Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

ein turbulentes Jahr neigt sich dem Ende zu. Politisch ist kein Land in Sicht. Umso besser, dass die Wirtschaft – und insbesondere die Immobilienbranche – weiter auf Wachstum setzt. Das spiegelt sich auch in den Themen und Schwerpunkten der letzten Ausgabe unseres Newsletters für das Jahr 2017 wider. Dabei führt Wachstum naturgemäß zu mehr Spezialisierung und höheren Ansprüchen in den einzelnen Segmenten. Wir betrachten Berlin und sehen mehrere Märkte in einer Stadt mit unterschiedlichen Dynamiken. Wir schauen auf Käufer und sehen unterschiedliche Ansprüche, vor allem bei internationalen Akteuren. Wir schauen auf Investmentklassen und sehen auch hier eine Differenzierung des Angebotes – Stichworte Student Housing, Mikro-Apartments, Wohnen auf Zeit.

Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre und Frohe Feiertage

Ihr

Holger Friedrichs und Jürgen Michael Schick

Beiträge

Ulrich Jacke Geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke & Kelber GmbH

In Berlin kommt es auf den Stadtteil an

Alt-Treptow ist der attraktivste Stadtteil Berlins für Investments in Wohnanlagen. Der Stadtteil im Südosten der Bundeshauptstadt ist der Gewinner des Berliner Risiko-Rendite-Rankings 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das das Unternehmen sämtliche 96 Stadtteile im Hinblick auf das Verhältnis zwischen erzielbarer Objekt-/Eigenkapitalrendite und der aus Sicht der Dr. Lübke & Kelber erforderlichen Mindestrendite, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigt, untersucht hat. Eine solche kleinteilige Analyse ist unumgänglich, denn Berlin gilt zwar insgesamt als attraktiver Standort für Wohninvestments, doch lässt sich in dieser Pauschalität kaum angemessen über eine so große und polyzentrische Stadt urteilen. Auch der Blick auf die zwölf Berliner Verwaltungsbezirke ist nicht detailliert genug, denn das Risiko-Rendite-Ranking zeigt, dass selbst innerhalb der Bezirke große Unterschiede beim Renditepotenzial vorherrschen.

„Hidden champions“ außerhalb des S-Bahn-Rings

Die Ergebnisse des Rankings bestätigen, dass es in Berlin sinnvoll ist, nach der ABBA-Strategie zu verfahren, also vor allem in B-Lagen zu investieren. Hauptsächlich in Stadtteilen außerhalb des S-Bahn-Rings sind die Preise dem Standortrisiko noch weitestgehend angemessen. Das zeigt sich ganz klar beim Gewinner des Rankings Alt-Treptow, wo sowohl im Bestands- als auch im Neubausegment die erzielbare Eigenkapitalrendite die empfohlene Mindestrendite am deutlichsten übertrifft (um 2,05 beziehungsweise 1,82 Prozentpunkte). Alle weiteren Stadtteile, die im Alt- und im Neubausegment die Top-Platzierungen einnehmen, befinden sich außerhalb des S-Bahn-Rings. Dazu gehören die „hidden champions“ Rummelsburg und Konradshöhe im Bestandssegment sowie Wilhelmsruh und Rosenthal im Neubausegment.

Für die Berechnung der empfohlenen Mindestrendite wurden für jeden Stadtteil anhand der Bevölkerungsentwicklung, der sozioökonomischen Bedingungen, des Wohnungsmarkts, der Nachfrage nach Wohnraum sowie der aktuellen Miet- und Kaufpreise standortspezifische Risikozuschläge ermittelt. Zusammen mit dem risikolosen Zinssatz sowie Kaufnebenkosten ergeben diese die empfohlene Mindestrendite. Je stärker die erzielbare Eigenkapitalrendite in einem Stadtteil die dortige Mindestrendite übersteigt, umso besser ist der Stadtteil im Risiko-Rendite-Ranking platziert.

