Besuchen Sie unseren Stand auf der Expo Real 2018
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Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

Berlin ist anders – so ließe sich das Fazit unseres aktuellen Newsletters zusammenfassen. Patrick Herzog-Smethurst von der DKW-Gruppe erwartet für manche Standorte in den nächsten Jahren gewisse Seitwärtsbewegungen. Dennoch hat die deutsche Hauptstadt weiterhin viel Nachholbedarf und Nachholpotenzial. Wie denn auch nicht! Nach einer jahrzehntelangen Teilung in Ost und West, die von Stillstand auf der einen und politischer Unsicherheit auf der anderen Seite geprägt war, schaut Berlin endlich wieder nach vorn, meint Marcus Buder von der Berliner Sparkasse – immerhin dem größten gewerblichen Finanzierer Deutschlands. Doch was, wenn Sie auf andere Standorte blicken? Dann empfiehlt es sich, genau zu prüfen. Das Unternehmen Empira hat unterschiedliche Einflussfaktoren analysiert und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass zum Beispiel die Arbeitsmarktdaten die größte Korrelation mit der Mietpreisentwicklung aufweisen. Dass das mitunter erst zeitverzögert auf den Wohnungsmarkt durchschlägt, sollte jeder Anleger bei der Suche nach geeigneten Standorten berücksichtigen.

Mit besten Grüßen

Holger Friedrichs und Jürgen Michael Schick

Beiträge

Prof. Dr. Steffen Metzner Head of Research, Empira Gruppe

Wohnungsmieten: Eine Korrelationsanalyse fördert Überraschendes zutage

Die Entwicklung der Wohnungsmieten ist zu einem der zentralen Themen in der öffentlichen Debatte geworden. In den meisten der großen deutschen Städte sind die Mieten bei Neuvermietungen in den vergangenen Jahren deutlich – zum Teil explosionsartig – angestiegen. Während das Thema auf der einen Seite von Politik und Gesellschaft kontrovers diskutiert wird, fragen sich auf der anderen Seite Investoren, an welchen Standorten noch Potenzial für eine weiterhin positive Mietpreisentwicklung besteht.

Die Mietrendite ist aus Investorensicht ein entscheidender Faktor für die Performance eines Wohnimmobilienportfolios – sowohl direkt durch den laufenden Cash-Flow als auch indirekt durch ihren Einfluss auf die Wertentwicklung. Für Investoren sind belastbare Mietpreisprognosen oder zumindest stichhaltige Indizien für Trends und Bandbreiten daher wichtige Instrumente bei der Festlegung der Investmentstrategie. Dem geht die Frage voraus, von welchen Faktoren die Entwicklung der Wohnungsmieten abhängt.

Das Research-Team der Empira-Gruppe hat in einer breit angelegten Korrelationsanalyse untersucht, welche volks- und immobilienwirtschaftlichen Faktoren mit der Entwicklung der Wohnungsmieten in 80 deutschen Städten ab 70.000 Einwohnern sowie bundesweit korrelieren. Verkürzt gesagt weisen über einen Betrachtungszeitraum von zehn Jahren bei einer Vielzahl signifikanter Einflussgrößen Arbeitsmarktdaten die stärkste Korrelation mit der Mietpreisentwicklung auf. Zugleich offenbart der Research-Bericht, dass sich einige ökonomische und soziodemografische Entwicklungen erst zeitverzögert am Wohnungsmarkt widerspiegeln.

Die Korrelationsanalyse fördert auch einige auf den ersten Blick überraschende Erkenntnisse zutage. Ein Beispiel ist die positive Korrelation zwischen der Entwicklung der Wohnungsmieten einerseits und der Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen andererseits. Das heißt, eine steigende Zahl an Baugenehmigungen geht statistisch gesehen auch mit steigenden Mieten einher. Der sich ergebende Korrelationskoeffizient spricht zwar eher für einen moderaten Zusammenhang, ist aber sowohl auf Städte- wie auch auf Bundesebene positiv und statistisch signifikant – übrigens ebenfalls bei einer um bis zu zwei Jahre zeitversetzten Betrachtung. Ähnliches gilt auf Bundesebene für die Fertigstellungen. Dabei müssten diese Korrelationen nach landläufiger Auffassung eigentlich negativ sein, eine Ausweitung des Angebots demnach tendenziell sinkende Mieten zur Folge haben.

