Wohninvestments in Deutschland – Dezember 2022

Liebe Leserinnen und Leser,

in einer Welt, die immer stärker von den sozialen Medien geprägt ist, werden auch die Meinungen immer polarisierender: Sachverhalte werden häufig entweder schneeweiß oder pechschwarz dargestellt. Doch wir leben in einer hochkomplexen Zeit, in der es nicht auf schnelle Antworten, sondern auf kluge Kompromisse ankommt. Das hat sich einmal mehr beim „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ gezeigt.

Inzwischen dürfte auch dem letzten Optimisten klar sein, dass das Ziel von 400.000 Neubauwohnungen pro Jahr auf absehbare Zeit nicht zu erfüllen sein wird. Womöglich erscheint die enorme Vielzahl an Maßnahmen und Initiativen, die im Oktober beschlossen wurden, als Aktionismus. Wahrscheinlich wird nur ein gewisser Teil dieser Pläne konkret umgesetzt werden – aber erstens wäre auch das ein wichtiger Teilerfolg und zweitens ist die Förderung zur Eigentumsbildung einen großen Schritt näher gerückt. Das sollten wir keinesfalls geringschätzen.

Dessen ungeachtet steht die Wohnungswirtschaft jetzt vor der Aufgabe, in einer Zeit aufgeschobener Bauprojekte und schwieriger Finanzierungskonditionen Lösungen zu finden. Denn jeder noch so große politische Rückenwind ist nutzlos, wenn wir nicht die passenden Produkte liefern können.

Jürgen Michael Schick & Holger Friedrichs

Der Forward-Deal von morgen für mehr Wohnraum

In der Baubranche werden wir uns an so manche unangenehme neue Realität gewöhnen müssen. Der Forward-Deal, so wie wir ihn kennen, funktioniert unter den aktuellen Bedingungen nicht mehr. In der gegenwärtigen Krise können Projektentwickler aufgrund stark fluktuierender Kosten nicht mehr kalkulieren wie bisher. Die Lösung? Wir brauchen einen „New Forward Deal“.

Projektentwickler stehen aktuell unbestritten vor vielen Herausforderungen. Die Corona-Pandemie, die zwar immer noch andauert, aber aufgrund neuer Probleme in den Hintergrund getreten ist, hat eine Krise ausgelöst, die sich durch den Krieg Russlands in der Ukraine nur noch weiter verschärft hat. Der Branche fehlt es an Material und Fachpersonal.

Um solche harten Zeiten zu überstehen, brauchen Entwickler wirtschaftliche oder unternehmerische Substanz. Mit anderen Worten: Sie brauchen ein ordentliches Polster, das sie sich – hoffentlich – in besseren Zeiten zugelegt haben. Doch in den vergangenen Jahren haben sich viele neue Unternehmen auf das vermeintlich reich gedeckte Buffet der deutschen Immobilienbranche gestürzt. Mit einer Krise hat so mancher offenbar nicht gerechnet – weswegen die derzeitige Lage nun diese Akteure kalt erwischt.

Die derzeit skeptische Haltung gegenüber Forward-Deals verwundert daher kaum. Wer aktuell investiert, muss sich fragen, ob es die Unternehmen, mit denen sie zusammenarbeiten, bis zum Abschluss des Geschäfts überhaupt noch gibt. Kleine und kleinere Unternehmen werden von soliden Projektentwicklern mit starker Substanz übernommen werden – es steht eine Konsolidierung des Markts bevor. Für angeschlagene Entwickler ist es jetzt schon kaum noch möglich, einen Kredit zu bekommen.

Keine Entspannung für den Wohnungsmarkt
Ein Bauboom ist auf dem Wohnungsmarkt vor dem Hintergrund solcher Überlegungen eher nicht zu erwarten. Dabei besteht ein enormer Bedarf: Wir haben ohnehin schon viel zu wenig Wohnraum, und 500.000 Wohnungen werden in Deutschland dem empirica-Institut zufolge allein für Geflüchtete aus der Ukraine benötigt. Doch nicht nur müssen zunächst Genehmigungen eingeholt werden, wonach es immer noch zwei Jahre bis zum Baustart dauert. Es fehlt auch, vor allem in den Metropolen, an geeigneten Bauflächen.

