Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

das Jahr neigt sich dem Ende zu und damit auch die Praxis der Anleihenkäufe durch die EZB. Ab Januar wird die Europäische Zentralbank voraussichtlich keine weiteren Anleihen mehr erwerben, und das wird sicherlich Auswirkungen auf den Kapitalmarkt haben. Noch aber sind die Zinsen günstig und die Preise für Immobilien stabil. Umso wichtiger, sich zum Jahresende ein Bild zu machen: Welche Kosten lassen sich einsparen und welche Aufgaben digitalisieren? Wie zufrieden sind die eigenen Mieter? Welche Objekte – im Bestand wie im Bau – müssen im neuen Jahr genauer unter die Lupe genommen werden? Aus unterschiedlichen Perspektiven beleuchten unsere Autoren die wichtigsten Herausforderungen rund um erfolgreiche Wohn-Investments. Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre und einen gesunden Jahresausklang.

Ihre

Jürgen Michael Schick und Josef Girshovich

Beiträge

Jörg Homann Geschäftsführer, Institutional Investment Group (2IG)

In den digitalen Mieterdiskurs einsteigen

Die Kommunikation in den sozialen Medien findet permanent statt und betrifft sämtliche Lebens- und Geschäftsbereiche. Auch Asset und Property Manager von Wohnimmobilien können sich dem nicht entziehen, denn sowohl Gebäude als auch die Vermieter selbst stehen bei Diskussionen in den Netzwerken oftmals im Mittelpunkt. Besonders jüngere Mieter nutzen die verschiedenen digitalen Plattformen zum Austausch über die eigene Wohnsituation. Längst existieren Facebook- und WhatsApp-Gruppen, in denen die Mieter einer Immobilie, eines Quartiers oder einer Siedlung Neuigkeiten und Erfahrungen austauschen. Vorherrschende Themen in den Gesprächen sind oftmals Mängel und Beschwerden.

Funktioniert etwas nicht, ist es ein natürlicher Reflex, Rat und Zustimmung im Umfeld einer Interessengemeinschaft zu suchen. Entsprechend benannte Gruppen-Threads bekommen große Aufmerksamkeit, denn eine Überschrift, die eine vermeintliche Fehlfunktion im eigenen Gebäude beanstandet, wirkt wie ein digitales Alarmsignal. Nicht selten mündet diese Aufmerksamkeit in starke Solidarität. Ähnliche Erfahrungen und Assoziationen werden summiert und mit weiteren Unzufriedenheiten angereichert, die nicht unmittelbar mit der eigentlichen Beschwerde im Zusammenhang stehen. Gegenmeinungen im Sinne des Vermieters werden in solchen Kontexten eher selten geäußert.

Bald sind alle Voraussetzungen des „Shitstorms“ erfüllt. Dieser geht einher mit einem Imageverlust nicht nur des Property Managers, sondern auch des Vermieters respektive des Investors. Dabei kann der digitale Sturm der Entrüstung eine Eigendynamik annehmen, was die Hemmschwelle für zukünftige Beschwerden sinken lässt. Im schlechtesten Fall hat der Property Manager gar keine Möglichkeit, der digitalen Eskalation frühzeitig entgegenzuwirken, da ihn niemand in die Gruppe eingeladen hat. Zielführend im Sinne einer Lösung des eigentlichen Problems ist all dies nicht unbedingt. Um zu erreichen, dass im Netz nicht nur über, sondern auch mit dem Vermieter kommuniziert wird, ist es notwendig, das Thema Social Media offensiv anzugehen und selbst zu gestalten. Der Vermieter muss einsteigen in den digitalen Mieterdiskurs über das Wohnen in seiner Immobilie.

Der erste Schritt ist, die Struktur vorzugeben, also gewissermaßen das Spielfeld zu wählen und dieses zu reglementieren. Es existieren bereits nutzerfreundliche Apps, in denen sich die Mieter untereinander zu einer digitalen Hausgemeinschaft zusammenschließen können – unter Hinzuziehung des Vermieters. So können Property Manager frühzeitig Informationen sammeln und bleiben besser über den Zustand der Immobilie auf dem Laufenden.