Für diesen Effekt gibt es vor allem zwei Erklärungsansätze: Zum einen werden neue Bauvorhaben in der Regel vor allem dort beantragt und genehmigt, wo eine hohe Nachfrage und daher steigende Mieten zu verzeichnen sind. Zum anderen werden Neubauwohnungen regelmäßig zu höheren Mieten bezogen als Bestandsobjekte. Eine besonders intensive Neubautätigkeit hat daher allein statistisch steigende Mieten zur Folge, sofern es sich nicht um preisgebundenen Wohnraum handelt. Zu guter Letzt sagt die positive Korrelation nichts darüber aus, ob eine steigende Zahl an Baugenehmigungen die vorhandene Nachfrage an einem Standort kompensieren kann. Bleibt die Nachfrage größer als das Angebot, werden die Mieten tendenziell weiter steigen, selbst wenn das Angebot wächst. Darauf deutet auch die positive Korrelation zwischen der Mietpreisentwicklung und der Zahl der Einwohner einer Stadt hin.

In seiner Studie hat das Empira-Research-Team die Korrelationen zwischen der Entwicklung der Wohnungsmieten mit möglichen Einflussgrößen wie Einwohnerzahl, Bruttoinlandsprodukt, verfügbares Haushaltseinkommen, Bruttolöhne und -gehälter, Anzahl der Erwerbstätigen, Arbeitslosenquote, Baugenehmigungen und Fertigstellungen von Wohnungen, Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Leerstandsquoten analysiert. Klar ist: Die Analyse ist eine Vergangenheitsbetrachtung und lässt keine zwangsläufigen Schlüsse auf zukünftige Entwicklungen zu. Zudem bedeuten Korrelationen nicht automatisch Kausalitäten. Ein Ranking der 80 untersuchten Städte nach der jeweiligen Mietpreisentwicklung und ein Vergleich entlang der wichtigsten Einflussgrößen zeigt jedoch: Die Korrelationsanalyse kann durchaus richtige Anhaltspunkte dafür liefern, auf welche Faktoren Investoren in Erwartung eines weiteren Mietsteigerungspotenzials an einzelnen Standorten besonders achten sollten.

Link zur Studie

 

„Berliner Rendite“ – Der Maßstab am deutschen Immobilienmarkt

Was treibt internationale Investoren noch immer so voller Begeisterung nach Berlin? Die nominalen Ankaufsrenditen können es nicht sein. Die liegen für Wohnimmobilien innerhalb des S-Bahn-Rings zum Teil bei unter drei Prozent, bei Gewerbeobjekten sieht es nicht wesentlich besser aus. Berlin hat inzwischen eine jahrelange Aufholjagd mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen hinter sich. Nicht wenige Marktteilnehmer erwarten nun langsam ein Ende dieses Zyklus, zumal sich eine zaghafte Zinswende andeutet. Doch Investoren suchen in Berlin etwas anderes. Etwas, das ich die „Berliner Rendite“ nenne.

Internationale Investoren sind es gewohnt, die Hauptstadt und Metropole eines Landes als abgekoppelten, eigenständigen Markt zu betrachten. London und Paris funktionieren aus Ihrer Sicht anders als Großbritannien und Frankreich. Nur in seltenen Fällen gibt es neben der Hauptstadt noch eine zweite nennenswerte Metropole, wie Mailand oder Barcelona. Diese Sichtweise setzt sich auch in Deutschland langsam durch, wo Berlin als Hauptstadt und größte Metropole jahrelang anderen Märkten wie München, Frankfurt oder Hamburg hinterherhinkte. Längst aber blicken die Investoren vor allem auf eine Stadt: Berlin. Gegenüber London oder Paris haben die Immobilienmärkte – Mieten wie Preise – aber noch erhebliches Aufholpotenzial. Berlin ist nicht mehr ganz billig, im internationalen Vergleich aber noch immer relativ preiswert. Berlin wächst – allein im vergangenen Jahr um über 40.000 Neuberliner. Die Wirtschaft brummt, die Gehälter liegen inzwischen über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Und es gibt noch immer reichlich Platz für Neuentwicklungen und Nachverdichtungen.

