Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

das erste Quartal des Jahres 2018 neigt sich dem Ende zu – so richtig in Fahrt ist aber der Wohnungsbau noch nicht gekommen. Das Bild gleicht dem der vergangenen Jahre. Es wird zu wenig gebaut, und die politisch Verantwortlichen hadern mit einer städtebaulichen Gesamtidee. Genau darauf liegt in unserem Newsletter das Hauptaugenmerk. Was für Potenziale eine kluge Nachverdichtung in unseren Städten hätte, erläutert Sebastian Fischer, Vorstand der PRIMUS Immobilien AG. Und Markus Wotruba von der BBE Handelsberatung setzt sich im Gespräch mit dem Thema Überbauung von Supermärkten auseinander. Für uns steht fest: Würden unsere Städte Nachverdichtung und Überbauung forcieren, könnte viel gegen die Wohnungsknappheit getan werden. Aber nein: Stattdessen wird der Wohnungsbau verhindert – so sieht es auch Rainer Zitelmann und hat sogleich eine Idee für einen Bestseller – ein Schwarzbuch der Wohnungsbauverhinderung. Unser Fazit: Die Preise am Wohnungsmarkt steigen weiter und das politische Umfeld kann nur noch eines – besser werden.

Mit besten Grüßen

Holger Friedrichs und Jürgen Michael Schick

Beiträge

Sebastian Fischer Vorstand der Primus AG

Hofbebauung als Lösungsansatz modernen städtischen Wohnens

Es ist ein ehrenwertes städtebauliches Ziel, wenn Kommunen versuchen, mehr soziale Vielfalt in Stadtvierteln zu schaffen. Die vergangenen Jahrzehnte zeugen indes eher von misslungenen Beispielen. So kam es durch den sozialen Wohnungsbau vor allem in den 1960er und 1970er Jahren verstärkt zu einer Ghettobildung in den entstandenen Hochhaussiedlungen.

Gegenwärtig besteht eher die Gefahr, dass Stadtviertel im innerstädtischen Raum von Gutverdienern dominiert werden könnten. Denn für einen Teil der Bevölkerung ist dort neu geschaffener Wohnraum nicht mehr finanzierbar, vor allem nicht in unseren Großstädten. Häufige Ursache ist das zu geringe Flächenangebot in beliebten Lagen. Ein aktuelles städtebauliches Ziel ist daher die Nachverdichtung, zumindest dort, wo Baustrukturen es zulassen: in Innenhöfen, auf Parkplätzen und auf brachliegenden Flächen.

Die Konzentration vermögender Bewohner auf zentrale Lagen betrifft nicht nur deutsche Metropolen. In London oder New York ist sie längst vorherrschende Praxis. Insbesondere die deutsche Bundeshauptstadt steht nun aber vor der Herausforderung, die bestehende soziale Vielfalt zu erhalten – gerade das ist es, was die Menschen an der Stadt so lieben. Ein möglicher Lösungsansatz sozialer Problemfelder könnte etwa die Hofumbauung der Gründerzeit sein, vielen besser bekannt unter dem Begriff „Hinterhöfe“.

Die Hofumbauung gilt als Symbol für soziale Durchmischung bei ursprünglich hoher Dichte. Die Vielfalt für ein soziales Miteinander liegt vor allem in einer größeren Zahl unterschiedlicher Raumangebote. Vorderhaus, Seitenflügel, Hinterhaus, Gartenhaus: Es geht um verschiedene Lagequalitäten und die Variabilität an Grundrissen. Gerade in Berlin ist die Hofumbauung vermehrt zu finden, etwa im Stadtteil Prenzlauer Berg. Ganz unterschiedliche Menschen leben dort sehr harmonisch miteinander: Jung und Alt, Singles und Familien, Student oder vermögender Unternehmer.

Negative Eigenschaften wie mangelnder Lichteinfall und eine fehlende Durchlüftung sind durch die heute oftmals deutlich geringere Dichte der Blöcke entschärft. Und selbst wenn eine gewisse Dichte hier und da noch besteht, hat sie einen gewissen historischen Charme.