Nördliche Stadtteile weisen geringstes Risiko auf

Zu betonen ist, dass zwar sämtliche Stadtteile mit den attraktivsten Risiko-Rendite-Verhältnissen zu den B-Lagen zählen. Trotzdem können in Bezug auf die B-Lagen kaum pauschale Aussagen getroffen werden. So ist beispielsweise Alt-Treptow der Gewinner des Berliner Risiko-Rendite-Rankings, doch die anderen Stadtteile im Bezirk Treptow-Köpenick fallen dagegen deutlich ab. Weder ein bestimmter Bezirk noch die Randlage ist also eine Garantie für ein attraktives Renditepotenzial. Das zeigt sich auch daran, dass sich nicht nur die Bestplatzierten des Rankings vordergründig außerhalb des S-Bahn-Rings befinden, sondern ebenfalls Verlierer wie Wannsee, Zehlendorf oder Müggelheim, in denen die erzielbaren Eigenkapitalrenditen für Wohnanlageninvestments unterhalb der jeweils empfohlenen Mindestrendite liegen. Dies liegt in diesen Bezirken an zumeist deutlich erhöhten Kaufpreisfaktoren für begehrte Wohnlagen, zum Beispiel an Seegrundstücken.

Eine weitere Auffälligkeit des Risiko-Rendite-Rankings ist, dass zahlreiche Stadtteile im Südwesten Berlins – etwa Steglitz, Dahlem oder Wilmersdorf – zu der Gruppe mit dem höchsten Risikowert gehören. Insbesondere die relativ moderatere demografische Entwicklung führt in diesen hochpreisigen Stadtteilen zu einem erhöhten Standortrisiko für Investoren, die in Wohnanlagen investieren wollen. Stadtteile im Norden Berlins weisen dagegen das geringste Risiko für Investitionen auf, darunter Prenzlauer Berg, Pankow, Französisch Buchholz und Weißensee. Anzumerken ist hierbei jedoch, dass selbst die risikoreicheren Stadtteile Berlins im bundesweiten Vergleich ein eher geringes Standortrisiko aufweisen.

Nichtsdestotrotz wird durch das Risiko-Rendite-Ranking die ausgeprägte Heterogenität des Berliner Wohnimmobilienmarkts hinsichtlich des Renditepotenzials deutlich. Investoren, die ihr Kapital in Berliner Mehrfamilienhäuser bzw. Wohnanlagen investieren wollen, müssen dementsprechend ganz genau hinsehen, ob sich der Standort einer Liegenschaft tatsächlich für ein langfristiges Investment eignet.

Hier können Sie das Risiko-Rendite-Ranking 2017 für Berlin kostenlos ordern:
http://drluebkekelber.de/research

 

Thomas Zabel Head of Residential Development Germany, JLL

Wachsende Ansprüche ausländischer Käufer

Für hochwertige Wohnungen in den zentralen Lagen der deutschen Metropolen gibt es nur eine begrenzte Zielgruppe. Bauträger und Projektentwickler müssen sich daher oft mehr einfallen lassen und auch internationale Käufergruppen ansprechen. Für viele Kunden aus Fernost beispielsweise gilt ein Immobilienkauf im Ausland als selbstverständlich für jeden, der es sich leisten kann – zumal in einem wirtschaftlich stabilen Markt wie Deutschland. Schließlich sind die Investmentmöglichkeiten in Ländern wie China – dem Land mit den meisten neuen Dollar-Millionären – begrenzt. Unter anderem ist es in China nicht erlaubt, Realeigentum zu erwerben.

Nicht immer war der Andrang ausländischer Anleger auf deutsche Metropolen so groß wie aktuell. Jahrelang galt London als wichtigstes Anlaufziel für chinesische Privatinvestoren, die eine Immobilie innerhalb der Europäischen Union erwerben wollten. Doch der angekündigte EU-Austritt der Briten hat viele potenzielle Neukäufer am Londoner Markt schwer verunsichert. Immer mehr Chinesen bevorzugen stattdessen Deutschland, insbesondere Berlin und Frankfurt am Main, als Standort für eine Kapitalanlage. In diesen Wachstumsstädten entstehen derzeit besonders viele Wohnhochhäuser moderner Bauart – ein Wohnkonzept, das ihnen sehr gut aus der Heimat vertraut ist. Meiner Erfahrung nach stammt bereits jetzt jeder vierte Käufer von Immobilien in modernen deutschen Wohnhochhäusern aus dem Reich der Mitte. Dazu gehören Anleger und Selbstnutzer gleichermaßen. Für den Projektvertrieb ergibt sich daraus ein hohes Nachfragepotenzial. Der Haken: Viele von ihnen unterschätzen, dass hierfür zuverlässige Vertriebskanäle in China etabliert werden müssen, um eine gute Marktdurchdringung vor Ort zu erreichen.