Investoren, die auf die „Berliner Rendite“ setzen, erwarten keine hohe Anfangsrendite. Sie setzen auf die Wachstumsstory dieser Stadt. Auf das Potenzial, das auch nach der bemerkenswerten Dynamik der vergangenen Jahre noch immer in ihr schlummert. Auf die immer stärker werdende Anziehungskraft, die Berlin auf die Menschen aus Deutschland und aller Herren Länder ausübt. Und auf Berlins wachsenden Status als deutscher Solitär, der sich immer mehr der Rolle von Paris oder London annähern wird – aber zu noch immer weit günstigeren Einstiegspreisen.

Berlin ist für den Immobilienmarkt praktisch das, was die Blue Chips der DAX-Schwergewichte für den Aktienmarkt sind. Die Berliner Rendite ist der Maßstab am deutschen Immobilienmarkt, wie die Bundesanleihe am Anleihemarkt. Sie verspricht Solidität und Verlässlichkeit – in Kombination mit viel Luft nach oben und verringerter Absturzgefahr, da die Fallhöhe im Vergleich zu anderen Städten im In- und Ausland noch immer niedrig ist. Für diese Alleinstellungsmerkmale Berlins sind die Investoren offenbar gern bereit, auf ein paar Basispunkte bei der Ankaufsrendite zu verzichten.

 

Patrick Herzog-Smethurst Geschäftsführer, DKW Gruppe

Drohen die Immobilienpreise in den Metropolen zu fallen? Eine Studie behauptet das – doch die Marktrealität ist eine andere

Geht es nach einigen aktuell veröffentlichten Studien, werden die Immobilienpreise, insbesondere in Großstädten, schon bald wieder sinken. Solche Nachrichten verbreiten sich schnell, denn sie stehen diametral der am Markt vorherrschenden Meinung entgegen. Bei genauerer Analyse ist die Faktenlage solcher Prognosen allerdings eher dürftig.

Dazu ein Beispiel: Einer Prognose des Institutes empirica zufolge droht etwa der beliebten bayerischen Landeshauptstadt langfristig ein Bevölkerungsrückgang.1 „Am stärksten verliert München“ von allen untersuchten Großstädten, heißt es in der „Schwarmstudie“ des Institutes. Begründet wird der prognostizierte Rückgang mit Zahlen, die sich auf die Jahre von 2008 bis 2013 beziehen. 14,2 Prozent der 55- bis 70-Jährigen in München seien in diesem Zeitraum abgewandert. „Im Saldo verlässt einer von sechs Münchnern die Stadt im Alter wieder“, schlussfolgert die Studie. Es wird noch dramatischer: Von Abwanderungen betroffen sein sollen künftig auch Metropolen wie Stuttgart, Düsseldorf, Köln und Hamburg, die jeweils mindestens fünf Prozent in der Altersgruppe der 60- bis 74-Jährigen verlieren. Damit würden auch Preisrückgänge einhergehen.

Kaum zu glauben, wenn man die aktuelle Marktentwicklung beobachtet. Sicherlich haben unsere Ballungsräume eine höhere Fluktuation als Wohnorte am Alpenrand oder an der Ostseeküste. Wenn aber Institute behaupten, die Immobilienpreise in Großstädten würden in absehbarer Zeit drastisch sinken, dann ist es zu hinterfragen. Im Prinzip hat die Behauptung einen verstehbaren Hintergrund, wenn man Daten eher selektiv betrachtet.2 Denn der Anteil deutscher Staatsbürger schrumpft tatsächlich. In der älteren Generation unseres Landes (über 65 Jahre) hat nur jeder Zehnte einen Migrationshintergrund. Bei der Gruppe der über Sechsjährigen (bis 20 Jahre) kommt man aber schon auf einen Migrantenanteil von 38 Prozent. Da viele Städte die mobile Generation junger Migranten nicht gleichmäßig erfasst, kommen unterschiedliche Werte heraus.