Vor allem Investoren können davon profitieren, denn für sie bedeutet dieses Vorgehen eine Verschlankung des Beschwerdemanagements. Die App würde eine Schnittstelle darstellen, an der alle Kanäle gebündelt werden, über die eine Reklamation eingehen kann. Dies ermöglicht ein effizientes und übersichtliches Reporting. Ein mündlicher Zuruf kann im täglichen Geschäft schnell vergessen werden, selbst eine E-Mail kann untergehen. Ein standardisierter Dokumentationsprozess hingegen wäre zeitgemäß. Auf diesem Weg hätte der Investor nicht nur einen Überblick über die eingegangenen Reklamationen sowie die entsprechenden Reaktionen, sondern zudem die Möglichkeit einer digitalen Qualitätskontrolle der Hausverwaltung und externer Dienstleister, die in dieser Form bislang nicht existiert.

Größte Herausforderung wird es sein, die Mieter von der Installation und Nutzung der Anwendung zu überzeugen. Zwar sind es viele Menschen gewohnt, in diversen Alltagsbereichen Apps zu verwenden. Doch muss dafür ein Mehrwert für den Nutzer sichtbar sein. Es gilt daher, Argumente zu benennen und die Vorteile der Vernetzung bei der Mieterschaft zu bewerben: Aktuelle Informationen wie zum Beispiel Handwerkertermine erreichen sie über eine App schnellstmöglich. Außerdem können Mieter die eigenen Belange jederzeit mit wenigen Klicks an den Vermieter kommunizieren – und erhalten dadurch schnellstmöglich eine Reaktion auf ihre Anfrage.

Eine solche App wäre also Kommunikationskanal und „digitales Schwarzes Brett“ zugleich. Investor und Hausverwalter können auf eine sensible Kommunikation innerhalb der Mieterschaft achten und haben eine neue Grundlage zur objektbezogenen Datensammlung und Dokumentation. Eine Kombination, von der jeder Asset- und Property Manager profitiert.

 

Bauverzögerungen bringen Finanzierungen ins Wanken – Ursache kann der falsche Bauträger sein

Kapitalanleger, die ihr Geld in eine Mietimmobilie investieren, sollten nicht nur die Standortwahl kritisch betrachten. Stets ist es ratsam, ausführliche Informationen über den Bauträger einzuholen, um Überraschungen beim Bau vorzubeugen.

Handwerkerausfall, Bauverzögerung, Finanzierungslücke: Solche Begriffe fallen häufiger, wenn ein privater Bauherr an den falschen Bauträger geraten ist. Erhebliche Bauverzögerungen können dann die gesamte Finanzplanung auf den Kopf stellen. Der Bauträger, der sich vom Grundstückskauf bis zur Fertigstellung des Hauses um alles kümmern sollte, wird möglicherweise zum Risiko. Wenn beispielsweise der Bauträger vor einer Insolvenz steht, kann sich die Situation für den Anleger sogar noch verschlimmern. Die Vergangenheit zeigt: Solche Fälle kommen in der Praxis immer wieder vor.

Da sollte man erwarten, dass sich gerade private Investoren vor einem größeren Investment eingehender über einen Bauträger informieren. Das ist jedoch viel zu selten der Fall. In Zeiten des Anlagenotstands wendet sich so mancher an den erstbesten Anbieter, ohne zu prüfen, wem er hier gerade sein Geld überlässt. Damit der Renditetraum nicht zum Albtraum wird, sollten Anleger ein paar wichtige Punkte prüfen:

– Über Creditreform oder eine andere Auskunftei sollte die Bonität des Bauträgers geprüft werden. Der Anleger verhindert damit, an einen Anbieter zu geraten, der eine schlechte Zahlungsmoral aufweist oder sich sogar bereits in einer Insolvenz befindet.

– Unternehmen lassen sich auch über eine einfache Google-Suche prüfen. Dabei werden bestimmte Begriffe wie zum Beispiel „Pfusch am Bau“ mit dem Namen des Bauträgers bzw. des Geschäftsführers verschlagwortet. Tauchen unter den Suchergebnissen mehrere negative Einträge auf, sollte besser Abstand von dem Unternehmen genommen werden.

Eine andere Methode ist es, eine Positiv-Liste zu erstellen. Der Anleger bittet dabei den Bauträger, eine Referenzliste seiner bisherigen Projekte vorzulegen. Diese sollte alle Zeitangaben enthalten, für wann die jeweilige Baufertigstellung geplant war und wann das Projekt tatsächlich fertig gestellt wurde. Es sollte keine größere, zeitliche Diskrepanz entstehen.

Es gibt weitere Kriterien, die vor einer Investition geklärt sein sollten. Mancher private Kapitalanleger lebt zufrieden in einem großzügigen Einfamilienhaus auf dem Land. Will er nun einen Teil seines Kapitals in ein neues Mietshaus anlegen, könnte er dazu neigen, in der näheren Umgebung zu suchen.