Unsicherheit auf den Märkten – auch international
Zu allem Überfluss hat Deutschland zudem bei einigen ausländischen Investoren und Projektentwicklern zuletzt an Attraktivität verloren. Der einstmals „sichere Hafen“ hat nun mit Sturm zu kämpfen. Und die Entscheidungen von Investoren aus dem Ausland werden immer auch von der Energiepolitik im Land beeinflusst. Wie wir die enorme Herausforderung meistern, die der Klimawandel darstellt, hat also nicht nur auf unser aller Leben Einfluss, sondern auch darauf, wie wettbewerbsstark wir im internationalen Vergleich auftreten. Die handelnden Unternehmen sind in der Pflicht, aber nicht nur. Auch die Politik muss die notwendigen Rahmenbedingungen schaffen.

Harte Zeiten für den Forward-Deal
Wer vor einem Jahr einen Vertrag zu einem festen Preis und mit einem klaren Leistungsumfang unterschrieben hat, muss sich daran auch halten – egal, wie sehr sich die Lage auf den Märkten inzwischen verändert hat. Forward-Deals boomten in den vergangenen Jahren, da Anleger sich so das knappe Gut Immobilien sichern wollten. Aber in Zeiten steigender Zinsen, wachsender Inflation und sinkenden Kaufpreisen sind Kalkulationen nun oft hinfällig. Der Lieblings-Deal von gestern ist damit viel zu riskant geworden – für Projektentwickler ebenso wie für Investoren.

Wird der Kaufpreis für ein Objekt also in Zukunft erst nach Fertigstellung ausgehandelt? Das ist eine Möglichkeit, aber es wäre verfrüht, den Forward-Deal ad acta zu legen. Er muss jedoch an die gegenwärtige Lage angepasst werden, damit das Risiko beherrschbar bleibt. So muss man etwa prüfen, ob die Vertragspartner weitere Parameter mit einfließen lassen, um für beide Seiten wieder Sicherheit zu schaffen. Auf dieser Basis könnten in beiderseitigem Interesse im frühen Projekt-Stadium wieder Abschlüsse generieret werden. Und immer muss die Vorbereitung auf ein Worst-Case-Szenario mit in die Kalkulationen einbezogen werden.

Die Zeiten, in denen sich Akteure vermeintlich bei ihrer Kalkulation auf einen konstant wachsenden Markt verlassen konnten, sind definitiv vorbei. Der subventionierte Immobilienboom ist vorbei, denn Geld kostet wieder etwas und der Marktzyklus ist zurück. Für erfahrene Projektentwickler kommt das nicht überraschend. Mehr noch: Für jene Akteure, die aufgrund ihrer Erfahrung auf das Ende des Aufschwungs vorbereitet sind, beginnt jetzt vielmehr eine Zeit mit attraktiven Opportunitäten.

Schlafender Riese Equity-Release

Ein vielversprechender Ansatz für den Immobilienverkauf ist in den USA und Großbritannien längst bekannt und weit verbreitet, in Deutschland hingegen eher selten zu finden: Beim sogenannten Equity-Release geht es darum, das im Wohneigentum gebundene Eigenkapital freizusetzen – sprich, die eigene Immobilie wieder zu Geld zu machen –, allerdings ohne aus dem Haus oder der Wohnung ausziehen zu müssen. In diesem Konzept steckt ein enormes, hierzulande kaum genutztes Potenzial: Gerade mal ein Prozent des auf mehr als 300 Milliarden Euro geschätzten Marktpotenzials in Deutschland wird derzeit gehoben.

Das könnte sich jedoch in den kommenden Jahren ändern. Zum einen werden deutsche Eigenheimbesitzer mit der Zeit einen stetig steigenden Bedarf an solchen Equity-Release-Angeboten haben. Das liegt vor allem am demografischen Wandel. Bis 2036 wird Angaben des Statistischen Bundesamts zufolge ein Großteil der Babyboomer das Renteneintrittsalter erreicht oder überschritten haben: 12,9 Millionen Menschen, von denen viele im Laufe ihres Erwerbslebens Wohneigentum bilden konnten. Darin schlummert ein erhebliches Kundenpotenzial für den Equity-Release-Markt.

