Wohninvestments in Deutschland – mit Berliner Zinshäuser – Juni 2021

Liebe Leserinnen und Leser,

die Legislaturperiode neigt sich dem Ende zu, der Vorwahlkampf beginnt, und wir lassen die vergangenen Jahre Revue passieren. Doch statt von Neubau und Marktentspannung sprechen zu können, müssen wir feststellen: allenthalben wird immer mehr und immer drastischer reguliert. Ja, die Politik mischt in der Wohnungswirtschaft wieder mit, aber nur zu oft mit den falschen Maßnahmen. Profitieren tut davon niemand, und die Zeche zahlen am Ende doch wieder die Mieter. Klar ist daher: Wir brauchen ein Umdenken – weg von der Spaltung in Mieter und Vermieter und hin zu einem gemeinsamen Dialog, wie zeitgemäßer Wohnraum aussieht, wie Wohneigentum gestärkt werden kann und wie viel uns als Gesellschaft Wohnen wert ist.

Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre,

Ihre

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich

Dialog statt Schuldzuweisungen

Übergriffe auf Immobilienunternehmen gehören mittlerweile an die Tagesordnung in den deutschen Großstädten. Autos werden angezündet, Autoreifen zerstochen, Schaufenster eingeschlagen, Fassaden beschmiert, Mitarbeiter bedroht und eingeschüchtert. Auch mein Unternehmen trifft es beinahe monatlich. In der Regel werden die Fenster beschmiert und zerkratzt, manchmal auch eingeschlagen. Schilder mit Verkaufsannoncen werden regelmäßig abgerissen und zerstört. Einen bundesweit traurigen Höhepunkt erreichte die Anfeindung gegen unsere Branche, als in Leipzig die Angestellte eines Immobilienunternehmens in ihrer Wohnung überfallen und verletzt wurde. Woher die Angriffe stammen und wer die Täter sind, bleibt in den meisten Fällen im Dunkeln.

Da es sich in der Regel um Sachbeschädigungen handelt, lassen sich die Gewaltausbrüche leicht als Jugendsünden idealistischer bis ideologischer Weltverbesserer abtun. Entsprechend heißt es in vielen betroffenen Unternehmen, man solle lieber ruhig bleiben, nichts sagen, keine Anzeige erstatten. Die dadurch erzielte Aufmerksamkeit bestärke nur die Täter und locke weitere Nachahmer an.

Den Frust vieler Menschen kann ich durchaus verstehen. In den deutschen Metropolen herrscht Wohnungsnot. Mittlere Einkommen, vor allem im öffentlichen Dienst, reichen häufig nicht mehr aus, um eine neue Wohnung zu finden, etwa weil man mit seinem Partner zusammenziehen möchte oder die Familienplanung ansteht. Ebenso schlimm trifft es Paare, die sich nach Jahren wieder getrennt haben. Viele sind gezwungen, in der ehemals gemeinsamen Wohnung als Wohngemeinschaft weiterzuleben. Ein Umzug ist kaum mehr bezahlbar.

Dass dieser Wohnungsfrust derart eklatant in Gewalt umschlägt und die Schuldigen vermeintlich so deutlich feststehen, bereitet mir Sorge. Die Wohnungswirtschaft ist ein Teil des städtischen Miteinanders, sie taugt aber weder als Allheilmittel noch als Sündenbock, wenn es darum geht, mehr und zugleich mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wir benötigen einen Dialog, wie wir als Gesellschaft aus dieser Spirale gegenseitiger Beschuldigungen wieder herausfinden. Keine pauschale Vorverurteilung und keine einfache Lösung können da helfen. Dazu gehören für mich die von Parteien initiierten Enteignungsforderungen, die die Anfeindungen nur weiter befeuern, ebenso wie das arrogante Auftreten mancher Immobilienunternehmer. Für alle Beteiligten gilt: Der Fingerzeig allein wird wenig nützen, erst recht wird er nicht zu der nötigen Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen.