Da in zahlreichen ländlichen Gebieten in Deutschland die Preise derzeit aber eher stagnieren oder auch zu fallen drohen, ist dieser Ansatz verkehrt. Richtig ist vielmehr, nach einem Projekt zuschauen, welches eine unmittelbare Anbindung zu einer Stadt oder Großstadt mit geeigneter Infrastruktur hat. Besonders dort lassen sich auch langfristig noch stabile Renditen erzielen.

Im Kern geht es um Zuzugsorte: Mieter ziehen besonders gerne dann in eine neue Wohnanlage, wenn es kurze Wege zu einem Supermarkt, zu Ärzten und zu einer Kindertagestätte oder Schule gibt. Junge Leute suchen nach der „Lage ohne Auto“. Sie wollen eine Umgebung mit ausgebauten Fahrradwegen, einer guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder mit Carsharing-Angeboten. Bei der idealen Lage geht es weniger darum, ob es sich um eine A-, B- oder C-Stadt handelt. Es geht darum, ob ein Wohnprojekt in die städtische Infrastruktur gut eingebunden ist, die Bevölkerung kontinuierlich wächst und die Zahl der Beschäftigten weiter steigt.

Derlei Aspekte gelten für Neubauprojekte wie für Bestandsbauten gleichermaßen. Interessiert sich ein Kapitalanleger für ein klassisches Bestandsobjekt etwa aus den 1950er- bis 1970er-Baujahren, sollte er unbedingt einen Gutachter hinzuziehen. Gerade dieser wird objektiv kalkulieren können, wie der Zustand der Immobilie ist und was an Renovierungskosten anfallen könnte.

Keinesfalls reicht es bei der Wahl eines Anlageobjektes aus, ausschließlich auf die Meinung eines Maklers zu setzen. Dieser hat stets ein Verkaufsziel und agiert nicht als Aufklärer. Auch ein Notar schaut allein auf die Rechtmäßigkeit eines Vertrags und nicht auf die Kosten-Nutzen-Rechnung. Insofern spielen unabhängige Gutachter und freie Berater beim Kauf von Immobilien eine übergeordnete Rolle. Das Prinzip gilt nicht nur für professionelle Investoren, die dies schon häufig praktizieren, sondern erweist sich auch für private Kapitalgeber als äußerst sinnvoll.

 

Thomas Meyer Vorstand, WERTGRUND Immobilien AG

Das Zufriedenheits-Paradoxon

Beim Thema Wohnen wird die mediale Berichterstattung dominiert von steigenden Mieten und verärgerten Mietern. Gleichzeitig ist die Zufriedenheit deutscher Mieter repräsentativen Umfragen zufolge relativ hoch. Das gilt für alle Vermietertypen, von Privateigentümern bis hin zu Immobilienunternehmen. Wie passt das zusammen?

Der Großteil der Mieter ist zufrieden

Gemäß dem unlängst erschienenen Servicemonitor Wohnen 2018 empfindet der überwiegende Teil der Befragten die eigene Miethöhe als angemessen. In der darauffolgenden Berichterstattung wurden die grundsätzlich hohen Zufriedenheitswerte jedoch teils missverständlich interpretiert. So wurde etwa getitelt, dass die Anzahl an voll zufriedenen Mietern mit 18 Prozent im Jahr 2018 rückläufig war. Dies ist zwar richtig, nicht aber der Umkehrschluss, dass 82 Prozent der Befragten unzufrieden wären. „Nicht voll zufrieden“ bedeutet lediglich „nicht vorbehaltlos“. Der Großteil ist insgesamt zufrieden und sieht höchstens bei Kleinigkeiten Optimierungspotenzial.

Auch in einem von uns gemeinsam mit dem Institut für Demoskopie Allensbach erstellten Mieterreport zeigten sich für das Jahr 2016 insgesamt 89 Prozent aller Befragten zufrieden oder sehr zufrieden. Am größten war die Zufriedenheit bei Mietern, die eine Privatperson als Vermieter haben, darauf folgten Mieter privater Wohnungsunternehmen. Mit den kommunalen Vermietern waren die Befragten am wenigsten zufrieden. Außerdem zeigt der Mieterreport ein Preisgefälle zwischen städtischen und ländlichen Gebieten. Während in ländlichen Regionen nur lediglich 30 Prozent der Befragten ihre Kaltmiete als große oder sehr große Belastung empfanden, waren es in den fünf größten deutschen Städten 60 Prozent.