Und das ist gar nicht so einfach, denn die Ansprüche sind hoch. Sowohl für Mandarin sprechende Kunden als auch für solche, die Kantonesisch bevorzugen (beispielsweise in Hongkong), muss auf der deutschen Vertriebsseite stets ein Muttersprachler mit kulturellem Feingefühl zur Verfügung stehen. Die Beratung sollte sich zudem nach der Beurkundung des Kaufs auch auf das Gespräch mit dem Bankberater und mit einem muttersprachlichen Anwalt erstrecken. Doch das ist lediglich das kleine Einmaleins. Wer langfristige Vertriebsstrukturen entwickeln will, muss ein weitmaschiges Netzwerk mit Kooperationspartnern in China etablieren, etwa mit international tätigen Dienstleistungsgesellschaften, die in Kontakt mit den chinesischen Banken stehen. Nur so wird auch diejenige Kundengruppe erschlossen, die keinen persönlichen oder kulturellen Bezug zu Deutschland hat, sondern die sich für den Immobilienstandort Deutschland als sicheren Anlagestandort entscheidet.

Damit die internationale Zusammenarbeit reibungslos abläuft, genügt es nicht, die Lizenz eines globalen Maklerhauses zu erwerben. Schließlich agieren die lizenzierten Unternehmen in ihren Prozessen autonom und ohne die Kenntnis anderer Lizenznehmer. Erfolgt jedoch ein direkter Zusammenschluss, so kann der deutsche Vertrieb in die lokalen wie auch in die überregionalen Vorgänge direkt eingebunden werden. Wenn sich diese Strukturen einmal etabliert haben, profitiert der Vertrieb von der gesamten Region Asia Pacific und erhält folglich ebenfalls Marktzugänge in Japan oder Malaysia.

Einen wichtigen Dreh- und Angelpunkt bilden hierbei die zu etablierenden German-Desks des Vertriebsunternehmens, also Teams von Mitarbeitern, die sich in derselben Zeitzone wie der Kundenstamm befinden. Diese sorgen dafür, dass die asiatischen Büros des Immobiliendienstleisters rechtzeitig mit allen nötigen Informationen versorgt werden. Darüber hinaus können die entsprechenden Mitarbeiter die Geschäftspartner vor Ort beraten, wenn es um Detailfragen bezüglich der deutschen Wohnungsmärkte geht oder rechtliche Fragestellungen aufkommen.

 

Nedeljko Prodanovic Geschäftsführer der Stonehedge Gruppe

Auf in den Vorort?

Wer in einem Ballungsgebiet lebt, sucht in der Regel kurze Wege zur Arbeit. Vor allem in den Top-7-Großstädten treffen die Bewohner auf eine harte Wirklichkeit: Sowohl Mieten als auch Kaufpreise sind so stark angestiegen, dass sich immer weniger eine geeignete Wohnung, geschweige denn ein Haus leisten können. Für all diejenigen, die in der Stadt ihrer Arbeit nachgehen und auch ihr soziales Umfeld haben, ist der einzige Ausweg dann oftmals ein Umzug ins Umland. In entsprechenden Randlagen sind die Preise häufig niedriger. Die Frage, die sich Umzugswillige stellen müssen, lautet: Lohnt sich Pendeln? Schließlich ist ein Fahrweg von 30 Minuten oder länger täglich bis in die Stadt keine Seltenheit.

Einem aktuellen Marktreport zufolge haben sich die Immobilienumsätze pro Jahr in München seit 2006 mehr als verdoppelt. Das gilt auch für den Durchschnittspreis pro Wohneinheit. In der Bundeshauptstadt kam es im selben Zeitraum sogar zu einer Verdreifachung der Umsätze. Um 160 Prozent stiegen die Preise für Wohnungen und Häuser.

Absolut gesehen bleiben die Kaufpreise in der Bundeshauptstadt im Vergleich zu München dabei noch bezahlbar. Das Lohnniveau ist in Berlin allerdings niedriger. Dort stiegen die Mieten in den vergangenen zehn Jahren stark an, was zu folgendem Effekt führte: Im Schnitt geben die Berliner statistisch gesehen 45 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Miete aus. Dieser Anteil ist sogar etwas höher als in München oder Frankfurt. Wer sich deshalb einschränken will, sollte nicht unnötigerweise auf eine zu kleine Wohnung ausweichen, sondern lieber einen Umzug ins Umland in Betracht ziehen.