Laut einem Marktbericht der Deutschen Bank3 lagen die jüngsten Preissteigerungen in den Top-7-Großstädten zwischen acht und 15 Prozent.
Als Ursache wird die hohe Nachfrage genannt, und die steigt weiter: Allein in die Bundeshauptstadt kamen in den vergangenen drei Jahren – je nach Zählung – jährlich zwischen 40.000 und 50.000 Menschen neu hinzu.4

Die Miet- und Kaufpreise werden also bis auf weiteres anziehen. In den Topstädten könnte es allenfalls zu einer leichten Abschwächung der Preisdynamik kommen.5 Ausschlaggebend dafür sind ist anderem das anhaltend positive Wirtschaftswachstum.

Für private Kapitalanleger und Selbstnutzer sind diese Trends entscheidend:
• Solange Menschen weiter in Großstädte ziehen und zu wenig gebaut wird, bleibt der Nachfragedruck hoch.
• In absehbarer Zeit werden die Immobilienpreise daher sehr wahrscheinlich weiter steigen, wenn auch etwas moderater als bisher.
• Selbstverständlich kommt es auch zu lokalen Preisübertreibungen. Diese betreffen dann aber stark nachgefragte Ortsteile.

Mancher meint allerdings, dass Vermarktungszeiten von mehreren Monaten schon ein Indiz dafür wären, dass der Kaufpreis einer Immobilie überhöht sei. Das stimmt so nicht. Ein Entwickler muss gewisse Baukostenrisiken abfangen und nimmt dann auch schon einmal zwölf Monate Vermarktungszeit in Kauf.

Kommen wir aber noch einmal zurück auf die scheinbar drohende Gefahr schrumpfender Großstädte: München ist gerade erst wieder gewachsen, wenn auch etwas geringer als ursprünglich prognostiziert. 2017 kam es zu einem Einwohnerplus: 13.000 Menschen mehr leben seither in der bayerischen Landeshauptstadt.6 Möglicherweise hatten einzelne Großstädte den wachsenden Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund nicht immer vollständig erfassen können. Laut neuester Zahlen steht aber fest: Die Top-7-Großstädte legen weiter zu.

 

Jürgen Michael Schick Präsident, IVD

Der Wohngipfel ist eine Chance, die nicht verpasst werden darf

Am 21. September 2018 findet der Wohngipfel statt, die Vorarbeiten dazu sind in vollem Gange. Der Gipfel ist Gelegenheit, der Wohnungspolitik endlich eine vernünftige Richtung zu geben.

Die Kanzlerin hat entschieden, genauer gesagt: der Terminkalender der Kanzlerin. Nicht im Oktober findet der Wohngipfel statt, wie es vage geplant war, sondern am 21. September, und zwar im Kanzleramt. Dass Angela Merkel den Gipfel zur Chefsache macht, ist politisch ein gutes, ein hoffnungsvolles Zeichen. Als wir vom IVD die Idee eines Wohngipfels im zurückliegenden Bundestagswahlkampf überhaupt erst ins Spiel brachten, haben wir uns die Beteiligung der Bundeskanzlerin explizit gewünscht. Denn der Wohnraummangel ist zu einem solchen Missstand angewachsen, dass er nicht behoben werden kann, ohne dass die Koordination von ganz oben erfolgt. Um es mit den Worten von Bundesinnen- und -bauminister Horst Seehofer zu sagen: Die Wohnungsfrage ist die soziale Frage unserer Zeit.

Auch wenn diese Worte angesichts der durchaus anderweitig gelegten innenpolitischen Schwerpunkte in den vergangenen Monaten etwas vernachlässigt wurden, so sind sie doch die perfekte Analyse einer der aktuell größten Herausforderungen in der Bundesrepublik. Diese Herausforderung zu unterschätzen oder unbeachtet zu lassen, wie es die deutsche Politik in fahrlässiger Weise jahrelang praktiziert hat, kann fatale Folgen haben. Das Thema Wohnen hat das Potenzial, eine Gesellschaft zu spalten. Beobachten ließ und lässt sich das beispielsweise in Großbritannien, wo die unteren Einkommensgruppen fast die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aufbringen müssen. Das Brexit-Votum als folgenschwerer Ausdruck der Unzufriedenheit über gesellschaftliche Missstände ist auch eine Konsequenz der dortigen Wohnungsmisere.

