Wohninvestments in Deutschland – September 2025

Liebe Leserinnen und Leser,

der deutsche Wohninvestmentmarkt arbeitet sich spürbar aus der Talsohle. In vielen Städten treffen sich Mehrfamilienhauskäufer und Verkäufer wieder auf Augenhöhe. Exemplarisch zeigt Berlin die Richtung: Die Zahl der Transaktionen stieg zuletzt um 18 Prozent, der Umsatz bei Mehrfamilienhäusern legte um 20 Prozent zu. Als größter Zinshausmarkt mit rund 24 Prozent Anteil am gesamtdeutschen Markt steht Berlin damit stellvertretend für viele Metropolen.

Die Herausforderungen bleiben allerdings groß: Sanierungsstaus in öffentlichen Beständen, rückläufige Neubauzahlen und für viele Haushalte kaum erreichbares Wohneigentum erfordern klare politische Impulse. Gefragt sind schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, verlässliche Rahmenbedingungen im Mietrecht und technologieoffene, CO2-wirksame Anreize für die energetische Erneuerung.

Gleichzeitig öffnen sich aber auch Chancen für Investoren. Der Zweitmarkt gewinnt an Dynamik und ermöglicht attraktive Einstiege im Wohnsegment. Gut vorbereitete Verkäufer treffen auf disziplinierte Käufer. Wer mit Substanz, klarem Konzept und langfristiger Perspektive investiert, hebt Potenziale. Entscheidend ist nicht der schnelle Gewinn, sondern die Verbindung aus klaren Prioritäten und einem pragmatischen ESG-Ansatz.

Deutschland bleibt also ein Chancenmarkt. Nicht, weil die Rahmenbedingungen leicht wären, sondern weil Nachfrage, Standortqualität und eine wachsende Wissensökonomie für robuste Fundamentaldaten sorgen.

Wir wünschen Ihnen eine gute Lektüre.

Ihre
JMS und HFR

Strukturen für Qualität – warum Wohnungsbau Organisation braucht

Wenn über Qualität am Bau gesprochen wird, stehen häufig Materialien, Normen und technische Standards im Fokus. Doch diese bilden nur die sichtbare Oberfläche. Die tiefere Grundlage liegt in den organisatorischen Strukturen der Bauunternehmen. Gerade im Wohnungsbau, wo Projekte zunehmend unter hohem Kosten- und Zeitdruck entstehen, ist eine funktionierende Organisation oft der entscheidende Erfolgsfaktor.

Nähe schafft Vertrauen
Besonders bei Wohnprojekten zeigt sich: Qualität hängt nicht allein von Bauplänen und Ausführungsdetails ab, sondern von der Kontinuität der Verantwortlichen. Wer ein Projekt akquiriert, sollte es auch in der Bauphase begleiten – nicht nur aus Distanz, sondern nah am Geschehen. EIN klarer, verlässlicher Ansprechpartner sorgt für Vertrauen, einheitliche Kommunikation und reduziert Reibungsverluste. Viele Konflikte entstehen nicht durch technische Fehler, sondern durch Missverständnisse oder unklare Zuständigkeiten.

Qualität als lernendes System
Qualitätssicherung beginnt nicht erst auf der Baustelle, sondern bereits in der Planung. Entscheidend ist eine strukturierte Begleitung durch erfahrene Kolleginnen und Kollegen – zum Beispiel beim Start sensibler Arbeiten wie Abdichtungen. So lassen sich wiederkehrende Schäden vermeiden, insbesondere im Geschosswohnungsbau. Dabei darf Qualität nicht als reine Endkontrolle verstanden werden, sondern als lernendes System: Jedes Projekt trägt dazu bei, Wissen aufzubauen, Erfahrungen weiterzugeben und junge Bauleitende sowie Planerinnen und Planer zu stärken.

Regionale Nähe als Erfolgsfaktor
Wohnungsbau ist immer auch lokal. Wer in Mannheim, München oder Stuttgart baut, muss die regionalen Gegebenheiten, Genehmigungsprozesse und Ansprechpartner kennen. Dezentrale Strukturen mit Eigenverantwortung und Handlungsspielraum sind hier oft wirksamer als zentrale Steuerung. Gerade in verdichteten Stadtquartieren bedeutet dieses lokale Know-how einen klaren Effizienzvorteil.

Digitale Werkzeuge brauchen Strukturen
Auch digitale Instrumente wie Building Information Modeling (BIM) oder digitale Zwillinge können die Qualität steigern – allerdings nur, wenn sie in funktionierende Prozesse eingebettet sind. Sie ersetzen kein Verantwortungsbewusstsein. Erst das Zusammenspiel von Technologie, handwerklicher Kompetenz und klarer Organisation macht digitale Werkzeuge wirklich wirksam.

