PB3C lädt zur EXPO REAL nach München ein. Hier finden Sie eine Übersicht der Veranstaltungen und Anmeldemöglichkeiten.
PB3C lädt zur EXPO REAL nach München ein.

Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

wie investieren? Welche Risiken gilt es zu beachten? Und was ist richtige Antwort auf den demografischen Wandel? Unsere Experten haben einen Rundumschlag zu einigen der wichtigsten Fragen bei Immobilieninvestitionen vorgenommen. Dabei wurde rasch klar: Die Zeiten, in denen sich Investoren überall und um alles rissen, sind vorbei. Beispiel Mietenwachstum in den Metropolen – dort lässt sich im Jahresvergleich eine nachlassende Dynamik beobachten. Andererseits: Dass Zahlen das eine, das Geschäft häufig aber das andere ist, verdeutlicht der Blick auf die Kontroversen der vergangenen Berliner Immobilienrunden – Dr. Dr. Rainer Zitelmann fasst die Meinungen und Ergebnisse für Sie zusammen. Und Dr. Michael Held von Terragon plädiert dafür, dass wir uns genauer mit dem Thema Barrierefreiheit beschäftigen. Denn wenn 2060 bereits sieben Prozent der deutschen Bevölkerung pflegebedürftig sein werden, bedeutet das, dass wir mehr altersgerechte Wohnungen brauchen. Und zwar Wohnungen, „die jeder nutzen kann – nur eben mit deutlich mehr Komfort in jedem Alter“.

Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre mit der neuen Ausgabe unseres gemeinsamen Newsletters,

Ihr

Holger Friedrichs und Jürgen Michael Schick

Beiträge

Volker Looman Finanzanalytiker in Stuttgart

Die tiefen Sorgenfalten betuchter Hausbesitzerwitwen

Liebe Anlegerinnen, verehrte Millionärinnen! Ich wende mich heute an Sie, weil mich in den letzten Wochen mehrere Damen um Rat gefragt haben, was sie mit ihren alten, nein, nicht Männern, sondern Häusern machen sollen. Es handelte sich um Frauen, alle um die 60 herum, sogenannte Hausbesitzerwitwen, die zwar ihre Ehemänner verloren haben, dafür aber im Besitz respektabler Zinshäuser sind. Die vermieteten Häuser sind in die Jahre gekommen, doch die Besitzerinnen sind noch gut in Schuss, wenn ich das so sagen darf. Trotzdem sind die Damen des Vermietens müde und haben keine Lust mehr, sich mit säumigen Mietern und tropfenden Wasserhähnen herumzuschlagen. Sie wollen frei sein und ihr Leben genießen. Folglich ist es kein Wunder, dass sich diese Hausbesitzerwitwen überlegen, die Objekte zu verkaufen und die Erlöse „irgendwie“ zu verleben. Was meinen Sie dazu? Würden Sie die Zähne zusammenbeißen und weitermachen? Oder würden Sie verkaufen und das Geld in Anleihen und Aktien anlegen?

Ich will Ihnen das Problem an einem Beispiel schildern, damit Sie etwas zum Knobeln haben. Die Hausbesitzerwitwe ist 61 Jahre jung und guter Hoffnung, noch 30 Jahre zu leben. Das Zinshaus des Verblichenen ist 40 Jahre alt und wirft zurzeit eine Jahresmiete von 120.000 Euro ab. Davon müssen rund 20.000 Euro in die laufende Instandhaltung gesteckt werden. Außerdem hält der Fiskus die Hand auf. Er fordert etwa 22.000 Euro pro Jahr, so dass der Anlegerin monatlich 6.500 Euro bleiben. Das sieht auf den ersten Blick nicht ganz schlecht aus, wie es im Schwäbischen heißt. Trotzdem hat der Ertrag (s)einen Preis. Die Frau muss sich mit zwölf Mietern herumschlagen, das Haus wird nicht jünger, und die Witwe hat trotz der ordentlichen Rente das Gefühl, finanziell nicht frei zu sein.