Häufig günstiger im Umland

Die Faustregel „Je weiter es ins Umland geht, umso günstiger wird es“, trifft gut auf Berlin zu. Das beginnt bei den Bodenpreisen. Grundstücke kosten oft nur halb so viel wie in der City. Häufig stehen am Stadtrand mehr freie Grundstücke zur Verfügung. Beispiele dafür sind etwa Stahnsdorf, Wandlitz und Oranienburg, aber auch Potsdam, wenn man vom Zentrum einmal absieht. Im Umland sind Flächen in aller Regel verfügbarer, der politische Wille einer Gemeinde oder kleineren Stadt, ausreichend Bauland auszuschreiben, ist oftmals höher. Aus dem Blickwinkel eines „Städters“ stellen sich für Umzügler ein paar Fragen:

• Ist es dort günstiger? Ja. Natürlich müssen gerade Familien vorher durchrechnen, ob sich die eigene Immobilie für sie lohnt und die finanziellen Spielräume vorhanden sind. Dann spricht nichts gegen die eigenen vier Wände im Umland. Aber auch Mietwohnungen im Umland können eine Option sein, die geprüft werden sollte. Mehrfamilienhäuser bieten einen interessanten Mix aus gewohnter Stadtumgebung mit ausreichend Platz und grüner Umgebung. Auch die Baukosten sind oft geringer.

• Passt die umliegende Infrastruktur? Wer im Umland leben will, sollte die umliegende Nahversorgung prüfen. Wie weit ist es bis zum nächsten Supermarkt, wie schnell komme ich zum Bäcker, zum Arzt, zur Kita? Insgesamt gibt es in vielen Gemeinden des Berliner Umlands eine sehr gute Nahversorgung. Kurze Wege ins Grüne oder auch an einen See entlohnen die Umzugswilligen.

• Wie gut ist die Verkehrsanbindung? Vom Speckgürtel aus ist der Pendler im öffentlichen Nah- und Regionalverkehrsnetz häufig schon in 30 bis 40 Minuten am Arbeitsplatz. Innerhalb Berlins kann man – je nach Wohnbezirk – gut und gern genauso lange unterwegs sein. Wer mit dem Auto zur Arbeit fährt, sollte prüfen, ob er es am Stadtrand abstellen und mit der Bahn weiterfahren kann. Auch der Berliner Senat und das Land Brandenburg reagieren auf die geänderten Bedürfnisse einer wachsenden Großstadt: Sie wollen im Berliner Umland mit dem Projekt „Elbe-Spree“-Netz für bessere Anbindungen sorgen. Taktzeiten und Umsteigemöglichkeiten verringern sich zum Teil von bis zu 30 Minuten Wartezeit auf die Hälfte.

Derlei Maßnahmen werden gerade auch in anderen Großstädten ergriffen. Schließlich werden die Metropolen durch die Einbeziehung des Umlands entlastet. Die Immobilienpreise indes werden in den Top-7-Städten in den nächsten Jahren weiter steigen. Ein wichtiges Argument, sich alternativ im Umland umzuschauen.

 

Jürgen Michael Schick Inhaber MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG

Mieten steigen nur noch langsam

Politik, Mieterbund und große Teile der medialen Öffentlichkeit diskutieren noch immer eine sogenannte „Mietenexplosion“ in Deutschland. Dabei sprechen aktuelle Zahlen eine andere Sprache.

Mehrere Marktstudien, darunter der aktuelle Mietpreisspiegel des Immobilienverbandes IVD, weisen für das zweite und dritte Quartal diesen Jahres eine teils deutliche Abschwächung des Preiswachstums aus. Alle Indikatoren sprechen laut IVD dafür, dass die Zeiten rasanter Mietsteigerungen vorerst vorbei zu sein scheinen. In zahlreichen großen Metropolen und kleineren Großstädten steigen die Mieten de facto nur noch in Höhe der allgemeinen Inflationsrate. In Düsseldorf sind die Mieten aufgrund zahlreicher Neubauprojekte sogar rückläufig, in Frankfurt am Main sowie Stuttgart stagnieren die Mietentgelte, und die von starkem Zuzug geprägten Städte Hamburg und München verzeichnen Mietpreisanstiege von nur noch etwa zwei beziehungsweise 1,5 Prozent. Im Durchschnitt wird in Deutschland für eine nach 1949 errichtete Wohnung mit mittlerem Wohnwert eine Nettokaltmiete von 6,28 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Das entspricht einem Anstieg von nur noch 2,35 Prozent, während es 2015/2016 an gleicher Stelle noch 3,43 Prozent waren.