Organisation als Haltung
Wohnungsbau braucht keine Showcases, sondern belastbare Prozesse. Angesichts des enorm steigenden Kosten-, Zeit- und Regulierungsdrucks ist Organisation nicht nur Verwaltung, sondern Ausdruck einer Haltung: Wer handwerkliche Kompetenz, kaufmännische Verantwortung und organisatorische Klarheit verbindet, schafft Wohnraum, der dauerhaft überzeugt.

Liquiditätsdruck schafft Einstiegschancen im Wohnsegment

Wohnen bleibt die stabilste Assetklasse. Das überrascht nicht, denn Wohnraum ist ein Grundbedürfnis. Gleichzeitig steht das Segment in Deutschland unter starkem Druck. Steigende Zinsen, neue regulatorische Vorgaben und umfangreiche Anforderungen an energetische Sanierungen erhöhen den Kapitalbedarf erheblich. Nicht zuletzt, um die vorhandenen Bestände auf einem guten Niveau zu halten.

Auf dem direkten Transaktionsmarkt führt dies teilweise noch zu Zurückhaltung. Während Verkäufer sich vielfach noch an alten Bewertungen orientieren, kalkulieren Käufer bereits höhere Finanzierungskosten und Sanierungsrisiken ein. Die Folge ist eine spürbare Blockade bei vielen Direktverkäufen und Großtransaktionen.

Auf dem Zweitmarkt hingegen entstehen neue Chancen. Immer mehr Investoren veräußern ihre Fondsanteile kurzfristig und häufig unter Verkehrswert, um Liquidität freizusetzen. Ein wichtiger Treiber hierfür ist der demografische Wandel. Viele Beteiligungen aus den 1990er Jahren befinden sich heute im Besitz von Anlegern im Rentenalter oder in Nachfolgesituationen. Entsprechend wächst die Zahl der Verkäufe.

Für Käufer ergibt sich daraus eine Liquiditätsprämie. Gerade Fonds mit Wohnimmobilien im Portfolio bieten hier attraktive Einstiegskonditionen. Entscheidend ist: Die Preisabschläge sagen wenig über die Qualität der Immobilien aus, sie spiegeln in erster Linie die Verkaufsbereitschaft auf Verkäuferseite wider.

Besonders spannend wird das für Investoren, die gezielt Wohnbestände mit Entwicklungspotenzial suchen. Ältere Objekte mit Modernisierungsbedarf, Leerstände oder anstehende ESG-Maßnahmen eröffnen Wertsteigerungschancen, wenn sie professionell gemanagt werden. Hier wird aus einer Liquiditätslücke auf der einen Seite eine Wertschöpfungschance auf der anderen.

Wohnimmobilien zeichnen sich zudem durch strukturelle Stabilität aus. Die Nachfrage bleibt hoch, besonders in den Städten. Der Einstieg über den Zweitmarkt ermöglicht Investoren den Zugang zu Beständen ohne langwierige Einzeltransaktionen. Gleichzeitig schaffen die Preisabschläge Puffer für notwendige Modernisierungen und nachhaltige Aufwertungen.

Ein Blick in die USA zeigt, dass ein liquider Zweitmarkt dort längst etabliert ist. Deutschland steht hier noch am Anfang, doch gerade jetzt, in einer Phase hoher Unsicherheit, kann der Sekundärhandel zur entscheidenden Quelle für Wohninvestments werden.
Mein Fazit: Der Zweitmarkt ist kein Nischenphänomen mehr. Für Investoren mit Fokus auf Wohnimmobilien bietet er aktuell außergewöhnliche Chancen, sofern sie bereit sind, selektiv zu prüfen und in Qualität wie Entwicklung zu investieren.

Käufer und Verkäufer treffen sich wieder auf Augenhöhe

Auf Deutschlands Wohnungsmärkten wird nicht aus Not verkauft. Wer heute verkauft, tut das aus Stärke. Wer heute kauft, tut das mit Plan.

Viele Eigentümer haben über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre Wertzuwächse erlebt, die ihre Kaufpreise mehrfach übertreffen. Private Halter realisieren nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfreie Gewinne. Andere wollen Komplexität reduzieren, Verantwortung geordnet übergeben oder Liquidität für die Familie schaffen. Das sind rationale Entscheidungen, keine Notlagen.