Es gibt mittlerweile viele Initiativen, die den konstruktiven Austausch und Diskurs zum Thema Wohnungsmangel und Bezahlbarkeit im engeren und die Zukunft urbanen Zusammenlebens im weiteren Sinne suchen. Doch treten diese Initiativen und Vereine häufig kleinteilig auf, mit enggesetzten Zielen und Interessen. Eine gemeinsame Sprache, einen einheitlichen Auftritt sucht man vergebens. Hier ist die Immobilienwirtschaft als Ganzes gefordert, um in den kommenden Jahren eine Dialogplattform aufzubauen, die den Menschen in den Städten die Hand reicht.

Noch ist es nicht zu spät, um der aktuellen Radikalisierung mit klugen Argumenten Einhalt zu gebieten und die Herausforderung von Bezahlbarkeit und Wohnungsmangel zurück in die Zivilgesellschaft zu bringen. Es wäre aber töricht zu glauben, dass nur „die anderen“ sich bewegen sollten.

Berlins komfortable Sonderrolle

Der Berliner Büroimmobilienmarkt meistert die Pandemie erstaunlich gut. Obwohl viele Arbeitnehmer während der Pandemie nach wie vor im Homeoffice sitzen, blieben die Bürovermietungen weitgehend stabil. Der Leerstand stieg trotz zahlreicher Fertigstellungen nur marginal um einen halben Prozentpunkt auf 1,8 Prozent zum Jahresende 2020, wie bulwiengesa für den aktuellen Marktbericht der Berliner Sparkasse erhoben hat, die Spitzenmieten blieben demnach stabil bei 39 Euro pro Quadratmeter. Der Grund für die bemerkenswerte Stabilität des Berliner Büromarkts liegt zum einen an einer historisch bedingten Sondersituation, zum anderen aber auch an der Wirtschaftsstruktur der Stadt, die sich in dieser Krise als resilienter erweist als in früheren Krisen – und sich auch auf den Wohnimmobilienmarkt übertragen lässt.

Der Berliner Büromarkt nimmt verglichen mit den anderen Top-7-Bürostädten eine relativ komfortable Sonderrolle ein. Büros sind in der Hauptstadt nach wie vor Mangelware. In keiner anderen Top-7-Stadt gibt es weniger Bürofläche pro Einwohner. Städte wie Frankfurt am Main oder München etwa verfügen mit ihren vielen Einpendlern über mehr als das doppelte Flächenangebot pro Kopf. Große Einpendlerströme konnten sich in Berlin – historisch bedingt – erst Jahrzehnte später entwickeln, Reserven am Büroimmobilienmarkt gibt es folglich praktisch keine.

Doch die strukturelle Knappheit ist nur eine Erklärung. Die andere ist die besondere Wirtschaftsstruktur Berlins. So ist Berlin nach wie vor Deutschlands Start-up-Hub Nummer eins. Die New York Times nannte die Stadt nicht umsonst in Anlehnung an das US-amerikanische Tech-Zentrum einmal „Silicon Alley“. In der Pandemie ist diese Wirtschaft von Vorteil. Eigentlich ist die Branche konjunktursensibel, doch speziell in dieser Krise konnten viele Start-ups diese nicht nur gut überstehen, sondern sie sogar als Wachstumsbeschleuniger für sich nutzen. Viele Internet-Modehäuser und Online-Essenslieferdienste etwa gehen daraus gestärkt in die Zukunft. Und mit diesen Unternehmen wächst perspektivisch auch ihr Bedarf an Büroflächen.

Ebenfalls krisenfest und in der Hauptstadt en masse vertreten ist der öffentliche Dienst. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat für das Jahr 2018 ausgerechnet, dass Berlin deutlich mehr Landes- und Kommunalbeschäftigte pro Einwohner zählt als jedes andere Bundesland. Und dazu kommen noch einmal die vielen Bundesbeschäftigten. Insgesamt sind in Berlin 280.000 Menschen beim Staat beschäftigt, das ist fast jeder fünfte sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Und damit einher geht ein wahrer Tross an weiteren von den Regierungsgeschäften abhängigen Branchen wie Medien, Verbände, Berater, Kanzleien und vieles mehr. Die Regierungsfunktion ist ein Stabilitätsanker für Berlin, wo es an nationalen privatwirtschaftlichen Großkonzernen verglichen mit anderen Hauptstädten noch immer mangelt.