Deutliche Unterschiede zwischen Bestands- und Angebotsmieten

Der Grund, warum der Mietmarkt in Deutschland so zwiespältig wahrgenommen wird, findet sich in den Unterschieden zwischen Bestands- und Angebotsmieten. Letztere sind vor allem in den A-Städten enorm angestiegen. Dafür gibt es mehrere Gründe. So werden etwa die Baumaßnahmen immer teurer. Die Miete muss in der Regel bei über zehn Euro pro Quadratmeter angesetzt werden, um keinen Verlust zu machen. Die Alternative besteht für viele Projektentwickler in dem Wechsel in ein höherpreisiges Segment. Hinzu kommen die wachsenden Grundstückspreise und die starke Nachfrage, mit der das Angebot nicht Schritt halten kann. Auf politischer Ebene wurde der soziale Wohnungsbau in den vergangenen Jahren an vielen Standorten vernachlässigt. So sank die Anzahl der geförderten Wohnungen zwischen 2000 und 2016 um etwa 1,34 Millionen. Bestehende Einheiten liefen aus der Preisbindung aus, zu wenige neue wurden gebaut.

Die Bestandsmieten steigen deutlich langsamer, als die Angebotsmieten. Der Mieterreport weist für die vergangenen zehn Jahre ein Plus von nur 13,3 Prozent auf. Dies liegt daran, dass die deutschen Mieter relativ lange in ihrer angemieteten Wohnung bleiben und insbesondere private Vermieter ohne den Anlass einer Neuvermietung die Miete nur selten und wenn, in der Regel moderat anpassen. Mieter wechseln hierzulande im Durchschnitt lediglich alle elf Jahre ihre Wohnung.

Gemeinsam die Locked-in-Symptome verhindern

Trotzdem bleibt festzuhalten: So unzufrieden, wie man angesichts der Berichterstattung befürchten könnte, sind deutsche Mieter nicht. Doch sind Politik und Wirtschaft dringend gefordert, den stark steigenden Angebotsmieten gemeinsam entgegenzuwirken. Sollte die Schere zwischen Bestands- und Angebotsmieten noch weiter auseinandergehen, droht das sogenannte Locked-in-Symptom. Gemeint ist – in Anlehnung an einen Begriff aus der Medizin – dass Mieter aus finanziellen Gründen innerhalb einer Stadt nicht umziehen können, obwohl sie es gern tun würden oder aus persönlichen Gründen sogar müssten.

Politisch sollten regionale Förderprogramme zum sozialen Wohnungsbau eng mit den Akteuren aus der Immobilienbranche abgestimmt werden. Auch sind bundesweite Gesetzesregelungen notwendig. Dazu gehört unter anderem die kürzlich beschlossene Sonder-AfA zur Förderung des Wohnungsbaus durch private Investoren. Dies ist Voraussetzung für ausreichend bezahlbaren Wohnraum. Auch für die Immobilienwirtschaft besteht Handlungsbedarf. So wurde im Servicemonitor Wohnen 2018 kritisiert, die privaten Wohnungsunternehmen seien lediglich auf den Neubau fokussiert und vernachlässigten die Bestandsmieter. Unternehmen sollten dies ernst nehmen, um die hohe Zufriedenheitsquote deutscher Mieter zu halten.

 

Jürgen Michael Schick Präsident, IVD

Die Berliner Verbotspolitik zeigt, wie man es nicht macht

Noch keine Entspannung in Sicht: Die Immobilienpreise für selbstgenutzte Wohnungen in Berlin ziehen weiter an, das Angebot wird immer knapper. Seit 2011 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in Standardlagen mehr als verdoppelt, der Schwerpunktkaufpreis liegt derzeit bei 2.650 Euro pro Quadratmeter – das ist ein Plus in Höhe von 12,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr, wie aus dem kürzlich veröffentlichten Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg hervorgeht. Für Neubauten sind in Standardlagen gar 4.200 Euro pro Quadratmeter zu zahlen – im Durchschnitt. Auch die Schwerpunktmieten ziehen weiter an und haben in Vorzugslagen bereits ein zweistelliges Niveau erreicht: Der Quadratmeterpreis liegt bei 10,50 Euro.

Für Berliner Verhältnisse bewegen sich die Wohnpreise inzwischen auf einem hohen Niveau. Der Preisanstieg ging in der Bundeshauptstadt derart rasant vonstatten – 2011 kostete der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung in Standardlage gerade einmal 1.300 Euro –, dass die hiesige Bevölkerung teilweise abgehängt wurde und mit dem Preisniveau, das jetzt wie in anderen deutschen Großstädten ist, zu kämpfen hat. Die Folgen eines so angespannten Wohnungsmarktes für die Gesellschaft sind eklatant, das Misstrauen gegenüber Politik und Wirtschaft nimmt zu, das Klima wird immer rauer. Die Hauptursache dafür ist die Angebotsknappheit: Der verfügbare Wohnraum wächst nicht im Tempo der Bevölkerung mit. Die Berliner Politik schaut weiter untätig zu und solidarisiert sich stattdessen mit Mieteraktivisten und Bauverhinderungsinitiativen.