Nun ist es tatsächlich nicht ganz korrekt, dass die deutsche Politik das Thema Wohnen bisher gänzlich ignoriert hätte. Bloß hat sie es jahrelang lediglich von einer Seite aus angegriffen, der der Mietrechtsregulierung, was letztlich auch weniger der Problemlösung denn der Symbolpolitik diente. Kurz vor der Sommerpause hat SPD-Bundesjustizministerin Katarina Barley einen weiteren Gesetzentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse und Kürzung der Modernisierungsumlage vorgelegt, gewissermaßen als Antwort auf das von CDU und CSU forcierte Baukindergeld. Ein solches Vorgehen taugt zwar als politischer Kompromiss – die Union bekommt das eine, die SPD dafür das andere –, doch ein echter Lösungsweg kann das nicht sein.

Einzelmaßnahmen – so grundsätzlich sinnvoll sie wie im Falle des Baukindergelds auch sein mögen – sind ohne Einbindung in eine Gesamtstrategie nicht nur weniger effektiv, sondern auch äußerst fragil. Ein gutes Beispiel dafür liefert eben das Baukindergeld. Die Fördermaßnahme war praktisch schon in trockenen Tüchern, da grätschte plötzlich SPD-Finanzminister Olaf Scholz dazwischen, dessen Prioritäten nicht auf der Eigentumsförderung, sondern auf der Einhaltung eines ausgeglichenen Haushalts liegen. Scholz wollte den Empfängerkreis deutlich einschränken und eine Wohnflächenbegrenzung durchsetzen. Nach öffentlicher Kritik konnte das noch verhindert werden, doch statt einer Flächen- gibt es nun eine zeitliche Begrenzung: Das Baukindergeld wird befristet und kann nur bis 2020 beantragt werden. Wer erst nach 2020 den Immobilienkauf oder die Gründung einer Familie plant, schaut voraussichtlich in die Röhre. Nachhaltigkeit funktioniert anders.

Dieses Beispiel zeigt, dass es nicht reicht, hie und da einen Gesetzentwurf oder eine Reformidee zu präsentieren. Es braucht stattdessen ein wohldurchdachtes und strukturiertes Paket mit vielen verschiedenen Einzelmaßnahmen, die ein gemeinsames Ziel verfolgen. Der Wohngipfel bietet die Gelegenheit, ein solches Paket zu schnüren, jedenfalls wenn er nicht als symbolische PR-Maßnahme verschwendet wird. Doch schon im Vorfeld des Gipfels wird vielfach und lösungsorientiert in Kommissionen um die richtigen Maßnahmen und Vorschläge gerungen, die am 21. September hoffentlich zu einem umfassenden Plan zusammengeführt werden. Baubeschleunigung, Baulandmobilisierung, Baukostensenkung, Eigentumsförderung – das Feld ist weit und steinhart, aber bestellt werden muss es, wollen wir den Zusammenhalt der Gesellschaft nicht gefährden.

 

Wohnungsknappheit und das kollektive Schweigen der Projektentwickler

Wenn es um die Ursachen der Wohnungsknappheit in den deutschen Metropolen geht, dann gibt es zwei Welten: die der Wissenden und die der Ahnungslosen. Die Wissenden sind die Projektentwickler, die täglich die Behinderungen durch Politik und Behörden erleben. Die Unwissenden sind alle anderen: Politiker, Journalisten, die Bevölkerung – wobei die wenigen Ausnahmen die Regel bestätigen. Dabei ist dieses Unwissen keineswegs deren Schuld und hat meist nicht einmal etwas mit ideologischen Scheuklappen zu tun. Der Grund ist vielmehr, dass sich kaum ein Projektentwickler traut, die täglichen Zumutungen durch Politik und Behörden zu thematisieren. Denn verständlicherweise befürchten sie zusätzliche bürokratische Schikanen, wenn sie Ross und Reiter nennen und die konkreten Fälle öffentlich machen würden.