Bevor wir uns um Alternativen kümmern, müssen wir uns noch etwas intensiver mit dem Haus beschäftigen. Vor allem ist eine grobe Schätzung der Rendite des Hauses nötig. Das Objekt könnte heute für 25 Jahresmieten verkauft werden. Das sind 3 Millionen Euro. Das Haus ist schuldenfrei, so dass die drei Millionen ohne Abstriche für Alternativen zur Verfügung stehen. Die Anlegerin hat die Hoffnung, die jährlichen Nettomieten von 100.000 Euro in den nächsten 30 Jahren im Schnitt um 1 Prozent pro Jahr steigern zu können. Im Gegenzug glaubt sie jedoch nicht daran, dass der Wert des alten Gemäuers steigen wird. Sie rechnet damit, dass der Wert des Hauses im Laufe der Zeit auf 2 Millionen Euro sinken wird. Dahinter steckt die Überlegung, dass sich der aktuelle Gebäudewert von 2 Millionen Euro halbieren wird und der heutige Bodenwert von 1 Million Euro konstant bleiben wird. Diese drei Annahmen führen unter dem Strich zu einer jährlichen Rendite von 2,1 Prozent nach Steuern. Sie ist die Vorgabe für das Wertpapierdepot. Die 2,1 Prozent müssen um die Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent erhöht werden, so dass vor Steuern eine Rendite von rund 3 Prozent notwendig ist.

Nun wird es heikel, weil die Frage zu klären ist, wie hoch der Anteil der Anleihen sein muss oder wie hoch die Quote der Aktien sein sollte, um finanziell über die Runden zu kommen. Falls das Depot zu 100 Prozent aus „sicheren“ Anleihen besteht, muss sich die Millionärin darauf einstellen, dafür keine Zinsen zu bekommen. Das mag auf den ersten Blick ein Drama sein, wird bei genauem Hinsehen aber nicht zum Untergang des Abendlandes führen. Die Frau kann die 3 Millionen Euro im besten Sinne des Wortes „verfuttern“. Sie entnimmt dem Depot monatlich 6.500 Euro und steigert die Ausgaben jedes Jahr um 1 Prozent. Dann werden in 30 Jahren noch 287.000 Euro auf dem Konto liegen. Das ist für viele Menschen zwar kaum zu ertragen, doch ich sehe das ein bisschen anders, vor allem dann, wenn keine Erben vorhanden sind. Selbst wenn sich gierige Nachkommen die Lefzen lecken, erlaube ich mir die Frage zu stellen, wo geschrieben steht, dass drei Millionen „um jeden Preis“ erhalten werden müssen.

Bevor ich mich jetzt dem Verdacht aussetze, ein egoistischer Geizkragen zu sein, will ich Ihnen die Zahlen liefern für ein Depot, das zu jeweils 50 Prozent aus Anleihen und Aktien besteht und in 30 Jahren wie bei der Immobilie ein Restguthaben von 2Millionen Euro aufweist. Die Anleihen mit ihren 1,5 Millionen Euro werfen weiterhin keinen Ertrag ab. Sie werden im Laufe von 30 Jahren verbraucht, so dass eine Monatsrente von 3.594 Euro zur Verfügung steht, die jedes Jahr um 1 Prozent ansteigt.