Dabei war der Wohnungsmarkt vor nicht allzu langer Zeit noch ganz anders. Anfang der 2000er Jahre gab es in der Bundeshauptstadt sogar einen Wohnungsüberschuss, was auch aus dem Bevölkerungsrückgang seit Mitte der 1990er-Jahre resultierte. Für die darauf folgenden Jahre rechnete man ebenfalls mit einer negativen Entwicklung. Der hohe Leerstand und die düsteren Bevölkerungsprognosen führten dazu, dass der Wohnungsbau in der Bundeshauptstadt fast völlig zum Erliegen kam – Politiker der SPD und der SED-Nachfolgepartei PDS wollten seinerzeit sogar großflächig Wohnungsbestände abreißen. Zwischen 2000 und 2007 wuchs der Wohnungsbestand nur um 25.000 Einheiten, während die Zahl der Haushalte im gleichen Zeitraum allen Prognosen zum Trotz um rund 118.000 stieg. Die Bevölkerung entwickelte sich auch in den folgenden Jahren äußerst stark, allein zwischen 2011 und 2017 ist Berlin um 275.000 Einwohner gewachsen. Wir Vertreter der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft haben vor den drohenden Engpässen viele Jahre lang gewarnt. Aber die Politik hat das Thema bewusst ignoriert.

Die Lösung für die entstandene Wohnraumknappheit liegt auf der Hand: Das Angebot muss erhöht, der Wohnungsbau kräftig angekurbelt werden. Angesichts des sprunghaften Nachfrageanstiegs war das schon zu Beginn der 2010er-Jahre abzusehen, doch die Berliner Politik hat diese Entwicklung weiter geleugnet. Hat sich die Zahl der Haushalte zwischen 2011 und 2016 um 86.500 erhöht, wuchs der Wohnungsbestand in diesem Zeitraum bloß um knapp 45.000 Einheiten. Und selbst heute, da es in der Berliner Bevölkerung kaum ein anderes Thema mehr gibt als die Wohnungsknappheit, hängen die Bauzahlen dem Bedarf noch immer hinterher.

Die rot-rot-grüne Landesregierung (R2G) sucht ihr ganzes Heil in Regulierung und Verboten, der Wohnungsbau wird vernachlässigt und häufig sogar aktiv verhindert. Private Investitionen werden zunehmend erschwert, dabei lässt sich der Wohnraummangel ohne die Privaten unmöglich beheben. Die landeseigenen Wohnungsgesellschaften erreichen nicht einmal ihre eigenen Neubauziele, geschweige denn sind sie in der Lage, ganz allein den Neubaubedarf abdecken zu können. 20.000 Wohnungen müssen pro Jahr gebaut werden, so die Kalkulation des Senats. 6.000 Einheiten davon sollen die Kommunalunternehmen übernehmen – den Rest müssen Investoren beisteuern.

Das könnte insbesondere durch Verdichtung funktionieren. Kaum eine andere deutsche Metropole hat ein so hohes Nachverdichtungspotenzial wie Berlin, die Stadt der Baulücken und Hinterhöfe. Angesichts des eingangs erwähnten sprunghaften Anstiegs der Grundstückspreise schlummern in der Nachverdichtung, zu der auch ein konsequenter Dachgeschossausbau gehört, enorme Möglichkeiten. Doch auch hier blockiert die Politik, macht Nachverdichtungen durch ein überzogen hohes Maß an Vorschriften schwierig und unrentabel. Dementsprechend ist die Zahl der Genehmigungen für durch Baumaßnahmen an Bestandsgebäuden entstehende Wohnungen 2017 um 19,4 Prozent geradezu eingebrochen. Was für ein Skandal.

In Berlin lässt sich seit Jahren ein Versagen der linken Verbotspolitik beobachten. Statt die für die angespannte Wohnmarktsituation ursächlichen Probleme anzugehen, wird reine Klientelpolitik betrieben. Milieuschutzgebiete, Vorkaufsrechte, Bauverbote und all die weiteren Einschränkungen, die sich Senat und Bezirke ausdenken, mögen im Einzelfall ein paar mit teurem Steuergeld geschützten Mietern nutzen. Der Allgemeinheit schadet die Verbotspolitik vehement. Die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt kann sich schlicht nicht ändern, wenn das Angebot nicht in ausreichendem Maß wächst. Das ist kein Geheimnis, sondern allen in der Branche völlig klar. Aber die „R2G-Verantwortlichen“ verschließen weiter die Augen.