Was einst historisch galt, nämlich eine wegen Platzknappheit entstandene Hofkultur, muss nur in die Gegenwart übersetzt werden. Es gibt Beispiele dafür: statt komplett geschlossener Höfe eine deutlich gelockerte Hoffolge mit versetzten Baukörpern, schlankere Gebäude im Vergleich zum historischen Vorbild, attraktive Freiflächen- und Spielflächengestaltung statt Kopfsteinpflaster und Dachgärten als zusätzliche Grünflächen. Darüber hinaus entstehen weitere neue Wohnformen. Immer häufiger vereinen Quartiere inzwischen sowohl Wohnen als auch Gewerbe. Büro und Wohnung schließen sich nicht länger aus, sondern befinden sich mit unterschiedlichen Hauszugängen im selben Gebäudeensemble.

Natürlich muss die Lösung stets zur jeweiligen Situation passen. Selbstverständlich dürfte auch sein, dass Höfe kein Allheilmittel für die Probleme unserer urbanen Zentren sind.

Der Kerngedanke der Hofumbauung dient Stadtplanern als Positivbeispiel, wenn sie die Überlegung anstellen müssen, wie die Dominanz einer einzelnen gesellschaftlichen Schicht eines Stadtviertels verhindert werden kann. Hinterhofbebauung als ein geeigneter Ansatz für mehr Wohnraum bei einem möglichen sozialen Miteinander: Es könnte einen Versuch wert sein.

Markus Wotruba Leiter Standortforschung der BBE Handelsberatung GmbH

Wohnen über dem Supermarktregal

Immer konsequenter zieht es Rewe, Lidl & Co. mit ihren Märkten an Standorte, an denen vermeintlich kein Platz mehr ist, insbesondere in klassische Wohn- und Geschäftshäuser. Erst kürzlich kündigte Aldi Nord an, an 30 Standorten in Berlin insgesamt 2.000 Wohnungen realisieren zu wollen. Wir haben mit Markus Wotruba von der BBE Handelsberatung über diese neu entdeckte Liebe der Nahversorger für die Wohnungswirtschaft gesprochen.

Herr Wotruba, der Wettlauf der Discounter und Supermärkte in die Innenstädte hat mittlerweile eine neue Qualität bekommen.

Auf den Lebensmittelhändlern lastet ein enormer Transformationsdruck. Seit dem Jahr 2008 beobachten die Unternehmen wieder eine Verlagerung ihrer Umsätze von den Fachmarktlagen in die hochverdichteten Zentren der großen und mittleren Städte – eine Folge der anhaltenden demografischen Wanderung in urbane Räume, aber auch kultureller Faktoren wie der Bedeutungsverlust eines eigenen Autos bei jüngeren Menschen. Kunden, die einst bereit waren, am Wochenende mit dem Pkw zum Großeinkauf an die Stadtränder zu fahren, lassen sich dort immer seltener blicken. Zum anderen reagieren die Händler mit ihren veränderten Standortansprüchen auf die herannahende „Amazonisierung“ ihrer Branche. In der Branche wächst die Furcht vor den Expansionsgelüsten von Lieferdiensten wie Amazon Fresh. Für die Händler bedeutet das, mit kleineren und flexibleren Konzepten näher am urbanen Kunden sein zu müssen, als das früher der Fall war. Gefragt sind Frische- und Convenience-Produkte für den schnellen Verzehr unterwegs sowie besondere Sortimente mit regionalen, laktosefreien oder glutenfreien Artikeln – und das am besten immer und überall.

Dennoch scheinen die Nahversorger auf den ersten Blick unterschiedlich mit diesem Transformationsdruck umzugehen.

Ganz recht. Ein Lösungsansatz, der aktuell für Aufsehen sorgt, ist Aldis Plan, in Berlin Wohnungen auf seinen Filialen zu bauen. Dieser Plan folgt einem cleveren Kalkül, schließlich erleichtert die Verbindung von Einzelhandel mit Wohnungen es dem Unternehmen, in den hochverdichteten Innenstädten selbst für großflächige Filialen noch Baugenehmigungen zu bekommen. Ganz neu ist das freilich nicht, denn sowohl Aldi als auch die direkten Wettbewerber haben das seit 2008 schon mehrfach in den deutschen Metropolen praktiziert. Anders als in Zeiten sich weiter anspannender Wohnungsmärkte war das Medienecho damals aber deutlich geringer. Das wiederum war den expansiven Filialisten nur recht, schließlich wollte man nicht von jedem Gemeinderat angesprochen werden, ob man in seinem 500-Seelen-Dorf nicht auch eine Metropolfiliale eröffnen könnte.