Ursachen

Diese Entwicklung ist bei genauerer Betrachtung nicht überraschend. Der aus meiner Sicht wichtigste Grund ist die wachsende Zahl von Neubauwohnungen in Deutschland. Der Neubau zeigt Wirkung. Mehr Wohnungen entlasten die Märkte und bieten den besten Schutz vor starken Mietpreissteigerungen. Zwar stagnierte der Mietwohnungsbau in den ersten neun Monaten des Jahres 2017 mehr oder minder mit nur 0,9 Prozent mehr Baugenehmigungen. Dennoch wird in der Summe so viel gebaut wie seit Jahren nicht mehr. Bei der Präsentation der Mietpreise bin ich von einem eher linken Journalisten gefragt worden, ob ich jetzt der FDP in die Hände spielen wollte, die bekanntlich die Abschaffung der Mietpreisbremse fordert. Das konnte ich verneinen, da ich in den Jahren zuvor, als die Mieten zum Teil steil gestiegen sind, alles andere war als das Organ von Heiko Maas, der die Mietpreisbremse eingeführt hat.

Mietpreisentwicklung im Neubau

Die Geschwindigkeit der Mietsteigerungen im Neubausegment hat sich übrigens ebenfalls verlangsamt. Bei Wohnungen im mittleren Wohnwert stagniert das Mietpreiswachstum oder geht teilweise sogar leicht zurück. Insgesamt sind die Neubaumieten um 0,4 Prozentpunkte weniger gestiegen als noch im Vorjahr. Lediglich bei hochwertigen Neubauwohnungen erhöhten sich die Mietpreise im Mittel auf 3,37 Prozent. Im Vorjahr waren das noch 3,2 Prozent. Dieses Plus ist vor allem auf die Großstädte und Metropolen zurückzuführen, in denen die Mieten in diesem Segment deutlich stärker gestiegen sind als 2016. In den Metropolen ab 500.000 Einwohnern legte das Mietpreiswachstum um 3,7 Prozent zu, in Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern um 3,3 Prozent, während in den Klein- und Mittelstädten die Preisdynamik stagnierte.

Sonderfall Berlin

Wie in vielen anderen Fragen nimmt Berlin auch bei diesem Thema eine Sonderstellung ein. Aufgrund von Nachholeffekten stiegen die Berliner Mieten entgegen dem allgemeinen Trend um 6,1 Prozent. Trotz dieses Wachstums liegt die Hauptstadt immer noch deutlich unter den Werten von Hamburg mit 9,80 Euro pro Quadratmeter, Frankfurt am Main mit 10,00 Euro pro Quadratmeter oder München, wo der Wert zurzeit bei 13,10 Euro pro Quadratmeter liegt.

Die Sonderrolle Berlins zeigt sich auch im Vergleich der Stellung der Hauptstädte in ihren Heimatländern. Während die Hauptstadt meistens die teuerste Stadt eines Landes ist, bleibt Berlin die preisgünstigste deutsche Metropole. Schließlich steht die Hauptstadt auch für die Unwirksamkeit einer strengen Regulierungspolitik auf dem Mietmarkt. Obwohl der Berliner Senat besonders streng vorgeht, steigen die Mieten trotzdem stärker an als in jeder anderen Großstadt in Deutschland.

Den höchsten Anstieg der Mieten verzeichnet Berlin mit 5,77 Prozent im Bereich der bis 1948 errichteten Altbauwohnungen. In Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf stagnieren die Mieten in diesem Segment. Bundesweit stiegen die Mieten für Altbauten um 3,54 Prozent, im Vorjahr waren es noch 3,29 Prozent. 2017 lag die Miete in Deutschland bei 6,95 Euro pro Quadratmeter, in Berlin kostet eine durchschnittliche Altbauwohnung 7,50 Euro pro Quadratmeter.

 

Investoren suchen Kompaktwohnungen

Dieses Jahr wird das Transaktionsvolumen für Business- und Studentenapartments erstmals die Milliardengrenze überschreiten. Im ersten Halbjahr 2017 betrug es schon 700 Millionen Euro. Dazu werden schätzungsweise noch 300 bis 400 Millionen Euro in „Serviced Apartments“ fließen. Das ist nur das Transaktionsvolumen institutioneller Investoren; darin enthalten sind noch nicht die Verkäufe von Aufteilern an private Kleinanleger. Bulwiengesa, die diese Daten bei einer „Berliner Immobilienrunde“ zum Thema „Kompaktwohnungen“ vortrugen, gehen davon aus, dass dazu noch etwa 30 Prozent kommen, die an private Anleger vertrieben werden. „2017 dürfte ein Rekordjahr für die Transaktionen im Bereich Microliving werden“, erwarten Felix Embacher von Bulwiengesa und Dr. Stefan Brauckmann vom Moses Mendelssohn Institut.

