich durch intelligente Planung viel erreichen, sei es im Neubau oder im Bestand. Nutzungen, die das Umfeld bereichern, wie Kindertagesstätten oder Gesundheitsangebote, wirken sich positiv auf das gesamte Quartier aus und können langfristig den Marktwert der Immobilien steigern. Hier zeigt sich: Soziale Maßnahmen sollten frühzeitig in die Planung integriert werden, um spätere Zertifizierungen und Reportings zu erleichtern.

Langfristige Trends und neue Standards als Hebel für soziale Nachhaltigkeit
Hinzu kommt auch, dass längerfristige gesellschaftliche Trends wie New Work, Community und Diversity die Anforderungen an Immobilien zunehmend beeinflussen. Die Nachfrage nach nachhaltig kombinierten Wohn- und Arbeitsräumen steigt kontinuierlich.

Dies spiegelt sich auch in den regulatorischen Entwicklungen wider. Die geplante EU-Sozialtaxonomie sowie Initiativen zur sozialen Wirkungsmessung schaffen neue Standards und etablieren die soziale Nachhaltigkeit als messbaren Wertfaktor. So setzt die geplante EU-Sozialtaxonomie erste Schritte zur standardisierten Messung sozialer Nachhaltigkeit und im Markt verfügbare Modelle wie „Livable Places“ und die Initiative „Social Impact Investing“ unterstützen bereits die strukturierte Bewertung sozialer Mehrwerte.

Auf der anderen Seite steht der Handlungsdruck von der ökologischen Seite verstärkt durch den enormen technologischen Fortschritt, steigende regulatorische Anforderungen und einen (in)aktiven Gesetzgeber. Dies gepaart mit hohem Innovationsdruck und immer neuen neue State-of-the-Art-Lösungen in der Umwelttechnik, führt zu teilweise zu einer Investitionsbarriere. Gut abgestimmte Werterhaltung und effiziente Investitionen konzentrieren sich aufgrund der Komplexität auf gut informierte und umsetzungsstarke Marktteilnehmer.

So gesehen könnten sich soziale Investitionen bald als planbare und langfristig kapitaleffiziente Investitionen erweisen – die auch zum Teil risikoärmer als die ökologischen Gegenspieler sind. Die Erwartungshaltung ist also, dass derer soziale Aspekt nicht mehr nur als „weicher Faktor“ wahrgenommen wird, sondern sich als ökonomisch relevante Größe etabliert, die zur nachhaltigen Wertsteigerung beiträgt.

Nachgelagerte Städte: Unterschätzte Lagen für Wohnbeimischungen

Die jeweiligen Merkmale der beiden großen Immobilienkategorien Wohn- und Gewerbeimmobilien sind allen in der Branche geläufig: Während Wohnimmobilien ein Grundbedürfnis erfüllen und verlässliche, wenn auch konservative Renditen generieren, sind Gewerbeimmobilien den Verwerfungen der Konjunktur eher ausgesetzt, liefern dafür aber höhere Renditen. Wohnen hat daher seit jeher eine stabilisierende Wirkung auf die Portfolios institutioneller Investoren. Die Integration von Wohnen kann dabei auf zwei Arten erfolgen:

Zum einen kann Wohnen als Beimischung in einem Fonds durch den Erwerb eines oder mehrerer reiner Wohngebäude oder eines gemischt genutzten Gebäudes erfolgen. Zum anderen kann Wohnen aber auch in einem einzelnen Objekt eine stabilisierende Wirkung entfalten – die bereits erwähnten Mischnutzungen. Letztlich ist es dieses Modell, das die typische mitteleuropäische Stadt über Jahrhunderte geprägt hat: Im Erdgeschoss Einzelhandel, Handwerk oder Gastronomie und in den Stockwerken darüber Wohnen; dazwischen manchmal auch noch Lager, Produktion oder Büro.

Lebenswelt Stadthaus
Dieses Konzept findet seine urbane Keimzelle in den bis heute beliebten und lebenswerten Gründerzeitvierteln. Die Lebensqualität dort wird heute als sehr hoch wahrgenommen, vom Prenzlauer Berg in Berlin über das Lehel in München bis zum Frankfurter Nordend. Aus der Kombination von Gewerbe- und Wohnflächen im selben Gebäude entsteht eine lebendige Nachbarschaft mit kurzen Laufwegen, welche zur Stabilität des jeweiligen Immobilienmarkts beiträgt.  Investoren, die diese Struktur nutzen, profitieren von einer granularen Mieterstruktur und der damit einhergehenden Risikoverteilung.