Was für die Büromärkte gilt, lässt sich auf die Wohnungsmärkte übertragen. Die hohe Beschäftigungssicherheit im öffentlichen Dienst und bei den nachgelagerten Dienstleistungen sorgt für krisenfeste Mieter und somit für relativ sichere Mieteinnahmen. Die „Hauptstadt“ als Arbeitsplatz hat zudem nichts an ihrer Anziehungskraft für Zuzügler verloren, auch ihre Funktion als IT-Hub nicht – ganz im Gegenteil. Berlin ist und bleibt Zuzugsstadt für talentierte Berufseinsteiger, mit entsprechenden Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage. Einzig die Bedeutung des Städtetourismus für Berlin trübt pandemiebedingt das Bild. Die betroffenen Branchen haben derzeit schwer unter den Folgen des Lockdowns zu leiden, doch eines dürfte Hoffnung machen: Berlin wird schnell wieder Besucher anziehen.

Freiflächen zu Kommunikationsstätten

Dass Frauen anders investieren als Männer, hat sich mittlerweile herumgesprochen. Sicherheit, Nachhaltigkeit und Transparenz spielen bei weiblichen Investitionsentscheidungen eine große Rolle. Insbesondere aber ist Vertragsverlässlichkeit von zentraler Bedeutung, das heißt: Ist die Investitionsentscheidung getroffen, das „Go“ auf Seiten der Investorin erfolgt, dann will sich frau auch darauf verlassen können, dass es keine bösen Überraschungen geben wird. Kein Kleingedrucktes, keine zusätzlichen Gebühren, keine unter den Teppich gekehrten Risiken, die erst hinterher bekannt gemacht werden nach dem Motto: Aber das hätten Sie ja wissen müssen.

Wer sich diese klaren und nachvollziehbaren Kriterien vor Augen führt und dann auf die Frauenquote bei Investitionen in Immobilien blickt, kann sich nur wundern: Lediglich rund ein Drittel aller Wohnungskäufe durch Einzelpersonen erfolgen durch Frauen.¹ Wenn Frauen Immobilien kaufen, dann meistens mit dem Partner zusammen. Alleine, zumal als Kapitalanlage, scheinen Frauen auf den ersten Blick wenig Interesse an Wohnungen zu haben.

Für mich wirft das die Frage auf: Sind Frauen an Kapitalanlagen in Immobilien grundsätzlich weniger interessiert als Männer? Oder sind viele Immobilienanlagen derart intransparent und mit so vielen Fußnoten versehen, dass sie den weiblichen Ansprüchen an Vertragsverlässlichkeit nicht genügen?

Denn klar ist: Kapitalanlagen in Immobilien sind per se langfristig, die Volatilität im Vergleich zu Aktien und anderen Anlagearten ist deutlich geringer und die Transparenz in der Regel hoch. Wer eine Wohnung zur Kapitalanlage kauft, sollte nach notarieller Beurkundung auch eine Wohnung erworben haben, nicht mehr und nicht weniger. Demnach müssten also Wohnimmobilien für weibliche Investoren durchweg attraktiv sein.

Immer mehr Unternehmen nehmen das Thema Frauen in Führungsrollen ernst. Finanzielle Selbständigkeit von Frauen ist im Jahr 2021 kein hehres Ziel mehr, sondern gelebte Normalität. Natürlich gibt es beim Gender Pay Gap viele offene Punkte ebenso wie bei der Diskussion um die Einführung einer Frauenquote in Führungsetagen. Davon unabhängig sollte sich aber die Immobilienwirtschaft damit auseinandersetzen, ob sie Frauen als Investorinnen und Kundinnen auch die richtigen Angebote unterbreitet. Fondsanbieter, Banken und Versicherungen, aber auch viele Crowd-Plattformen sind da weiter und haben eine entsprechend höhere Frauenkundenquote. Dass das bei Immobilien im Jahr 2021 nicht der Fall ist, wirft kein gutes Licht auf die Immobilienwirtschaft: Nicht nur, dass die Branche damit den Ruf des Männerclubs bestärkt. Der halbherzige Umgang mit mehr als 50 Prozent potenzieller Kunden ist mit Blick auf die wachsende Anzahl finanzstarker und gut ausgebildeter Frauen ökonomisch auch alles andere als vorausschauend.