Genauso rational agieren die Käufer. Nach dem Ende des Nullzinsrausches haben sich Preise wieder an Fundamentaldaten angenähert. In vielen deutschen Großstädten liegen die Faktoren bereits auf tragfähigem Niveau. Exemplarisch steht Berlin. Im zweiten Quartal 2025 wurden dort Wohn- und Geschäftshäuser im Schnitt zu 2.286 Euro je Quadratmeter gehandelt, die meisten Quartale der letzten zwei Jahre bewegten sich zwischen 2.200 und 2.250 Euro. Berlin repräsentiert rund 24 Prozent des deutschen Zinshausmarkts und ist damit ein Frühindikator. Das sind keine Ausverkaufspreise, sondern eine tragfähige Basis. Wer jetzt kauft, steigt also nicht am Gipfel ein, sondern in einen neuen Zyklus, der Wertentwicklung wieder möglich macht.

Käufer nutzen Angebotslücke
Warum bleibt die Käuferseite trotz aller Schlagzeilen aktiv? Weil die Fundamentaldaten intakt sind. Viele deutsche Metropolen wachsen weiter. Jobs, Hochschulen, Internationalität, Kultur und eine starke Wissensökonomie sichern dauerhafte Nachfrage. Gleichzeitig liefert der Neubau in vielen Städten zu wenig. Genehmigungen dauern, Baukosten bleiben hoch, zahlreiche Projekte sind vertagt. Die Folge ist eine Angebotslücke, die Bestände und Cashflows stabilisiert. Wer heute ein gutes Haus in intakter Mikrolage sichert, kauft Knappheit, die nicht über Nacht verschwindet.

Auf der Verkäuferseite dominieren vier Motive. Erstens Gewinnmitnahme nach langen Haltezeiten. Zweitens Lebensphasenwechsel. Ein Haus mit 45 zu bewirtschaften ist etwas anderes als mit 75. Drittens Nachfolge und Erbschaft. Liquidität lässt sich leichter verteilen als ein Gebäude, das später eine Erbengemeinschaft belastet. Viertens die wachsende Aufgabe der Dekarbonisierung. Nicht jeder Eigentümer möchte Zeit, Kapital und Know-how in energetische Ertüchtigung investieren. Genau dafür gibt es Käufer, die diese Aufgabe annehmen und daraus Wert schaffen.

Wertzuwachs durch langfristige Finanzierung
Das bringt uns zum Thema ESG. Die Sorge vor starren Etiketten weicht einem pragmatischen Blick auf Wirkung. Entscheidend ist nicht der Buchstabe auf dem Energiepass, sondern die reale CO₂-Reduktion im Betrieb. Technologieoffene Lösungen, Sanierungsfahrpläne nach Wirkung und klare Prioritäten machen Bestände zukunftsfähig, ohne die Wirtschaftlichkeit zu kippen. Käufer, die so denken, investieren nicht gegen die Zeit, sondern mit ihr.

Bleibt die Frage nach der Finanzierung. Wir sind nicht mehr im Ausnahmezustand der Nullzinsen, aber wir sind auch nicht in einem Umfeld, das Investitionen unmöglich macht. Planbare Zinsbindungen, konservative Hebel und solide Tilgung reichen, um tragfähige Businesspläne aufzusetzen. Wer in Beständen denkt und nicht den schnellen Flip sucht, schläft ruhiger und rechnet ehrlicher. Genau das prägt die Transaktionen, die wir sehen. Mehr Substanz, weniger Spekulation.

Deal, bei dem beide Seiten gewinnen
Was heißt das für den Markt heute? Käufer und Verkäufer treffen sich auf Augenhöhe. Es gibt kein Überangebot an Zwangsverkäufen, aber es gibt motivierte Anbieter. Es gibt keine Preisphantasien, aber es gibt Verhandlungsspielräume. In vielen Fällen entsteht genau das, was Investoren suchen. Ein fairer Deal, bei dem beide Seiten gewinnen. Die Verkäufer realisieren starke Ergebnisse nach langen Haltezeiten. Die Käufer starten ihren eigenen Zyklus und heben Potenziale durch aktives Management und kluge Modernisierung.

Wer jetzt kauft, sollte drei Dinge beherzigen: Lage schlägt alles; ehrlich rechnen (Capex, energetische Maßnahmen, Mietentwicklung und Zinskosten gehören ins Szenario); Zugänge nutzen, denn viele gute Häuser wechseln diskret. Wer verkauft, sollte sich nicht kleiner machen. Gute Häuser erzielen gute Preise, wenn sie richtig positioniert sind, mit transparenten Unterlagen, klarer Geschichte und ohne Schönfärberei. Der Markt honoriert Qualität.

Deutschland bleibt ein Chancenmarkt, nicht weil alles leicht ist, sondern weil Angebot, Nachfrage und Disziplin wieder zusammenpassen.