Über 80 Prozent Ein- und Zweipersonenhaushalte

Der Bedarf an kleinen Wohnungen mit einem, 1 1/2 oder zwei Zimmern übersteigt die Produktion jedoch deutlich. In Deutschlands Metropolen sind inzwischen 54 Prozent der Haushalte Einpersonenhaushalte und weitere 27 Prozent Zweipersonenhaushalte. Dagegen sind nur 22 Prozent aller Wohnungen in Großstädten über 500.000 Einwohner Ein- und Zweizimmerwohnungen. Das gilt für den Wohnungsbestand. Aber auch im Neubau werden nach wie vor viel zu wenig kleine Wohnungen errichtet. In den Jahren 2005 bis 2014 hatten beispielsweise 68 Prozent der neu errichteten Wohnungen vier und mehr Zimmer, während nur 20 Prozent der neu errichteten Wohnungen ein oder zwei Zimmer hatten.

Studenten nur 10-15 Prozent der Zielgruppe

Oft denkt man bei kleinen Wohnungen an Studentenapartments, aber Studenten machen nur rund zehn bis 15 Prozent der Zielgruppen für kleine Wohnungen aus. Andere Zielgruppen sind ältere, alleinstehende Menschen, Auszubildende oder Pendler. Das Angebot an Kompaktwohnungen ist vielfältig. Zu unterscheiden ist zwischen wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Konzepten. Bei wohnwirtschaftlichen Konzepten dominieren Studentenapartments (in der Regel zwischen 16 und 25 qm) und Businessapartments (in der Regel 25 bis 40 qm). Bei gewerblichen Konzepten (Serviced Apartments) ist zwischen Mikroapartments, Boardinghäusern und Aparthotels zu unterscheiden.

Projekte schöngerechnet

Der Bedarf ist also unbestritten groß, doch die Teilnehmer der „Berliner Immobilienrunde“ beklagten auch, dass unprofessionelle Marktteilnehmer, die auf den Zug aufspringen nicht selten bei ihren Projekten scheitern. Wenn sich ein traditionelles Wohnprojekt nicht rechnet, weil Grundstücks- und Baukosten nicht mit einem realistischen Mietansatz und einem marktüblichen Verkaufsfaktor zusammenpassen, dann wird ein Projekt schnell zu „Mikrowohnen“ umgewidmet, weil man da beispielsweise mit 25 Euro Mietansatz rechnen kann, während es beim traditionellen Wohnen vielleicht nur 15 Euro wären. Auf einmal rechnet sich (scheinbar) ein unrentables Projekt. Doch häufig müssen Projekte abgebrochen werden, beispielsweise weil Anforderungen an den Stellplatzschlüssel übersehen wurden. Und bei den Berechnungen werden oft die hohen Personal- und Instandhaltungskosten unterschätzt, so dass die Kalkulationen unrealistisch sind.

Manche Anbieter werben auch mit falschen Aussagen, wie etwa: „Für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht.“. Diesen verbreiteten Irrtum widerlegte Hans-Joachim Beck. Die Mietpreisbremse gilt bei allen Bestandswohnungen, nur im Neubau gilt sie nicht. Das trifft auch für möblierte Wohnungen zu. Hier darf zwar ein Möblierungszuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete draufgeschlagen werden, doch das sind nur monatlich zwei Prozent des Zeitwertes der Möbel.

Stark gestiegene Faktoren

Bei der „Berliner Immobilienrunde“ referierten neben Projektentwicklern auch mehrere Institutionelle, die in Mikro- oder Kompaktwohnungen investieren. Einer dieser Investoren ist die HanseMerkur Grundvermögen, die gerne in Pendlerstädte investiert, wo es eine große Nachfrage nach Mikrowohnungen gibt. Für den Mikrostandort gilt dabei: „Zentralität schlägt Image.“. Natürlich würde man nicht in Projekte in sozialen Brennpunkten investieren, aber ansonsten ist das Image des Mikrostandortes weniger wichtig, ganz entscheidend sind dagegen kurze Wege zu Versorgern und zu ÖPNV-Angeboten. Die Verkaufsfaktoren für Serviced Apartments oder Studentenwohnungen haben sich denen von traditionellen Wohnformen angeglichen, liegen jedoch nach Beobachtung der HanseMerkur etwa zwei Jahresmieten darunter.