Eine andere Strategie ist die Miniaturisierung der Flächen, sodass die Märkte selbst in die Untergeschosse klassischer Wohn- und Geschäftshäuser aus dem Bestand passen. Konzepte dieser Art laufen unter Namen wie Edeka Xpress oder Rewe City. Auch dort zeigt sich ein Erfolg: In Großstädten wie München oder Berlin steigt die Filialdichte mittlerweile sogar, je näher man dem Zentrum kommt.

Bleiben wir bei der Strategie, auch in Bestandshäuser einzuziehen. Wie soll das gehen? Viele Wohnhäuser sind schon etwas älter und wurden dafür baulich nicht ausgelegt.

Ich habe schon Discounter gesehen, die sich mit gerade einmal 290 Quadratmeter Verkaufsfläche in ein Erdgeschoss gezwängt haben. Selbst die kleinsten Baulücken sind kein Tabu. Normalerweise rufen Discounter mindestens 1.000 Quadratmeter auf. Selbst progressiven Marktteilnehmern galten 400 Quadratmeter bis vor Kurzem noch als absolute Untergrenze. Neuere Verkaufskonzepte scheinen jedoch selbst diese Grenze zu unterschreiten.

Aus Sicht von Projektentwicklern sind diese gemischt genutzten Objekte sicherlich ein marktgängiges Produkt, ermöglicht die Integration gewerblicher Flächen im Erdgeschoss doch einen breiteren Mietermix.

Nicht nur das. Lebensmittelangebote erbringen eine wichtige Versorgungfunktion, die den Anwohnern zugutekommt und den Wohnwert erhöhen kann. Ganz ohne Stolpersteine ist die spätere Mischnutzung jedoch nicht, gerade für Eigentümer, die bislang auf reine Wohn- oder Büroinvestments gesetzt haben. Selbst wenn die Geschäftsräume in gutem Zustand sind und von einem langjährigen Bestandsmieter genutzt werden, können mittelfristig Änderungen nötig sein. Im Zuge des wachsenden E-Commerce entwickeln immer mehr Einzelhändler Omnichannel-Konzepte, die auf eine Vernetzung von Online- und Offline-Angeboten abzielen. Gerade in Vorzugslagen mit viel Laufkundschaft können diese sowohl die persönliche Beratung als auch den Zugang zum breiten Online-Warensortiment gewährleisten. Hierfür muss sich das Vermietungsmanagement Umbauten gegenüber flexibel zeigen, wenn es eine langfristige Mietertreue erreichen will.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Wotruba.

Jürgen Michael Schick Inhaber MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG

GroKo-Ergebnisse beim Wohnen und Bauen: Es hätte schlimmer kommen können

Die Kompromisse der Koalitionsverhandlungen beim Thema Wohnen und Bauen sind besser, als die allgemeinen Kommentierungen meinen lassen. Ich persönlich war erleichtert, als ich das Endpapier der für unseren Bereich zuständigen Arbeitsgruppe von Union und SPD in den Händen hielt. Zur Erinnerung: Die SPD brauchte in den Koalitionsverhandlungen spürbare Erfolge, die deutlich über das Sondierungspapier zuvor hinausgehen sollten, damit der Mitgliederentscheid bei den Sozialdemokraten positiv ausfallen würde. Die Verhandlungserfolge gab es dann ja auch, inklusive der großzügigen Ressortverteilung zugunsten der SPD. Nur beim Thema Wohnen und Bauen hätte es vor diesem Hintergrund deutlich schlimmer kommen können. Ist es aber nicht. Und deswegen bin ich erleichtert und zufrieden.

Als ein Makler, dessen Firma schon immer die einseitige Interessensvertretung propagiert und in rund einem Drittel aller Deals von der Eigentümerseite honoriert wird, war ich jedoch entschieden gegen ein sogenanntes Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien. In die Verhandlungen hat es Staatssekretär Florian Pronold eingebracht. Am Ende steht es aber nicht im Koalitionspapier. Aus guten Gründen. Der Staat wäre wieder einmal Preistreiber gewesen, weil die Verkäufer in angespannten Märkten die Provision auf den Kaufpreis draufgeschlagen hätten und die Käufer auf den damit erhöhten Kaufpreis auch noch Grunderwerbsteuer hätten zahlen müssen. Gut, dass das so nicht kommt.