Die Aktien haben einen Anfangswert von 1,5 Millionen Euro. Sie müssen in den nächsten 30 Jahren monatlich 2.906 Euro abwerfen, die jährlich um 1 Prozent steigen, und am Ende der Veranstaltung mindestens 2 Millionen Euro wert sein. Diese Vorgabe erfordert eine jährliche Rendite von 4,5 Prozent vor Steuern, und nun dürfen Sie grübeln oder würfeln. Wird sich ein Aktiendepot mit 2.000 bis 3.000 Titeln bis 2047 mit jährlich 4,5 Prozent rentieren? Die Frage kann Ihnen natürlich kein Mensch beantworten, doch ich bin der Meinung, dass die Chancen nicht schlecht stehen. Viel wichtiger ist in meinen Augen die Frage, wie labil oder stabil Sie sind, wenn Sie mit dem Tausch eines Zinshauses in ein Wertpapierdepot liebäugeln, das zur Hälfte aus Aktien besteht. Das Aktiendepot wird mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht jedes Jahr „gleichmäßig“ um 4,5 Prozent anwachsen. Es wird mal um 10 Prozent zulegen, es wird Jahre geben, in denen es um 15 oder 20 Prozent fällt, und es wird Abschnitte geben, in denen es mit 2 oder 3 Prozent vor sich hindümpelt. Das veranlasst mich zu der Frage, wie Sie diese Berg-und-Tal-Fahrt verkraften. Werden Sie übermütig, falls die Kurse in die Höhe schießen, werden Sie schwermütig, wenn die Preise in den Keller sacken? Oder bleiben Sie gelassen und kühl, so nach dem Motto: Eine Dame aus gutem Hause steht das durch? Bestimmt merken Sie, werte Hausbesitzerwitwen, dass drei Millionen nicht schlecht sind, aber nicht die große Freiheit bieten. Hier hängen Sie von Mietern ab, dort hängen Sie am Tropf der Börse. Folglich müssen Sie sich entscheiden, welche „Freiheit“ für Sie attraktiver ist. Ist das die „sichere“ Immobilie mit ihren Mietern? Oder sind das „schwankende“ Wertpapiere ohne Gesicht? Ich finde das zweite Modell attraktiver, weil es mehr Freiheit bietet. Dafür würde ich sogar in Kauf nehmen, dass in 30 Jahren auf meinem Grabstein stehen wird: Hier ruht Volker Looman, vormals Hausbesitzerwitwer, zuletzt aber Börsenspekulant!

Der Artikel erschien am 07.03.2017 in der FAZ.

Dr. Michael Held Geschäftsführender Gesellschafter, TERRAGON INVESTMENT GmbH

Altersgerechte Wohnungen sind auch Wohnungen


Das Thema Barrierefreiheit fristet in der deutschen Wohnungswirtschaft ein Schattendasein. Gerade einmal 800.000 bis 900.000 barrierefreie oder -arme Wohnungen gibt es im Bestand. Wer sich mit dem Markt – oder wie so mancher gesagt, mit der Marktnische – beschäftigt, weiß: Das ist ein miserables Ergebnis, das der tatsächlichen Nachfrage absolut nicht gerecht wird.

Allerdings beschäftigt sich mit dem Markt für barrierefreie Wohnungen kaum jemand intensiv. Oft wird mit Halbwissen über die Chancen der Barrierefreiheit auf dem Wohnungsmarkt argumentiert. Zahlreiche Vorurteile und fehlerhafte Analysen sind die Folge. Denn barrierefreie Wohnungen sind keineswegs eine Marktnische für Menschen mit Bewegungseinschränkungen, sie bieten vielmehr Komfort für alle Altersgruppen. Oder würde etwa ein Hobbysportler, der mit einer Verletzung nach Hause humpelt, sich vier Etagen über die Treppe in seine Wohnung quälen, anstatt in dieser Situation den Fahrstuhl zu nehmen? Würde die junge Mutter den Kinderwagen die Stufen vor dem Haus hochtragen, anstatt die daneben verlaufende Rampe zu nutzen? Ist der Enkel nicht froh, wenn die gehbehinderte Oma ihn auch in der neuen Wohnung besuchen kann? Wer genau hinsieht, der weiß, dass Barrierefreiheit schon bei so banalen Situationen wie dem Schleppen von Getränkekisten einen echten Vorteil darstellt.

