Klumpenrisiko durch Diversifizierung

Mixed-Use-Immobilien gelten manchen als Allheilmittel. Mieter verschiedener Nutzungsarten oder Branchen sollen voneinander profitieren. In volatilen Zeiten wie diesen soll Mischnutzung zudem durch Diversifizierung das Portfoliorisiko senken. Doch das funktioniert so einfach nicht.

Unter Renditegesichtspunkten kann es für Entwickler und Eigentümer sinnvoll sein, ein Objekt als Mixed-Use-Immobilie zu planen. Üblicherweise streben sie damit sogenannte Kopplungseffekte an. Klassisches Beispiel: Für eine Apotheke ist es umsatzfördernder, im Erdgeschoss eines Ärztehauses angesiedelt zu sein als in einem Büro- oder Wohngebäude, weil viele Patienten die Gelegenheit nutzen, sich nach dem Arztbesuch gleich vor Ort ihre Medikamente zu holen. Entsprechend kann der Vermieter an einem solchen Standort höhere Mieten realisieren.

In ähnlicher Weise kann ein Fitnessstudio in einem Bürokomplex davon profitieren, dass Büroarbeiter nach Feierabend oder in der Mittagspause dort trainieren gehen. Doch wenn mit dem Trend zum Homeoffice die Zahl der Bürotage sinkt, kehrt sich der positive Kopplungseffekt in einen negativen um. Obwohl das Büro weiterhin existiert, sinkt die Kundenfrequenz. Möglicherweise geht sie sogar erheblich stärker zurück als die Büronutzung, weil sich Angestellte entscheiden, ihren Vertrag zu kündigen und lieber in der Nähe ihres Wohnorts Sport zu treiben.

Das soll nicht heißen, dass diese Art der Mischnutzung grundsätzlich nicht zu empfehlen wäre. Nur müssen sich Eigentümer bewusst machen, wie der Erfolg des einen Mieters mit dem des anderen korreliert, und auch ungünstige Szenarien durchspielen. Die Kehrseite des Kopplungseffekts ist eben, dass Mieter, die von anderen profitieren, auch besonders stark leiden, wenn das Geschäftsmodell der anderen nicht mehr so gut funktioniert.

Wenn wie zurzeit Rezessionsängste die Stimmung bestimmen, treten Sicherheitsaspekte stärker in den Vordergrund. Diversifizierung, auch in Form unterschiedlicher Nutzungsarten in einem Objekt, kann durchaus die Resilienz eines Immobilieninvestments verbessern. Dies allerdings nur, wenn die Ausfallrisiken der verschiedenen Mieter nicht positiv miteinander korrelieren. Wer Wert auf Sicherheit legt und bereit ist, dafür auf Rendite zu verzichten, sollte eher darauf achten, dass die einzelnen Mieter möglichst wenig voneinander abhängig sind. Dann kann Mixed Use helfen, Leerstände zu vermeiden.

Zu berücksichtigen ist auch, dass Mixed-Use-Objekte in der Regel höhere Kosten im Asset Management verursachen als mono-genutzte Immobilien. Denn unterschiedliche Mieter müssen unterschiedlich angesprochen werden, und unter Umständen haben sie auch verschiedene Ansprüche an die Ausstattung des Gebäudes, was zu zusätzlichen Investitionskosten führt.

Mixed Use kann trotz allem sinnvoll sein, wenn man die Kopplungseffekte kennt und sinnvoll managt. Dann kann das Konzept für höhere Rendite sorgen. Oder das Ausfallrisiko senken. Aber es gilt: entweder – oder. Man kann nicht beides zugleich haben.

Dieser Artikel erschien am 3.11. auf HANDELSBLATT INSIDE REAL ESTATE.

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