Bildungsimmobilien sind keine Wohnimmobilien – warum Schulen eine neue Bewertungslogik brauchen

Deutschlands Schulen stehen vor einer doppelten Herausforderung: Der Investitionsbedarf in Bildungsinfrastruktur wächst seit Jahren, gleichzeitig stoßen viele Kommunen finanziell und personell an ihre Grenzen. Damit rücken Schulen zunehmend in den Fokus institutioneller Investoren – als langfristig nutzbare soziale Infrastruktur mit stabilen Cashflows und hoher ESG-Relevanz. Doch obwohl Bildungsimmobilien attraktive Grundvoraussetzungen für langfristiges Kapital bieten, ist das Segment in Deutschland bislang nur schwach institutionalisiert. Ein wesentlicher Grund liegt in der Bewertungspraxis: Schulen werden häufig noch über Maßstäbe des Büromarkts eingeordnet, obwohl Nachfrage, Risiko- und Nutzungsstruktur grundlegend anders funktionieren. Die Autoren zeigen in diesem Beitrag, warum diese Ableitung zu kurz greift, welche Anforderungen eine eigenständige Bewertungs- und Finanzierungslogik erfüllen muss und weshalb professionelle Ausschreibungs- und Mietmodelle entscheidend dafür sind, privates Kapital in den Schulbau zu mobilisieren.

Schulen sind keine Bürogebäude. Diese einfache Feststellung hat in der Immobilienbewertung erhebliche Folgen. Denn solange Bildungsimmobilien an Maßstäben gemessen werden, die aus dem Büromarkt stammen, bleibt privates Kapital schwerer mobilisierbar, als es der Investitionsbedarf der Kommunen verlangt.

Deutschlands soziale Infrastruktur steht vor einer Mammutaufgabe: Die PwC-Studie „Der Markt für Schulimmobilien in Deutschland. Bildungsimmobilien – die neue Assetklasse“ beziffert den Investitionsstau im Bildungswesen bundesweit auf rund 55 Milliarden Euro. Bis 2030 werden rund 700 000 zusätzliche Schulplätze benötigt. Zugleich liegt die Verantwortung für Bau, Unterhalt und Ausstattung der Schulen in der Regel bei den Kommunen. Viele von ihnen müssen investieren, obwohl ihre finanziellen Spielräume begrenzt sind. Damit entsteht ein Markt, der für langfristige Investoren äußerst interessant sein kann. Öffentliche Nutzer stehen für eine hohe Bonität. Lange Mietverträge schaffen planbare Cashflows. Bildungsimmobilien erfüllen zudem unmittelbar die soziale Dimension von ESG. Trotzdem ist das Segment in Deutschland noch nicht etabliert. Es fehlt an Strukturen, die aus kommunalem Bedarf ein skalierbares, finanzierbares Produkt machen.

Dass solche Modelle funktionieren können, zeigen Projekte, die bereits in der Umsetzung sind. In Rangsdorf entwickelt Hemsö eine neue Oberschule für 220 Schülerinnen und Schüler. Das Projekt umfasst neben dem Schulgebäude eine Dreifeldsporthalle, einen Jugendclub und einen Sportplatz. Das Investitionsvolumen liegt bei rund 47 Millionen Euro; mit der Gemeinde wurde ein Mietvertrag über 20 Jahre geschlossen.

In Köln-Kalk entsteht auf dem Gelände des bisherigen Odysseums eine neue Gesamtschule. Hemsö entwickelt das Projekt gemeinsam mit ARE Austrian Real Estate. Geplant ist eine Schule für rund 1 000 Schülerinnen und Schüler mit einer Gebäudefläche von etwa 23 000 Quadratmetern. Das Investitionsvolumen wird mit rund 160 Millionen Euro angegeben. Die Vergabe erfolgte im Rahmen eines öffentlichen Ausschreibungsverfahrens; die Stadt Köln hat das Gebäude für 25 Jahre angemietet.

Diese Beispiele sind wichtig, weil sie die Debatte aus dem Grundsätzlichen holen. Private Investoren spielen im Schulbau bereits eine Rolle. Entscheidend ist nun, wie aus einzelnen Projekten eine belastbare Assetklasse werden kann.

Büroableitung ist nur eine Hilfskonstruktion
Der zentrale Engpass liegt in der Einordnung. Schulimmobilien werden in Deutschland häufig über Parameter bewertet, die aus dem Büromarkt stammen beziehungsweise abgeleitet werden. Das hat den Hintergrund, dass in der Bewertungsliteratur auf das Refinanzierungsmodell des Landes Nordrhein-Westfalen für Ersatzschulen verwiesen wird. Dieses legt nahe, für Schulen analog zu Büromieten einen lokalen bürobezogenen Liegenschaftszinssatz heranzuziehen. In der Praxis werden lokale Büromärkte auch zur Plausibilisierung von Mietansätzen genutzt.