Was genau Barrierefreiheit ist, machen sich die wenigsten Menschen wirklich bewusst. Dabei ist sie klar definiert, und zwar in der DIN 18040-2. Nicht zu verwechseln ist das barrierefreie Wohnen mit dem rollstuhlgerechten Wohnen (DIN 18040-2R), das teurer in Umsetzung ist.

Wer barrierefreies Wohnen exakt erfassen will, der hat genau 148 Kriterien vor sich. Und die sind zum allergrößten Teil wenig spektakulär, vor allem sind sie einfach und überwiegend ohne Mehrkosten umzusetzen. Wenn im mehrgeschossigen Wohnungsneubau intelligent geplant wird, kann Barrierefreiheit für Mehrkosten von etwas mehr als ein Prozent der Gesamtinvestitionskosten realisiert werden.

Meist steht die Entscheidung über Barrierefreiheit bei der Planung von Wohnungsneubauten allerdings nicht einmal auf der Agenda. Denn die meisten Bauherren unterliegen dem Irrtum, dass barrierefreies Wohnen nennenswerte Investitionen erfordert. Und sie glauben, dass eben nur eine Nische für Senioren oder Menschen mit Bewegungseinschränkungen bedient wird und sich die Chancen der Vermietung über den gesamten Lebenszyklus dadurch sogar verschlechtern.

Dem ist aber nicht so, und daher muss ein Umdenken stattfinden: Bei einer geschickt geplanten barrierefreien Wohnung denkt niemand an „Seniorenwohnung“. Die Vermietungschancen steigen sogar – insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung. Selbst wenn barrierefreie Wohnungen nur von Menschen mit Bewegungseinschränkungen genutzt werden könnten, ist eine immense Nachfragelücke zu beklagen: Um auf ein Marktangebot zu kommen, bei dem jederzeit Bedürftige ein geeignetes Zuhause finden, müssen nicht 800.000 sondern 4,2 Millionen entsprechende Wohnungen vorhanden sein. Wenn die aktuelle Neubauphase jetzt nicht dazu genutzt wird, das Angebot zu erhöhen, wird sich der Engpass in den kommenden Jahren erheblich vergrößern.

Die Lösung kann nur in der Erkenntnis liegen, dass altersgerechte Wohnungen auch Wohnungen sind, und zwar solche, die jeder nutzen kann – nur eben mit deutlich mehr Komfort in jedem Alter.

Jürgen Michael Schick Inhaber MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG

Drei Risiken für den Wohnimmobilienmarkt

Als der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) vor einigen Wochen sein Frühjahrsgutachten vorstellte, schlug das Dokument in der Immobilienbranche hohe Wellen. Um 25 bis 30 Prozent könnten die Wohnimmobilienpreise in einigen deutschen Metropolen zurückgehen, analysiert der Empirica-Experte Harald Simons in dem Gutachten. Er hält die Preise in Städten wie Berlin für deutlich zu teuer und warnt vor einer Überhitzung bestimmter lokaler Märkte. Die Branche reagierte auf Simons‘ Gutachten in überwiegender Mehrheit mit deutlicher Ablehnung. Einen so starken Rückgang – beziehungsweise überhaupt einen Rückgang – der Preise können sich die meisten Experten und Immobilienunternehmer nicht vorstellen. Doch es gibt drei Risiken, die bei der Betrachtung der Marktentwicklung bedacht werden müssen.

Risiko 1: die Zinsen. Das niedrige Zinsniveau war in den vergangenen Jahren ein ganz entscheidender Preistreiber. Einerseits, weil Finanzierungen so günstig sind wie selten, andererseits, weil dadurch schlicht die Anlagealternativen fehlen. Dass nach der US-amerikanischen Notenbank Federal Reserve auch die Europäische Zentralbank irgendwann die Zinswende einleiten wird, ist ausgemacht und wird von den Immobilienakteuren selbstverständlich bedacht. Das Zinsänderungsrisiko ist jedoch meines Erachtens bereits in den Preisen eskomptiert.