Das muss auch so sein, denn die Betriebskosten und der Verschleiß durch häufigen Mieterwechsel sind deutlich höher als bei normalen Wohnformen. Michael Vogt von der Mondial Kapitalverwaltungsgesellschaft, die insbesondere in zahlreiche Studentenapartments investiert hat, ist daher skeptisch. Die Faktoren seien inzwischen so hoch, dass man seit fast zwei Jahren nicht mehr gekauft habe und sich lieber im Ausland umschaue, wo es noch günstiger sei. „Zum 22- bis 24fachen, was heute oft gefordert wird, kaufen wir keine Studentenwohnungen, denn wenn man realistisch die höheren Betriebskosten und die höhere Fluktuation berücksichtigt, können die Ausschüttungen, die unsere Investoren erwarten, nicht mehr erzielt werden“, so Vogt. Allerdings beobachtet er, dass die Preise jetzt langsam nachgeben und die Projektentwickler zu realisieren beginnen, dass man keine Faktoren erzielen kann, die so hoch sind wie bei traditionellen Wohnformen. Käme es zu einer Preiskorrektur, würde er wieder kaufen – 150 Millionen Euro Investorengelder hat er noch in der Pipeline. Seine Vorstellungen von einer guten Lage sind ganz einfach: „Entweder 15 Minuten zur Uni oder zu einem Szeneviertel.“

Wie stark die Preise gestiegen sind, verdeutlichte ein anderer Investor, Oliver Grossmann von der AviaRent Invest AG, die ihren zweiten Fonds für Mikrowohnungen aufgelegt hat: „Als wir 2012 den ersten Fonds auflegten, konnten wir noch zum 17fachen einkaufen. Heute bekommen wir oft Angebote in den Topstädten zum 23- bis 25fachen und selbst in B- und C-Städten wird inzwischen zum 20- bis 21fachen angeboten.“

Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Vorkaufsrecht: Berliner Senat strebt Prozess an

Der Senat will vor dem Berliner Kammergericht erreichen, dass die Bezirke ein Vorkaufsrecht für Gebiete mit Umwandlungsverbot generell durchsetzen dürfen. Daher gehen sie gegen ein Urteil des Berliner Landgerichts in Berufung. Dieses hatte im April 2017 erklärt, dass das Vorkaufsrecht nicht bei Grundstücken ausgeübt werden darf, wenn die auf ihnen befindlichen Gebäude den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen. Die schriftliche Urteilsbegründung, die auf dem Paragrafen 26 des Baugesetzbuchs fußt, wurde jedoch erst kürzlich bekannt und könnte auch für andere Fälle relevant sein. Der Berliner Senat kündigte nun an, durch einen Musterprozess Klarheit schaffen zu wollen.

In dem zugrundeliegenden Prozess ging es um drei Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern in Berlin-Schöneberg. Diese waren von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) an einen privaten Investor veräußert worden. Jedoch hatte der Bezirk Tempelhof-Schöneberg das Vorkaufsrecht angemeldet und den Verkehrswert deutlich niedriger als den ursprünglich vereinbarten Verkaufspreis angesetzt. Der Investor klagte und bekam in erster Instanz Recht.

Die Anwendungspraxis des Berliner Vorkaufsrechts wird seit Längerem von führenden Immobilienexperten kritisiert. Ihnen zufolge benutzen die Kommunen das mögliche Vorkaufsrecht häufig als Druckmittel, um eine Abwendungsvereinbarung mit zahlreichen Beschränkungen durchzusetzen. Sollten die Richter des Kammergerichts das Urteil des Landgerichts bestätigen, würde dieser Vorgehensweise Einhalt geboten.

 

Schönefeld boomt auch ohne Flughafen

Während der Flughafen Berlin Brandenburg (BER) jüngst wieder durch Negativschlagzeilen auffiel und eine Eröffnung vor 2021 unwahrscheinlich ist, wächst der Berliner Südosten kontinuierlich. In Berlin-Schönefeld herrscht ein regelrechter Bauboom im Wohn- und Gewerbebereich. Treibende Kraft dieses Aufschwungs ist das kontinuierliche Wachstum der Hauptstadt und die gute Verkehrsanbindung sowie die begehrte ruhige Lage am Stadtrand. Aufgrund der geografischen Gegebenheiten ist zudem kein Fluglärm durch den späteren Betrieb des BER zu befürchten.