Ich höre diese Geschichten jedoch fast täglich, weil ich beruflich mit Projektentwicklern zu tun habe: Da sollen in einer großen deutschen Stadt über 1000 preiswerte Wohnungen entstehen, aber das Projekt stockt und es wird ein Baustopp verhängt, weil ein Beamter des Umweltamtes drei Hamster gefunden hat. In einer anderen Stadt sollen mehrere Hundert neue Wohnungen entstehen, davon ein Teil mit niedrigen Mieten, andere als Eigentumswohnungen. Das Projekt stockt, weil ein feuchter Keller unter Denkmalschutz gestellt wird. In einer der Städte mit dem größten Wohnungsmangel sollen ebenfalls Hunderte Wohnungen entstehen, aber das Projekt verzögerte sich zunächst, weil die einzige Behördenmitarbeiterin, die die notwendige Bescheinigung zum Nachweis von Schulplätzen erbringen kann, seit sieben Monaten krank war und keine Vertretung hatte. Nachdem sie wieder gesund ist, werden einige Zauneidechsen entdeckt. Es gibt ein Gutachten über deren Zahl. Das Amt zweifelt die Ergebnisse an. Man trifft sich zum „Zauneidechsengipfel“ vor Ort: Beamte, Gutachter, Projektentwickler – insgesamt 15 Leute. Ergebnis: Ein weiteres Gutachten wird angefordert, das Monate dauert.

Einzelfälle? Nein. Leider ist das die Regel. Jeder Projektentwickler kennt diese Fälle. Es gibt sie in München, Hamburg, Frankfurt – und am schlimmsten ist es in Berlin. Da hat es die Bausenatorin der Linken fertiggebracht, in einem Jahr die Zahl der Baugenehmigungen um 18,6 Prozent zu reduzieren. Kein Wunder: Ihr Beraterstab besteht fast ausschließlich aus Vertretern linksextremen Gruppen, viele davon aus der Berliner Hausbesetzerszene. Investoren werden als Feinde gesehen, denen man möglichst viele Steine in den Weg legen sollte. Für sie ist der Kapitalismus die Ursache der Wohnungsnot, dabei würde gerade in diesem Bereich gelten: Kapitalismus ist nicht das Problem, sondern die Lösung.

Das Problem ist die staatliche Überregulierung. Die Projektentwickler haben sich leider schon an ewig lange und komplizierte Genehmigungsverfahren gewöhnt. Nicht selten vergeht vom Kauf eines Grundstückes bis zur Baufertigstellung ein ganzes Jahrzehnt. Zwei Jahre davon wird gebaut. Die restliche Zeit ist dem Planungsrecht und Diskussionen mit Politik und Behörden geschuldet. Und überall ist von Digitalisierung die Rede, nur nicht hier: Neulich wunderte sich ein Gast aus Holland, als er 97 prall gefüllte Aktenordner im Büro eines Düsseldorfer Projektentwicklers sah, die dieser bei den Behörden einreichen musste, alles einzeln unterschrieben. In Holland ginge das digital. Hier nicht.

Hinzu kommen immer neue und immer schärfere unsinnige Öko-Vorschriften, die das Bauen verteuert haben – ohne dass sie irgendeinen sinnvollen Beitrag zur Rettung des Planeten vor dem Klimagau gebracht hätten. Seit 2001 jagt eine EnEV (Energieeinsparverordnung) die nächste, jede neue Fassung macht das Bauen noch teurer. Nutznießer ist vor allem die Dämmstoffindustrie. Im Deutschen Ärzteblatt kann man nachlesen, dass die hermetische Abdichtung des Wohnbereichs zu einer deutlichen Zunahme des Schimmelpilzbefalls in den Wohnungen geführt hat. Asthma, Lungenentzündungen und andere gefährliche Krankheiten können die Folge sein. In einigen US-Bundesstaaten ist es wegen dieser gesundheitlichen Risiken bereits verboten, sein Haus mit Dämmplatten zu isolieren.