Risiko 2: die Zuwanderung. Viele deutsche Metropolen wachsen derzeit vor allem, weil viele Menschen aus dem Ausland in die großen Städte ziehen. Was Inländer betrifft, ist der Wanderungssaldo der Metropolen München und Berlin negativ. Darauf hinzuweisen ist ein Verdienst von Harald Simons. Die hohen Zuwachsraten der vergangenen Jahre sollten Investoren und Bestandshalter daher nicht ungefragt weiter unterstellen.

Risiko 3: das Mietrecht. Das größte Risiko, das von vielen in der Branche noch immer unterschätzt wird, ist der negative Einfluss des Gesetzgebers auf Preise und Werte. Die Pläne einer verschärften Mietpreisbremse liegen seit langem offen auf dem Tisch. Mit dem sehr einfachen Instrument der Offenlegungspflicht der Vormiete wird die Mietpreisbremse „scharf gestellt“. Aus meiner Sicht wird eine neue Bundesregierung zumindest diese Reform vornehmen – egal welche Parteien daran beteiligt sind. Dazu kommen die Pläne, den Bezugszeitraum zur Erstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht oder sogar zehn Jahre auszuweiten. Das wäre für mich ein Mietspiegelmanipulationsgesetz. Der Mietspiegel würde so manipuliert, bis es sozialpolitisch passt. Mit der Folge, dass die Mietspiegelwerte deutlich abgesenkt würden. In vielen Städten und Baualtersklassen bis zu 1 EURO/m²/Monat.

Zudem kommen Pläne, die Möglichkeiten der Modernisierungsmieterhöhung deutlich zu verschlechtern, eine extreme Härtefallklausel einzuführen und den Zeitraum der Kappungsgrenze von drei auf vier Jahre zu verlängern.
Das ist kein unwahrscheinliches Szenario, weder in einer Großen Koalition noch unter R2G (Rot-Rot-Grün). Und es hätte drastische Auswirkungen auf die Mietentwicklung – was wiederum Auswirkungen auf die Preisentwicklung hätte. Denn wenn die Mieten nicht weiter steigen, dann hätten die aktuell gezahlten Kaufpreise im Bestand oftmals keine Rechtfertigung.

Eine nachlassende Dynamik bei der Mietentwicklung in den Metropolen lässt sich übrigens schon beobachten. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern betrug das Wachstum der Neubaumieten 2015 noch 5,4 Prozent, 2016 waren es nur noch 1,8 Prozent. In Köln und Düsseldorf dokumentieren die Marktberichterstatter bereits 0 Prozent Preisveränderung bei den Neubaumieten im Vorjahresvergleich.

Betrachten wir beispielsweise einmal Berlin: Seit 1996 haben sich die Bestandsmieten dort um 84 Prozent erhöht. Aber können sich die Hauptstädter noch höhere Mieten überhaupt leisten? Berlin hat mit mehr als 9,4 Prozent die dritthöchste Arbeitslosenquote aller Bundesländer, bei der Kaufkraft je Einwohner liegt Berlin hinter allen westdeutschen Ländern, knapp 20 Prozent der Gesamtbevölkerung sind Transferleistungsempfänger, was in Deutschland einsamer Rekord ist. Das ist eine durchaus beachtenswerte Mischung. Daher sind für mich Investitionen in mittlere und einfache Lagen eine sinnvolle Investitionsstrategie. Hier wird es auf Dauer die größte Nachfrage geben.

Risiken, die zu Preisrückgängen auf lokalen Wohnimmobilienmärkten führen können, sind vorhanden. Wohlgemerkt, es sind Risiken – die beschriebenen Szenarien müssen so nicht eintreffen. Aber sie könnten.

Wohnungsinvestments: Neubau, Bestand oder… ?

Die Meinungen führender deutscher Wohnimmobilieninvestoren bei der „Berliner Immobilienrunde“ am 4.Mai gingen weit auseinander: Manche investieren fast nur im Neubau, manche fast nur im Bestand – und andere finden beides zu teuer.