Diese Menschen haben ein Leben lang einen Großteil ihres Einkommens in die eigenen vier Wände gesteckt. Nach dem Renteneintritt steht ihnen aber oftmals ein deutlich geringeres Einkommen zur Verfügung. Gleichzeitig ist fast ihr gesamtes Vermögen in der eigenen Immobilie gebunden. Auf wie viele ältere Menschen in Deutschland dies zutrifft, hat die Deutsche Teilkauf im vergangenen Jahr mithilfe einer Umfrage herausgefunden: Demnach sind es rund 3,3 Millionen Haushalte. Nicht allen diesen Menschen fehlt es unbedingt an Geld. So mancher möchte sich vielleicht nur einen lang gehegten Traum erfüllen. Andere haben möglicherweise mit ihren laufenden Kosten zu kämpfen oder möchten finanzielle Mittel freisetzen, um etwa ihr Haus seniorengerecht umzubauen. Wiederum andere möchten gerne Kinder oder Enkel unterstützen.

Doch auch für diejenigen, auf die all das nicht zutrifft, ist Equity-Release interessant. Wer sein Vermögen möglichst diversifiziert anlegen möchte, sollte es nicht in einer einzigen Immobilie gebunden haben. Das gilt gerade auch für Eigenheimbesitzer, die im Laufe ihres Arbeitslebens einen großen Teil ihres Einkommens und ihre ganzen Ersparnisse in die eigenen vier Wände gesteckt haben. Mit Risikostreuung hat das wenig zu tun. Der eine oder andere Babyboomer dürfte daher auch die starken Wertsteigerungen der vergangenen Jahre an den Immobilienmärkten nutzen, um Wertzuwächse bei der eigenen Immobilie zu realisieren und das freigesetzte Kapital in andere Assetklassen zu investieren.

Dem Equity-Release kommt auch zugute, dass es weniger Alternativen als früher gibt, Cash aus Wohneigentum außerhalb des Vollverkaufs zu generieren. So lassen sich die eigenen vier Wände heutzutage kaum mehr mit einer Hypothek beleihen. Seit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 sind die Kriterien, die Banken und andere Geldgeber bei einer Vergabe von Hypothekendarlehen einhalten müssen, deutlich strenger reguliert. Das trifft vor allem auch ältere Menschen.

Wo Nachfrage ist, gibt es auch Angebot: Es wundert deshalb nicht, dass die Zahl an teils sehr unterschiedlichen Equity-Release-Modellen zugenommen hat, allerdings noch immer auf niedrigem Niveau. Seit es auch Modelle mit transparenten, fest vereinbarten Einmalauszahlungen gibt, ist es nicht mehr notwendig, dabei auf Verrentungsmodelle und somit auf eine „Wette auf den Tod“ zu setzen.

Auch aus Investorensicht sprechen gute Argumente für das Potenzial von Equity-Release-Modellen. Vor allem können Investoren Zugang erhalten zu einer Immobilienklasse, die ansonsten nur schwer investierbar ist: bewohnte Bestands-Einfamilienhäuser – ein Markt, der aufgrund der Kleinteiligkeit und hohen Akquisitionskosten historisch kaum erschlossen werden konnte. Zudem wird dieses begrenzte Gut perspektivisch immer seltener, da immer mehr größere Städte beim Neubau (nahezu) ausschließlich auf Mehrfamilienhäuser setzen.

Dabei gelten solche selbst genutzten und abbezahlten Einfamilienhäuser als sehr resilient gegenüber Marktschwankungen und bringen über ihre Granularität eine hohe Risikostreuung sowie ein attraktives Rendite-Risiko-Profil ins Portfolio. Damit sind sowohl auf Angebots- wie auf Nachfrageseite die besten Voraussetzungen gegeben, dass dieser schlafende Riese langsam aufwacht. Dazu muss vor allem der Bekanntheitsgrad noch gesteigert werden.

Steigende Energiekosten rechtfertigen niedrigere Kaufpreise

Nichts bewegt den Immobilienmarkt so sehr wie die steigenden Zinsen. Aber sie sind beileibe nicht der einzige Preisfaktor. Investoren können in den kommenden Monaten vielmehr mit weiteren Preisverfällen rechnen, denn die energetischen Anforderungen steigen mit den Energiepreisen. Wo in Zukunft teure energetische Maßnahmen fällig werden, werden Eigentümer ungeachtet der gesetzlichen Standards nur mit hohen Abschlägen verkaufen können.