Entscheidend ist, was daraus folgt. Die Büroableitung kann eine Hilfsgröße sein, trägt aber keine eigenständige Grundlage für eine Assetklasse. Schulen folgen anderen Bedarfstreibern. Ihre Nachfrage entsteht aus Demografie, Schulentwicklungsplanung und öffentlichem Versorgungsauftrag. Der lokale Büromarkt bildet diese Faktoren nur unzureichend ab. Die Höhe ortsüblicher Büromieten ist unter anderem lageabhängig. Eine gute „Bürolage“ muss daher keine gute „Schullage“ sein und umgekehrt.

Auch das Risiko ist anders zu lesen. Eine Schule ist eine Spezialimmobilie. Ihre Drittverwendungsfähigkeit kann eingeschränkt sein – das gehört in jede Bewertung. Zugleich kann ein langfristiger Mietvertrag mit einem öffentlichen Nutzer dieses Risiko erheblich reduzieren. Die oben genannte PwC-Studie hält fest, dass bei sehr langen Mietvertragslaufzeiten mit öffentlichen Mietern das höhere objektspezifische Risiko von Spezialimmobilien deutlich gemindert werden kann.

Genau hier liegt die Bewertungsaufgabe. Eine isolierte Betrachtung der Drittverwendungsfähigkeit gewichtet das Risiko einseitig. Eine reine Fokussierung auf die öffentliche Bonität greift ebenfalls zu kurz. Eine tragfähige Bewertung muss beide Seiten zusammenführen: den Bedarf, das Objekt, die vertragliche Struktur, den Nutzer, die Restnutzungsdauer sowie den Standort.

Was eine eigene Bewertungslogik leisten muss
Eine eigene Assetklasse mit eigener Funktionslogik braucht eine Präzisierung der Bewertung:

Erstens sollte die Miete nicht schematisch aus lokalen Büromieten abgeleitet werden, da es keinen schlüssigen Funktionszusammenhang zwischen Büromärkten und Schulimmobilien gibt. Bei Schulimmobilien muss stärker auf Investitionskosten, Bau- und Ausstattungsanforderungen, Vertragslaufzeit, Instandhaltung und kommunalen Bedarf abgestellt werden. Eine niedrige ortsübliche Büromiete in einer mittelgroßen Stadt macht ein Schulgebäude weder günstiger im Bau noch im langfristigen Betrieb.

Zweitens muss die Renditeableitung das tatsächliche Risikoprofil abbilden. Bildungsimmobilien sind bisher kein etabliertes Investmentsegment; belastbare Vergleichsdaten sind entsprechend nur begrenzt verfügbar.

Drittens darf die Beleihungswertermittlung die Spezialnutzung nicht isoliert übergewichten. Für die Finanzierung ist nicht allein der Marktwert relevant, sondern auch der Beleihungswert. Wenn Schulimmobilien hier sehr konservativ klassifiziert werden, steigt der Eigenkapitalbedarf. Dementsprechend werden Projekte schwieriger finanzierbar, obwohl die Einnahmenseite bei einem öffentlichen Nutzer über lange Zeiträume stabil sein sollte. Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob private Investoren ein Projekt wirtschaftlich darstellen können.

Viertens braucht der Markt mehr Vergleichsfälle. Bewerten heißt vergleichen, und Bewertung ist auf Daten angewiesen. Solange investorengetragene Mietmodelle Einzelfälle bleiben, fehlen Transaktionen, Benchmarks und belastbare Bandbreiten. Referenzprojekte wie Rangsdorf oder Köln-Kalk sind deshalb mehr als einzelne Bauvorhaben. Sie schaffen Erfahrungswerte für Kommunen, Banken, Bewerter und Investoren.

Die Bewertung allein löst das Problem allerdings nicht. Auch die öffentliche Hand muss Projekte so vorbereiten, dass Investoren sie finanzieren können. Es gibt mehr Marktsondierungen vor Ausschreibungen. Das ist nur folgerichtig, denn schlecht strukturierte Vergabeverfahren können ein Projekt schon vor dem Start unattraktiv machen.

Für Kommunen heißt das: Die Ausschreibung muss die spätere Finanzierbarkeit mitdenken. Dazu gehören klare Grundstücksparameter, realistische Laufzeiten, eine belastbare Risikoverteilung und ein Mietmodell, das die Investition angemessen abbildet. Ob die Kommune ein Grundstück einbringt, ein Erbbaurecht vergibt, der Investor ein Grundstück einbringt oder ein Bestandsobjekt saniert und zurückvermietet wird, verändert die wirtschaftliche Struktur eines Projekts erheblich. Diese Strukturen müssen vor dem Verfahren durchdacht und strukturiert werden, nicht erst in der Verhandlung.