„Ankaufskriterien von Investoren für Projektentwicklungen im Wohnungsneubau (Forward-Deal)“ war das Thema Anfang Mai bei einer Veranstaltung, bei der führende deutsche Investoren referierten. Weiter können die Meinungen nicht auseinander gehen:

Plädoyer für den Bestand
Florian Mundt von der Deutschen Investment Kapitalanlagegesellschaft vertrat eine dezidierte Meinung: Ein Vergleich der Renditen für Investments in den Bestand und in den Neubau falle zugunsten des Bestandes aus. Daher habe sein Unternehmen bislang noch nie in einen Wohnungsneubau investiert. Er räumte allerdings ein, dass sich der Bestand nur dann eindeutig besser rechne, wenn man das Thema „Mietpreisbremse“ außer Acht lasse. Dies gelte jedenfalls für die Ausschüttungsrendite. Bei IRR-Berechnungen sei jedoch – wegen der höheren Mietsteigerungsmöglichkeiten im Bestand – der Neubau eindeutig unattraktiver. Das Unternehmen kauft vor allem Wohnungsbestände in Berlin und Hamburg. Ich habe jedoch Zweifel an dieser Berechnung, denn Mundt unterstellte, dass man Neubau und Bestand zu etwa gleichen Faktoren einkaufen könne. Nach meiner Beobachtung werden jedoch im Bestand – vor allem für Zinshäuser – inzwischen sogar deutlich höhere Faktoren gezahlt als im Neubau.

Viele setzen auf Forward-Deals
Ganz anders als Mundt sieht das Lutz Wiemer von der HanseMerkur Grundvermögen AG: „Wir würden sehr gerne auch im Bestand kaufen, aber wir finden dort nichts zu angemessenen Preisen.“ Wiemer setzt eindeutig auf Forward Deals im Wohnungsneubau. Das trifft auch für Fabian Klingler von Aberdeen und für Nikolaus Jorzick von Hamburg Team zu.

Thomas Meyer von Wertgrund, der in der Vergangenheit ausschließlich im Bestand investiert hat, will ebenfalls verstärkt im Neubau investieren und plant, dass 30 bis 50 Prozent seiner Investments künftig in Forward Deals gehen: „Mein Herz hängt nach wie vor am Bestand, aber wenn man realistisch rechnet, also die Mietpreisbremse berücksichtigt, dann rechnen sich bei den derzeitigen Preisen viele Angebote im Bestand nicht mehr.“

Die meisten Investoren sind jedoch nicht bereit, mehr als maximal das 25fache für den Neubau zu bezahlen. Und sie setzen nach wie vor stark auf die zentralen Lagen in den großen Metropolen. Meiner Meinung nach wird das Thema „Speckgürtel“, wo man auch noch zum 22fachen kaufen kann, zu sehr vernachlässigt. In Städten wie in Berlin und München gibt es inzwischen einen deutlichen Trend in das Umland, den die Investoren jedoch noch nicht in seiner Bedeutung wahrnehmen.

Flucht ins Ausland
Einer der wichtigsten Investoren in deutsche Wohnimmobilien ist Bouwfonds, die jedoch von Anfang an auch in anderen europäischen Ländern investiert haben. Martin Eberhardt sieht derzeit deutlich bessere Renditechancen in Ländern wie Holland oder Polen – der deutsche Markt sei einfach zu teuer geworden. „Wir investieren daher im Moment überwiegend in ausländische Wohnimmobilien“, so Eberhardt. Auch die Bayerische Versorgungskammer, mit Kapitalanlagen von 78 Milliarden Euro einer der Riesen am deutschen Investmentmarkt, kauft derzeit keine Wohnimmobilien mehr in Deutschland. Genauer gesagt: Man prüft weiter und würde gerne kaufen, findet aber zu den Investitionskriterien nichts.

