Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

Ganz im Sinne der Expo Real 2018 – so haben wir unseren aktuellen Newsletter gestaltet. Einmal aus der politischen, einmal aus der ökonomischen Perspektive. Denn aus beiden Blickwinkeln gibt es viel zu berichten: Die Politik mischt wieder aktiv mit in der Immobilienbranche, und wie und warum sie das tut – das entnehmen Sie unserer Analyse. Und gleichzeitig agiert die Immobilienwirtschaft solide, aber nicht übermütig, fantasievoll, aber ohne dem Glücksspiel zu verfallen. Wie das geht und welche Bedeutung den finanzierenden Instituten hierbei zukommt, das beleuchten wir in unserem wirtschaftlichen Rückblick. Wer beides kombiniert, wird seine Schlüsse ziehen können: Wir sehen jedenfalls viele (Haus-)Aufgaben und nicht minder viel Potenzial.

Ihre

Jürgen Michael Schick

Dr. Josef Girshovich

Beiträge

Dr. Josef Girshovich Gesellschafter der PB3C GmbH

Russisches Roulette auf der Expo?

Kaum ist die Expo Real vorbei, fallen auch schon weltweit die Aktienkurse. Ob es da eine Korrelation gibt? Und was wäre eigentlich, wenn der Kursrutsch in Frankfurt und New York bereits während des größten Branchentreffs auf dem Münchner Messegelände begonnen hätte? Fest steht, dass die Expo dieses Jahr einen Besucher- und Ausstellerrekord erlebt hat. Insgesamt waren 2.095 Unternehmen, Städte und Regionen mit Ständen vertreten – das sind knapp hundert Aussteller mehr als im vergangenen Jahr. Zudem stieg die Besucherzahl um 6,6 Prozent auf fast 45.000. Rekorde also, aber ob es auch zu einem Rekordjahr für die Immobilienwirtschaft kommt, garantiert das noch lange nicht.

Bühne und Wachstum sind zwei unterschiedliche Paar Schuhe. Einige Teilnehmer in München haben in den vergangenen Jahren deutlich an Muskelkraft zugelegt. Die Stände werden größer, wachsen, wo die Fläche nicht ausreicht, in die Höhe (ganz wie im wahren Nachverdichtungsleben), die Ausgaben für Getränke, fliegende Buffets und sonstige Give-aways kennen kaum Grenzen. Auf der anderen Seite die emsigen Bienen. Viele kurze und gute Gespräche werden geführt, man sitzt in kleinen Kreisen und diskutiert Projekte. Die Frage nur: Sind das Anbahnungen oder Abschlüsse? Ist das Speed-Dating oder eine langfristige Beziehung?

Auffällig ist der Zuwachs an „Neuen“. Es scheint sich herumgesprochen zu haben, dass es der deutschen Immobilienwirtschaft gut geht, dass der Markt trotz mancher Warnung solide und die Preise im internationalen Vergleich (mit Ausnahme Münchens) weiterhin erschwinglich sind. Dass es unter den Neuen auch Eintagsfliegen und Glücksritter geben muss, liegt auf der Hand. Freilich wäre auch Don Quijote nicht weit gekommen, wenn er nicht an seine fabelhafte Welt geglaubt hätte.

Bei allem Fantasiereichtum der Wirtschaft gilt es daher, die Obacht und Rücksicht der Finanzierer hervorzuheben. Anders als vor elf Jahren – als wir bereits den Point of not return der Finanzkrise erreicht hatten – verhalten sich die institutionellen Finanzierer derzeit äußerst vorsichtig – und noch vorsichtiger als in den vergangenen Jahren, eine geringere Zahl an Abschlüssen gern in Kauf nehmend. Kaum eine Finanzierung findet ohne hinreichend Eigenkapital statt, kein Forward Deal ohne konservative Due Diligence. Das kommt vor allem jenen Projekten und Unternehmen zugute, die erstens frühzeitig Marktumfeld und Marktpotenziale überprüft haben, sei es in house, sei es mit einem verlässlichen Partner, und zweitens dank eines erfolgreichen Track Records über das notwendige Eigenkapital verfügen.

 

Jürgen Michael Schick Geschäftsführer MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Präsident Immobilienverband IVD

Branche hat Angst vor Regulierungswut

Die EXPO REAL 2018 war für viele Teilnehmer ein voller Erfolg. Die Messe kann Besucher- und Ausstellerrekorde verbuchen und die meisten Teilnehmer kamen überwiegend optimistisch in ihre Büros zurück. Und doch war die EXPO in diesem Jahr anders. Denn ein Thema bereitete große Sorge: Die Politik. In viel mehr Gesprächen als in der Vergangenheit wurde über die aktuellen politischen Pläne gesprochen. Kaum ein Verkäufer oder Investor auf der Messe, der nicht von sich aus die politische Einflussnahme vor allem im Wohnungsmarkt thematisiert hätte.

Drei Themen bereiten der Branche derzeit Kopfzerbrechen:
1. Die Überregulierung im Mietrecht
2. Die unzureichende Neubaupolitik
3. Das Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien

Der Plan der Bundesregierung, die Mietpreisbremse zu verschärfen, anstatt sie zu evaluieren, wie es im Koalitionsvertrag vereinbart wurde, ist eine der Sorgen der Immobilienwirtschaft. Vor allem die Pläne, jetzt auch noch den Mietspiegel dadurch zu manipulieren, dass nicht nur die Mietverträge der letzten vier Jahre, sondern der letzten sechs Jahre einfließen sollen, sind bei vielen Teilnehmern der EXPO REAL auf Unverständnis gestoßen.

Projektentwickler warten weiter auf den Befreiungsschlag beim Neubau. Die Sonder-Afa, die zeitlich befristet und nur auf kleinere Objekte bis 3.000 EUR/m² Herstellungskosten begrenzt sein soll, wird nicht die gewünschte Förderung bringen. Viele Besucher der Messe wünschten sich die längst überfällige Erhöhung der linearen Afa auf 3%. Kopfschütteln gab es für die Idee aus dem Wohngipfel im Kanzleramt, die Milieuschutzgebiete und damit die Vorkaufsrechte von Kommunen immer weiter auszudehnen.

Der gesetzliche Provisionszwang für Eigentümer, den die SPD „Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien“ nennt, hat nicht nur viele Makler und Transaktionsberater aufgeregt. Das Vorhaben ist ein Musterbeispiel dafür, dass die Regulierungswut immer weiter geht und auch Bereiche regeln will, wo es keine Notwendigkeit für immer neue Vorschriften des Gesetzgebers gibt. In 75 Prozent der Landkreise in Deutschland teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage – das kann kaum als unfair bezeichnet werden. Darin waren sich die allermeisten Teilnehmer der verschiedenen Diskussionsrunden einig.

Wir selbst arbeiten in unserem Investmentmaklerhaus seit Anbeginn als einseitige Interessensvertreter. Wir fühlen uns nur einer Seite verpflichtet und vermeiden damit unnötige Interessenskollisionen. Aber ich möchte entweder auf der Eigentümerseite arbeiten dürfen oder alternativ auf der Käuferseite. Das sollen bitteschön die Auftraggeber selbst entscheiden können. Dazu bedarf es keines Gesetzgebers, der auf der Suche nach immer neuen sozialpopulistischen Ideen ist.

Die Politik hat auf der EXPO REAL 2018 einen so hohen Stellenwert eingenommen wie selten. Da wurde es fast zur Nebensache, dass Bauminister Horst Seehofer in letzter Minute seine Teilnahme abgesagt hat.