Das mag zunächst nach einem Exklusivmodell für die Metropolen gelten, doch das ist keineswegs der Fall. Nicht nur die Top-7-Städte in Deutschland bieten Potenzial für gemischt genutzte Gebäude in urbanen Lagen. Auch viele B-, C- oder gar D-Städte weisen Straßenzüge auf, die für Investitionen in Wohnbeimischungen sinnvoll sind. Dabei spielt neben den baulichen Voraussetzungen und der Mikrolage auch die Infrastruktur vor Ort eine entscheidende Rolle.

Mehr als nur die Metropolen
Denn Deutschland ist im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern sehr dezentral organisiert, mit mehreren bedeutenden Metropolen und starken regionalen Zentren. Während die Top-7-Städte Deutschlands zusammen rund zehn Millionen Einwohner zählen, beherbergen B-Städte wie Bremen, Hannover, Bonn, Essen, Mannheim oder Nürnberg ebenfalls erhebliche Bevölkerungsanteile und starke wirtschaftliche Strukturen.

Dasselbe gilt für C-Städte wie Darmstadt, Mainz oder Offenbach und sogar für manche Mittelstädte. Städte wie diese bieten hohe Lebensqualität und eine Vielfalt an wirtschaftlichen Chancen, die von vielen institutionellen Investoren oft übersehen werden, obwohl sie sich optimal für Wohnbeimischungen eignen. Auch die zum Teil attraktiveren Preis-Leistungs-Verhältnisse und damit höheren Renditepotenziale sprechen für kleinere Städte, die von den Preiskämpfen großer und internationaler Bieter in den A-Städten weitestgehend ausgenommen sind.

Märkte in B- und C-Städten sind weniger liquide – das ist auch ein Asset
Allerdings schreckt viele Investoren die geringere Liquidität der Immobilienmärkte von B- und C-Städten ab. Was zunächst als Nachteil verstanden werden kann, ist bei genauer Betrachtung aber auch eine Chance: Spekulative Investoren, die nach wenigen Jahren ohne großes Objektmanagement aussteigen wollen, hält die Stabilität peripherer Märkte fern. Zum Zug kommen Investoren mit Fokus auf langfristige Anlagehorizonte. Das sorgt für stabilere und weniger volatile Immobilienmärkte in den nachgelagerten Städten. Preisübertreibungen, wie sie in den A-Städten zu Boomzeiten auftreten, sind dort weniger wahrscheinlich. Investoren sollten ihre Scheuklappen bei der Auswahl der Lagen ablegen und sich die Dezentralität Deutschlands zu Nutze machen.

Die Beimischung von Wohnraum in Gewerbeimmobilienportfolios durch urbane Mischnutzungen in weniger beachteten Märkten ist eine äußerst sinnvolle Strategie, um das Portfolio zu diversifizieren und langfristig stabile Erträge zu sichern. Wer den gesamten deutschen Immobilienmarkt dem einseitigen Blick auf A-Städte vorzieht, kann von diesen vielfältigen Chancen zur Beimischung profitieren. Institutionelle Investoren sollten Versäumnisse bei der Diversifikation von Gewerbeimmobilien- und auf A-Städte ausgerichteten Portfolios unbedingt nachholen, um sich sowohl für den nächsten Immobilienboom als auch die nächste Immobilien-Baisse gut aufzustellen.

405 Tage Deal-Vorfreude – wie Investoren dem Transaktionsprozess Schwung verleihen können

Es ist noch nicht ganz so aussichtslos wie in Samuel Becketts „Warten auf Godot“, wo zwei Männer vergeblich auf jemanden warten, der nie kommt – aber mit durchschnittlich 405 Tagen bis zum Abschluss einer Transaktion fühlt es sich im vergangenen Jahr für viele Investoren ähnlich an. 2023 waren es noch 374 Tage. Damit ist Deutschland fast europäischer Spitzenreiter, übertroffen nur vom Vereinigten Königreich, wo Immobilienprofis im Schnitt sogar 499 Tage auf den Abschluss eines Deals warten müssen.