Beim Mietrecht habe ich deutlich härtere Einschnitte befürchtet. Ja, jetzt muss die Vormiete offengelegt werden, wenn sich der Vermieter darauf als Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft. Es wird keinen überraschen, dass das jetzt in der Koalitionsvereinbarung enthalten ist. Union und SPD fanden das schon in der alten Legislaturperiode sinnvoll.

Bei allen anderen Mietrechtsfragen war die Verhandlungsgruppe aber völlig uneins. Dass die Mietpreisbremse jetzt evaluiert wird, und zwar noch 2018, auch und gerade im Angesicht der Rechtsprechung, ist eine günstige Formulierung. Die Absenkung der Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent ist aus meiner Sicht falsch. Aber angesichts der deutlich weitergehenden Forderungen der SPD ist das ein gangbarer Kompromiss. Wie gesagt, es hätte deutlich schlimmer kommen können, eben weil die SPD zusätzliche Erfolge brauchte und in den Verhandlungen auch bekommen sollte. Dass die Regelung nur für fünf Jahre gilt, halte ich für geschickt. Denn Fachleute wissen natürlich, dass wenn weniger modernisiert wird, die Klimaschutzziele in immer weitere Ferne rücken.

Meine größte Sorge beim Mietrecht galt dem von mir so bezeichneten „Mietspiegelmanipulationsgesetz“, also der Idee, den Bezugszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von aktuell vier Jahren auf sechs, acht oder zehn Jahre auszuweiten. Ein Absenken der Vergleichsmiete wäre die Folge. Dass das jetzt nicht beschlossen worden ist, sondern es nur heißt, dass man dieses Thema prüfen werde, ist ein toller Erfolg der Union. Jetzt kann man sich darüber eine ganze Legislaturperiode lang streiten. Eine Einigkeit wird es nicht geben. Qualifizierte Mietspiegel sollen jetzt drei Jahre und nicht mehr nur zwei Jahre gelten. Auch das senkt die Vergleichsmiete und spart den Kommunen 50 Prozent an Kosten für die Erstellung der Mietspiegel. Es nimmt aber auch Druck von dem „Mietspiegelmanipulationsgesetz“.

Manche andere Themen sind natürlich nicht gut. Die Einführung der Grundsteuer C zum Beispiel hat schon in den 1960er Jahren nicht funktioniert. Vor allem ist sie ein gigantisches Ablenkungsmanöver. Als ob Grundstückshändler allein für die wachsenden Grundstücks- und Baupreise verantwortlich wären und nicht vor allem die Politik mit ihrer mangelnden Grundstücksvergabe und viel zu langen Genehmigungsverfahren.

Ein wirklicher Aufbruch für mehr Neubau sind die Koalitionsvereinbarungen nicht. Aber es hätte noch viel schlimmer kommen können. Nutzen wir die Zeit, die wir jetzt haben. Ich persönlich bin gespannt, wie aktiv die Baupolitik im Ressort von Horst Seehofer gelebt wird.

Ein Buch, das leider nicht geschrieben wird: Schwarzbuch Wohnungsbauverhinderung

Dieses Buch könnte ein Bestseller werden – doch ich fürchte, es wird nie geschrieben: das „Schwarzbuch Wohnungsbauverhinderung“. Regelmäßig publiziert der Bund der Steuerzahler ein Schwarzbuch über Steuerverschwendung, aber mindestens ebenso viel zu berichten gäbe es über die täglichen Be- und Verhinderungen des Neubaus von Wohnungen.
Ich kenne Hunderte skandalöser Begebenheiten, weil ich seit mehr als 20 Jahren täglich mit Projektentwicklern spreche und in den Metropolen Berlin, Frankfurt am Main, München, Hamburg und Köln regelmäßig Veranstaltungen mit den führenden Projektentwicklern durchführe. Jeder in der Branche kennt die Probleme, aber sie werden so gut wie nie öffentlich gemacht. Die meisten Bürger wären erstaunt, wenn man ihnen sagte, dass die reine Bauzeit in der Regel die kürzeste Phase ist, die zwischen dem Ankauf eines Grundstücks und der baulichen Fertigstellung liegt.
Dazwischen liegen Jahre des Kleinkriegs mit den Behörden und der Politik. Die Gründe, warum das so lange dauert, sind vielfältig:

– Die Behörden sind meist unterbesetzt. Die Krankheit eines Mitarbeiters, der eine wichtige Bescheinigung ausstellen soll, kann ein Projekt durchaus ein halbes Jahr oder sogar ein Jahr verzögern
– Viele Beamte begreifen sich nicht als Dienstleister für den Bürger, sondern sehen Investoren – aus ideologischen Gründen – als ihre Feinde, denen sie Steine in den Weg legen
– In Städten wie Berlin stehen die Bezirkspolitiker unter dem Druck von selbsternannten „Initiativen“, deren oberstes Ziel es ist, kapitalistische Investoren zu bekämpfen
– Verzögerungen gibt es in vielen Fällen, weil beispielsweise ein Baum nicht gefällt werden darf oder weil irgendeine Insektenart oder Kleintiere entdeckt wurden, für die die Bebauung des Grundstücks ein Problem sein könnte. Gutachten zur Zahl der vermuteten Tiere können lange dauern, und manchmal werden sogar deren Ergebnisse von den Behörden bezweifelt, sodass Zweitgutachten angefertigt werden müssen. Im Anschluss daran müssen Verfahren entwickelt und umgesetzt werden, wie etwa das Anlegen von künstlichen Pfützen, die Insekten anziehen sollen oder der Bau von Klettervorrichtungen, damit die Tiere das Grundstück verlassen. Auch das dauert lange. Durch solche Themen verzögern sich die Genehmigungsverfahren im besten Fall um Monate, nicht selten jedoch um Jahre

Jeder Projektentwickler beziehungsweise Bauträger kann Stunden über solche Fälle berichten. Aber er würde das – verständlicherweise – nie öffentlich tun. Journalisten erfahren darüber nichts. Zu groß ist die Angst, dass man es sich „endgültig“ mit der Politik oder den Beamten in den Behörden verderben könnte, auf die der Projektentwickler angewiesen ist. Daher wird das „Schwarzbuch Wohnungsbauverhinderung“ wohl leider nie geschrieben werden. Und die Gründe, warum vom Kauf eines Grundstücks bis zur Fertigstellung manchmal zehn Jahre oder sogar mehr vergehen, selten jedoch weniger als fünf Jahre, bleiben der breiten Öffentlichkeit verborgen.

Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Koalitionsvertrag: Der Wohnungsgipfel kommt

Gleich mehrere vom IVD geforderte Punkte wurden in den Entwurf des Koalitionsvertrags zwischen Union und SPD aufgenommen. Dazu zählt der vom IVD seit Längerem geforderte Wohnungsgipfel. Dieser findet voraussichtlich noch in diesem Jahr statt. Vertreter von Bund, Länder und Kommunen mit Vertretern der Immobilienbranche sowie Mieter- und Vermieterverbände werden dann in einen gemeinsamen Dialog treten. Ziel wird es sein, die Grundlage für ein Gesetzespaket zur Schaffung von mehr Wohnraum zu finden. Zum anderen sieht der Koalitionsvertrag die Einführung eines KfW-Bürgschaftsprogramms vor, das einen Teil des Kaufpreises oder der Baukosten für selbst genutztes Wohneigentum absichert. Das senkt die für den Eigenheimerwerb benötigte Eigenkapitalquote.

Generell gibt der Koalitionsvertrag Anlass zum Optimismus, dass es zu einer Kehrtwende in Sachen Wohneigentumsbildung kommt. Neben dem Bürgschaftsprogramm erwähnt der Vertragstext ein Baukindergeld für den Ersterwerb von Neubau- oder Bestandswohnungen in Höhe von 1.200 Euro pro Kind und Jahr – bis zu einer Einkommensgrenze von 75.000 Euro je Haushalt.

Minuspunkte finden sich jedoch im Mietrecht. Neben einer Absenkung der Modernisierungsumlage ist eine Verschärfung der Mietpreisbremse Teil des Vertragswerks. Letztere beinhaltet die Offenlegung der Vormiete. Die Umsetzung ist von der ausstehenden Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Rechtmäßigkeit der entsprechenden Gesetze abhängig.

Aldi als neuer Player auf dem Wohnungsmarkt

Seit Längerem diskutieren Experten der Immobilienbranche über das Thema Nachverdichtung. Nun hat der Lebensmitteldiscounter Aldi Nord mit neuen Plänen aufhorchen lassen: Insgesamt 2.000 preisgünstige Mietwohnungen will er in den kommenden Jahren über den eigenen innerstädtischen Berliner Filialen bauen, etwa 30 Prozent davon sozial gefördert. An zwei Standorten in den Bezirken Lichtenberg und Neukölln wurde schon mit der Umsetzung begonnen, dort sollen bis 2019 etwa 200 Wohneinheiten entstehen. Konkurrent Lidl hatte zuvor im Ortsteil Prenzlauer Berg – einem der begehrtesten Kieze Berlins mit entsprechend großer Wohnraumknappheit – bereits zwei kleinere Projekte umgesetzt. Aldi Nord ist nun der erste Konzern, der entsprechende Konzepte in einem großen Maßstab realisieren will.