Nachrichten

Berliner Immobilienmarkt kehrte 2024 zurück, Preise stabilisieren sich

Der gesamte Berliner Immobilienmarkt erholte sich 2024 gegenüber dem Vorjahr deutlich, so der kürzlich erschienene Immobilienmarktbericht 2024/2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. So wechselten im Vorjahr 20.780 Immobilien den Besitzer. Gegenüber 2023 bedeutet dies ein Plus von 18 Prozent. Auch der Umsatz erhöhte sich im selben Zeitraum um rund 20 Prozent auf 14,9 Milliarden Euro. Auffällig ist die Umsatzsteigerung besonders im Wohnsegment, der Markt für Wohnungen und Teileigentum legte um 19 Prozent im Vergleichszeitraum zu. Preisrückgänge verzeichneten gerade die Bodenrichtwerte von unbebauten Grundstücken für Büro- und Einzelhandelsflächen, welche etwa in der Größenordnung von 10 bis 30 Prozent im Zeitraum abnahmen. Auch Bauland für individuelle Wohnhäuser zeigte einen leichten Rückgang von rund fünf Prozent im Zeitraum. Stabil blieben dagegen die Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau. Anders dagegen die Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mietwohnhäuser: Diese gingen leicht zurück, etwa sieben respektive sechs Prozent gaben diese über die Periode nach. Gleichzeitig nahm die Zahl neugebauter Wohnungen um 27 Prozent ab. Die im Bericht zitierten Experten sehen allerdings keine Anzeichen für einen deutlichen Preisanstieg für 2025, im Gegenteil werden Anzeichen für eine Stabilisierung der Preise beobachtet.

IW Köln: Eigenheim in Berlin nicht erschwinglich

Der Kauf eines Hauses in Berlin mit Finanzierung über einen Kredit sei so unerschwinglich wie in kaum einem anderen Bundesland, so das Ergebnis eines Gutachtens des Instituts für Deutsche Wirtschaft (IW) im Auftrag des Kreditvermittlers Interhyp. Im Bundesländervergleich landete Berlin auf dem vorletzten Platz vor Bayern. Zwar habe sich die Erschwinglichkeit in allen Bundesländern seit April 2023 verbessert, aber dennoch bleibe der Hauskauf in hochpreisigen Regionen mit Herausforderungen verbunden. Auch in Berlin habe sich die Erschwinglichkeit gegenüber April 2023 um 14 Prozent verbessert, allerdings sorge die hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot dafür, dass Preise in die Höhe getrieben werden, so Michael Voigtländer vom IW. Das fehlende Eigenkapital, das gerade junge Familien häufig nicht erbringen können, sei ein Grund dafür, dass sich weniger Menschen ein Eigenheim leisten können, so der Experte, und fordert dringend benötigte politische Impulse. Deutlich schlechter sei die Lage allerdings im Speckgürtel Berlins beziehungsweise den angrenzenden Brandenburger Landkreisen. Während die Häuser in Potsdam laut Gutachten am unerschwinglichsten in der Umgebung sind, seien die Landkreise Potsdam-Mittelmark, Havelland, Dahme-Spreewald oder Oberhavel immer noch weniger erschwinglich für den Hauskauf als Berlin.

Berlins landeseigene Immobilien mit Sanierungsstau von rund acht Milliarden Euro

Einen Einblick in den Zustand der Bausubstanz der landeseigenen Immobilien von Berlin gab die Geschäftsführerin der Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM), Birgit Möhring, bei einem Pressetermin im Mai. Den Sanierungsstau beziffert sie auf rund 8,3 Milliarden Euro. Allein die erforderlichen Maßnahmen für energetische Sanierungen machen einen Stau von 2,7 Milliarden Euro aus, so Möhring. Gleichzeitig reiche das Budget der BIM nicht dafür, nur die energetischen Sanierungen umzusetzen, um bis 2045 Klimaneutralität zu erreichen. Das von der Bundesregierung festgelegte Ziel für die Klimaneutralität Deutschlands sei nur zu erreichen, wenn das Baubudget von rund 305 Millionen Euro im Jahr 2025 um jährlich etwa 154 Millionen Euro ergänzt werden würde, so das Ergebnis einer Sonderprüfung des Landesrechnungshofs von 2024, auf die sich Möhring beruft. Akuter Handlungsbedarf mit Schließung einiger Standorte sei dann erforderlich, wenn diese Finanzierungslücke nicht geschlossen werden könne, so die BIM-Geschäftsführerin. Gleichzeitig sei bekannt, welche Gebäude den dringendsten Bedarf hätten und zuerst saniert werden müssten. Da die Haushaltslage Mieterhöhungen bei den landeseigenen Immobilien für Berliner Behörden nicht ermögliche, wolle man die Einnahmenseite mittels Krediten verbessern.