Die Ursachen für diese Entwicklung sind recht eindeutig. Investoren nennen als Hauptgründe für Verzögerungen wachsende ESG-Anforderungen, Regulierung und strengere Vorgaben – besonders bei großen Portfolios. Darauf deutet auch der Umstand hin, dass bei Immobilientransaktionen nicht nur viel Geld, sondern auch immer mehr Daten bewegt werden. Waren es 2023 noch 3,0 Gigabyte Dokumente und Unterlagen pro Transaktionen, sind es jetzt bereits 3,6 Gigabyte.

Appelle an die Politik verhallen meist ungehört – Investoren müssen daher selbst an effizienteren Prozessen arbeiten, um Time-to-market- und Time-to-transact-Risiken zu minimieren. Denn diese Risiken sind real: Käufer und Verkäufer können abspringen, Liquidität ist nicht garantiert, und auch die Marktnachfrage kann sich schneller ändern als gedacht. Effiziente Prozesse sind der Schlüssel, um Verzögerungen zu vermeiden. Die Möglichkeiten dafür sind aber gegeben.

Prozesse streamlinen, Abstimmungsprobleme beseitigen, den Handschlag ehren
Doch Investoren sollten zuerst ihre Prozesse genau analysieren. Welche Kontrollmechanismen bringen wenig Sicherheit und halten den Prozess auf? Welche Aspekte der Due Diligence können parallel betrieben werden? Welche juristischen Winkelzüge sind im Kaufvertrag wirklich notwendig? Und wie kann die Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern, auch im Ausland verbessert werden?

Internationale Deals scheitern oft an Sprachbarrieren, fehlenden Dokumenten und unklaren Zuständigkeiten. Wenn Reportings nicht auffindbar sind oder Unterlagen in unterschiedlichen Versionen existieren, droht Chaos. Eine Single-Source-of-Truth und eine klare Kommunikation mit den Partnern beschleunigen den Prozess erheblich. Denn oft hängen Transaktionen an juristischen Feinheiten – und an den Beteiligten selbst. Wer auf taktische Vertragsklauseln setzt oder unnötig komplizierte Absicherungen einbaut, verzögert den Abschluss. Entscheidend sind klare, verbindliche Zusagen. Ein guter Ruf als verlässlicher Partner sorgt für schnellere Verhandlungen.

Gezielte Technologisierung des Transaktionsprozesses
Künstliche Intelligenz (KI) und Technologie können den Transaktionsprozess erheblich beschleunigen – ohne dass neuronale Netzwerke gleich Kaufpreise oder Risiken berechnen müssen. Schon die automatisierte Erfassung, Durchsuchbarkeit und Übersetzung von Dokumenten spart Zeit. Viele Investoren unterschätzen, wie ineffizient traditionelle Prozesse sind: Während KI komplexe Analysen ermöglicht, laufen millionenschwere Deals teils noch über WhatsApp oder andere unsichere Kanäle – ein Sicherheitsrisiko, was durchaus mit empfindlichen Geldstrafen belegt werden kann. Erst vor kurzem hat beispielsweise die Finanzaufsicht SEC in den USA acht Investment Firmen zu einer Geldstrafe von 63 Millionen Dollar aus ebendiesem Grund verurteilt.

Investoren sollten ihren Transaktionsprozess nicht nur technisch, sondern auch organisatorisch optimieren. Denn Effizienz allein reicht nicht. Ein guter Ruf als verlässlicher Partner beschleunigt Verhandlungen oft mehr als jede technologische Innovation. Doch ohne eine zentrale, transparente Datenverwaltung wird selbst der beste Deal unnötig kompliziert.

Der ideale Markt

Ein idealer Markt ist ein Markt, in dem sich Käufer und Verkäufer auf Augenhöhe begegnen. Angebot und Nachfrage halten sich die Waage, Entscheidungen basieren auf rationalen Fundamentaldaten und nicht auf Spekulation oder Marktdruck. Verkäufer treten mit realistischen Erwartungen auf, Käufer haben genügend Auswahl und können strategisch investieren, so wie es ihrer Ausrichtung entspricht. Es gibt weder hektische Übertreibungen noch einen einseitigen Käufer- oder Verkäufermarkt, sondern ein Gleichgewicht, das sinnvolle Transaktionen ermöglicht.