 

Die falsche Frage: „Was soll ich mit dem Geld machen?“

Warum nutzen nicht mehr Immobilieneigentümer das hohe Preisniveau, um sich von (eini-gen) Immobilien zu trennen? Ein Hauptargument lautet: „Wenn ich jetzt verkaufe, was soll ich dann mit dem Geld machen?“ Fehlende Anlagealternativen, um die durch einen Verkauf gewonnene Liquidität zu reinvestieren, sind wohl der Hauptgrund, warum viele Eigentümer die Chancen der hohen Preise nicht nutzen.

In der Tat: Anleihen mit hoher Bonität bringen (zumindest in Deutschland) nach wie vor keine Verzinsung, andere Assetklassen, wie etwa Aktien, sind ebenfalls aus Sicht mancher Anleger zu teuer. Und Immobilien? Wenn ich eine Immobilie verkaufe, weil das Preisniveau sehr hoch ist, dann ist eben auch der Kauf einer „Ersatzimmobilie“ in der Regel teuer. Sicherlich: Es gibt Ausnahmen, und wer sucht, findet vielleicht irgendwo die Nadel im Heuhaufen. Manche Investoren verkaufen beispielsweise in den Metropolen und investieren dafür in B- oder C-Städten. Das Preisniveau kommt ihnen dort niedrig vor, weil man beispielsweise statt dem 30-Fachen, das man in einer Metropole zahlt, dort das 20-Fache zahlt. Aber ist das günstig, wenn die gleiche Immobilie, die jetzt zum 20-Fachen angeboten wird, vor einigen Jahren noch zum Zehnfachen zu haben war? Das ist so ähnlich, wie zu sagen: Ich verkaufe den Mercedes und kaufe dann für das Geld einen Fiat, weil der billiger ist.

Natürlich ist der Multiplikator nicht das einzige Kriterium bei Investitionsentscheidungen: Mietsteigerungspotenziale werden oft als Argument angeführt, warum man im Bestand hohe Faktoren zahlt. Wenn die Mietpreisbremse verschärft wird und sich die Neuregelungen bei den Mietern zunehmend herumsprechen, werden sich manche Annahmen über Mietsteigerungspotenziale jedoch als unrealistisch erweisen. Prognoserechnungen, die davon ausgehen, dass die hohen Einkaufsfaktoren durch entsprechende Mietsteigerungen später reduziert werden, gehen in diesem Fall nicht auf.

Warum nicht einige Jahre „nichts“ tun?

Der gedankliche Fehler liegt in der unausgesprochenen Annahme, man müsse das durch einen Verkauf gewonnene Geld umgehend wieder reinvestieren. Für institutionelle Investoren mag das zutreffen, nicht jedoch für private Anleger. Diese haben das Privileg, auch einmal einige Jahre nichts tun zu können. Aber was heißt konkret „nichts“? Sie können das Geld auf einem Tagesgeldkonto parken (was ich allerdings bei sehr großen Beträgen nicht machen würde), oder – etwas teurer – in kurzlaufende Staatsanleihen investieren, um es zu parken. Freilich verlieren Sie damit Geld. Die Kombination von Negativzinsen und Inflation führt dazu, dass Sie vielleicht zwei bis drei Prozent pro Jahr verlieren. Das ist psychologisch für die meisten Menschen schwer zu verkraften, obwohl – historisch gesehen – die Situation, dass die Zinsen für hochqualitative Anleihen sehr nahe an oder sogar unterhalb der Inflationsrate liegen, gar nicht so ungewöhnlich ist, wie viele denken.

Es geht um die Alternativen: Wenn ich jetzt Übertreibungen am Immobilienmarkt nutze, um zu verkaufen und dann sofort wieder reinvestiere, ist die Wahrscheinlichkeit, dass ich damit Geld verliere, relativ hoch. Denn ich kaufe ja auf einem hohen Marktniveau ein, dazu kommen noch die Transaktionskosten, die gerade bei Immobilien erheblich sind. Um es vereinfacht zu sagen: Wenn ich jetzt zum 36-Fachen kaufe, dann verliere ich bei einer Marktkorrek-tur auf das 24-Fache ein Drittel, zuzüglich der Transaktionskosten. Das ist die schlechtere Alternative dazu, das Geld für einige Jahre zu parken und pro Jahr drei Prozent zu verlieren. Diese Rechnung geht freilich nur auf, wenn es in den kommenden Jahren zu einer erheblichen Korrektur kommt, die dann einen deutlich günstigeren Einstieg (beispielsweise zum 24-Fachen statt zum 36-Fachen) erlaubt.

