PB3C News

Die Gefahr heißt Mezzanine

20. Dez 2019

John Bothe  |  Silberlake

Während früher das Eigenkapital als Einsatz des Projektentwicklers galt – ein Wagniskapital, das auf Gedeih und Verderb mit dem Unternehmer und dessen Erfolg verbunden war –, basieren heutzutage die meisten Projektentwicklungen auf sogenannten Mezzanineschulden. Die Auswirkungen dieser ebenso verlockenden wie gefährlichen eigenkapitalähnlichen Darlehen sind klar: Immer mehr Projektentwickler wagen sich dank fremdem Geld an Projekte, für die sie ihr eigenes Geld wahrscheinlich nicht aufs Spiel setzen würden – der Immobilienmarkt wird zum Risikoroulette.

Früher waren Projektentwicklungen bis zu 25 % mit Eigenkapital finanziert. Dadurch waren die wirtschaftlichen Risiken und erwarteten Renditen einigermaßen fair verteilt. Der Projektentwickler hatte eine höhere Marge auf sein geringeres, dafür aber mit Risiken behaftetes Eigenkapital. Dem stand der Finanzierer mit niedrigeren Erträgen bei entsprechend geringeren Risiken gegenüber.

Das hat sich mittlerweile dahingehend verändert, dass man von einem Missverhältnis sprechen muss. Die Bilanz der meisten Projektentwickler ist ausschließlich durch Schulden finanziert, und für das Mezzaninekapital fallen mitunter sehr hohe Zinsen an. Entsprechend eng müssen die Kalkulationen geschraubt sein, es bleibt kaum Platz für unvorhergesehene bis unvorhersehbare Anpassungen. Dabei brauchen wir den Radius für mögliche Überraschungen im Entwicklergeschäft gar nicht bis hinein in konjunkturelle, regulatorische oder gesellschaftliche Themen ziehen. Die meisten Risiken entstehen nach wie vor während des Bauens. Schon geringe Verzögerungen in einem Planungsabschnitt oder ein minimaler zeitlicher Engpass bei der Lieferung bestimmter Bauteile kann erhebliche Auswirkungen auf die Fertigstellung und damit auf die prognostizierten Kapitalflüsse haben.

Von Fehlplanungen und Baustopps will ich gar nicht erst sprechen. Aber was, wenn ein Zulieferer unverschuldet ausfällt oder ein Käufer seine Raten nicht zahlt? Diese Kosten konnte man früher vielleicht durch das zinsfrei zur Verfügung stehende Eigenkapital ausgleichen. Angesichts der hohen Mezzaninekredite, deren Zinsen meist Monat für Monat bedient werden müssen, ist das derzeit aber kaum möglich. Das Gefährliche ist, dass das manche Branchenteilnehmer nicht sonderlich zu beeindrucken scheint, da sie nicht mit echtem eigenen Kapital investiert sind und im Falle von Widrigkeiten das Projekt schlicht weiterverkaufen – die niedrigen Zinsen und der Anlagedruck machen es möglich.

Dieser Artikel erschien am 2.12. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen? Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.