„Kenne ich nicht – mache ich nicht“
Ob die Investments im Ausland wirklich am Schluss besser sind als in Deutschland – dies mag nach den Erfahrungen, die offene Immobilienfonds in der Vergangenheit gemacht haben, bezweifelt werden. Sicherlich: Profis wie Patrizia und Bouwfonds beherrschen das Auslandsgeschäft, aber das können eben nur wenige. Ich finde, bei vielen Investoren passen die Kriterien einfach nicht mehr zum Marktgeschehen. Manche laufen seit Jahren mit ihren Ankaufskriterien dem Markt hinterher. Fast alle wollen vor allem in den Top-7-Städten Neubau kaufen, sind aber nicht bereit, mehr als das 25fache zu zahlen. Die Projektentwickler verkaufen dann jedoch lieber Eigentumswohnungen oder sie verkaufen global an Family-Offices, die bereit sind, auch höhere Faktoren zu bezahlen. Die Chancen, die sich in den Speckgürteln der großen Städte ergeben, werden von den meisten Marktteilnehmern ignoriert. Die Begründung lautet meist, solche Lagen, die weniger klangvoll sind, seien den Versicherungen und anderen Anlegern, die in die Fonds investieren, nicht zu vermitteln. „Kenne ich nicht, mache ich nicht“ lautet offenbar das Motto bei vielen.

Schummelsoftware?
Was die Bestandsinvestoren anlangt, so machen sich meiner Meinung nach viele etwas vor: Wenn zehn Investoren für eine Bestandsimmobilie bieten, von denen acht ohne Mietpreisbremse rechnen, dann haben die beiden, die die Mietpreisbremse ernst nehmen, kaum eine Chance, den Zuschlag zu bekommen. Das Risiko, dass die Rechnung derjenigen, die mit Mietsteigerungen bei Neuvermietungen im Bestand rechnen, welche gesetzlich nicht erlaubt sind, später nicht aufgeht, halte ich für sehr hoch. Da erscheint in vielen Fällen eine Investition in den Neubau, wo die Mietpreisbremse nicht gilt, doch sicherer. Zudem wüsste ich nicht, wie man den Versicherungen erklären soll, dass die Rechnung nur dann aufgeht, wenn man gegen geltende Gesetze verstößt. Ein Teilnehmer der „Berliner Immobilienrunde“ verglich solche Rechnungen sogar mit der Schummelsoftware bei Abgasmessungen von VW.

Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Mieter und Vermieter kritisieren den neuen Berliner Mietspiegel

Die Durchschnittsmiete in Berlin beträgt nun offiziell 6,40 Euro je Quadratmeter nettokalt. Verglichen mit dem Mietspiegel 2015 bedeutet das einen Anstieg von 4,6 Prozent. Dies ergab der aktuelle Mietspiegel, der am 19. Mai von Bausenatorin Katrin Lompscher vorgestellt wurde. Die Hauptgründe für die Anhebung seien demnach der anhaltende Zuzug und die Wohnungsknappheit in der Hauptstadt. Der Eigentümerverband Haus & Grund erkennt den aktuellen Mietspiegel allerdings nicht an. Dessen Vorsitzender Carsten Brückner bemängelte, dass nur 75 Prozent der erhobenen Daten in die Berechnungen eingeflossen seien und der Mietspiegel deshalb nicht die Wirklichkeit wiedergebe. Zudem würden Elemente, die die Wohnqualität steigern (Balkon, Parkettboden etc.) nicht mehr berücksichtigt. Der Mieterverein konstatierte hingegen, dass die Mietpreisbremse weitgehend wirkungslos sei und deshalb auch eigentlich unzulässige Miethöhen in den Mietspiegel eingingen.