Denn die Wohnnebenkosten erreichen aufgrund der aktuellen Lage einen Höchststand. Die sogenannte zweite Miete wird immer teurer und damit zum entscheidenden Faktor bei der Vermietung und dem Ankauf von Wohnimmobilien.

Bisher betrugen die Wohnnebenkosten nur rund ein Drittel der Grundmiete. Noch im November letzten Jahres rechnete ein Gutachten der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG und des Instituts der deutschen Wirtschaft in vielen Gemeinden mit kalten Betriebskosten von einem Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 1,09 Euro Heizkosten. Es ist zu erwarten, dass diese Werte um ein Vielfaches steigen werden. Allein von Juli 2021 bis Juli 2022 sind Energieprodukte Berechnungen des Statistischen Bundesamts zufolge bereits um 35,5 Prozent teurer geworden. Die Teuerungsrate für Strom lag im Juli dabei beispielsweise bei 18,1 Prozent. Die Mehrkosten für Mieter können mehrere Hundert Euro im Monat betragen.

Energetische Sanierung als Verkaufsargument
Die Mietentscheidung von Mietinteressenten wird aufgrund der gestiegenen Energiepreise darum künftig stark von der Energieeffizienz des Hauses geprägt sein. Faktoren wie das Alter der Fenster, die Konstitution des Hauses, die Dachdämmung, die Art der Heizung und die Dämmung der Fassade werden wichtiger. Der strukturelle Leerstand in ineffizienten Gebäuden wird selbst bei Wohnraummangel stark zunehmen, da niemand enorm hohe Nebenkostennachzahlungen tragen will beziehungsweise kann. Ausnahme hiervon wäre eine Reduktion der Nettomiete zur Kompensation. Dies hätte jedoch ebenfalls einen Abschlag des Kaufpreises zur Folge, da die Berechnungsgrundlage von Immobilienkaufpreisen die auf das Jahr gerechnete Nettomiete ist.

Zudem werden die meisten Mieter bereit sein, für ein energetisch saniertes Objekt oder eine Wohneinheit in einem energetisch sanierten Gebäude mehr zu bezahlen, da es dort Einsparpotenziale bei den Betriebskosten gibt. Sicherlich ist vielen Mietern grundsätzlich egal, wie sich die Miete zusammensetzt. Hauptsache, die Gesamtbelastung steigt nicht über das aktuelle Niveau hinaus.

Während ein Eigentümer eines ineffizienten Gebäudes mit der Nettomiete runter muss, um bei gleicher Gesamtbelastung Mieter zu gewinnen, kann der Eigentümer eines sehr effizienten Gebäudes seine Miete mindestens halten, wenn nicht sogar steigern, da es wenig Angebot an energieeffizientem Wohnraum gibt.

Die Vermietbarkeit ineffizienter Gebäude wird aus den vorher geschilderten Gründen erheblich erschwert.

Mit Kaufpreisabschlägen rechnen
Das alles führt zu Kaufpreisabschlägen bei stark sanierungsbedürftigen Objekten. Wie hoch dieser Abschlag ausfällt, ist sehr stark von der Lage und dem jeweiligen Objektzustand abhängig. Käufer und Verkäufer sollten sich die Immobilien genau anschauen. Bei manchen Objekten sind schon die Fenster gemacht, aber das Dach und die Heizung sind alt – oder umgekehrt. Käufer tun gut daran, sich bei der Kaufentscheidung vom Kaufpreisfaktor leiten zu lassen – sich also ein Ziel zu setzen, nach wie vielen Jahren sich die Immobilie über die Mieteinnahmen amortisiert haben soll.

Der zinsbedingte Abschlag von 25 Prozent ist dabei bereits eingetreten, wie sich an den Immobilienangeboten beobachten lässt. Nun kommen die energetischen Maßnahmen. Bis zu 20 Prozent, je nach Zustand, sind als Faustregel für weitere mögliche Preisabschläge bei Gebäuden mit mittlerer oder schlechter Energiebilanz eine gute Richtlinie.

Heizung kann den Kaufpreis drücken
Die größten Kostenpunkte sind dabei aktuell die Heizung, das Dach und die Fassade. Den größten Hebel für Kaufpreiskorrekturen gibt es bei der Heizung. Maßgeblich ist hierbei, welcher Energieträger verbrannt wird. Wir erleben gerade die Renaissance des Nachtstromspeichers, da jetzt der Strompreis vom Gaspreis entkoppelt wird und dementsprechend das Heizen mit Strom viel günstiger werden könnte.