Zudem werden immer schärfere Auflagen für den Bau von Wohnungen gemacht, die zu Mieten angeboten werden müssen, die sich angesichts gestiegener Grundsrückstückspreise und Baukosten wirtschaftlich nicht rechnen. In allen Großstädten gibt es solche Zwangsauflagen, unter verschiedenen Namen. Der Deal: Du bekommst die Genehmigung zum Bau von Eigentumswohnungen nur dann, wenn du gleichzeitig ein Viertel, ein Drittel oder vielleicht auch die Hälfte Mietwohnungen baust, bei denen die Mieten so niedrig sind, dass sie die Baukosten nicht decken. Damit werden Projektentwickler zur Quersubventionierung gezwungen, die jedoch nur möglich wird durch den Bau von sehr teuren Eigentumswohnungen. Das mittlere Preissegment bleibt so auf der Strecke.

Wer aber ist in der Wahrnehmung der Politik, weiter Teile der Medien – und daher auch der Bevölkerung – schuld an steigenden Mieten und zunehmender Wohnungsknappheit? Raffgierige Immobilenhaie und Makler mit Dollarzeichen in den Augen! Dabei sind es gerade die Projektentwickler, die bauen wollen. Sie leben vom Bauen, nicht von der Verhinderung des Bauens.

Ich habe seit Jahren die Idee, ein „Schwarzbuch Wohnungsbauverhinderung“ herauszugeben, das – ähnlich wie das Schwarzbuch des Bundes der Steuerzahler – jedes Jahr die Fälle öffentlich macht, über die bisher kollektiv geschwiegen wird. Vielleicht mache ich einen Versuch, wenn sich genügend Projektentwickler bereitfinden, ihr Schweigen zu brechen.

Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Berliner Baulandpreise steigen um 77 Prozent

Die Berliner Baulandpreise sind im vergangenen Jahr sprunghaft gestiegen. Das geht aus der Kaufwertliste hervor, die das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg veröffentlicht hat. Demnach lag der durchschnittliche Kaufpreis für Bauland im vergangenen Jahr bei 695 Euro/Quadratmeter – der höchste Wert, der jemals erreicht wurde. Ein Jahr davor waren es noch 393 Euro/Quadratmeter. Insgesamt wurden 885 Kauffälle für unbebautes Bauland gezählt. Obwohl sich gegenüber dem Vorjahr sowohl die Verkaufsfälle (2017 zu 2016: -155 Fälle) als auch die verkaufte Fläche von 2,4 Millionen Quadratmeter in 2016 auf 1,7 Millionen Quadratmeter verringerten, nahm der Gesamtkaufwert für Bauland auf rund 1,2 Milliarden Euro zu. Im Vergleich zu 2016 bedeutete dies ein Plus von rund 249 Millionen EUR bzw. 26,2 Prozent. Ein Fünftel aller Verkäufe und damit die meisten Fälle wurden in Marzahn-Hellersdorf gemeldet. Die wenigsten Fälle entfielen auf Friedrichshain-Kreuzberg, allerdings wurde hier mit einem Rekordanstieg von 1.025 EUR je Quadratmeter auf 4.890 EUR je Quadratmeter der höchste durchschnittliche Kaufwert erzielt. Den niedrigsten Kaufwert gab es hingegen mit 247 EUR/Quadratmeter in Spandau.

 