¹ Studie von Interhyp: https://www.presseportal.de/pm/12620/4855337. Ähnlich der Kreditvermittler Hypofriend: https://www.msn.com/de-de/finanzen/top-stories/gro%C3%9Fer-vergleich-ab-diesem-gehalt-kaufen-sich-frauen-und-m%C3%A4nner-eine-immobilie/ar-BB1egZ2Q

Wohneigentum unerwünscht, aber der Staat senkt sich die Preise

Schaut man sich das Baulandmobilisierungsgesetz an, das am Freitag im Bundestag nach zweiter und dritter Lesung beschlossen wurde, wird einem klar: Die Deutschen sollen nach dem Willen der Regierung ein Land der Mieter bleiben. Eigentümer sind unerwünscht. Nach den Erfolgen der vergangenen Jahre müsste mich dieses Ergebnis schockieren, weil mit dem Baukindergeld und der Provisionsteilung durchaus erste richtige Schritte zur Förderung von Wohneigentum unternommen wurden. Als nächstes hätten Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb und Eigenkapitalbürgschaften folgen müssen. Gerade in Zeiten niedriger bis negativer Zinsen wären dies die wichtigsten Hilfsmittel, um mehr Menschen in Wohneigentum zu bringen, sei es zum Selbstnutzen, sei es als Kapitalanlage.

Nun aber kommt es anders, und die Baugesetznovelle liest sich wie ein staatlich verordnetes Mietermanifest. Vor allem zwei Aspekte, die für mich die beiden Seiten des Gesetzes verdeutlichen, möchte ich ausdrücklich erläutern – sie müssen in einem Kontext verstanden werden.

Das Baulandmobilisierungsgesetz sieht auf der einen Seite vor, dass der Kauf von Mietwohnungen gebremst werden soll. Hier sitzt die Bundesregierung dem hartnäckigen Vorurteil auf, dass Mieter nach der Aufteilung ihres Mietshauses und der Privatisierung der einzelnen Wohnungen vermehrt die Kündigung droht. Aber stimmt das wirklich? In den meisten Metropolen mit angespannten Wohnungsmärkten und entsprechend strengem Mieterschutz greift nach dem Verkauf einer Wohnung ein über die klassischen Mieterrechte hinausgehender Schutzschirm, unter anderem mit einem Verbot von Eigenbedarfskündigungen für sieben, zehn und mitunter sogar 15 Jahre. Langfristiger kann man Mieterschutz, sofern er nicht lebenslang gelten soll, nicht planen.

Wenn aber das faktische Umwandlungsverbot nicht dem Mieterschutz dient, was ist dann sein Zweck? Dafür lohnt ein Blick auf einen der Tatbestände des Genehmigungsvorbehalts für die Privatisierung. Ein Mietshaus darf nämlich dann aufgeteilt werden, wenn zwei Drittel der Mieter von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Da das in der Realität aber kaum eintritt, wird praktisch der gesamte Mieterkauf eliminiert.

Und nun der zweite Punkt, die besagte Kehrseite derselben Medaille, die privates Eigentum verhindern und ausbremsen will. Im gleichen Atemzug erweitert nämlich das Baulandmobilisierungsgesetz das Vorkaufsrecht der Kommunen. Zum einen wird der Prüfungszeitraum für die Ausübung des Vorkaufsrechts von zwei auf drei Monate ausgeweitet. Zum anderen dürften Kommunen versuchen, nun die Kaufpreise abzusenken – sie steigen nicht zu dem zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Kaufpreis in den Kaufvertrag ein, sondern erwerben zum „Verkehrswert“. Während also der private Wohnungskauf erschwert wird, wird der staatliche Mietshauskauf erleichtert. In der Begründung des zuständigen Bundestagsausschusses heißt es dann auch frank und frei: „Dies führt im Vergleich zur bestehenden Regelung in vielen Fällen zu einer Preisdämpfung für die Gemeinde“.