Dieser ideale Markt ist eigentlich eine modellhafte Vorstellung. Er wird als Gleichgewichtsmodell beschrieben, in dem sich alle Marktteilnehmer unter fairen Bedingungen bewegen. In der Praxis sind solche Bedingungen jedoch sehr selten. Gerade in den letzten Jahren war die Realität besonders weit davon entfernt.

Von der Überhitzung zur Korrektur
Lange Zeit hatten Verkäufer auf dem deutschen Immobilienmarkt die Oberhand. Die Nachfrage überstieg das Angebot deutlich, die Preise kannten nur eine Richtung. Wer verkaufen wollte, konnte fast jeden Preis verlangen. Ein Käufer fand sich fast immer.

Mit der Marktwende kippte das Bild jedoch abrupt: Käufer wurden zur Mangelware, Verkaufsprozesse gerieten ins Stocken, und wer noch aktiv war, diktierte die Konditionen. „Immobilienmarkt im freien Fall“ oder „Käuferstreik lähmt den Markt“ lauteten sinngemäß die Schlagzeilen in der Presse. Plötzlich war vom Platzen der Immobilienblase die Rede, von einem Crash gar, der den Markt erschüttern könnte. Doch so weit kam es nicht.

Heute erleben wir eine ganz andere Phase: eine Stabilisierung auf Augenhöhe. Die Käufer sind wieder am Markt, die Verkäufer agieren flexibler, und die Verhandlungen verlaufen deutlich ausgeglichener als in den extremen Marktphasen der Vergangenheit. Es ist eine Situation, die selten ist und die auch ich schon lange nicht mehr erlebt habe.

Warum 2025 der ideale Markt ist
Der aktuelle Markt bringt sowohl für Käufer als auch für Verkäufer Chancen. Käufer finden einen Markt mit moderaten Preisen, einer großen Auswahl und stabilen Finanzierungsbedingungen vor. Während in der Hochphase oft übereilt gekauft wurde, lässt sich jetzt strategisch handeln, mit klarem Fokus auf Lage und Substanz.

Gleichzeitig haben auch Verkäufer gute Argumente auf ihrer Seite. Wer energetische Sanierungen angehen oder sein Portfolio anpassen möchte, kann dies ohne Verkaufsdruck tun. Die gestiegene Nachfrage bringt Bewegung in den Markt, und wer langfristig denkt, findet verlässliche Käufer mit klarem Anlagehorizont. Zudem bietet die aktuelle Lage Verkäufern die Möglichkeit, ihre Immobilien zu fairen Preisen zu veräußern, ohne überzogene Erwartungen oder Unterbewertungen fürchten zu müssen. Auch die Chance auf eine schnellere Abwicklung des Verkaufsprozesses hat sich deutlich verbessert, da interessierte Käufer wieder aktiver am Markt teilnehmen.

In Boom- und Krisenzeiten profitiert meist nur eine Seite. Jetzt aber haben beide Seiten eine seltene Chance: Käufer und Verkäufer bewegen sich auf Augenhöhe, Entscheidungen können strategisch und mit Weitblick getroffen werden.

2025 wird kein Markt der Extreme sein, sondern ein spannender Markt für private und gewerbliche Player, die die Marktchancen jetzt nutzen.

Nachrichten

Kaufpreise stagnieren deutschlandweit, doch Berliner Preise und Mieten bleiben im Aufwärtstrend

Es sind ambivalente Entwicklungen, die den deutschen und den Berliner Immobilienmarkt treiben. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) vermeldet in seinem neuen Wohnindex, dass die Kaufpreise für Immobilien zum Jahresende in Deutschland weitestgehend gleich geblieben sind – im Gegensatz zu den die Neuvertragsmieten. Diese seien im bundesdeutschen Durchschnitt gegenüber dem Vorjahr um rund 4,7 Prozent gestiegen. Deutlich dynamischer sieht es dagegen in Berlin aus, wo das IW im selben Zeitraum ein Plus von 8,5 Prozent bei den Neuvertragsmieten verzeichnete. Grund dafür sei der nach wie vor knappe Wohnraum, der besonders in großen Städten und beliebten Lagen wie Berlin zu erhöhter Mietnachfrage und damit steigenden Mieten führe. Ein differenzierteres Bild zeichnet das ImmoScout24-WohnBarometer, welches den Quadratmeterpreis einer Berliner Neubauwohnung durchschnittlich mit 6.575 Euro beziffert . Für das Jahresende 2024 gibt das Barometer einen Anstieg der Neubaupreise in Berlin um 1,4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal und um 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr an. Bestandswohnungen dagegen kommen auf durchschnittlich 4.643 Euro für den Quadratmeter und einen Preisanstieg von 2,1 Prozent im Jahresvergleich. Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, begründet die steigenden Kaufpreise mit einer zuvor noch nicht beobachteten Nachfrage: „In den Metropolen und Großstädten erreicht die Kaufnachfrage neue Rekordwerte, die die Nachfrage während der Niedrigzinsphase Anfang 2021 sogar noch überschreiten.“