Einer der wichtigsten Akteure vor Ort ist der Projektentwickler Bonava, der seit dem Jahr 2012 konsequent Flächen ankauft und bebaut. Inzwischen sind 362 Wohnungen und Häuser fertiggestellt, die Nachfrage ist anhaltend hoch. In einem anderen Projekt sollen 152 Mietwohnungen entstehen, für die Zukunft sind noch einmal 400 bis 500 Wohneinheiten geplant. Neben Bonava sind weitere Entwickler im Gebiet aktiv. Ergänzt wird die Siedlung um eine Schule, ein Schwimmbad sowie ein Einkaufszentrum mit Nahversorgern, Hotel und Gastronomieangebot. Derzeit besteht die Gemeinde Schönefeld aus rund 15.000 Anwohnern – perspektivisch sollen es 35.000 werden.

Die unmittelbare Infrastruktur um den Flughafen funktioniert reibungslos und wird auch ohne Flugbetrieb nachgefragt. Der Logistikimmobilienentwickler SEGRO hat den direkt am BER gelegenen Airport Park Berlin inzwischen voll vermietet. Daher plant SEGRO, die 54.000 Quadratmeter große Fläche ab 2018 noch einmal deutlich zu erweitern.

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Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Zwei Mietwohnhäuser in bester Lage von Schöneberg

Bei den Objekten handelt es sich um zwei fünfgeschossige Mietwohnhäuser, die bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind. Die reinen Vorderhäuser sind voll vermietet. Die Gebäude verfügen über insgesamt 26 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von rund 1.461 m² und zwei Büro-/Praxiseinheiten von insgesamt rund 141 m² sowie 10 Kfz-Stellplätzen auf dem Hof. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 33 und 72 m². Die Wohnungen sind im Mittel für 6,86 €/m² vermietet. Die gepflegten Gebäude wurden etwa 1908 und 1958 erbaut und befinden sich in einem ordentlichen Zustand. Die Dächer sind noch nicht ausgebaut.

Die Grundstücke liegen in einer schönen Seitenstraße im Schöneberger Kiez zwischen Grunewaldstraße und Winterfeldtplatz.

Kaufpreis: 5.500.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 2,7 % IST

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51317)

 

Vollvermietete Wohnanlage in Dresden

Diese fünfgeschossige Neubau-Immobilie befindet sich derzeit in Fertigstellung und wird schlüsselfertig an den neuen Erwerber übergeben. Die vermietbare Wohnfläche von ca. 1.055 m² verteilt sich auf insgesamt 42 Wohneinheiten mit Flächen von 19,85 m² bis hin zu 44 m², die teilweise mit Balkonen und Terrassen ausgestattet sind. Im Erdgeschoss befinden sich acht überdachte Stellplätze. Ein Aufzug stellt den barrierefreien Zugang zu den Wohnungen sicher. Die Beheizung erfolgt über Fernwärme. Die Erstvermietung übernimmt der Verkäufer. Bei Vollvermietung, die bereits Ende 2017 erwartet wird, ergibt sich eine Jahresnettokaltmiete in Höhe von ca. 180.000 €. Dies entspricht Mietpreisen von 280 € bis zu 630€ pro Wohneinheit.

Die Immobilie befindet sich in Dresden-Löbtau. Der Stadtteil grenzt an die Innenstadt von Dresden an und ist daher und wegen der Nähe zu der TU Dresden sehr beliebt.

Kaufpreis: 3.900.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 4,6 % IST

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51543)

 

Baugrundstück plus Mehrfamilienhaus in Bernau

Zum Verkauf stehen ein Mehrfamilienhaus mit etwa 386 m² Wohnfläche sowie ein direkt angrenzendes, entwicklungsfähiges Grundstück mit 3.322 m² Grundstücksfläche und etwa 1.000 m² Altbaubestand. Das Mehrfamilienhaus verfügt über drei Altbauwohnungen. Das denkmalgeschützte Gebäude wurde im Jahr 2000 kernsaniert. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Gaszentralheizung. Das Gebäude ist komplett vermietet. Weiterhin ist das dahinterliegende Grundstück Teil des Angebotes. Die ca. 1.000 m² sehr solider Altbaubestand können voraussichtlich um 2.000 bis 3.000 m² BGF Wohn- und/oder Gewerbefläche ergänzt werden. Das Objekt ist etwa 250 m vom S-Bahnhof und vom Stadtzentrum entfernt. Bernau gehört mit seinen 37.000 Einwohnern unmittelbar zum Berliner Umland. Berlin-Mitte (S-Bahnhof Friedrichstraße) ist in 30 Minuten durch eine direkte S-Bahn-Anbindung (Linie S2) erreichbar.

Kaufpreis: 1.400.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Preis pro m²: 1.010 €

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51606)