Die Überbauung von eingeschossigen Supermärkten ist ein sinnvoller Schritt, um die raren innerstädtischen Baugrundstücke möglichst effizient zu nutzen. Eine Herausforderung stellt jedoch die Belieferung der Märkte dar, ohne die Anwohner zu stören. Auch dafür wurden inzwischen Konzepte entwickelt: Zum einen sollen Laderampen innerhalb der Gebäude errichtet werden, sodass die Ware nicht am Straßenrand entladen werden muss. Zum anderen sollen schallgedämmte Tore Lärmbelästigungen verhindern. Für eine hohe Wohnqualität sehen einige Baupläne zudem begrünte Innenhöfe auf dem Dach der Filiale vor.

 

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Sanierter Stuckaltbau am Bürgerpark Pankow

Bei diesem Objekt handelt es sich um ein etwa 1900 erbautes viergeschossiges reines Vorderhaus, welches über ein Treppenhaus erschlossen wird. Das Gebäude umfasst acht Wohneinheiten, die alle vermietet sind. Die durchschnittliche Miete beträgt zurzeit 7,98 €/m². Auf der Rückseite wurden zusätzlich Balkone angebracht. Das Objekt befindet sich in einem guten und gepflegten Zustand. Die Wohnungen sind zwischen 56 m² und 105 m² groß. Das Objekt befindet sich nahe dem Bürgerpark Pankow im Berliner Bezirk Mitte, im Milieuschutzgebiet Pankow-Zentrum.

Kaufpreis: 1.800.000 € zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 3,2 % IST

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Energieausweis 124 kWh/(m²*a), Warmwasser enthalten, Gaszentralheizung, Baujahr 1900

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51628)

Zinshaus mit Baugenehmigung für drei Dachgeschosswohnungen in Friedrichshain

Das um 1910 erbaute Mehrfamilienhaus gliedert sich in Vorderhaus, Seitenflügel und Hinterhaus. Es verfügt über 15 Wohneinheiten, die über drei Treppenhäuser erschlossen werden und insgesamt 1.474 m² umfassen. Das Angebot beinhaltet die Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau mit Aufdachterrassen und den Anbau von weiteren Balkonen. Die neu zu errichtenden Flächen (337 m²) werden durch die zwei geplanten Aufzüge am Vorderhaus und am Quergebäude erschlossen. Es besteht erhebliches Mietsteigerungspotenzial. Das Objekt liegt im Milieuschutzgebiet „Petersburger Straße“ im Berliner Stadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg.

Kaufpreis: 4.950.000 € zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)
Preis pro m² inkl. DG-Fläche: 2.489 €

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Energieausweis 130,9 kWh/(m²*a), Warmwasser enthalten, Gaszentralheizung, Baujahr 1910

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51603)

Hochwertige Neubaustadtvilla in Potsdam-Babelsberg

Die angebotene Stadtvilla mit insgesamt 409 m² Wohnfläche gliedert sich in vier Wohneinheiten mit Größen zwischen 77 m² und 117 m². Alle Wohnungen werden mit erstklassigen Materialien und Einbauten ausgestattet, wie z. B. Fußbodenheizung, Marken-Einbauküche, bodengleicher Dusche und haben Balkone und/oder Loggien. Die Neuvermietung der entstehenden Wohnflächen wurde daher mit 11,50 €/m² kalkuliert. Die Pkw-Stellplätze werden mit 80,00 € pro Monat kalkuliert. Daraus ergibt sich eine Jahresnettokaltmiete SOLL von 65.082,00 €. Der Baubeginn erfolgt voraussichtlich im Herbst 2018, die Fertigstellung ist für Mitte 2020 geplant. Das große grüne Areal liegt ausgesprochen familienfreundlich in Potsdam-Babelsberg.

Kaufpreis: 1.642.500 € zzgl. 3 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)
Rendite: 3,9 % IST

Angaben zum Energieausweis: kein Energieausweis vorhanden

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51629)