Ich habe seit Jahren die Idee, ein „Schwarzbuch Wohnungsbauverhinderung“ herauszugeben, das – ähnlich wie das Schwarzbuch des Bundes der Steuerzahler – jedes Jahr die Fälle öffentlich macht, über die bisher kollektiv geschwiegen wird. Vielleicht mache ich einen Versuch, wenn sich genügend Projektentwickler bereitfinden, ihr Schweigen zu brechen.

Und wenn die Preise doch weiter steigen?

Was ist, wenn die Preise weiter steigen? Zunächst: Es ist wahrscheinlich, dass die Preise weiter steigen, wenn Sie jetzt verkaufen. Andernfalls hätten Sie ja genau den historischen Höchstpunkt erwischt, und dies ist außerordentlich unwahrscheinlich. Wer antizyklisch agiert, dem gelingt es bestenfalls, in der Nähe der Tiefstpreise zu kaufen und in der Nähe der Höchstpreise zu verkaufen. In der Regel muss er nach einem Kauf zunächst dabei zusehen, wie die Preise weiter sinken und nach einem Verkauf zunächst zuschauen, wie sie weiter steigen. Das ertragen viele Investoren nicht und entscheiden sich dann für die schlechtere Alternative, nämlich nicht zu verkaufen.

Natürlich gilt es bei der Entscheidung, ob ich als Privatanleger verkaufe oder nicht, weitere Überlegungen zu berücksichtigen. Beispielsweise wird kaum ein privater Investor acht Jahre nach Kauf wieder verkaufen, sondern lieber zehn Jahre warten, weil er dann den Gewinn steuerfrei mitnehmen kann.

Wer damit rechnet, dass die Preise nachhaltig und dauerhaft ansteigen werden, der sollte freilich nicht verkaufen. Wer dagegen – so wie ich – mit einem erneuten Aufflammen der Finanzkrise in den nächsten Jahren rechnet, wird über einen Verkauf nachdenken und darauf warten, bis sich die Gelegenheit gibt, auf einem deutlich günstigeren Niveau wieder einzusteigen.

Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Kritik am Wohngipfel hallt nach

Um das Ziel von bundesweit 1,5 Millionen Neubauwohnungen bis 2021 zu erreichen, wurde auf dem Berliner Wohngipfel im September eine Wohnraumoffensive angekündigt. Zu den avisierten Maßnahmen zählen Investitionen in den sozialen Wohnungsbau, das Baukindergeld für Familien, die Bereitstellung von mehr bundeseigenen Grundstücken und Steuerabschreibungen für den Bau von Mietwohnungen in Form einer Sonder-AfA. Zudem soll eine Musterbauverordnung den bürokratischen Aufwand bei Baugenehmigungsverfahren senken. Eine tragende Rolle nimmt dabei die neu eingesetzte Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ ein. Diese soll unter der Leitung von Marco Wanderwitz, Staatssekretär beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, konkrete Handlungsoptionen für eine bessere und schnellere Aktivierung von Grundstücken für den Wohnungsbau erarbeiten. Erste Ergebnisse sollen im Sommer 2019 vorgelegt werden. Führende Vertreter der Immobilienbranche zeigen sich jedoch skeptisch – vor allem im Hinblick auf zusätzlich geplante Regulierungsmaßnahmen: In einer jüngst veröffentlichen Protokollerklärung zum Ergebnispapier kritisieren die Immobilienverbände DDIV, GdW, Haus & Grund, IVD und ZIA die Ausweitung des gemeindlichen Vorverkaufsrechts sowie die Ausweitung des Betrachtungszeitraums für den Mietspiegel von vier auf sechs Jahre. Laut GdW sei „der Mietspiegel kein politisches Steuerungsinstrument, sondern ein Spiegel zur Abbildung des marktüblichen Mietniveaus in den Städten und Gemeinden“. Ferner heißt es, in Deutschland bestehe kein Mangel an Regulierungen, sondern vielmehr ein Mangel an Wohnungen. Deswegen sollte ein gesundes Umfeld für Investitionen geschaffen werden. Zudem berge die geplante Sonder-AfA die Gefahr immenser Preissteigerungen.

