Wird der Insolvenzverwalter zum Dealmaker der Stunde?

Zahlreiche Bestandshalter und Projektentwickler versuchen nach wie vor, die Herausforderungen am Finanzierungsmarkt auszusitzen oder sich aus eigener Kraft zu restrukturieren. In manchen Fällen jedoch kommt der Handlungsimpuls letztlich zu spät und die Projektgesellschaft gerät in die Insolvenz. Dies kann zum Beispiel bei brachliegenden Marktsegmenten wie dem Aufteilergeschäft der Fall sein, das unter dem sehr geringen Vertriebsvolumen von Eigentumswohnungen leidet. Bei anderen Objekten stimmen sowohl die Lage als auch die Nachfrage – und es geht eher darum, welche zinsbedingten Preisabschläge bei einem Weiterverkauf der Projekte gerechtfertigt sind oder wie die höher als ursprünglich kalkulierten Finanzierungskosten zu kompensieren sind.

Wenn alle Stricke reißen, kommt eine spezielle Berufsgruppe zum Einsatz. Denn so unterschiedlich die Fälle im Einzelnen auch sind: Sie verhelfen einer Gruppe von Marktteilnehmern, die in den Jahren bis 2022 kaum wahrgenommen wurde, wieder zu mehr Arbeit und Verantwortung. Die Rede ist von den Insolvenzverwaltern. Jahrelang gab es so gut wie keine Insolvenzfälle im Real-Estate-Bereich. Nun können sie sich vor Aufträgen kaum retten, stehen vor zahlreichen Fällen gleichzeitig und müssen selbst zunächst einmal Herr der Lage werden. Gleichzeitig sind sie aktuell die potenziellen „Dealmaker“ für Projekte, die notgedrungen neue Eigentümer suchen – und damit eine wichtige neue Zielgruppe für Investoren, die jetzt nach Opportunitäten für Zukäufe suchen.

Bei dem Versuch, an die (oftmals scheuen) Insolvenzverwalter heranzutreten, sollten potenzielle Käufer bedenken, dass nur dann ein guter Deal möglich ist, wenn die Banken ebenfalls mitziehen. Als grundbuchbesicherte Senior-Lender entscheiden sie in letzter Instanz durch ein De-facto-Vetorecht: Sie können das Objekt auch selbst verwerten. Wenn der Bank nicht überzeugend vermittelt werden kann, welcher Verkaufswert für ein Objekt in der Insolvenzmasse realistisch ist, wird sie einer vom Insolvenzverwalter vorgeschlagenen Transaktion wahrscheinlich nicht zustimmen. Das ist auch eng damit verbunden, dass die unlängst erfolgte Zinssenkung der EZB um 25 Basispunkte bei manchen Marktteilnehmern die Hoffnung auf eine baldige Erholung ausgelöst hat. Aus verschiedenen Gründen ist das jedoch unrealistisch: Erstens ist diese Zinsbewegung bereits jetzt in vielen Fällen eingepreist, zweitens ist eine normale Zinspolitik mit moderaten und langsamen Anpassungen nur gesund, und drittens schließlich werden in den kommenden Monaten noch mehr Projekte in die Insolvenz geraten. Auch wenn weitere Zinssenkungen folgen dürften: Das Tempo und der Umfang der zurückliegenden Zinserhöhungen werden nicht annähernd erreicht werden. Dennoch setzen einige der Insolvenzverwalter und Banken derzeit noch immer darauf, sechs oder zwölf Monate abzuwarten und dann in den Verkauf zu gehen.

Die Kommunikation mit Insolvenzverwaltern und den damit verbundenen Banken erfordert deshalb Fingerspitzengefühl. Viele Banken haben keine Restrukturierungsabteilung mehr. Ohne diese internen Strukturen sitzen sie professionellen Investoren gegenüber, denen sie nicht völlig zu Unrecht unterstellen, niedrige Kaufpreise durchdrücken zu wollen. Daher sollten potenzielle Käufer in hohem Maße transparent agieren, Zahlen, Daten und Fakten sprechen lassen und ein Erwartungshaltungsmanagement bezüglich eines erhofften schnellen Re-Openings der Märkte betreiben. Tatsächlich kann es auch vorkommen, dass ein eingeschalteter Makler oder andere Immobiliendienstleister den Wert so hoch wie möglich ansetzen, um ein Mandat zu erhalten. In diesen Fällen ist es besonders schwierig, eine einmal aufgebaute Erwartungshaltung wieder abzubauen. Dieser Aufwand kann sich für Investoren jedoch sehr deutlich lohnen. Wer es schafft, Vertrauen aufzubauen und Insolvenzverwalter und Banken zu überzeugen, kann jetzt sein Portfolio gezielt verstärken und sich eine gute Grundlage für die kommenden Jahrzehnte aufbauen.

Dieser Artikel erschien am 03.09.2024 in der Immobilien & Finanzierung.

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