Wer heute eine Immobilie mit Gasheizung kauft, muss die Kosten einer neuen Heizung mitrechnen, denn die kommt so oder so. Erstens, weil die Mieter sich die Betriebskosten sonst nicht mehr leisten können, zweitens weil bis 2035 zu erneuerbaren Energieträgern gewechselt werden soll. Interessenten sollten also als allererstes einen Blick in den Heizungskeller werfen, bevor über den Preis verhandelt wird.

Fakt ist: Die immer weiter steigenden Nebenkosten werden die Kaltmieten unter Druck setzen. Die Gesamtbelastung droht sonst, Menschen zu überfordern – wer als Eigentümer und Käufer Mieten stabil halten oder sogar steigern möchte, der kommt um Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz nicht umhin.

Wer sind die Gewinner der Krise?

Zinssteigerungen, Kaufzurückhaltung, Investorenangst, Energiekrise – die Immobilienbranche hat in rapider Geschwindigkeit den Wechsel vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt erfahren. Die Immobilienwelt erlebt Gewinner und Verlierer. Die Kündigungswellen bei Maklerhäusern wie McMakler, Homeday oder Ziegert, die Insolvenzen von Plattformen wie Realbest, von Vermittlern wie Comfort oder Projektentwicklern wie Terragon sind Vorboten für weitere Verwerfungen, die noch kommen können.

Aber wo sind die Gewinner der Krise?

Die Nachfrage nach Wohnraum war selten höher als heute. Mittlerweile sind eine Million Menschen aus der Ukraine in Deutschland. Die innerdeutsche und die innereuropäische Wanderungsbewegung sorgt für zusätzliche Nachfrage in den angespannten Wohnungsmärkten. Mittlerweile leben mehr als 84 Millionen Menschen in unserem Land. Die Wohnungsbauproduktivität sinkt derweil spürbar und die Angebotsknappheit wird bei sinkenden Neubauzahlen weiter zunehmen. Steigende Mieten sind die Folge.

Eigentümer von Bestandsimmobilien werden kaum Probleme bei der Neuvermietung haben. Wer in den letzten Jahren einen attraktiven Immobilienbestand aufgebaut hat und keine nennenswerten Neubauaktivitäten unternimmt, der ist von den derzeitigen Themen deutlich weniger betroffen als Projektentwickler, denen die Kosten und Zinsen für ihre Bauvorhaben davonlaufen bei gleichzeitig sinkender Nachfrage von Kaufinteressenten.

Zum ersten Mal seit Jahren werden die Mieten stärker steigen als die Kaufpreise. Jahrelang war es am Wohnimmobilienmarkt umgekehrt. Die Kaufpreise hatten sich völlig abgekoppelt von der nur noch moderaten Mietentwicklung. Jetzt fallen die Preise und die Mieten steigen.

Kaufinteressenten finden heute wieder Objektangebote zu Konditionen, die sie jahrelang vergeblich gesucht haben. Die Ü-30-Party ist vorbei. Damit ist nicht das Lebensalter gemeint, sondern der gern kolportierte Multiplikator. Während einige Investoren immer noch lieber nichts machen und weiter abwarten, nutzen einige Käufer das neue Marktumfeld längst wieder für günstige Zukäufe. Ohne lästige Konkurrenz von zu vielen anderen Käufern. Für Investoren ist es jetzt ein Markt voller Chancen.

Maklerunternehmen erleben eine Zunahme von Verkaufsobjekten. Viele Jahre war die Hauptsorge von Maklern die Objektknappheit. Am Wohnungsmarkt boten Immobilienportale sogar oftmals Leads für private Eigentümerkontakte an. Akquisitionsschwache Vermittler haben dafür bezahlt. Die Knappheit von Objekten dürfte der Vergangenheit angehören. Jetzt kommt es darauf an, Immobilien zu marktgerechten Preisen zu akquirieren. Beratungsstarke Immobilienunternehmen sind stärker gefragt.