Gerade kleinere und mittlere Kommunen brauchen dafür einheitliche Standards. Große Städte verfügen in der Regel über eigene Rechtsämter und spezialisierte Fachabteilungen – Kapazitäten, die vielen Kommunen in dieser Tiefe schlicht nicht zur Verfügung stehen. Es kann nicht das Ziel sein, dass 16 Bundesländer – und in der Folge hunderte Kommunen – das Rad jedes Mal neu erfinden. Bundesweit einheitliche Musterverträge, Rahmenanweisungen und wiederkehrende Ausschreibungsmodelle könnten genau das verhindern: Sie schaffen Effizienz, vermeiden Doppelarbeit und beschleunigen Verfahren spürbar. Lokale Entscheidungsspielräume bleiben dabei erhalten – standardisiert wird nicht das Ergebnis, sondern der Weg dorthin.

Mehr Mietmodell als PPP-Reflex
Die Debatte wird in Deutschland zusätzlich durch den Begriff PPP beziehungsweise ÖPP belastet. Frühere Erfahrungen haben Vorbehalte hinterlassen. Diese Vorbehalte sind politisch real – sie dürfen aber nicht dazu führen, dass jedes Modell mit privatem Kapital in dieselbe Schublade fällt. Bei modernen Mietmodellen bleibt die öffentliche Aufgabe bei der Kommune. Sie entscheidet über Bedarf, Standort und Nutzung. Der private Partner finanziert, entwickelt und hält die Immobilie langfristig. Maßgeblich ist die Struktur des Modells: Wer trägt welche Risiken? Wie wird die Instandhaltung geregelt? Wie lange läuft der Vertrag? Wie bleibt die öffentliche Steuerung gesichert?

Rangsdorf und Köln-Kalk zeigen zwei unterschiedliche Wege. In Rangsdorf entsteht ein Neubau mit langfristiger kommunaler Anmietung. In Köln wird ein bestehender Standort zu einer Schule umgebaut und erweitert. Beide Projekte zeigen, dass Bildungsinfrastruktur nicht zwingend dem klassischen Muster kommunaler Eigenrealisierung folgen muss. Entscheidend ist, dass die öffentliche Hand den Bedarf definiert und die langfristige Nutzung vertraglich absichert.

Der Blick ins Ausland hilft, weil er die deutsche Debatte sortiert. In den USA gibt es trotz entwickelter Märkte für andere Spezialnutzungen noch keinen etablierten institutionellen Markt für Schulimmobilien. Auch Frankreich und Australien gelten in diesem Segment eher als Nischenmärkte.

Anders sieht es in den nordischen Ländern aus, vor allem in Schweden. Dort werden Schulen stärker als soziale Infrastruktur verstanden. Es gibt Marktberichte, eigene Vergleichsgrößen und eine Mietpraxis, die nicht aus Büromieten abgeleitet wird. Ausgangspunkt ist dort die benötigte Infrastruktur, ihre Bereitstellungskosten und der langfristige Nutzer. Für Deutschland lässt sich daraus kein fertiges Modell kopieren. Aber die Richtung ist eindeutig: Bildungsimmobilien müssen aus dem Ersatzvergleich herausgelöst werden. Sie brauchen eine eigene Logik in Bewertung, Finanzierung und Ausschreibung.

Von Einzelprojekten zur Assetklasse
Der Markt für Bildungsimmobilien wird nicht durch einen einzelnen Hebel entstehen. Er braucht mehrere Voraussetzungen zugleich.

• Bewertungen müssen die Ertragsseite sowie die Stabilität öffentlicher Mietverhältnisse angemessen erfassen.
• Finanzierer brauchen nachvollziehbare Parameter für Beleihungs- und Marktwerte.
• Kommunen brauchen Ausschreibungen, die investierbar sind.
• Investoren brauchen Produkte mit skalierbaren Strukturen.
• Der Markt braucht Referenzprojekte, aus denen Vergleichswerte entstehen.

Schulen sind soziale Infrastruktur – sie werden langfristig gebraucht und können stabile Cashflows bieten. Wer sie wie Bürogebäude bewertet, macht aus einem grundsätzlich investierbaren Produkt ein schwer finanzierbares Spezialobjekt. Wer sie sachgerecht bewertet und kommunale Verfahren professionalisiert, schafft die Grundlage dafür, dass mehr Kapital in den Schulbau fließt. Genau das braucht der Markt jetzt: weniger Grundsatzdebatte, mehr umsetzbare Struktur.

Dieser Beitrag erschien am 01.06.2026 in Immobilien & Finanzierung.

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