Das Baulandmobilisierungsgesetz zielt darauf ab, privaten Investoren den Erwerb von Wohneigentum zur Kapitalanlage und Mietern den Sprung ins Eigentum zu erschweren. Das betrifft vor allem den Teil der Mittelschicht, die sich den hochpreisigen Neubau nicht leisten kann – wir haben es also mit der aktiven Verhinderung von Altersvorsorge und damit der Förderung von Altersarmut in breiten Teilen der Bevölkerung zu tun. Gleichzeitig sollen die Menschen in ein Abhängigkeitsverhältnis gegenüber dem Staat als Vermieter gedrängt werden. Anders lässt sich die bewusste Besserstellung des Staates beim Erwerb von Eigentum gegenüber dem einzelnen nicht deuten. Für mich ist das ein gesellschaftliches und rentenpolitisches Armutszeugnis der scheidenden Bundesregierung.

Nachrichten

Berliner Mietendeckel gekippt – bundesweite Pläne bleiben

Am 15. April hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel für ungültig erklärt. In der wegweisenden Entscheidung haben die Karlsruher Richter festgestellt, dass das Land Berlin keine Kompetenz für ein solches Gesetz hatte – denn Mietrecht ist Bundesrecht. Der Spuk um die Einführung von Mietmoratorien ist damit aber nicht vorbei. Ein Blick in die Wahlprogramme von SPD, Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke bestätigt: Die drei linken Parteien fordern nach der Bundestagswahl im September die Einführung bundesweiter Mietobergrenzen und Mieterhöhungen nur im Rahmen der Inflation. Klar ist aber schon jetzt: Selbst wenn ein solches Bundesgesetz formalrechtlich zulässig wäre, bleibt sehr strittig, ob diese Eingriffe in bestehende Mietverträge, in die Vertragsfreiheit allgemein und in den Eigentumsschutz des Paragraphen 14 des Grundgesetzes verfassungsgemäß wären.

Aufteilungen werden erschwert, Vorkaufrechte gestärkt

Der Bundestag hat am 7. Mai nach monatelangen Verhandlungen das Baulandmobilisierungsgesetz verabschiedet. Das Gesetz sieht eine umfangreiche Novelle des Baugesetzbuchs vor – mit zwei umstrittenen Folgen für Eigentümer von Wohnhäusern: Zum einen soll die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen vor einen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Häuser mit mehr als fünf Wohnungen dürfen ohne Genehmigung dann grundsätzlich nicht mehr aufgeteilt werden (Gemeinden erhalten zudem das Recht, die Vorbehalte auf Gebäude mit drei Wohnungen zu reduzieren bzw. auf bis zu 15 zu erhöhen). Da der Tatbestandskatalog für zu erteilende Genehmigungen sehr eng ausfällt, kommt der Vorbehalt einem Verbot gleich: Wer noch nicht aufgeteilt hat, wird dies in den kommenden Jahren nicht mehr tun können. Zudem soll das Vorkaufsrecht der Kommunen auch außerhalb der Milieuschutzgebiete erweitert werden. So erhalten Gemeinden in Zukunft drei statt zwei Monate Prüfzeit. Außerdem können in Zukunft die Gemeinden nicht nur „in den Kaufvertrag einsteigen“, sondern dürfen zum Verkehrswert erwerben. Die Folge werden langwierige Streitigkeiten zwischen Verkäufern und Gemeinden sein, da die Verkäufer nun werden darlegen müssen, dass der vereinbarte Kaufpreis tatsächlich dem Verkehrswert entspricht. Ein kleiner Trost bleibt indes: Das Gesetz muss von den Ländern auch umgesetzt werden – manche Bundesländer, darunter Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen, haben bereits angekündigt, dass sie von diesen Regelungen keinen Gebrauch machen werden.