Die zahlreichen Kündigungswellen in vielen Immobilienfirmen bieten Chancen für diejenigen Unternehmen, die ihre Kosten im Griff haben und mit einer klaren Marktstrategie weiterwachsen wollen. Bei SCHICK IMMOBILIEN sehen wir darin die Gelegenheit, jetzt wertvolle Talente im Markt zu finden und ihnen als langfristiger Wohninvestmentmakler einen zukunftssicheren Arbeitsplatz zu bieten. Der Fachkräftemangel nimmt jetzt ab. Die Marktbereinigung wird der Branche langfristig guttun.

In jeder Krise gibt es Verlierer. Es gibt aber auch Gewinner.

Nachrichten

Berliner Bündnis für bezahlbaren Wohnraum zieht erste Bilanz

Nachdem im Juni das durch den Berliner Senat angestoßene „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ mit Bezirken, Genossenschaften, Immobilienunternehmen sowie Branchenverbänden, wie zuletzt berichtet, durch eine Vereinbarung besiegelt wurde, kam es nach mehr als fünfmonatiger Zusammenarbeit am 11.10.2022 zu einem Bündnistreffen im Berliner Kanzleramt. Um den im aktuellen makroökonomischen Umfeld schwierigen Herausforderungen sowie der ohnehin angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt zu begegnen, brachte das Bündnis das Maßnahmenpaket „Bündnis bezahlbarer Wohnraum – Maßnahmen für eine Bau-, Investitions-, und Innovationsoffensive“ auf den Weg, das 130 konkrete Punkte zur Verbesserung der Bausituation und zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren vorsieht. IVD-Präsident Michael Schick sieht in dem Paket zwar „nicht den ganz großen Wurf“, da man, um alle Interessen zu wahren, auch Kompromisse habe eingehen müssen. Das Bündnis habe aber gute Vorarbeit geleistet, um die Maßnahmen ohne größere Verzögerungen politisch verwirklichen zu können.

Berliner Wohnungsmarkt kühlt nicht ab

Nach jahrelang steigenden Preisen auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt ist der Trend nach oben trotz Inflation, steigender Energie- und Baukosten sowie Zinsen immer noch ungebrochen. Wie aus dem Immobilienpreisservice 2022/2023 des IVD Berlin-Brandenburg hervorgeht, haben sich die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 um durchschnittlich 7,3 Prozent in Toplagen sowie 5,9 Prozent in einfachen Lagen verteuert. Eine Standardwohnung mit etwa 90 Quadratmetern kostet pro Quadratmeter demnach durchschnittlich 4.400 Euro in Toplagen und 3.600 Euro in einfacheren Lagen. Im vergangenen Jahr waren es noch 4.100 und 3.400 Euro, womit die Preise in gefragteren Lagen um 300 und in weniger gefragten Lagen um 200 Euro gestiegen sind. Die Toplagen von Berlin-Mitte sind mit 5.900 Euro pro Quadratmeter weiterhin am teuersten, auf dem zweiten Platz folgt Charlottenburg mit 5.500 Euro. Die günstigen Preise fänden sich in den einfachen Lagen von Marzahn-Hellersdorf und Spandau mit 3.100 sowie in Neukölln mit 3.200 Euro pro Quadratmeter.

Sozialquote beim Neubau steigert Wohnungspreise

Im Zuge einer von Pandion in Auftrag gegebenen Studie von bulwiengesa zu den jeweiligen Baulandmodellen der Städte Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München sowie zu deren Folgen für den Bau wurde deutlich, dass sich die von den Städten geforderten Sozialquoten massiv auf die Mieten und Kaufpreise auf dem freien Markt auswirken. So haben alle Städte Vorgaben bezüglich des Anteils geförderten Wohnraums im Neubau von mindestens 30 bis 50 Prozent. Diese Quoten können allerdings nicht voll ausgeschöpft werden, die Baukosten seien trotz Förderungen für den Bau von gefördertem Wohnraum zu hoch für Projektentwickler. Im frei finanzierten Wohnraum stiegen durch die geforderten Quoten die Mieten um bis zu 17 Prozent und die Kaufpreise um bis zu zwölf Prozent. Grund dafür sei die Beschränkung der Förderung auf den Bau selbst. Die Folgekosten des geförderten Wohnraums müssten dementsprechend auf den frei finanzierten Teil umgelegt werden. Daraus resultierend ginge der Wohnungsbau in den Städten zurück.