In einem volatilen Marktumfeld mit vielen Unsicherheiten suchen Investoren gezielt nach stabilen und differenzierenden Anlagesegmenten. Traditionell zählen dazu Immobilien, doch ist diese Assetklasse differenzierter zu betrachten. Einzelhandelsimmobilien etwa standen zuletzt nur noch selten auf der Favoritenliste. Zu viele strukturelle Fragen, zu viele Leerstände, zu viel Onlinehandel. Doch auch hier greifen pauschale Urteile zu kurz, denn der stationäre Einzelhandel ist sehr heterogen. Wer genauer hinsieht, entdeckt unter anderem ein Segment, das sich zuletzt als bemerkenswert resilient erwiesen hat und das gerade jetzt neue Zugänge eröffnet: der stationäre Luxus-Einzelhandel.
Wenig konjunktursensible Zielgruppen
Zwar befindet sich der Einzelhandel durch den digitalen Wandel insgesamt im Umbruch, doch das Luxussegment folgt anderen Logiken. Die Kaufkraft vermögender Zielgruppen reagiert weniger empfindlich auf Konjunkturschwankungen. In den vergangenen Jahren haben Luxusmarken bewiesen, dass sie sich schneller erholen, stabiler wachsen und gezielter investieren: Zwischen 2019 und 2023 legte der Umsatz im europäischen Luxuseinzelhandel im Schnitt um 5,5 Prozent pro Jahr zu – deutlich mehr als der Massenmarkt mit nur 1,5 Prozent.
Bei einigen Luxuskonzernen führten geopolitische Spannungen und eine schwächere Nachfrage aus China zuletzt zwar durchaus zu Umsatzrückgängen. Doch insbesondere in Europa zeigt sich der Markt robust, getragen vom wiedererstarkten internationalen Tourismus. Allein im ersten Quartal 2025 stieg laut European Travel Commission die Zahl der internationalen Ankünfte um knapp fünf Prozent. Ob München oder Mailand – der Luxustourismus trägt maßgeblich zur Frequenz in den etablierten Einkaufsstraßen bei.
Physischer Raum als Markenversprechen
Luxusmarken verkaufen nicht nur Produkte, sondern ein Lebensgefühl. Der Flagship-Store ist dabei nicht bloß ein „Point of Sale“, sondern Teil des Markenerlebnisses. Sichtbarkeit, Exklusivität und emotionale Bindung lassen sich digital nur begrenzt abbilden. Gerade deshalb geht der Trend zu größeren, multifunktionalen Flächen mit Erlebnisbereichen. Für Investoren bedeutet das: Der stationäre Luxus-Einzelhandel ist ein stabiler Eckpfeiler
hybrider Strategien. Präsenz auf allen Kanälen ist Standard, aber mit der physischen Fläche als zentralem Fundament. Doch wer auf Premium setzt, braucht auch Premium-Lagen.
Luxuslagen in Metropolen sind ein rares Gut. Oft handelt es sich um einzelne Straßenzüge mit globaler Strahlkraft wie die Maximilianstraße in München, die Goethestraße in Frankfurt oder die „Kö“ in Düsseldorf. Leerstände sind dort die Ausnahme, die Mietnachfrage trifft auf begrenztes Angebot. Und: Luxusmarken sind bereit, für die richtige Fläche tief in die Tasche zu greifen, wenn Qualität, Lage und Gestaltungsspielraum stimmen. Bestes Beispiel: Londons New Bond Street, wo sich die Spitzenmieten zwischen 2010 und 2023 verdreifacht haben. Dieser Aufwärtstrend zeigt sich auch in Paris, Mailand und Frankfurt.
Gleichzeitig sind die Anforderungen an Flächen und Management hoch. Luxusmarken verlangen architektonische Qualität, flexible Ausbauoptionen und ein Umfeld, das zur Marke passt. Der Trend geht zu größeren, multifunktionalen Flächen mit Aufenthaltsqualität inklusive Cafés, Lounges oder Ausstellungsarealen. Wer hier investiert, braucht erfahrene Partner im Asset-Management, die Mieterwünsche antizipieren und Flächen strategisch entwickeln können.
Günstiger Einstiegsmoment für institutionelle Investoren
Normalerweise sind Trophy Assets in diesem Segment schwer zugänglich. Viele Eigentümer sind langfristig orientiert und trennen sich selten von ihren Premiumimmobilien. Häufig gehören die Objekte langfristigen Haltern wie Family Offices oder den Luxuskonzernen selbst, die sich gezielt Standorte sichern. Doch die aktuelle Marktlage bringt Bewegung ins Spiel: Andere Nutzungsarten stehen stärker unter Druck, die Verkaufsbereitschaft nimmt zu und selbst in absoluten Toplagen ergeben sich selektive Chancen. Für institutionelle Anleger mit Fokus auf langfristige Werthaltigkeit ist das ein Zeitfenster, das strategisch genutzt werden kann.
Luxury Retail ist ein dauerhafter Stabilitätsanker im Einzelhandel. Mit bonitätsstarken Mietern, planbaren Cashflows, geringen Leerständen und dem Zugang zu einer Kundengruppe, die selektiv, aber verlässlich konsumiert. Für institutionelle Investoren mit Fokus auf Substanz und Sinn für selektive Chancen bietet dieses Segment neben stabilen Erträgen Zugang zu Exklusivität, Sichtbarkeit und ökonomischer Widerstandskraft.
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