Zahl der Baugenehmigungen steigt, Mietpreisentwicklung stabilisiert sich – außer in Berlin

Mit Ausnahme Berlins steigen die Baugenehmigungszahlen deutschlandweit. Trotz der Corona-Pandemie stiegen die erteilten Baugenehmigungen im Jahr 2020 bundesweit auf 368.400 Einheiten und damit um rund 2,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Währenddessen sinken die Baugenehmigungs- und Fertigstellungszahlen in der deutschen Hauptstadt. Im Jahr 2020 entstanden lediglich 16.000 neue Wohnungen – das ist ein Rückgang von 14 Prozent gegenüber 2019. Gleichzeitig hat Berlin etwa im Februar 2021 lediglich 1.094 Baugenehmigungen erteilt, das sind rund neun Prozent weniger als im Februar des Vorjahres. Die Folgen sprechen für sich: Während sich der Wohnungsmarkt bundesweit entspannt und die Mietpreise nicht mehr so stark ansteigen, bleibt das Angebot in Berlin weiterhin zu gering – mit deutlichen Folgen für die Preisentwicklung von Mietwohnungen.

Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Büro- und Geschäftshaus mit erheblichem Mietsteigerungspotenzial in Berlin-Lichtenberg 

Das Gewerbeobjekt mit fünf Etagen wurde 1996 fertiggestellt. Der Hauptmieter ist seit 1999 ansässig und nutzt den gesamten Erdgeschossbereich sowie das erste und zweite Obergeschoss. Die dritte Etage ist an einen Händler im Onlinebereich vermietet. Etage vier und fünf befinden sich im veredelten Rohbauzustand und sind nicht vermietet.
Auf dem 4.007 m² großen Grundstück gibt es diverse Stellplätze und eine Tiefgarage.
Die Liegenschaft befindet sich in einem Gewerbegebiet im Ortsteil Lichtenberg des Berliner Bezirks Lichtenberg.

Kaufpreis: 6.900.000 EUR zzgl. 5,95 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Gesamtnutzfläche: 4.018 m²

JNKM:  243.672 EUR

Angaben zum Energieausweis: Kein Energieausweis vorhanden / in Vorbereitung. 

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52335)

Projektentwicklung einer modernen Seniorenwohnanlage bei Schwerin

Hiermit bieten wir Ihnen im Forward-Deal eine Seniorenwohnanlage für betreutes Wohnen im Grünen an. Es handelt sich um die Projektentwicklung und Realisierung von zwei parallel gestellten Baukörpern mit je zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss. Auf dem ca. 4.120 m² großen Grundstück werden 40 Wohneinheiten errichtet. Bei Bedarf kann das Projekt auch mit einem Betreiber geliefert werden.
Das Grundstück befindet sich circa 6 km westlich der Innenstadt von Schwerin.

Kaufpreis: 7.800.000 EUR zzgl. 5,95 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Geplante Wohnfläche: ca. 2.800 m²

Baubeginn:  Herbst 2021

Kein Energieausweis vorhanden, da es sich um ein Neubauprojekt handelt.  

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52393)

Saniertes Wohn- und Geschäftshaus in Braunschweiger Innenstadt

Das Wohn- und Geschäftshaus wurde im Jahr 1956 errichtet und verfügt über 13 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten. Die straßenseitige Dachhälfte wurde ausgebaut und hat eine 21 m² große Dachterrasse erhalten.
Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in zentraler Innenstadtlage von Braunschweig.

Kaufpreis: 3.825.000 EUR zzgl. 7,14 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.297 m²

JNKM IST:  138.960 EUR

Angaben zum Energieausweis Wohnteil: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 102,0 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse D, Erdgas, Baujahr 1954.
Angaben zum Energieausweis Nichtwohnteil: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis Wärme (Erdgas) 202,7 kWh/(m²*a), Energieverbrauchskennwert Strom 62,7 kWh/(m²*a), Baujahr 1954. 

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52394)