Sanierung des Gebäudebestands in Berlin wird Milliarden kosten

Die Gesetzgebung ist in ihren Zielen sehr konkret, was die Emissionsfreiheit von Gebäuden angeht: Ab 2028 müssen gemäß EU-Gebäuderichtlinie alle Neubauten emissionsfrei sein, bis 2050 gilt dies auch für Bestandsimmobilien. Um den Emissionen der Hauptstadt Herr zu werden, hat Berlin zum Ziel, den Emissionsausstoß bis 2030 um 70 Prozent zu reduzieren. Der erste Anlaufpunkt stellen dabei Heizung, Klimatisierung und Warmwasserversorgung dar, welche insgesamt etwa die Hälfte der Berliner Emissionen ausmachen. Konkrete Maßnahmen beinhalten dabei die Elektrifizierung und Dekarbonisierung der Wärmeversorgung sowie den Ausbau von erneuerbaren Energien und Fernwärmenetzen. Der jeweilige Verbrauch wird allerdings stark von der Altersklasse des Baus beeinflusst. Die Mehrheit der rund zwei Millionen Wohnungen in der Hauptstadt wurde in der Gründerzeit oder zwischen 1949 und 1978 errichtet. Nach Berechnungen von Bulwiengesa sind rund 27 Prozent der Berliner Wohnungen dringend sanierungsbedürftig und bedürften in den kommenden zehn Jahren energetischer Maßnahmen, um den Endenergieverbrauchszielen gerecht zu werden. Den Investitionsbedarf bis 2045, um dem deutschen Klimaschutzgesetz (KSG) von 2019 zu entsprechen, schätzt Bulwiengesa auf Basis von heutigen Kosten auf insgesamt circa 41 Milliarden Euro beziehungsweise 1,9 Milliarden Euro jährlich. Ausgenommen von dieser Schätzung sind Gebäude, die nach 2001 errichtet wurden und heutigen Standards besser genügen.

Die Mietpreisbremse in Berlin bleibt bestehen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 18. Dezember 2024, dass die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietungen verfassungsgemäß sind. Damit unterliegt die gesamte Hauptstadt weiterhin der Mietpreisbremse, die bereits 2015 eingeführt und 2020 verlängert wurde. Seit Juni 2015 gelten in Berlin Regeln zur Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietungen, um den Wohnungsmarkt zu entspannen. Ursprünglich bis Ende 2020 befristet, wurde die Regelung um weitere fünf Jahre bis Ende 2025 verlängert. Die aktuelle Entscheidung des BGH betrifft einen Streitfall zwischen Mietern und ihrer Vermieterin über eine Mietstaffelung, die deutlich über der zulässigen Grenze lag. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass die Mietpreisbremse eine zulässige Einschränkung des Eigentumsrechts darstellt. Sie diene dazu, in angespannten Wohnungsmärkten den Anstieg der Mieten zu bremsen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Dem BGH zufolge ist die Regelung geeignet, erforderlich und verhältnismäßig, um dieses Ziel zu erreichen. Vermieter hätten nicht darauf vertrauen können, dass die Mietpreisbremse nicht verlängert wird. Mit dem Urteil können Berliner Mieter weiterhin auf Schutz vor überhöhten Neuvertragsmieten setzen. Vermieter hingegen müssen sich weiterhin an die Vorgaben der Mietpreisbremse halten und können Mietforderungen nicht unbegrenzt anpassen. Das Urteil sorgt damit für Rechtssicherheit in der jahrelang anhaltenden Debatte – für ein Ende der Kontroverse wahrscheinlich aber nicht.