Mietpreisbremse – Effekt bleibt bislang aus

Eine Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zeigt, dass die Mietpreise für Berliner Wohnungen rund zwei Jahre nach Einführung der Mietpreisbremse nur um 2,7 Prozent niedriger im Vergleich zu einem Markt sind, der „ungebremst“ wäre. Der Anteil angebotener Wohnungen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ist sogar noch weiter gewachsen. Vor Einführung der Mietpreisbremse lagen 61,4 Prozent aller Mietangebote in Berlin im Durchschnitt um 24,6 Prozent über den zulässigen Vergleichsmieten. Ende 2016 hat sich dieser Wert auf 62,3 Prozent mit einer durchschnittlichen Preisüberschreitung von 26,1 Prozent erhöht. Besonders bei hochwertigen Wohnungen im Zentrum der Stadt ist die Preisüberschreitung hoch: Dort liegen bis zu 72 Prozent etwa 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Studie beruht auf einer Auswertung von 117.000 Wohnungsangeboten in Berlin.

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Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Projektentwicklung im Berliner Umland

Wir bieten eine Projektentwicklung und Realisierung zweier schlüsselfertig zu erstellender Mehrfamilienhäuser für das 22-fache zum Kauf an. Die Fertigstellung des Gesamtvorhabens ist für März 2019 geplant. Es entstehen 54 Wohneinheiten mit Wohnungsgrößen zwischen 48 m² und 65 m². Jede Wohnung verfügt über Balkon, Fußbodenheizung und Gegensprechanlage. Besonderes Merkmal ist die schwellenlose Erreichbarkeit aller Räume von der Tiefgarage bis zu den Balkonen.

Die Projektierung befindet sich im südlichen Berliner Umland.

Kaufpreis: ca. € 10.000.000 zzgl. 5,00 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 4,5 % SOLL

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51439)

Wohn- und Geschäftshaus in Potsdamer Fußgängerzone

Die zum Verkauf stehende Immobilie liegt inmitten der Fußgängerzone „Brandenburger Straße“ im Zentrum der Stadt Potsdam, unweit des „Holländischen Viertels“. Die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam hat etwa 157.600 Einwohner und gilt mit ihren vielen Schlössern als eine der schönsten Städte Deutschlands.

Das unter Denkmalschutz stehende Gebäude wurde um 1740 im barocken Stil erbaut und besteht aus einem Hauptgebäude mit zwei Geschossen und einem Dachgeschoss mit Satteldach. Daran angeschlossen ist ein rückwärtig angelegter, eingeschossiger Seitenflügel mit Flachdach. Auch die Putzfassade weist Stuckelemente auf. Das Objekt befindet sich in einem sehr guten Allgemeinzustand. Die Einzelhandelsflächen sind mit 58-67 €/m² lageüblich vermietet.

Angaben zum Energieausweis: Das Objekt steht unter Denkmalschutz. Baudenkmäler sind von der Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises befreit.

Kaufpreis: € 2.800.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 4,6 % SOLL

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 7347)

Schlüsselfertige Wohnanlage und Boardinghouse in Bremerhaven

Das zum Kauf stehende schlüsselfertige Projekt, nahe dem Hafen und der Innenstadt, besteht aus insgesamt elf Baukörpern, die sich aus Wohnen, Seniorenwohnen und Boardinghouse (71 Zimmer), Stadthäusern, Kindertagesstätte und studentischem Wohnen zusammensetzen. Die Fertigstellung der nach KfW-55-Standard zu erstellenden Gebäude ist für Ende 2018 geplant. Durch begrünte Flächen, großzügige Terrassen und Balkone erhält die Anlage einen zeitgemäßen und modernen Charakter. Weiterhin steht eine Tiefgarage zur Verfügung.

Die Stadtgemeinde Bremerhaven ist mit ca. 118.000 Einwohnern eine kreisfreie Stadt und bildet zusammen mit der südlich liegenden Stadt Bremen das Bundesland Freie Hansestadt Bremen. Bremerhaven ist eine der größten europäischen Hafenstädte und ein wichtiges Exportzentrum Deutschlands.

Kaufpreis: € 46.000.000 (provisionsfrei für den Käufer)

Rendite: 4,1 % SOLL

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51398)