 

Verzögerungen bei der Baufertigstellung von Berliner Wohnungen

Obwohl die Neubautätigkeit in den vergangenen Jahren spürbar angestiegen ist, kommt es in Berlin zu deutlichen Verzögerungen bei der Baufertigstellung. Zu diesem Schluss kam eine Studie des Research-Unternehmens bulwiengesa im Auftrag des BFW-Landesverbands Berlin/Brandenburg. Damit liegt die Zahl der Baufertigstellungen in der Hauptstadt seit 2008 deutlich unter der Anzahl der erteilten Genehmigungen. Der entsprechende Quotient beträgt lediglich 54 Prozent. Der Hauptgrund liegt der Studie zufolge in langwierigen Bebauungsplanverfahren sowie weiteren regulatorischen Prozessen. Den Bebauungsplänen, die 2017 festgesetzt wurden, gingen Laufzeiten von im Durchschnitt 12 Jahren voraus. Der Verzögerungseffekt durch den Handel mit Grundstücken, für die es Baugenehmigungen gibt, falle dagegen deutlich weniger ins Gewicht. Diese Verzögerungen bei der Baufertigstellung sind in Berlin und im gesamten Bundesgebiet umso problematischer, weil auch die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen zurückgeht. Im Jahr 2017 sank der Wert um 7,3 Prozent. Zudem zeigt die Studie ein Verhältnis zwischen Miet- und Eigentumswohnungen und Neubauwohnungen in Berlin von 70 zu 30. Während in der Innenstadt anteilig mehr Eigentumswohnungen entstehen, werden am Stadtrand vor allem Mieteinheiten entwickelt. 19 Prozent aller Mietwohnungen entstehen dabei im preisgebundenen Segment.

Der BFW Berlin/Brandenburg zeigte sich aufgrund der Studienergebnisse alarmiert und forderte von der Politik umfassende Maßnahmen für eine Beschleunigung des Wohnungsneubaus.

 

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Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Top-Lage in Berlin Mitte

Bei diesem Objekt handelt es sich um ein etwa im Jahr 2000 erbautes siebengeschossiges Wohn- und Geschäftshaus. Die Wohnungen können über einen behindertengerechten Aufzug erreicht werden.
Das Gebäude umfasst drei moderne Ladenflächen, fünf Büroeinheiten sowie sieben luxuriös ausgestattete Wohnungen. Das Angebot beinhaltet eine Baugenehmigung für die Umwandlung von Büros in kleinere Wohnungen mit Balkonen. Es besteht erhebliches Mietsteigerungspotenzial. Das Objekt befindet sich im Berliner Bezirk Mitte.

Kaufpreis:€ 10.000.000,- zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Wohnfläche: 825 m²

Gewerbefläche: 1.149 m²

Angaben zum Energieausweis: liegt nicht vor

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51714)

 

Stuckaltbau am Treptower Park

Das zum Verkauf stehende Objekt befindet sich im Berliner Bezirk Treptow und wurde ca. 1910 viergeschossig und vollunterkellert errichtet. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 47 m² bis 107 m². Für das Dachgeschoss liegt eine Baugenehmigung für den Bau von zwei Wohnungen vor. Für das Objekt existiert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung . Eine Teilungserklärung ist beantragt. Die derzeitige Durchschnittsmiete beträgt 5,37 €/m².
Die Immobilie befindet sich nahe dem Treptower Park und dem Plänterwald.

Kaufpreis: € 3.300.000 zzgl. 5,4 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Preis pro m²: € 3.264

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Energieausweis 131 kWh/(m²*a), Warmwasser enthalten, Gaszentralheizung, Baujahr 1911

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51786)

 

Altbau in zentraler Lage von Berlin-Tiergarten

Das gepflegte Wohn- und Geschäftshaus im Berliner Bezirk Tiergarten wurde im Jahre 1910 errichtet. Der schöne Altbau verfügt über 18 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Das Objekt besteht aus Vorderhaus und Seitenflügel und wird über zwei Treppenaufgänge erschlossen. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 23 m² und 113 m². Das Objekt wurde fortlaufend modernisiert und befindet sich in einem guten Zustand. Der Innenhof wurde zu einer kleinen Gartenanlage mit innenliegendem Teich umgestaltet und verfügt zudem über einen Fahrradabstellplatz. Der durchschnittliche Mietzins beträgt für die Wohneinheiten 7,62 €/m² und für die Gewerbeeinheiten 5,25 €/m² nettokalt.

Kaufpreis: € 4.500.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Preis pro m²: €3.580

Angaben zum Energieausweis: liegt nicht vor

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51790)