100 neue Beamte sollen den Wohnungsneubau richten

Um den stockenden Wohnungsneubau voranzubringen, sollen in den Berliner Behörden und Ämtern, die mit den Planungen und Genehmigungen für den Wohnungsbau befasst sind, 100 zusätzliche Personalstellen geschaffen werden. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) liegen bereits Pläne vor, wo genau diese Stellen geschaffen werden sollen, etwa in den Stadtplanungs- und Umweltämtern der Bezirke, die besonders viele Neubauvorhaben betreuen. Wie die neuen Stellen finanziert werden sollen, ist noch nicht geklärt. Im Doppelhaushalt 2018/2019 sind sie bislang nicht vorgesehen, mit dem nächsten Haushalt wären sie also erst ab 2020 zu besetzen, falls sie nicht aus dem laufenden Haushalt oder in einem Nachtragshaushalt finanziert werden können. Die zusätzlichen Stellen sind Teil des „Beschleunigungsprogramms für den Wohnungsbau“, der vor der Sommerpause verabredet wurde und Ende August im Senat vorgelegt werden soll. Neben dem Personalzuwachs sollen laut Programm zudem die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften aufgefordert werden, ihren Fokus nicht nur auf große, zeitaufwendige Bauvorhaben zu legen, sondern auch auf Dachausbauten, Aufstockungen und Ergänzungsbauten.

 

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Villenkolonie Eichwalde – Mehrfamilienhäuser im Neubau-Standard

Die drei Mehrfamilienhäuser verfügen über insgesamt 27 Wohneinheiten und befinden sich in Eichwalde, unweit der Berliner Stadtgrenze. Zwei der Objekte wurden im Jahr 2010 erbaut, ein Objekt im Jahr 1890. Alle Objekte verfügen über großzügige Balkone oder Terrassen, neue moderne Bäder sowie Einbauküchen. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 40 m² und 110 m². Die Nettokaltmieten der Einheiten, die voll vermietet sind, liegen zwischen 7,00 €/m² und 12,00 €/m². Die Jahresnettokaltmiete beträgt 457.344,00 EUR.
Der S-Bahnanschluss nach Berlin ist fußläufig erreichbar. Die Fahrzeit zum Berliner Hauptbahnhof beträgt ungefähr 40 Minuten.

Kaufpreis: € 11.600.000 zzgl. 5,4 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Faktor (auf JNKM): 25,3-fach SOLL

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Energieausweis 101 kWh/(m²*a), Warmwasser enthalten, Gaszentralheizung, Baujahr 2010

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51762)

 

Baugrundstück mit Wohnbaupotenzial und Bebauungsplan

Das zum Verkauf stehende Grundstück umfasst etwa 67.000 m² und liegt im östlichen Berliner Speckgürtel. Das Areal ist in vier Bauabschnitte aufgeteilt. Es können voraussichtlich 36.000 m² Wohnfläche realisiert werden. Nach Vorgabe des Bebauungsplans eignet sich das Grundstück für eine gemischte Bebauung aus Mehrfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern. Das Grundstück befindet sich etwa 30 Kilometer östlich des Berliner Stadtzentrums und ist durch den Autobahnanschluss an die A10 sowie den Berliner Ring bestens an Berlin angebunden.

Kaufpreis: € 12.000.000 zzgl. 5,4 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Preis pro m² zu errichtende Wohnfläche: € 342

Angaben zum Energieausweis: liegt nicht vor

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51704)

 

Gepflegter Stuckaltbau mit Potenzial für Dachgeschossausbau

Das gepflegte Wohn- und Geschäftshaus wurde um 1900 errichtet und befindet sich in Berlin-Steglitz. Das Haus ist sehr gut erhalten und verfügt über 18 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten. Das Objekt besteht aus einem Vorderhaus, Gartenhaus und einer Remise.
Es wird über zwei Treppenaufgänge erschlossen. Im Vorderhaus verfügt es über zwei Einheiten, im Gartenhaus über drei Einheiten pro Etage. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 34 m² und 123 m². Das Objekt wurde fortlaufend modernisiert und ist gut instandgehalten. Das Dachgeschoss im Vorder- und Gartenhaus ist nicht ausgebaut. Es ist geplant, 170 m² Wohnfläche im Vorderhaus und 150 m² im Gartenhaus auszubauen.
Der durchschnittliche Mietzins beträgt für die Wohneinheiten 8,58 €/m² und für die Gewerbeeinheiten 8,18 €/m² nettokalt. Die Beheizung erfolgt durch Gasetagenheizungen.
Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich unweit des S- und U-Bahnhofs Rathaus Steglitz.

Kaufpreis: € 5.650.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite (Gross Yield): 2,9 % IST

Angaben zum Energieausweis: kein Energieausweis vorhanden

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51756)